Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.265.978/01
Rolnummer rechtbank : 7320382 \ CV EXPL 18-46777
Rolnummer rechtbank : 7320382 \ CV EXPL 18-46777
Arrest van 11 augustus 2020
in de zaak van
MultiAction Vastgoed B.V.,
gevestigd te Schiedam,
appellante,
hierna te noemen: MAV,
advocaat: mr. S.O. Voogt te Rotterdam,
tegen
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam.
Het geding in hoger beroep
1.1 Bij exploot van 30 augustus 2019 is MAV in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, op 7 juni 2019 heeft gewezen tussen partijen (hierna: het bestreden vonnis). Bij memorie van grieven heeft MAV vier grieven (met sub-grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Woonstad de grieven bestreden. Daarna is arrest gevraagd.
1.2 In de procedure voor de kantonrechter was ook de heer [bestuurder] (hierna: [bestuurder]) partij. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen jegens hem afgewezen. Niemand is hiertegen in hoger beroep gekomen, zodat een eventueel geschil met [bestuurder] in dit geding verder buiten beschouwing blijft.
De beoordeling van het hoger beroep
Feiten
Tussen partijen staan onder meer de navolgende volgende feiten vast.
2.1 MAV houdt zich bezig met de huur en verhuur van onroerende goederen. Een aan MAV gelieerde vennootschap (hierna: Hobea) houdt zich bezig met bedrijfsmatige exploitatie van speelautomaten. [bestuurder] is aandeelhouder en bestuurder van de groep vennootschappen waarvan MAV en Hobea deel uitmaken.
De gebruikelijke praktijk van MAV is dat zij bedrijfsruimten verwerft en vervolgens aan horeca-exploitanten (onder)verhuurt. Daarbij koopt of realiseert zij (telkens) een horecaonderneming in de bedrijfsruimte, welke onderneming zij verpacht aan de horeca-exploitant. Hierbij bedingt MAV dat de horeca-exploitant exclusief van Hobea speelautomaten afneemt en die in de gehuurde horecabedrijfsruimte plaatst tegen betaling van een deel van de opbrengst ervan. De door MAV van de horeca-exploitant te ontvangen (onder)huur is nagenoeg gelijk aan de door MAV zelf te betalen huur, zodat resteert voor MAV de opbrengst van de pacht en voor Hobea de opbrengst van de speelautomaten.
2.2 MAV huurt sinds december 2001 van (de rechtsvoorganger van) Woonstad de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Zij heeft vanaf het begin, conform haar gebruikelijke praktijk, de ruimte onderverhuurd en de daarin gevestigde horecaonderneming verpacht met Hobea als speelautomatenexploitant.
2.3 Met ingang van 6 april 2016 was de heer [onderhuurder] (hierna: [onderhuurder]) de onderhuurder van het gehuurde. [onderhuurder] pachtte en dreef daar de horecaonderneming Café […]. In de tussen hem en MAV gesloten overeenkomst is onder meer opgenomen dat [onderhuurder] er jegens MAV voor instaat dat in het gehuurde geen middelen als bedoeld in de Opiumwet aanwezig zijn.
2.4 Op 1 januari 2018 heeft de politie het gehuurde bezocht naar aanleiding van een vuurwapenmelding.
2.5 Op 13 mei 2018 heeft de politie in het gehuurde een handelshoeveelheid verdovende middelen aangetroffen. In de bestuurlijke rapportage hierover staat onder meer:
“
3. Aanleiding rapportage
3. Aanleiding rapportage
Na aanleiding van een vuurwapen melding en meerdere klachten/meldingen ter zaken drugs, handel in drugs is door politiepersoneel, op zondag 13 mei 2018, omstreeks 23:45 uur, een instap/doorzoeking geweest in de horeca-inrichting genaamd ‘Café […]’ (...).
4.Bevindingen van feiten en omstandigheden
(...) en werd gezien dat achter de bar een vrouw stond die werkzaamheden verrichte. Hierop is de vrouw later gecontroleerd en werd geconstateerd dat deze niet op de vergunning stond vermeld.
(...) Aan de linkerzijde in de rookruimte stond een tafel, achter deze tafel was een radiator bevestigd aan de muur. Politiemedewerker zag dat op de radiator een schaakbord lag. (...) Hierop zag de politiemedewerker dat tussen het schaakbord en de radiator een bruingekleurd blok, in vershoudfolie gewikkeld lag. Het aangetroffen blok had een afmeting van 10 centimeter bij 4 centimeter. Gelet op de vorm, kleur, geur en wijze van verpakking was het voor de politiemedewerker zeer aannemelijk dat het hier een blok hasj betrof.
