Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-19/00002
Uitspraak van 5 april 2019
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 30 november 2019, nr. ROT 18/3460.
Overwegingen
1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de woz-waarde van de onroerende zaak [Y] te [A] naar het prijspeil per 1 januari 2017 op € 254.000 vastgesteld en voor het jaar 2018 met betrekking tot de onroerende zaak aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] naar een heffingsmaatstaf van € 254.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 128 is geheven. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Een mondelinge behandeling van de zaak heeft het Hof niet nodig gevonden. Belanghebbende heeft te kennen gegeven dat geen bezwaar bestaat de zaak zonder mondelinge behandeling af te doen. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat ook wat hem betreft de zaak zonder mondelinge behandeling kan worden afgedaan.
4. Belanghebbende heeft met betrekking tot de onroerende zaak [Y] te [A] , een appartement met een inhoud van 360 m³, het genot krachtens appartementsrecht en erfpacht. Het appartement heeft belanghebbende op 28 februari 2017 voor € 254.000 gekocht.
5. Het proces-verbaal van het verhandelde op de zitting bij de Rechtbank vermeldt:
"(…)
[De heffingsambtenaar]: Bij eigen verkopen geldt de uitspraak van de Hoge Raad dat dat gevolgd wordt tenzij. [Belanghebbende] hoort een reden te geven waarom niet van het eigen verkoopcijfer uit gegaan moet worden. Ik hoor alleen een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Als we dat gelijkheidsbeginsel moeten volgen, kan de uitspraak van de Hoge Raad niet meer gevolgd worden. Wij houden dus vast aan de uitspraak van de Hoge Raad. Als het gelijkheidsbeginsel wordt gevolgd, zijn de woningen niet identiek.
Taxateur [van de heffingsambtenaar]: Ik heb de plattegronden van die woningen overgelegd. Daaruit blijkt dat er interne wijzingen hebben plaatsgevonden; de oppervlakte is gelijk, maar de indelingen zijn anders. Bij [B] hebben wijzingen plaatsgevonden aan de slaapkamer en de woonkamer. Bij [Y] zijn de woonkamer en de slaapkamer samengevoegd, de keuken heeft dezelfde afmetingen, de slaapkamer ook en de vaste kasten zijn eruit. Bij [C] zijn de woonkamer en de slaapkamer samengevoegd, de vaste kasten blijven zitten, de keuken heeft een iets andere afmeting en de gang is anders. U zegt mij dat het gaat om het waardeverschil, als de oppervlakte hetzelfde blijft, wil dat niet zeggen de waarde anders is. Bij [C] was een eenvoudige keuken en badkamer, die zijn vervangen. Een eenvoudige keuken geeft een lagere waarde. [D] heeft een tweede keukenblok en een aparte douche op zolder en een dakkapel.
[De heffingsambtenaar]: We kunnen niet aantonen dat geen sprake is van identieke gevallen.
Taxateur [van de heffingsambtenaar]: De herwaardering wordt gedaan op 1 januari 2017, de verkoop is erna. Dit transactiecijfer is dus niet meegenomen bij de andere woningen.
[De heffingsambtenaar]: Wij zijn gewoon uitgegaan van de uitspraak van de Hoge Raad.
(…)
Taxateur [van de heffingsambtenaar]: Twee andere door [belanghebbende] genoemde panden ( [B] en [D] ) hebben ook verkoopcijfers. Daar zit ook verschil in. Dus zou dat onderzocht moeten worden, maar daar is geen tijd voor. Die rij woningen zijn nagenoeg identiek. De waarde van de andere woningen zit er ergens tussenin.
[Belanghebbende]: Die verkoopcijfers zijn uit een eerder belastingjaar, dus tellen voor dit belastingjaar niet mee. Mijn verkoopcijfer had ook voor de andere panden gebruikt moeten worden, dus ze hadden ook voor € 254.000,- aangeslagen moeten worden.
