Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.272.909/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/584764 KG ZA 19-1104
arrest in het kort geding van 16 juni 2020
inzake
HEJA Vastgoed & Ontwikkeling B.V.,
gevestigd te Nieuwkoop,
appellante,
hierna te noemen: Heja (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. M.P.C. van Essen te Alphen aan den Rijn,
tegen
HuurSnel West B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: HuurSnel (vrouwelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 14 januari 2020 is Heja in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter, in de rechtbank Rotterdam, optredend als kort gedingrechter ingevolge art. 254 lid 5 Rv Pro (hierna: de voorzieningenrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 18 december 2019 (hierna: het bestreden vonnis).
Daarbij is verzocht om behandeling van het hoger beroep met verkorte termijnen als bedoeld in paragraaf 9.1 van het Landelijk procesreglement. Dat verzoek is toegewezen.
Daarbij is verzocht om behandeling van het hoger beroep met verkorte termijnen als bedoeld in paragraaf 9.1 van het Landelijk procesreglement. Dat verzoek is toegewezen.
In de appeldagvaarding, tevens houdende memorie van grieven, met producties, heeft Heja negen grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en haar eis gewijzigd.
Bij memorie van antwoord heeft HuurSnel de grieven bestreden.
Heja heeft ten behoeve van het pleidooi nog aanvullende producties (4 t/m 9) in het geding gebracht.
Vervolgens hebben partijen op 15 mei 2020 de zaak (digitaal) door hun advocaten doen bepleiten, aan de hand van kort daarvoor overgelegde pleitnotities.
Hierna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis genoemde feiten zijn niet in geschil. Met inachtneming daarvan, en van wat verder aannemelijk is geworden, gaat het in deze zaak om het volgende.
2. Heja is eigenaar van een voormalig kantoorpand, gelegen aan de Genielaan 2 te Alphen aan den Rijn (hierna: het Gehuurde).
3. Bij besluit van 21 juni 2018 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn aan Heja een omgevingsvergunning verleend (hierna: de Omgevingsvergunning). Tussen partijen is niet in geschil dat op grond van de Omgevingsvergunning maximaal 148 arbeidsmigranten in het Gehuurde mogen worden gehuisvest.
4. HEJA verhuurt het Gehuurde per 1 juni 2019 aan HuurSnel. Partijen hebben in dit verband (aanvankelijk) op 14 februari 2019 een huurovereenkomst gesloten (hierna: Huurovereenkomst 1). In Artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 1 is een garantiebepaling opgenomen die, voor zover thans relevant, als volgt luidt:
“Ter zekerheid van betaling van al hetgeen Huurder[HuurSnel, toevoeging hof]
(…) verschuldigd is (…), zal de onderhuurder van Huurder (in elk geval omvattende een gerenommeerde uitzendorganisatie van arbeidsmigranten uit de top 10 van Nederland) zich gedurende 5 jaar zich garant stellen ten behoeve (…) van de betalingsverplichtingen die (…) door Huurder zijn aangegaan.”
(…) verschuldigd is (…), zal de onderhuurder van Huurder (in elk geval omvattende een gerenommeerde uitzendorganisatie van arbeidsmigranten uit de top 10 van Nederland) zich gedurende 5 jaar zich garant stellen ten behoeve (…) van de betalingsverplichtingen die (…) door Huurder zijn aangegaan.”
5. HuurSnel verhuurt het Gehuurde op haar beurt onder aan (haar moedermaatschappij) HuurSnel B.V. Laatstgenoemde verhuurt het Gehuurde weer onder aan Flexible Real Estate B.V. en Steengoed B.V., dat zijn de huurmaatschappijen van respectievelijk de uitzendorganisaties Liderjob en Axidus. Laatstgenoemden bieden in het Gehuurde tijdelijke huisvesting aan arbeidsmigranten als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro.
