Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.276.428/01
Rekestnummer rechtbank : 7980302 EJ VERZ 19-85118
beschikking van 30 juni 2020
inzake
[verzoeker] ,
wonende te [woonplaats ] , gemeente [gemeente] ,
verzoeker in hoger beroep,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
advocaat: mr. B.J. de Deugd te Nieuwerkerk aan den IJssel,
tegen
De Vereniging van Eigenaars complex [naam complex] te [woonplaats ] ,
gevestigd te [woonplaats ] , gemeente [gemeente] ,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VVE,
advocaat: mr. M. Cok te Amsterdam.
Het geding
1. Met een beroepschrift van 27 maart 2020 met producties, heeft [verzoeker] hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 3 maart 2020. In het beroepschrift is één grief tegen de bestreden beschikking geformuleerd en toegelicht. De VVE heeft de grief weersproken in een verweerschrift met producties dat door het hof is ontvangen op 29 mei 2020. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 juni 2020 door middel van een videoverbinding. Op die zitting is ook de zaak met nummer 200.267.619/01 tussen partijen behandeld. Ten behoeve van die mondelinge behandeling zijn namens [verzoeker] nog nadere producties ingediend. Ten slotte is een datum voor deze beschikking bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats ] . Hij is daardoor lid van de VVE. Dit appartementsrecht is in de hierna te noemen splitsingsakte aangeduid met nummer [nummer 1] .
In de op 17 december 1984 verleden akte van splitsing is onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“b. De kosten van het onderhoud (…), het herstel en het schoonhouden van de kozijnen en de buitendeuren van de woningen, de bergruimten van de woningen en de voor- zij- en achtergevels en de daken en goten van de woningen, bergruimten en trappenhuizen, de terrassen, loggia’s en de galerij op de eerste verdieping, de deur(en) van- en in de trappenhuizen, de vluchtwegen, alsmede de liftinstallatie voor de woningen worden geheel gedragen door de eigenaars van de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 9, tezamen, en wel voor ieder in de verhouding als hiervoor sub 2 bepaald voor de appartementsrechten met de indices 1 tot en met 9. (…).”
In het in de splitsingsakte van toepassing verklaarde modelreglement Sasse is onder meer opgenomen dat kosten in verband met gemeenschappelijke gedeelten van het complex worden beschouwd als gemeenschappelijke kosten. Voorts is daarin opgenomen dat tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend de buitengevels, waaronder raamkozijnen met glas en de daken. Artikel 14 van Pro het Modelreglement luidt als volgt:
“De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar wordt gebracht.”
Op 24 juni 2019 heeft een algemene ledenvergadering van de VVE plaatsgevonden. In de notulen is met betrekking tot vergaderpunt 9 opgenomen:
“9. Bespreken en besluiten inzake verzoek van de eigenaar van appartementsrecht [nummer 2] ( [adres 2] ) tot het plaatsen van een dakkapel.
Mevrouw [X] vraagt toestemming voor het plaatsen van een dakkapel. In het verleden is er al een dakkapel geplaatst bij nummer [nummer 3] . Besloten wordt mevrouw [X] toestemming te verlenen onder voorwaarde dat de dakkapel identiek is aan de eerder geplaatste dakkapel van nummer [nummer 3] . Het gaat hierbij zowel om de vorm, de kleur als het gebruikte materiaal.”
3. [verzoeker] verzocht in eerste aanleg (onder meer en voor zover in hoger beroep nog relevant) vernietiging van het besluit van de VVE tot het verlenen van toestemming tot het plaatsen van een dakkapel. Hij legde aan dat verzoek ten grondslag dat het gedeelte van het dak waar de dakkapel geplaatst zou worden deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex, zodat een wijziging alleen door middel van een wijziging van de splitsingsakte kan worden uitgevoerd.
4. De kantonrechter heeft het standpunt van [verzoeker] in de bestreden beschikking verworpen. Hij overwoog daartoe dat niet elke wijziging van een gemeenschappelijke zaak meebrengt dat de splitsingsakte gewijzigd dient te worden. Het dient te gaan om een wijziging die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is. De vergadering mocht daarom met inachtneming van artikel 14 van Pro het reglement toestemming geven voor de verandering van het gebouw.