(...) Tijdens het doorzoeken van het gehele pand werd in de kelder, achter een deur, die alleen te bereiken is via de trap die achter de bar is gesitueerd, een man aangetroffen. Deze man voldeed aan het eerder uitgegeven signalement door melder. (…)
5.Note rapporteurs
(...) De horecainrichting heeft de nodige aandachtsvestigingen, dit heeft te maken dat met enige regelmaat meldingen bij de politie binnenkomen met het vermoeden dat er wordt gedeald of dat de bezoekers voor de deur staan, kort blijven en weer vertrekken. (…)”
2.6
Op 10 juli 2018 (naar aanleiding van een zienswijzengesprek over na te noemen sluitingsbesluit) is de lopende (onder)huurovereenkomst tussen MAV en [onderhuurder] (voortijdig) geëindigd, is [onderhuurder] met de exploitatie van de horecaonderneming gestopt en is zijn onderneming bij de Kamer van Koophandel uitgeschreven. Zijn drank- en horecawetvergunning is daardoor vervallen.
2.7
Op 26 juli 2018 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam het gehuurde gesloten voor de duur van drie maanden. De burgemeester achtte deze maatregel noodzakelijk als gevolg van voornoemd aantreffen van verdovende middelen.
2.8
Woonstad heeft MAV verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. MAV heeft dit niet gedaan.
2.9
Bij brief van 2 augustus 2018 (hierna: de ontbindingsverklaring) heeft (de advocaat van) Woonstad aan ([bestuurder], de bestuurder van) MAV geschreven:
“Nu het gehuurde op last van de burgemeester is gesloten, ontbind ik namens cliënte de met u gesloten huurovereenkomst buitengerechtelijk op grond van artikel 6:267 j° 7:231 lid 2 BW. (…) Graag verneem ik binnen één week na heden schriftelijk van u of u met de buitengerechtelijke ontbinding instemt. In het bevestigende geval zal ik daarna de burgemeester verzoeken de sluiting op te heffen om u in de gelegenheid te stellen het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren.
(…) Cliënte hecht eraan op te merken dat het gehuurde in een woonwijk is gelegen (…) De ervaring leert inmiddels dat de oude bruine kroeg op de hoek is verworden tot een trekpleister voor crimineel gedrag, drugshandel en illegale gokactiviteiten. U stuurt niet actief op andere conceptuele invulling en u heeft er klaarblijkelijk onvoldoende controle over dat (…) crimineel gedrag kan worden voorkomen. (…)”
2.1
MAV heeft niet ingestemd met de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Zij is de verschuldigde huurpenningen aan Woonstad blijven betalen. Er wordt tijdens deze rechtszaak geen horeca-onderneming in het gehuurde geëxploiteerd.
Vorderingen, grondslag, vonnis en beroep
3.1
Woonstad heeft MAV gedagvaard voor de kantonrechter en primair gevorderd (kort gezegd) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en veroordeling van MAV tot ontruiming van het gehuurde, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Voorts heeft Woonstad een vergoeding gelijk aan de hoogte van de huur gevorderd voor het gebruik van het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst. Aan haar vorderingen heeft Woonstad onder meer ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst bij brief van 2 augustus 2018 heeft ontbonden, zodat MAV het gehuurde daarna zonder recht of titel gebruikt.
3.2
MAV heeft de vorderingen bestreden en in voorwaardelijke reconventie, indien zij het gehuurde moet ontruimen, gevorderd dat de kantonrechter Woonstad veroordeelt om verhuis- en inrichtingskosten en schadevergoeding te betalen.
3.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonstad toegewezen, de vordering van MAV afgewezen en MAV veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De grieven en overwegingen van het hof
4.1
De eerste grief richt zich tegen de vaststelling van enkele feiten. Nu het hof zelfstandig de feiten vast heeft gesteld die voor de beslissing van het geschil van belang zijn, heeft MAV geen (verder) belang bij deze grief.
4.2
De grieven 2 en 3 betreffen het oordeel van de kantonrechter dat Woonstad bevoegd was op grond van artikel 7:231 lid 2 BW om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en dat het gebruik van deze bevoegdheid niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Deze grieven zijn ongegrond, vanwege het volgende.
4.3
Artikel 7:231 lid 2 geeft de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden met een schriftelijke verklaring (dus zonder rechterlijke tussenkomst), wanneer de burgemeester het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten omdat in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde op 26 juli 2018 door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Het feit dat dit burgemeestersbesluit nog niet onherroepelijk is, sluit buitengerechtelijke ontbinding niet uit. Het is voor ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW ook niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten: voldoende is dat de burgemeesterssluiting heeft plaatsgevonden vanwege het aantreffen van de handelshoeveelheid drugs. Woonstad was daarom bevoegd de huurovereenkomst met MAV bij brief van 2 augustus 2018 te ontbinden.