6. Het hof heeft de huidige verhuurstructuur in verband met het Gehuurde hieronder schematisch weergegeven.
7. Heja en HuurSnel hebben op 29 april 2019 een nieuwe huurovereenkomst ondertekend (hierna: Huurovereenkomst 2). Huurovereenkomst 2 is inhoudelijk (vrijwel) identiek aan Huurovereenkomst 1 met als belangrijkste uitzonderingen dat hierin ten gunste van HuurSnel een huurvrije periode (juni 2019 t/m augustus 2019) is opgenomen en de, hiervoor onder overweging 4 geciteerde, garantiebepaling in artikel 6, voor zover thans van belang, als volgt is aangepast:
“Huurder[HuurSnel, toevoeging hof]
staat in en garandeert Verhuurder[Heja, toevoeging hof]
dat, uiterlijk op de ingangsdatum van de Huurovereenkomst, een of meerdere gerenommeerde partijen, behorende tot de top 10 van de Nederlandse uitzendorganisaties van arbeidsmigranten, het volledige gehuurde gedurende een periode van vijf (5) of tien (10 jaar) van huurder zullen onderhuren.(…)”
staat in en garandeert Verhuurder[Heja, toevoeging hof]
dat, uiterlijk op de ingangsdatum van de Huurovereenkomst, een of meerdere gerenommeerde partijen, behorende tot de top 10 van de Nederlandse uitzendorganisaties van arbeidsmigranten, het volledige gehuurde gedurende een periode van vijf (5) of tien (10 jaar) van huurder zullen onderhuren.(…)”
8. HuurSnel heeft de door haar verschuldigde huur meerdere malen niet tijdig betaald. De avond voor het pleidooi in hoger beroep (14 mei 2020) is de huur over de maanden maart en april 2020 betaald, waardoor op de dag van dit pleidooi alleen de huur over de maand mei 2020 nog openstond.
9. Door de gemeente Alphen aan den Rijn is op 26 juni respectievelijk 23 juli 2019 aan Heja het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom bekend gemaakt vanwege overschrijding van een aantal voorschriften uit de Omgevingsvergunning.
Vordering in eerste aanleg, grondslag en verweer
10. Heja vorderde in eerste aanleg, uitvoerbaar bij voorraad, naast een proceskostenveroordeling, kort gezegd, (primair) ontruiming van het Gehuurde met betaling van achterstallige huurpenningen en (subsidiair) een rechtelijk bevel aan HuurSnel om haar verplichtingen uit Huurovereenkomst 1 en de Omgevingsvergunning na te komen.
10. Aan haar vorderingen heeft Heja (samengevat) ten grondslag gelegd dat HuurSnel op ernstige wijze tekort is geschoten in de nakoming van Huurovereenkomst 1 en in verzuim verkeert.
Volgens Heja heeft HuurSnel – in strijd met Huurovereenkomst 1 – het Gehuurde illegaal onderverhuurd, de huurpenningen niet (tijdig) betaald en zowel de in Huurovereenkomst 1 afgegeven garantie (zie hiervoor, overweging 4) als de Omgevingsvergunning geschonden (dit laatste door meer dan het maximaal aantal toegestane arbeidsmigranten in het Gehuurde te (doen) huisvesten en het hierdoor (doen) veroorzaken van overlast in de buurt).
Volgens Heja heeft HuurSnel – in strijd met Huurovereenkomst 1 – het Gehuurde illegaal onderverhuurd, de huurpenningen niet (tijdig) betaald en zowel de in Huurovereenkomst 1 afgegeven garantie (zie hiervoor, overweging 4) als de Omgevingsvergunning geschonden (dit laatste door meer dan het maximaal aantal toegestane arbeidsmigranten in het Gehuurde te (doen) huisvesten en het hierdoor (doen) veroorzaken van overlast in de buurt).
10. HuurSnel heeft gemotiveerd geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
Het bestreden vonnis
13. De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen.
Hij heeft hiertoe, heel kort gezegd, overwogen dat de vorderingen van Heja moeten worden beoordeeld op grond van Huurovereenkomst 2, omdat het voorwaardelijke karakter hiervan niet aannemelijk is geworden. In Huurovereenkomst 2 was een huurvrije periode (van drie maanden) overeengekomen, waardoor de huurachterstand van Heja – één maand ten tijden van het wijzen van het bestreden vonnis – volgens de voorzieningenrechter geen ontruiming rechtvaardigt.
De door Heja gestelde illegale onderhuur, schending van de garantiebepaling (opgenomen in Huurovereenkomst 1) en schending van de Omgevingsvergunning zijn volgens de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden. Ten aanzien van Omgevingsvergunning heeft de voorzieningenrechter in dit verband geoordeeld dat Heja hiervan de adressant is en dat de vragen, of deze (ook) onderdeel uitmaakt van de Huurovereenkomst 2, en zo ja, of overtreding van de Huurovereenkomst 2 aan Heja kan worden toegerekend, in dit kort geding niet kunnen worden beantwoord.
