ECLI:NL:GHDHA:2019:803

• Datum uitspraak: 23 april 2019
• Publicatiedatum: 15 april 2019
• Zaaknummer: 200.212.949-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; T.G. Lautenbach; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over eindafrekening na tussentijdse beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte

In deze zaak gaat het om een geschil tussen Global Stone B.V. en een verhuurder over de eindafrekening na de tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. Global Stone, vertegenwoordigd door advocaat mr. D.A. Beck, heeft in hoger beroep beroep ingesteld tegen eerdere vonnissen van de rechtbank Den Haag. De huurovereenkomst werd op verzoek van Global Stone met instemming van de verhuurder voortijdig beëindigd, waarbij partijen een huurbeëindigingsovereenkomst sloten. Deze overeenkomst hield in dat Global Stone een afkoopsom van € 30.219,47 zou betalen, waarna zij van alle maandelijkse huurverplichtingen zou zijn bevrijd. De afkoopsom zou in drie termijnen worden voldaan, maar er ontstond onduidelijkheid over de betaling van de laatste termijn en de terugbetaling van de borg na oplevering van het gehuurde.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg de vordering van Global Stone afgewezen en geoordeeld dat de derde termijn van de beëindigingsovereenkomst niet was voldaan. Global Stone heeft in hoger beroep negen grieven ingediend, waarbij zij betoogde dat de aanvullende afspraken van 31 maart 2014 een 'einddeal' vormden en dat haar verplichting om de derde termijn te betalen was vervallen door verrekening. Het hof heeft echter geoordeeld dat er onvoldoende bewijs was voor de gestelde afspraken en dat de kantonrechter de bewijswaardering terecht had uitgevoerd. Het hof bekrachtigde de eerdere vonnissen en veroordeelde Global Stone in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Zaaknummer : 200.212.949/01

Zaak-/ rolnummer rechtbank : 4293370/15-4216

arrest van 23 april 2019

in de zaak van

1. Global Stone B.V.,

gevestigd te Hillegom,

2. Trendhouse B.V. ,

gevestigd te Hillegom,

appellanten,

hierna te noemen: Global Stone of huurster (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. D.A. Beck te Leiden,

tegen

1. [geintimeerde 1],

wonende te Voorhout, gemeente Teylingen,

2. [geintimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde] of verhuurder (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. H.W. Bos-Hagens te Noordwijk.

Het geding

Bij exploot van 23 maart 2017 is Global Stone in hoger beroep gekomen van twee vonnissen, te weten van het tussenvonnis van 6 april 2016 en het eindvonnis van 18 januari 2017, door de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Leiden gewezen tussen partijen. Bij tussenarrest van 4 juli 2017 is een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie is niet doorgegaan. Hierna heeft Global Stone bij memorie van grieven (met productie) negen grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Daarna is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

1. De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden tussenvonnis vastgestelde feiten, met uitzondering van de laatste zin van r.o. 2.7, staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

2. Het onderhavige geschil betreft het volgende.(2.1) Global Stone heeft bedrijfsruimte en kantoorruimte aan de [adres] gehuurd van [geïntimeerde] met ingang van 1 september 2000 respectievelijk 1 oktober 2004. Op verzoek van Global Stone is de huurovereenkomst met instemming van [geïntimeerde] voortijdig beëindigd. Partijen hebben daartoe in december 2013 een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten, zoals vermeld in r.o. 2.4 van het tussenvonnis (hierna ook: beëindigingsovereenkomst). Deze houdt, voor zover thans van belang, in (i) dat de huurovereenkomst per 1 april 2014 zal eindigen tegen betaling door huurster van een afkoopsom van € 30.219,47, waarna Global Stone van alle maandelijkse huurverplichtingen is bevrijd, en (ii) dat deze beëindigingsovereenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde van betaling van de afkoopsom door huurster. De afkoopsom is opgebouwd uit de helft van totaal verschuldigde huur en voorschot energiekosten over de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode, vermeerderd met de huur over de maanden januari, februari en maart 2014 (drie huurtermijnen van € 3.061, --).(2.2) Partijen hebben nadien afgesproken dat de afkoopsom van € 30.219,47 in drie achtereenvolgende maandelijkse termijnen van telkens € 10.073,16 (respectievelijk in december 2013, januari 2014 en februari 2014) zal worden voldaan. Global Stone heeft eind december 2013 en eind januari 2014 een bedrag van € 10.073,16 aan [geïntimeerde] betaald.(2.3) In maart 2014 hebben partijen nader overlegd. [medewerker Oranjestate] van Oranjestate Vastgoed (hierna: [medewerker Oranjestate]), die optrad voor verhuurder, heeft naar aanleiding daarvan aan [bestuurder Global Stone] (hierna: [bestuurder Global Stone]), bestuurder van huurster, en aan [geïntimeerde] onder meer als volgt gemaild:”Beste [bestuurder Global Stone],Zoals besproken de mail m.b.t afkoop huurverplichtingen en opleverpunten.Partijen zijn op 31 maart 2014 als volgt nader overeengekomen:[geïntimeerde] betaald aan [bestuurder Global Stone] nog € 1.849,53Na oplevering betaald [geïntimeerde] de borg € 4.108.44Totaal aan huurster ([bestuurder Global Stone]) te voldoen € 5.957,97Dit bedrag is inclusief de 2 haarden.Borg komt terug na oplevering van het geheel.Nadere opleverpunten zoals besproken op 31 maart 2014:(….)”(2.4) Het gehuurde is op 30 april 2014 opgeleverd.De vorderingen over en weer in eerste aanleg, de grondslag ervan en de beslissing van de rechtbank (voor zover in hoger beroep nog relevant)