[De heffingsambtenaar]: Bij een eigen verkoopcijfer kom je altijd anders uit. Als we alle andere woningen op die waarde hadden moeten stellen, hadden hier meer mensen gezeten. In de methodiek worden verschillende verkoopcijfers gebruikt. (…)
(…)"
6. Uit het hogerberoepschrift:
"(…)
1. De WOZ beschikking
(…)
Kernpunt van het beroepschrift is dat [de heffingsambtenaar] in strijd heeft gehandeld met algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel, in casu door schending van de zgn. meerderheidsregel, door uitsluitend de waarde van mijn appartement te stellen op € 254.000, en ten aanzien van een 9-tal identieke appartementen de waarde lager vast te stellen. De Rechtbank heeft het beroep in de uitspraak van 30 november 2018 ongegrond verklaard.
2. De uitspraak van de Rechtbank te Rotterdam
Het onderzoek ter zitting heeft plaats gevonden op 22 november 2018. Hoewel aanvankelijk door de [heffingsambtenaar] nog werd bestreden is ter zitting vast komen te staan dat de appartementen aan de [E] [F] , [G] , [H] , [B] , [I] , [C] , [J] , [K] en [D] nagenoeg identiek zijn aan het onderhavige object, in die zin dat de verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn. De Rechtbank overweegt in R.O. 3.2. (2e volzin) dat [de heffingsambtenaar] volgens [belanghebbende] zijn transactiecijfer als referentie had moeten gebruiken voor de andere identieke appartementen in zijn appartementencomplex, zodat - zoals hij ter zitting heeft verklaard - zij ook voor € 254.000 hadden moeten worden aangeslagen. Deze overweging berust echter op een onjuiste interpretatie van de strekking van het aan de Rechtbank voorgelegde geschil. Het geschil behelst niet de vraag waarom de waarde van de andere (identieke) woningen niet op € 254.000 is vastgesteld, maar de vraag waarom de waarde van mijn appartement niet (ook) op (maximaal) € 225.000 is vastgesteld, gelijk aan de waarde zoals vastgesteld voor de meerderheid van de andere identieke appartementen. Reeds daarom kan de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam niet in stand blijven, immers niet gemotiveerd wordt waarom identieke gevallen in casu niet identiek behandeld (hoeven) worden.
(…)"
7. Uit het verweerschrift in hoger beroep:
"(…)
Er is geen sprake van rechtens gelijke gevallen, er is sprake van twee verschillende groepen woningen
De door belanghebbende genoemde objecten aan de [E] zijn geen woningen die, zoals het onderhavige object, kort vóór of na de peildatum zijn verkocht onder normale marktomstandigheden. De andere woningen zijn niet rond de peildatum verkocht. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen, die niet rond de peildatum zijn verkocht, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Voor de woningen die wel kort vóór of na de peildatum zijn verkocht geldt de uitzondering op waarderingsmethode die de Hoge Raad als medewetgever heeft bepaald in het vorengenoemde arrest van 29 november 2000. Belastingen Rotterdam is gebonden aan de regels van de Waarderingskamer en aan de jurisprudentie van de Hoge Raad. Mijns inziens is er sprake van twee verschillende groepen woningen. Enerzijds is er de groep woningen waarvan een onder normale marktomstandigheden tot stand gekomen koopprijs kort vóór of na de peildatum, bekend is. Deze woningen dienen te worden gewaardeerd op de wijze zoals aangegeven in het arrest van 29 november 2000 en niet door middel van een normale toepassing van de vergelijkingsmethode. Daarnaast bestaat er een groep woningen waarvan geen koopprijs in de periode rond de peildatum bekend is. Deze woningen dienen conform de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, derhalve door middel van de vergelijkingsmethode, te worden gewaardeerd. Daarbij is het verkoopcijfer van belanghebbende meegenomen.
(…)"
8. De Rechtbank heeft overwogen:
"1. In geschil is of [de heffingsambtenaar] aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. [Belanghebbende] stelt dat de waarde te hoog is en voert aan dat de waarde € 225.000,- bedraagt. [De heffingsambtenaar] is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
(…)
3. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met verwijzing naar het eigen verkoopcijfer, de vastgoedrapporten van [E] [B] , [Y] , [C] en [D] en de daarop gegeven toelichting slaagt [de heffingsambtenaar] daarin.