Hij heeft hiertoe, heel kort gezegd, overwogen dat de vorderingen van Heja moeten worden beoordeeld op grond van Huurovereenkomst 2, omdat het voorwaardelijke karakter hiervan niet aannemelijk is geworden. In Huurovereenkomst 2 was een huurvrije periode (van drie maanden) overeengekomen, waardoor de huurachterstand van Heja – één maand ten tijden van het wijzen van het bestreden vonnis – volgens de voorzieningenrechter geen ontruiming rechtvaardigt.
De door Heja gestelde illegale onderhuur, schending van de garantiebepaling (opgenomen in Huurovereenkomst 1) en schending van de Omgevingsvergunning zijn volgens de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden. Ten aanzien van Omgevingsvergunning heeft de voorzieningenrechter in dit verband geoordeeld dat Heja hiervan de adressant is en dat de vragen, of deze (ook) onderdeel uitmaakt van de Huurovereenkomst 2, en zo ja, of overtreding van de Huurovereenkomst 2 aan Heja kan worden toegerekend, in dit kort geding niet kunnen worden beantwoord.
Op grond van het voorgaande heeft de voorzieningenrechter geconcludeerd dat weliswaar niet kan worden uitgesloten dat het door Heja gestelde complex van feiten in een bodemprocedure ontbinding van Huurovereenkomst 2 kan rechtvaardigen, maar dat in dit kort geding deze feiten nog onvoldoende vast staan om daarop vooruit te kunnen lopen.
De vorderingen in hoger beroep
14. Heja heeft in appel haar eis vermeerderd. Heja vordert nu naast vernietiging van het bestreden vonnis, (samengevat) terugbetaling van hetgeen zij op grond hiervan onverschuldigd heeft betaald en een proceskostenveroordeling alsmede, op last van een dwangsom, veroordeling van de Huursnel tot:
- primair: ontruiming van het Gehuurde;
- subsidiair: nakoming van artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 1 dan wel van Huurovereenkomst 2 (met terhandstelling van een garantie in dit verband), het in overeenstemming brengen van het Gehuurde met de Omgevingsvergunning, alsmede het bepaalde in artikelen 7.21 en 7.22 Bouwbesluit 2012, een en ander met inachtneming van de door de Gemeente aan Heja opgelegde last onder dwangsom;
- primair en subsidiair: betaling van op de datum van het arrest en in de toekomst verschuldigde huurpenningen.
- primair: ontruiming van het Gehuurde;
- subsidiair: nakoming van artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 1 dan wel van Huurovereenkomst 2 (met terhandstelling van een garantie in dit verband), het in overeenstemming brengen van het Gehuurde met de Omgevingsvergunning, alsmede het bepaalde in artikelen 7.21 en 7.22 Bouwbesluit 2012, een en ander met inachtneming van de door de Gemeente aan Heja opgelegde last onder dwangsom;
- primair en subsidiair: betaling van op de datum van het arrest en in de toekomst verschuldigde huurpenningen.
De grieven
15. De grieven laten zich als volgt samenvatten.
Grief 1is gericht tegen de overweging dat HuurSnel volgens Heja ‘toerekenbaar’ tekort is geschoten in haar verplichtingen onder de huurovereenkomst. Heja stelt dat de ‘toerekenbaarheid’ van de door haar gestelde tekortkomingen niet van belang zijn voor de toewijsbaarheid van haar vorderingen.
Grief 2komt op tegen het oordeel dat de vorderingen van Heja niet op grond van Huurovereenkomst 1 moeten worden beoordeeld, omdat het door haar gestelde voorwaardelijk karakter van Huurovereenkomst 2 onvoldoende aannemelijk is geworden. Volgens Heja heeft zij dit voorwaardelijke karakter wel aannemelijk gemaakt, maar heeft de voorzieningenrechter bij de beoordeling van haar stellingen in dit verband de Haviltex-maatstaf onjuist toegepast.
Grief 3is gericht tegen het oordeel dat de omvang van de huurachterstand geen ontbinding rechtvaardigt en - de door Heja gestelde omstandigheid - dat de voorzieningenrechter bij de beoordeling van de vorderingen geen aandacht heeft geschonken aan het patroon van te late huurbetalingen (die op zichzelf tezamen volgens Heja al een tekortkoming vormen die ontbinding (en daarmee ontruiming) rechtvaardigt).
Grief 4komt op tegen het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat Heja zich schuldig heeft gemaakt aan illegale onderhuur van het Gehuurde.