3. Huurster heeft in eerste aanleg bij dagvaarding van 25 juni 2015 in hoofdsom gevorderd een bedrag van € 5.957,97, vermeerderd met € 490,35 aan rente en € 672,90 aan buitengerechtelijke kosten. In totaal dus een bedrag van € 7.121,22, met wettelijke rente vanaf 6 mei 2015 over de hoofdsom. Huurster baseerde deze vordering op de afspraken die zijn neergelegd in het bericht van [medewerker Oranjestate] van 31 maart 2014 (zie hiervóór r.o. 2.3), waardoor, aldus nog steeds huurster, de derde en laatste termijn van de huurbeëindigingsovereenkomst ten bedrage van € 10.073,16 niet meer door huurster betaald hoefde te worden.

4. Verhuurder heeft deze vordering gemotiveerd weersproken en van zijn kant in reconventie een nadere huurvordering ingesteld.

5. De kantonrechter heeft, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, als volgt geoordeeld.
(i) Het was kennelijk de bedoeling van partijen dat de waarborgsom van € 4.108,44 na oplevering door huurster en akkoordbevinding van de oplevering zou worden terugbetaald, zoals ook op 31 maart 2014 is overeengekomen.
(ii) De derde termijn van de beëindigingsovereenkomst ad € 10.073,16 had al eind februari 2014 betaald moeten worden. Dat is toen niet gebeurd. Uit de e-mail van [medewerker Oranjestate] van 31 maart 2014 kan niet worden afgeleid dat huurster ontslagen was van die betalingsverplichting; dit is bovendien niet logisch en aannemelijk.
(iii) Op huurster rust de bewijslast van de inhoud van de door haar gestelde afspraak van 31 maart 2014.
(iv) Global Stone zal worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij op grond van aanvullende afspraken van eind maart 2014 de laatste termijn van € 10.073,16 niet meer aan [geïntimeerde] verschuldigd was.
(v) Global Stone is, na het horen van de getuigen [medewerker Oranjestate] en de heer [geïntimeerde] (geïntimeerde sub 2), niet in dit bewijs geslaagd.

6. De kantonrechter heeft vervolgens de vordering van Global Stone (in conventie) afgewezen en Global Stone veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft Global Stone in reconventie veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 6.345,69. Dit bedrag is opgebouwd uit:
- een bedrag van € 4.115,19 (de derde beëindigingstermijn ten bedrage van € 10.073,16 minus het bedrag van € 5.957,97 op grond van de nadere afspraak van 31 maart 2014), plus
- een bedrag van € 2.230,50 aan redelijke huur plus boete over april 2014. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2014.
De kantonrechter heeft de proceskosten in reconventie gecompenseerd.
Beoordeling van de grieven

7. De negen grieven van Global Stone hebben alle betrekking op de afgewezen vordering in conventie, waarbij het met name gaat om klachten over de bewijslastverdeling en de bewijswaardering, een en ander zoals hierna verder zal worden besproken. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

8. De beslissing in reconventie dat Global Stone wel degelijk de derde beëindigingstermijn van € 10.073,16 verschuldigd was is niet met grieven aangevochten. In hoger beroep verweert Global Stone zich niet (langer) tegen het verschuldigd zijn van de derde termijn maar stelt zij zich op het standpunt dat deze termijn door verrekening is betaald. Aldus is onherroepelijk beslist dat Global Stone een bedrag van € 10.073,16 verschuldigd was, waarop het na deugdelijke oplevering van het gehuurde door verhuurder verschuldigde (en op 31 maart 2014 afgesproken) bedrag van € 5.957,97 in mindering is gebracht. De vordering van Global Stone, strekkende in hoofdsom tot betaling van € 5.957,97, is in zoverre achterhaald.

9. Met de grieven in hoger beroep betoogt Global Stone dat de aanvullende afspraken van 31 maart 2014 een ‘einddeal’ betrof en dat haar verplichting om nog de derde termijn van de beëindigingsovereenkomst te betalen – deze was niet tijdig uiterlijk 28 februari 2014 voldaan –
in haar woorden “door verrekening” was vervallen. Global Stone klaagt met haar grieven over het andersluidende oordeel van de kantonrechter.

