ECLI:NL:GHDHA:2020:1750

• Datum uitspraak: 7 april 2020
• Publicatiedatum: 24 september 2020
• Zaaknummer: 200.257.543
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D. Aarts; M.P.J. Ruijpers; R.F. Groos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en ontruiming

In deze zaak heeft het Gerechtshof Den Haag op 7 april 2020 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst tussen Onroerend Goed Maatschappij Westerdale B.V. en een huurder, hierna te noemen [geïntimeerde]. De zaak betreft een huurachterstand die door [geïntimeerde] is ontstaan sinds 2010, met meerdere procedures die door Westerdale zijn ingesteld om betaling af te dwingen. De huurovereenkomst dateert van 1 november 1992, en de huurprijs is in de loop der jaren aangepast. Op het moment van dagvaarding in eerste aanleg was er een huurachterstand van € 1.491,56. De kantonrechter had in eerste aanleg de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, maar Westerdale ging in hoger beroep.

Het hof oordeelde dat de huurachterstand van ruim vier maanden een ernstige tekortkoming oplevert die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof overwoog dat de herhaalde huurachterstanden en de eerdere afspraken tussen partijen over tijdige betaling van de huur, die door [geïntimeerde] niet zijn nagekomen, zwaar wegen. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en ontbond de huurovereenkomst, waarbij [geïntimeerde] werd veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het arrest de woonruimte te ontruimen. Tevens werd [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van de huur voor de periode vanaf november 2019, voor zover deze nog niet was voldaan. De kosten van de procedure werden aan [geïntimeerde] opgelegd.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.257.543/01

Zaaknummer rechtbank : 7295425 \ CV EXPL 18-45326

arrest van 7 april 2020

inzake

Onroerend Goed Maatschappij Westerdale B.V. ,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: Westerdale,

advocaat: A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: W.H.J.W. de Brouwer te Rotterdam.

1. Het geding

1.1.

Bij exploot van 27 maart 2019 is Westerdale in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter te Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 28 december 2018. Bij arrest van 30 april 2019 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is niet doorgegaan. Bij memorie van grieven met producties heeft Westerdale drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Westerdale heeft bij akte na memorie van antwoord nog een productie overgelegd. [geïntimeerde] heeft hierop gereageerd bij antwoordakte.

1.2.

Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is een datum voor arrest bepaald.

2. Feiten

2.1.

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

2.2.

Sinds 1 november 1992 is [geïntimeerde] huurder van de woonruimte aan de [adres] te [plaatsnaam]. De huurprijs bedroeg tot en met juni 2018 € 370,20 per maand. Met ingang van 1 juli 2018 is de huurprijs aangepast en bedraagt sindsdien € 390,19 per maand. De huurprijs is op grond van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling verschuldigd, te voldoen uiterlijk op de eerste dag van de periode waarop de huurbetaling betrekking heeft.

2.3.

Westerdale is als rechtsopvolger de huidige verhuurder van [geïntimeerde].

2.4.

[geïntimeerde] heeft sinds 2010 meermalen een huurachterstand laten ontstaan, waarvan de incasso in de loop van de jaren verschillende malen uit handen is gegeven.

2.5.

Westerdale heeft op 7 maart 2017 een dagvaarding uitgebracht ter incasso van een op dat moment bestaande huurachterstand. [geïntimeerde] heeft vlak voor de eerst dienende dag de achterstand betaald, waarna Westerdale de zaak heeft ingetrokken.

2.6.

Nadat [geïntimeerde] kort daarna wederom een huurachterstand had laten ontstaan, heeft Westerdale een nieuwe procedure ingesteld. Daarin vorderde zij naast betaling van de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Ook in die zaak heeft [geïntimeerde] de openstaande huurtermijnen voor de eerste zittingsdag betaald. Die procedure is uitgemond in een minnelijke regeling, die is neergelegd in een proces-verbaal van 9 augustus 2017. Daarin is onder meer vermeld dat [geïntimeerde] onderkent dat hij de huur maandelijks bij vooruitbetaling moet voldoen en is overeengekomen dat hij contact met Westerdale zal opnemen als hij op enig moment niet in staat is op tijd te betalen, dit om te voorkomen dat (onnodige) incassomaatregelen worden voorbereid.

2.7.

Vanaf september 2017 is een nieuwe huurachterstand ontstaan. Na herhaaldelijke sommatie heeft [geïntimeerde] deze achterstand in februari 2018 ingelopen. Vanaf maart 2018 is wederom een huurachterstand ontstaan. Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg (16 oktober 2018) bedroeg de huurachterstand € 1.491,56.

2.8.

[geïntimeerde] heeft op 24 oktober 2018 een bedrag van € 1.636,85 voldaan.

3. De vordering en beslissing in eerste aanleg

3.1.