Grief 5is gericht tegen het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat HuurSnel de garantiebepaling, inhoudende dat een onderhuurder zich gedurende vijf jaar garant zal stellen voor de huurverplichtingen van HuurSnel, uit artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 1 heeft geschonden.
Grief 6komt op tegen de oordelen dat (i) een schending de Omgevingsvergunning niet een overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst betreft, (ii) in dit kort geding niet kan worden beoordeeld of de bepalingen van de Omgevingsvergunning (indirect) onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst en (iii) of een eventuele schending van de Omgevingsvergunning aan Heja valt toe te rekenen.
Grief 7komt op tegen de overweging dat de feiten onvoldoende vast staan om vooruit te kunnen lopen op de uitkomst van een bodemprocedure over de ontbinding van de huurovereenkomst.
Grief 8is gericht tegen de afwijzing van de subsidiaire vorderingen.
Grief 1is gericht tegen de overweging dat HuurSnel volgens Heja ‘toerekenbaar’ tekort is geschoten in haar verplichtingen onder de huurovereenkomst. Heja stelt dat de ‘toerekenbaarheid’ van de door haar gestelde tekortkomingen niet van belang zijn voor de toewijsbaarheid van haar vorderingen.
Grief 2komt op tegen het oordeel dat de vorderingen van Heja niet op grond van Huurovereenkomst 1 moeten worden beoordeeld, omdat het door haar gestelde voorwaardelijk karakter van Huurovereenkomst 2 onvoldoende aannemelijk is geworden. Volgens Heja heeft zij dit voorwaardelijke karakter wel aannemelijk gemaakt, maar heeft de voorzieningenrechter bij de beoordeling van haar stellingen in dit verband de Haviltex-maatstaf onjuist toegepast.
Grief 3is gericht tegen het oordeel dat de omvang van de huurachterstand geen ontbinding rechtvaardigt en - de door Heja gestelde omstandigheid - dat de voorzieningenrechter bij de beoordeling van de vorderingen geen aandacht heeft geschonken aan het patroon van te late huurbetalingen (die op zichzelf tezamen volgens Heja al een tekortkoming vormen die ontbinding (en daarmee ontruiming) rechtvaardigt).
Grief 4komt op tegen het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat Heja zich schuldig heeft gemaakt aan illegale onderhuur van het Gehuurde.
Grief 5is gericht tegen het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat HuurSnel de garantiebepaling, inhoudende dat een onderhuurder zich gedurende vijf jaar garant zal stellen voor de huurverplichtingen van HuurSnel, uit artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 1 heeft geschonden.
Grief 6komt op tegen de oordelen dat (i) een schending de Omgevingsvergunning niet een overtreding van de bepalingen van de huurovereenkomst betreft, (ii) in dit kort geding niet kan worden beoordeeld of de bepalingen van de Omgevingsvergunning (indirect) onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst en (iii) of een eventuele schending van de Omgevingsvergunning aan Heja valt toe te rekenen.
Grief 7komt op tegen de overweging dat de feiten onvoldoende vast staan om vooruit te kunnen lopen op de uitkomst van een bodemprocedure over de ontbinding van de huurovereenkomst.
Grief 8is gericht tegen de afwijzing van de subsidiaire vorderingen.
Beoordeling van de grieven
16. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor.
leeswijzer
17. Heja vordert in hoger beroep (nog steeds), kort gezegd, op last van een dwangsom en met veroordeling tot betaling van de achterstallige huurpenningen,
primairontruiming van het Gehuurde en
subsidiaireen rechtelijk bevel om (bepalingen uit) de tussen partijen van toepassing zijnde huurovereenkomst na te komen.
Aan deze vorderingen legt Heja vier door haar gestelde tekortkomingen HuurSnel ten grondslag.
primairontruiming van het Gehuurde en
subsidiaireen rechtelijk bevel om (bepalingen uit) de tussen partijen van toepassing zijnde huurovereenkomst na te komen.
Aan deze vorderingen legt Heja vier door haar gestelde tekortkomingen HuurSnel ten grondslag.
Het hof zal hieronder eerst toetsen of deze vier tekortkomingen aannemelijk zijn geworden (overwegingen 23 t/m 29) en vervolgens de vorderingen in dit licht beoordelen (overwegingen 30 t/m 34).