4.4
Voor beantwoording van de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding – hetgeen in beginsel een recht van Woonstad is – zijn alle feiten en omstandigheden van de zaak van belang. Het hof overweegt het volgende:
( a) Woonstad heeft in haar brief van 2 augustus 2018 aangegeven dat zij tot ontbinding komt, omdat het gehuurde is gelegen in een woonstraat en de ervaring haar heeft geleerd dat een ‘bruine kroeg op de hoek’ in Rotterdam is verworden tot trekpleister voor criminaliteit. Woonstad wil zulk gebruik van haar pand stoppen. De ontbinding is daarmee geen misbruik van de burgemeesterssluiting, temeer niet nu genoemde ervaring mede steun vindt in de vele politierapportages rond Café […] in de periode juni 2017 tot in mei 2018 (bijlage I behorende bij Bestuurlijke rapportage). Het andersluidende betoog van MAV wordt verworpen.
Op 2 augustus 2018 stond vast dat de burgemeesterssluiting plaatsvond omdat er op 13 mei 2018 drugs waren aangetroffen in het gehuurde Café […]. Drugs wilde Woonstad juist vermijden in haar pand. Dat het niet om drugshandel ging maar om het aanwezig zijn van een handelshoeveelheid drugs en dat het de eerste keer was dat er drugs door de politie waren aangetroffen (wat daar verder ook van zij – het hof laat de juistheid daarvan in het midden), doet onvoldoende af aan het gebruik van de ontbindingsbevoegdheid.
( b) De (gestelde) omstandigheden dat MAV 17 jaar lang actief, goed en contractueel toezicht op het (onder)gehuurde heeft gehouden (wat daar verder ook van zij – Woonstad heeft het deels betwist en het hof laat de juistheid ervan in het midden) en dat zij nooit op een incorrecte wijze van exploiteren is aangesproken of verwijten heeft gekregen, terwijl zij direct bij bekend worden van de burgemeesterssluiting de onderhuur heeft beëindigd, hebben niet kunnen verhinderen dat in het gehuurde in mei 2018 een handelshoeveelheid drugs werd aangetroffen. MAV heeft niet concreet gesteld dat zij zal aansturen op een andere conceptuele invulling van het gehuurde dan ‘hervatten’ van de voor haar gebruikelijke exploitatie – ondanks het (in elk geval in mei 2018) verwezenlijkte risico van drugs.
( c) Het gehuurde betreft geen woonruimte. Het is evenmin eigendom van MAV.
( d) MAV is niet (althans dat heeft zij niet voldoende specifiek aangevoerd) voor haar werkzaamheden en inkomen van juist déze gehuurde bedrijfsruimte afhankelijk.
( e) Medio 2018 is het gehuurde gesloten en sindsdien is het Café […] gesloten gebleven. Een nieuwe horeca-exploitant heeft zich daar nog niet gevestigd.
4.5
Voornoemde omstandigheden brengen het hof tot het oordeel dat gebruik van de ontbindingsbevoegdheid van Woonstad in dit geval
nietnaar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De grieven 2 en 3 treffen geen doel. Het hof zal het vonnis bekrachtigen.
nietnaar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De grieven 2 en 3 treffen geen doel. Het hof zal het vonnis bekrachtigen.
4.6
Met grief 4 heeft MAV zich verzet tegen uitvoerbaar verklaring bij voorraad, met name met een beroep op artikel 7:295 BW. Echter, nu het hof van oordeel is dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, is er geen opzegging als bedoeld in genoemd artikel waarover de rechter onherroepelijk moet beslissen voordat de huurovereenkomst haar werking verliest. Omdat MAV ook geen bijzonder belang bij behoud van juist déze locatie hangende de gerechtelijke procedure heeft gesteld (integendeel: zij heeft juist aangevoerd dat zij wel de huur moet blijven voldoen terwijl daar geen huur, pacht of speelautomatenopbrengst tegenover staan), stond en staat aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad niets in de weg. Daarom treft ook grief 4 geen doel.
Slot
5.1
Het bewijsaanbod dat MAV bij nummer 21 van haar memorie van grieven heeft benadrukt, passeert het hof. Het bevat geen concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
5.2
MAV dient als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van het hoger beroep te dragen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 7 juni 2019;
- veroordeelt MAV in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 741,- aan griffierecht en € 1.074,- aan salaris voor de advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en H.C. Grootveld en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 11 augustus 2020 in aanwezigheid van de griffier.