Westerdale vorderde in eerste aanleg:

1) ontbinding van de huurovereenkomst;
2) veroordeling van [geïntimeerde] om binnen twee dagen na betekening van het vonnis de woonruimte met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en door overgave van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Westerdale, dit met machtiging van Westerdale om bij niet voldoening aan deze veroordeling de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van de politie en justitie te doen geschieden;
3) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Westerdale van:
a) een bedrag van € 1.491,56 aan huurachterstand tot en met de maand oktober 2018, met rente vanaf 11 oktober 2018;
b) een bedrag van € 10,91 aan vervallen rente;
c) een bedrag van € 134,38 aan buitengerechtelijke incassokosten;
d) een bedrag van € 390,19 voor iedere maand of gedeelte daarvan die met ingang van november 2018 tot aan het tijdstip van ontruiming is of zal zijn verstreken;
e) de proceskosten, met rente.

3.2.

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 391,68 aan achterstallige huur en rente tot en met de maand november 2018, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.491,56 van 11 oktober 2018 tot 24 oktober 2018. [geïntimeerde] is in de proceskosten veroordeeld. De overige vorderingen zijn afgewezen.

3.3.

Aan deze beslissing liggen de volgende overwegingen ten grondslag. Onweersproken is dat op het moment van dagvaarden een aanzienlijke huurachterstand van ruim vier maanden bestond. Deze achterstand (inclusief rente en incassokosten) is vlak voor de eerstdienende dag afgelost. Dit betekent dat Westerdale op goede gronden de procedure heeft ingesteld. De hiermee verband houdende proceskosten komen dan ook voor rekening van [geïntimeerde]. De betaling van de huurachterstand neemt niet weg dat [geïntimeerde] ernstig tekort geschoten is in de verplichting de huur op tijd te betalen. Deze tekortkoming, in samenhang met de nieuw ontstane huurschuld over de maand november 2018, vormt in beginsel voldoende grond voor een ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet echter op de aanzuivering van de huurachterstand wordt, mede gelet op het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst, de vordering tot ontbinding daarvan afgewezen.

4. Het geschil in hoger beroep

4.1.

Westerdale kan zich niet in het vonnis van de kantonrechter vinden. Zij verzoekt het hof dit vonnis te vernietigen en haar vorderingen alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] verzoekt het hof het vonnis te bekrachtigen en Westerdale te veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

5. Beoordeling in hoger beroep

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of de tekortkoming van [geïntimeerde] in zijn verplichting tot betaling van de huur de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Westerdale vindt dat dit het geval is, mede gelet op de herhaalde betalingachterstanden. Dit standpunt is toegelicht in de drie grieven.

5.2.

Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar. Het is aan de tekortschietende partij om omstandigheden te stellen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.

5.3.

De beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt niet alleen aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten (de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding). Ook alle overige omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

5.4.

Vaststaat dat op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg een huurachterstand bestond van ruim vier maanden. Anders dan [geïntimeerde] betoogt doet de betaling daarvan op 24 oktober 2018 niet af aan het bestaan van deze tekortkoming. Westerdale baseert haar vordering tot ontbinding immers op een door haar gestelde schending van één van de doorlopende verplichtingen uit de huurovereenkomst – aan de voldoening waarvan een fatale termijn was verbonden –, te weten de maandelijkse betaling van de huur. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt. Wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925).

5.5.

Het hof is van oordeel dat een huurachterstand van ruim vier maanden een voldoende ernstige tekortkoming oplevert die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat geldt temeer nu deze huurachterstand niet op zichzelf staat. Zoals uit de vaststaande feiten blijkt is vanaf 2010 sprake geweest van een langdurige en structurele huurachterstand en heeft Westerdale al meerdere procedures ingesteld om betaling af te dwingen. In het schikkingsproces-verbaal van 9 augustus 2017, totstandgekomen in een eerdere procedure, heeft [geïntimeerde] het belang van tijdige huurbetaling expliciet onderkend en heeft hij zich ertoe verplicht om contact met Westerdale op te nemen als hij op enig moment niet in staat zou zijn op tijd te betalen. [geïntimeerde] heeft niet gesteld en ook is niet gebleken dat hij zich aan deze afspraak heeft gehouden. Ook na de betaling van de huurachterstand van € 1.491,56 is het betalingsgedrag van [geïntimeerde] niet structureel verbeterd. Al tijdens de procedure in eerste aanleg is de maand november 2018 onbetaald gebleven en heeft de kantonrechter [geïntimeerde] tot betaling daarvan veroordeeld. Bij de akte na memorie van antwoord heeft Westerdale onder verwijzing naar een betalingsoverzicht onweersproken gesteld dat de huurbetalingen vanaf september 2019 niet tijdig zijn verricht. Kortom, [geïntimeerde] was van het belang van tijdige huurbetaling – dat wil zeggen bij vooruitbetaling in plaats van betaling achteraf wanneer het hem uitkwam – doordrongen, maar heeft daar bij voortduring en ook na de aanvang van de procedure in eerste aanleg niet naar gehandeld.