Alvorens het hof de gestelde tekortkomingen behandeld, zal het eerst ingaan op het verweer van HuurSnel dat Heja in schuldeisersverzuim verkeert (overwegingen 18 t/m 20) en de vraag welke huurovereenkomst naar het voorshands oordeel van het hof tussen partijen van toepassing is (overwegingen 21 t/m 22).
schuldeisersverzuim?
18. Het meest verstrekkende verweer van HuurSnel tegen de vorderingen van Heja betreft haar stelling dat laatstgenoemde in schuldeisersverzuim verkeert (art. 6:58 BW Pro). In het verlengde hiervan voert HuurSnel het verweer dat Heja ten aanzien van tal van verplichtingen in verzuim is, waardoor zij de huurovereenkomst tussen partijen – in een bodemprocedure – niet kan (laten) ontbinden (art. 6:266 BW Pro).
HuurSnel voert aan dat Heja – in strijd met haar verplichtingen uit Huurovereenkomst 1 en 2 – vanaf de aanvang van de huurrelatie niet in staat is gebleken het (legaal) mogelijk te maken om 272 bedden in het Gehuurde te verhuren, omdat op grond van de Omgevingsvergunning slechts 148 bedden in het Gehuurde mogen worden verhuurd. Daarnaast stelt HuurSnel dat Heja het Gehuurde in strijd met de Omgevingsvergunning illegaal heeft verbouwd.
HuurSnel voert aan dat Heja – in strijd met haar verplichtingen uit Huurovereenkomst 1 en 2 – vanaf de aanvang van de huurrelatie niet in staat is gebleken het (legaal) mogelijk te maken om 272 bedden in het Gehuurde te verhuren, omdat op grond van de Omgevingsvergunning slechts 148 bedden in het Gehuurde mogen worden verhuurd. Daarnaast stelt HuurSnel dat Heja het Gehuurde in strijd met de Omgevingsvergunning illegaal heeft verbouwd.
18. Heja bestrijdt dat (i) HuurSnel rechtsgeldig mag opschorten, (ii) zij tekort is geschoten in enige verplichting, althans (iii) zij in verzuim verkeert.
18. Het hof overweegt als volgt.
Het beroep door HuurSnel op artikel 6:58 BW Pro faalt vanwege de omstandigheid dat zij niet heeft gesteld van welke concrete verbintenis Heja de nakoming verhindert. Het beroep op artikel 6:266 BW Pro wordt verworpen, omdat Heja terecht heeft aangevoerd dat HuurSnel op grond van de Algemene Bepalingen (die zowel in Huurovereenkomst 1 als 2 van toepassing zijn verklaard) niet gerechtigd is om haar verplichtingen op te schorten.
Het hof oordeelt daarom (voorshands) dat geen sprake is van schuldeisersverzuim en HuurSnel haar verplichtingen onder de toepasselijke huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft kunnen opschorten.
Het beroep door HuurSnel op artikel 6:58 BW Pro faalt vanwege de omstandigheid dat zij niet heeft gesteld van welke concrete verbintenis Heja de nakoming verhindert. Het beroep op artikel 6:266 BW Pro wordt verworpen, omdat Heja terecht heeft aangevoerd dat HuurSnel op grond van de Algemene Bepalingen (die zowel in Huurovereenkomst 1 als 2 van toepassing zijn verklaard) niet gerechtigd is om haar verplichtingen op te schorten.
Het hof oordeelt daarom (voorshands) dat geen sprake is van schuldeisersverzuim en HuurSnel haar verplichtingen onder de toepasselijke huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft kunnen opschorten.
toepasselijke huurovereenkomst?
21. Tussen partijen is in geschil of Huurovereenkomst 1 of Huurovereenkomst 2 op hun rechtsverhouding van toepassing is.
21. Het hof verenigt zich met het oordeel van de voorzieningenrechter, zoals weergegeven in rovv. 4.6 t/m 4.10 van het bestreden vonnis, dat Heja geen deugdelijke onderbouwing heeft geleverd dat de Huurovereenkomst 2 het door haar gestelde voorwaardelijke karakter heeft en dat voor bewijslevering op dit punt in dit kort geding geen plaats is.
Wat Heja in hoger beroep heeft aangevoerd maakt dit niet anders. Zo heeft HuurSnel, in tegenstelling tot wat Heja betoogt, geen blote stellingen geponeerd, maar haar standpunt dat de Huurovereenkomst 2 van toepassing is onderbouwd met verwijzing naar deze door beide partijen getekende overeenkomst. Evenmin blijkt uit de overgelegde brief van de griffer [griffier] van 6 januari 2020 dat HuurSnel ten pleidooie in eerste aanleg zou hebben erkend dat Huurovereenkomst 2 enkel zou gelden in het geval het Gehuurde zou worden verkocht.