5. [verzoeker] vordert in hoger beroep vernietiging van de bestreden beschikking voor zover die beschikking ziet op het plaatsen van een dakkapel en dat het hof het besluit ten aanzien van die dakkapel nietig verklaart, dan wel het besluit vernietigt, met veroordeling van de VVE in de kosten van het hoger beroep. De grief komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat een wijziging van de splitsingsakte niet nodig is voor het plaatsen van een dakkapel. De toestemming om een dakkapel te plaatsen grijpt volgens [verzoeker] wezenlijk in in de wettelijke bepalingen en in de bepalingen van de splitsingsakte. Het aanbrengen van een dakkapel doorbreekt de gemeenschappelijke eigendom in constructief opzicht door een constructie die strekt tot privé-gebruik van een deel dat voorheen gemeenschappelijk was. De kosten voor een dakkapel zijn bovendien hoger dan de kosten voor een dak met dakpannen. De kosten voor de VVE nemen dus toe, terwijl het voordeel een individuele eigenaar toekomt.
6.1
Het hof overweegt als volgt. Artikel 5:124 lid 2 BW Pro bepaalt dat titel 1 van boek 2 BW van toepassing is behoudens de in dat artikellid genoemde uitzonderingen. Uit artikel 2:14 lid 1 BW Pro volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Op grond van artikel 5:129 lid 1 BW Pro wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.
6.2
Uit artikel 2:15 lid 1 BW Pro volgt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon vernietigbaar is (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro worden geëist of (c) wegens strijd met een reglement. In artikel 5:129 lid 2 BW Pro is bepaald dat voor de toepassing van artikel 2:15 lid 1 onder Pro c BW het reglement dat krachtens artikel 5:111 onder Pro d BW deel uitmaakt van de akte van splitsing, niet als reglement geldt. Strijd met het reglement dat onderdeel uitmaakt van de akte van splitsing, leidt zodoende tot nietigheid van een besluit, niet tot vernietigbaarheid.
6.3
In artikel 5:130 lid 1 BW Pro is bepaald dat vernietiging van een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars geschiedt door de kantonrechter. Tegen de beslissing op het verzoek staat hoger beroep open. In eerste aanleg heeft [verzoeker] uitsluitend de vernietiging van het besluit verzocht. In hoger beroep vordert hij primair een verklaring (het hof begrijpt: een verklaring voor recht) dat het besluit nietig is en subsidiair de vernietiging van het besluit. De nietigheid zou in eerste aanleg onderwerp van geschil bij de rechtbank kunnen zijn geweest, maar niet zelfstandig bij de kantonrechter. Aangenomen moet echter worden dat een beroep op nietigheid tezamen met een verzoek tot vernietiging wel in één verzoek bij de kantonrechter mogelijk zou zijn geweest. Nu de VVE zich er niet tegen heeft verzet dat de gestelde nietigheid van het besluit onderwerp van het hoger beroep kan zijn, en partijen ook niet in hun belangen zijn geschaad door die nietigheid in dit hoger beroep te beoordelen, zal het hof daartoe overgaan.
6.4
Het bovenstaande betekent dat, indien voor het aanbrengen van de dakkapel een wijziging van de akte van splitsing (en daarbij behorende splitsingstekening) nodig is, een besluit tot goedkeuring van een dakkapel zonder dergelijke wijziging in strijd is met de bestaande akte van splitsing en dus nietig is.
6.5
In zijn uitspraak van 7 april 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5405) heeft de Hoge Raad overwogen dat de enkele verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement niet voldoende is om aan te nemen dat wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening is vereist. Dat is pas het geval, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke bepaling ter zake om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van het appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken.
7. In het tot de splitsingsakte behorende reglement van de VVE is bepaald dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk zijn en dat de kosten van het onderhoud daarvan ook gemeenschappelijk worden gedragen. Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat voor het plaatsen van een dakkapel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Met de plaatsing van een dakkapel wordt immers het gemeenschappelijk dak doorbroken (verwijderd) en wordt de omvang van het appartement ten behoeve waarvan de dakkapel dient, uitgebreid. Tot de gemeenschappelijke gedeelten gaat een nieuwe opbouw met nieuwe kozijnen, gevels en dakbedekking behoren die bovendien mogelijk nieuwe kosten met zich brengt. Aldus brengt een dakkapel een verandering in de constructie en omgrenzing van het appartement mee. Het besluit om deze dakkapel toe te staan, is dus in strijd met de huidige splitsingsakte en daarmee nietig.