10. Het hof stelt voorop dat in de beëindigingsovereenkomst de door Global Stone te betalen afkoopsom was berekend op basis van 50% van het verschuldigde huurbedrag (inclusief voorschot energiekosten) tot het oorspronkelijk overeengekomen einde van de huurovereenkomst, plus de huur over de eerste drie maanden van 2014. In de beëindigingsovereenkomst is geen enkele aanwijzing te vinden dat partijen toen hebben afgesproken dat er nog op enigerlei wijze een (thans in hoger beroep door Global Stone aangevoerde) ‘nacalculatie’ zou plaatsvinden ten aanzien van (theoretisch) niet gemaakte kosten over de periode in het verleden en/of na de feitelijke beëindiging van de huurovereenkomst. De verwijzing in de beëindigingsovereenkomst naar artikel 9 van de huurovereenkomst maakt dit niet anders. Zoals immers [bestuurder Global Stone] (namens Global Stone) zelf in zijn e-mail van 22 december 2013 (zie r.o. 2.5 van tussenvonnis) heeft aangegeven ging hij ervan uit dat de bepalingen in artikel 9
“(…) van toepassing blijven in de huurovereenkomsten tot beëindiging zoals overeengekomen.” dus van toepassing blijven op de na de datum van de beëindigingsovereenkomst doorlopende huur over de maanden januari tot en met maart 2014.

11. Global Stone baseert haar vordering thans in hoger beroep, naar het hof begrijpt, op nadere afspraken omtrent ‘nacalculatie’, waarmee de derde termijn van de beëindigingsovereenkomst ten bedrage van € 10.073,16 (de eindtermijn) naar haar zeggen is verrekend. De stelplicht hiervan en, gelet op de betwisting, de bewijslast rust op Global Stone (artikel 150 Rv).

12. Global Stone verwijst in dit verband naar (i) de afspraken van 31 maart 2014 (r.o. 2.3 van dit arrest), (ii) e-mailwisseling over (kort gezegd) nacalculatie, met name haar e-mail van 28 februari 2014 (productie 9 bij akte na comparitie) en (iii) haar berekening in productie 7 inleidende dagvaarding.

13. Nog los van het feit dat de e-mailwisseling slechts afzonderlijke standpunten behelst en dat de betreffende berekening bij gebreke van een deugdelijke toelichting onvoldoende inzichtelijk is, leveren deze geen bewijs op van het bestaan van de gestelde afspraak. De verwijzing naar de e-mail van [medewerker Oranjestate] van 31 maart 2014 maakt dit niet anders. Deze e-mail rept immers slechts over betaalverplichtingen van verhuurder na deugdelijke oplevering en geeft, anders dan Global Stone stelt, geen concrete aanwijzingen voor de gestelde ‘einddeal’, mede inhoudende dat Global Stone hiermee was ontslagen uit haar verplichting tot betaling van de derde termijn (van € 10.073,16) van de beëindigingsovereenkomst. Zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen, zou het voor de hand hebben gelegen dat, indien sprake was van verrekening van de derde eindtermijn – bij zowel [medewerker Oranjestate] als [geïntimeerde] was toen reeds bekend dat deze nog niet was betaald – deze verrekening deugdelijk zou zijn vastgelegd, indien de afspraak van 31 maart 2014 de door Global Stone gestelde ‘einddeal’ betrof. Tevens had voor de hand gelegen dat ook de tegenvordering van Global Stone (gebaseerd op nacalculatie) was genoemd. Zoals hiervoor reeds overwogen, is in de betreffende e-mail van 31 maart 2014 – naast het noemen van nadere opleverpunten – echter slechts vastgelegd wat [geïntimeerde] nog aan Global Stone moest betalen. Dit bedrag was inclusief twee haarden, terwijl de borg terug zou worden gestort na oplevering. Niets over verdere verplichtingen over en weer en verrekening van de derde ‘eindtermijn’.

14. Kortom, het op basis van deze stukken geproduceerde bewijs is onvoldoende om de door Global Stone gestelde nadere ‘einddeal’ te baseren. De kantonrechter heeft daarom terecht en met juistheid het bewijs gewaardeerd.

15. De getuige [medewerker Oranjestate] heeft niet met zekerheid kunnen verklaren wat de afspraak van 31 maart 2014 precies inhield, terwijl de getuige [geïntimeerde] heeft verklaard dat er toen niet is gesproken over servicekosten en energiekosten, maar uitsluitend over opleveringspunten en de twee openhaarden. Het hof acht daarom op basis hiervan niet het vereiste bewijs geleverd, ook niet in samenhang met vorengenoemde schriftelijke stukken. De verwijzing door Global Stone naar (uit zijn verband gerukte) passages uit de getuigenverklaringen is niet overtuigend. Nader bewijs is niet aangeboden.
Slotsom

16. De slotsom is dat de grieven falen, althans niet meer afzonderlijk hoeven te worden behandeld. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. Hierbij past dat Global Stone wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

• bekrachtigt de bestreden vonnissen;
• veroordeelt Global Stone in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 313,-- aan griffierecht en € 759,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 april 2019 in aanwezigheid van de griffier.