3.1. [
Belanghebbende] heeft de onroerende zaak op 28 februari 2017 gekocht voor € 254.000,-. De aankoopdatum ligt dermate kort na de waardepeildatum, dat ervan uit moet worden gegaan dat de waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de door [belanghebbende] betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraken van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113).
3.2. [
Belanghebbende] weerspreekt niet dat in beginsel zou moeten worden uitgegaan van het eigen verkoopcijfer, maar doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Hij stelt dat [de heffingsambtenaar] de meerderheidsregel heeft geschonden. [Belanghebbende] wijst op tien appartementen in zijn appartementencomplex die volgens hem identiek zijn, te weten [E] [F] , [G] , [H] , [B] , [Y] , [I] , [C] , [J] , [K] en [D] . In de meerderheid van die identieke appartementen, namelijk [E] [F] , [G] , [H] , [I] , [C] , [J] en [K] , is de WOZ-waarde voor 2018 bepaald op € 225.000,-. [De heffingsambtenaar] had volgens [belanghebbende] zijn transactiecijfer als referentie moeten gebruiken voor de andere identieke appartementen in zijn appartementencomplex, zodat - zoals hij ter zitting heeft verklaard - zij ook voor € 254.000,- aangeslagen zouden moeten worden.
3.3.
De rechtbank wijst er op dat de WOZ-waarden van de door [belanghebbende] aangevoerde panden niet ter beoordeling staan. [De heffingsambtenaar] heeft ter zitting verklaard dat niet alleen het verkoopcijfer van de onroerende zaak is meegenomen in de waardering van de andere appartementen maar ook overige verkoopcijfers van die appartementen, waaronder een verkoopcijfer van € 197.000,-. Hierdoor kan de WOZ-waarde van die andere appartementen niet gelijk gesteld worden aan het verkoopcijfer van de onroerende zaak. Nu [belanghebbende] geen feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit blijkt dat de door hem betaalde koopsom een onjuiste waarde aangeeft, heeft [de heffingsambtenaar] op goede gronden de uitspraak van de Hoge Raad van 29 januari 2016 gevolgd.
3.4.
Het beroep is ongegrond.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)"
9. In hoger beroep is de toepassing van de meerderheidsregel in geschil. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
10. Met betrekking tot het beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel, komt het Hof tot een andere afweging dan de Rechtbank. Met wat belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij, gelet ook op wat partijen op de zitting bij de Rechtbank hebben verklaard en in aanmerking nemend dat de heffingsambtenaar met zijn bestrijding niet blijk geeft van een juiste rechtsopvatting, voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen, ook nu uit de gedingstukken in onvoldoende mate van het tegendeel blijkt, dat zijn appartement identiek is aan de ook aan de [E] gelegen appartementen met de nummers [F] , [G] , [H] , [B] , [I] , [C] , [J] , [K] en [D] , in de zin dat de verschillen te verwaarlozen zijn. Dat betekent, ook nu de heffingsambtenaar niet heeft aangegeven dat in de gemeente [A] meer identieke appartementen zijn, dat de meerderheidsregel is geschonden. Omdat de woz-waarde van elk van de appartenten met de nummers [F] , [G] , [H] , [I] , [C] , [J] en [K] is vastgesteld op € 225.000, volgt het Hof belanghebbende in diens opvatting dat ook de woz-waarde van zijn appartement moet worden vastgesteld op € 225.000. Het gelijk is aan de zijde van belanghebbende.
11. Het hoger beroep is gegrond.
12. Het Hof ziet reden de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. De kosten stelt het Hof vast op € 30 aan reiskosten in beroep. Voor een hogere of andere vergoeding van proceskosten acht het Hof geen termen aanwezig. De heffingsambtenaar dient de griffierechten van in totaal € 174 aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
- stelt de woz-waarde van de onroerende zaak [Y] te [A] vast op € 225.000 en verlaagt met inachtneming van die vaststelling de aanslag in de onroerendezaakbelastingen,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 30, en
- gelast de heffingsambtenaar de griffierechten van € 174 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld door U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 5 april 2019 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
-
- de naam en het adres van de indiener;
- de naam en het adres van de indiener;
-
- de dagtekening;
- de dagtekening;
-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
-
- de gronden van het beroep in cassatie.
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.