8. De kantonrechter heeft zijn oordeel mede gebaseerd op artikel 14 van Pro het modelreglement en de VVE heeft zich daarop in hoger beroep ook beroepen. Het oordeel van de kantonrechter moet evenwel worden begrepen in het licht van zijn oordeel dat een wijziging van de splitsingsakte niet vereist is. Daarvan uitgaande kon de vergadering volgens de kantonrechter binnen de grenzen van artikel 14 van Pro het Modelreglement toestemming geven voor het plaatsen van een dakkapel. Het uitgangspunt dat wijziging van de splitsingsakte niet nodig is, is evenwel onjuist, terwijl uit artikel 14 van Pro het modelreglement geen bevoegdheid van de vergadering voortvloeit om wijzigingen in het gebouw die in strijd zijn met de splitsingsakte, toe te staan. Het artikel heeft slechts betrekking op (ondergeschikte) wijzigingen die niet in strijd zijn met de splitsingsakte.
9. De VVE heeft aangevoerd dat zij de medewerking van [verzoeker] aan wijziging van de splitsingsakte zou kunnen bemachtigen via een machtiging van de kantonrechter. Ook als dat juist is, doet dat niet af aan de nietigheid van het thans voorliggende besluit. Dat besluit strekte immers niet tot wijziging van de splitsingsakte, maar juist tot aanpassing van een gemeenschappelijk deel zonder wijziging van de splitsingsakte.
10. De VVE heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat zij de goedkeuring niet kon weigeren omdat eerder aan een ander lid ook toestemming is verleend om een dakkapel te plaatsen. Die eerdere toestemming kan evenwel de huidige strijd met de splitsingsakte niet opheffen of rechtvaardigen.
11. De VVE heeft in haar verweerschrift opmerkingen opgenomen over de derdenwerking van een besluit van de VVE, “inclusief de afspraken omtrent de kosten van de dakkapel.” Het is het hof echter niet gebleken dat er enige afspraak over de kosten van de dakkapel is gemaakt, anders dan het geval was in de parallelle zaak (met nummer 200.267.619) over de kosten van dakramen.
12. Het hof verwerpt ook het betoog van de VVE dat er sprake is van een onevenredigheid tussen het belang van [verzoeker] en het belang van de VVE en dat toepassing van de relevante bepalingen uit de splitsingsakte en het reglement naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De wens om een individuele eigenaar tegemoet te komen in zijn voornemen een dakkapel te plaatsen kan op zichzelf begrijpelijk zijn, maar daarvoor dient de geëigende procedure te worden gevolgd. Dat [verzoeker] een “onwerkbare houding” aanneemt ten aanzien van allerlei andere besluiten van de VVE laat daarbij onverlet dat hij in dit geval het gelijk aan zijn zijde heeft. Het zou zonder twijfel doelmatiger zijn indien hij zijn standpunten ter vergadering van de VVE uiteen zet en niet voor het eerst bij de kantonrechter, maar dat brengt niet mee dat een uitzondering moet worden aanvaard op het wettelijk stelsel ten aanzien van de waarde van de splitsingsakte en het reglement.
13. De grief slaagt dan ook en de beschikking van de kantonrechter moet ten aanzien van de dakkapel worden vernietigd. Het hof zal de gevraagde verklaring voor recht uitspreken. De VVE dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Het hof ziet geen aanleiding de kostenveroordeling in eerste aanleg aan te tasten nu partijen in eerste aanleg onverminderd als over en weer in het ongelijk gesteld hebben te gelden. De beschikking wordt bekrachtigd ten aanzien van de compensatie van die proceskosten.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Gouda, van 3 maart 2020, maar uitsluitend voor zover daarin het verzoek van [verzoeker] met betrekking tot het besluit van de VVE ten aanzien van de plaatsing van een dakkapel is afgewezen,
en
opnieuw rechtdoende:
opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat het besluit van de VVE genomen op de vergadering van 24 juni 2019 om toestemming te verlenen tot het plaatsen van een dakkapel, nietig is;
- bekrachtigt de bestreden beschikking (voor zover in hoger beroep aan de orde) voor het overige;
- veroordeelt de VVE in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verzoeker] tot op heden begroot op € 332,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.J. van der Helm, A.A. Muilwijk-Schaaij en G.C.W. van der Feltz en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.