5.6.

Gezien de ernst van de tekortkoming, geven de omstandigheden waarop [geïntimeerde] zich ter afwering van de vordering tot ontbinding beroept, onvoldoende reden voor het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het belang dat [geïntimeerde] heeft bij het voortduren van de huurovereenkomst is evident, maar legt tegenover de hiervoor besproken omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal. De door [geïntimeerde] genoemde reden voor de huurachterstanden, te weten de gestelde koop van een garage in 2014, waarvan de inkomsten naar zijn zeggen tegenvallen, is een omstandigheid die voor rekening van [geïntimeerde] komt en vormt geen rechtvaardiging voor de achterblijvende huurbetalingen. Daarbij tekent het hof aan dat de stelling van [geïntimeerde] dat het inmiddels beter gaat met het bedrijf, dat de huur sinds december 2018 betaald kan worden en dat het streven is dat de huur binnenkort voor de eerste van de maand zal worden betaald geen bevestiging vindt in de te late huurbetalingen vanaf september 2019. Ook de omstandigheid dat [geïntimeerde] de huurachterstand van € 1.491,56 uiteindelijk heeft voldaan, legt tegenover de ernst van de tekortkoming en de omstandigheid dat [geïntimeerde] keer op keer een huurachterstand heeft laten ontstaan, onvoldoende gewicht in de schaal om de vordering tot ontbinding af te wijzen. In dit opzicht deelt het hof dus niet het oordeel van de kantonrechter.

5.7.

Bij antwoordakte na memorie heeft [geïntimeerde] nog gesteld dat hij een vordering tot verlaging van de huurprijs zal indienen wegens door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. Nu het bestaan van gebreken voor het eerst bij deze akte is gesteld gaat het hof daaraan voorbij. Deze stellingen zijn – in strijd met de twee conclusieregel – voor het eerst bij deze akte gedaan. Om dezelfde reden ziet het hof ook geen grond om het daarmee samenhangende verzoek tot aanhouding van de zaak te honoreren.

5.8.

De conclusie is dat de grieven slagen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. De vordering tot ontbinding en ontruiming zal alsnog worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn tot ontruiming op twee weken na betekening wordt gesteld. Omdat ten tijde van het wijzen van dit arrest verregaande maatregelen gelden in verband met de Corona-crisis en een ontruiming op grote praktische bezwaren voor beide partijen zal stuiten, geeft het hof Westerdale in overweging om dit arrest wat de ontruiming betreft nog niet meteen ten uitvoer te leggen. Het hof rekent daarbij op een coulante opstelling van Westerdale en wijst op de afspraken over huisuitzettingen die minister Van Veldhoven op 26 maart 2020 heeft gemaakt met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen.

5.9.

De vordering van Westerdale om haar bij niet voldoening aan deze veroordeling te machtigen de ontruiming zelf te doen geschieden, wordt bij gebrek aan een wettelijke grondslag daarvoor afgewezen.

5.10.

De vordering tot betaling van de huur van € 412,04 voor iedere maand of gedeelte daarvan zal worden toegewezen voor zover deze nog niet is voldaan. Het hof leidt uit het al genoemde betalingsoverzicht af dat de huur in elk geval tot en met oktober 2019 is voldaan. De vordering tot betaling van de resterende huurtermijnen zal dan ook beperkt blijven tot de periode vanaf november 2019. Toewijzing van de vorderingen onder 3a tot en met c is niet aan de orde. De kantonrechter heeft in eerste aanleg – in hoger beroep onweersproken – vastgesteld dat het door [geïntimeerde] betaalde bedrag van € 1.636,85 niet alleen de achterstallige huur, maar mede de rente en incassokosten omvat. Daarnaast heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.491,56 van 11 oktober 2018 tot 24 oktober 2018.

5.11.

De bewijsaanbiedingen van partijen zijn onvoldoende concreet dan wel niet ter zake dienend. Het hof zal partijen daarom niet toelaten tot nadere bewijslevering.

5.12.

[geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de door Westerdale gemaakte kosten in hoger beroep worden veroordeeld.

Beslissing

Het hof:

• vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 28 december 2018, voor zover daarin de vordering tot ontbinding en ontruiming is afgewezen;
• ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
• veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee weken na betekening van dit arrest de woonruimte met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en door overgave van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Westerdale;
• veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 412,04 per maand of gedeelte van een maand die met ingang van november 2019 tot aan het tijdstip van ontruiming is of zal zijn verstreken, voor zover deze bedragen nog niet zijn voldaan;
• wijst het meer of anders gevorderde af;
• veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Westerdale begroot op € 824,52 aan verschotten (€ 83,52 aan explootkosten en € 741 aan griffierecht) en € 2.685 (2,5 punten à tarief II) aan kosten advocaat;
• verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, M.P.J. Ruijpers en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 7 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.