Het hof zal in dit kort geding bij de beoordeling van de vorderingen van Heja (dus voorshands) daarom uitgaan van de toepasselijkheid van Huurovereenkomst 2.
Gestelde tekortkoming 1: schending garantiebepaling (garantie onderhuurder)
23. Het hof heeft hiervoor (voorshands) geoordeeld dat Huurovereenkomst 2 tussen partijen van toepassing is. Huurovereenkomst 2 bevat niet de garantie, inhoudende dat een onderhuurder zich gedurende vijf jaar garant zal stellen voor de huurverplichtingen van HuurSnel (vergelijk hiervoor, overwegingen 4 en 7), waarvan Heja stelt dat HuurSnel deze heeft geschonden. Naar het voorlopig oordeel van het hof betekent dit dat HuurSnel op dit punt dan ook niet tekort is geschoten jegens Heja.
gestelde tekortkoming 2: wanbetaling
24. Nu als gezegd naar het voorshands oordeel van het hof Huurovereenkomst 2 tussen partijen van toepassing is, en deze overeenkomst een huurvrije periode bevat gedurende de maanden juni tot en met augustus 2019, is in dit kort geding niet aannemelijk geworden dat dat HuurSnel tekort is geschoten in de betaling van de huur over voornoemde maanden.
24. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft HuurSnel wel (en meerdere malen) in strijd met Huurovereenkomst 2 de huur te laat betaald.
Voor de periode oktober 2020 tot en met mei 2020 heeft Heja onbetwist gesteld dat de huurbetalingen niet tijdig zijn gedaan. Het hof verwerpt het beroep van HuurSnel op overmacht in verband met het coronavirus (art. 6:75 BW Pro), omdat betalingen ook voor het intreden van laatstgenoemd virus structureel te laat werden verricht.
Voor de periode oktober 2020 tot en met mei 2020 heeft Heja onbetwist gesteld dat de huurbetalingen niet tijdig zijn gedaan. Het hof verwerpt het beroep van HuurSnel op overmacht in verband met het coronavirus (art. 6:75 BW Pro), omdat betalingen ook voor het intreden van laatstgenoemd virus structureel te laat werden verricht.
gestelde tekortkoming 3: illegale onderhuur:
26. Volgens Heja heeft HuurSnel haar verplichting uit artikel 6 (van zowel Huurovereenkomst 1 als 2) om het Gehuurde onder te verhuren aan een uitzendbureau ‘uit de top-10 uitzendbureaus voor migranten’ (zie hiervoor, overwegingen 4 en 7) geschonden.
HuurSnel verhuurt het Gehuurde onder aan haar moedervennootschap HuurSnel B.V. (geen uitzendbureau) en schiet daardoor volgens Heja te kort in deze uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis. Hierbij wijst Heja er nog op dat ook HuurSnel B.V. zelf het Gehuurde niet onderverhuurt aan een uitzendbureau, maar slechts aan twee huur-/vastgoedvennootschappen die op hun beurt weer gelieerd zijn aan twee uitzendbureaus (waarvan Heja bovendien bestrijdt dat deze behoren tot de top-10 van uitzendbureaus voor migranten zoals bedoeld in artikel 6).
HuurSnel verhuurt het Gehuurde onder aan haar moedervennootschap HuurSnel B.V. (geen uitzendbureau) en schiet daardoor volgens Heja te kort in deze uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis. Hierbij wijst Heja er nog op dat ook HuurSnel B.V. zelf het Gehuurde niet onderverhuurt aan een uitzendbureau, maar slechts aan twee huur-/vastgoedvennootschappen die op hun beurt weer gelieerd zijn aan twee uitzendbureaus (waarvan Heja bovendien bestrijdt dat deze behoren tot de top-10 van uitzendbureaus voor migranten zoals bedoeld in artikel 6).
26. Het hof overweegt als volgt. Niet zonder meer is duidelijk dat de uitzendbureaus Liander en Liderjob niet tot de top-10 van uitzendbureaus voor migranten behoren, zoals Heja stelt en HuurSnel betwist. Een definitief uitsluitsel hierover kan in dit kort geding niet worden verkregen. Wél is duidelijk dat HuurSnel B.V. geen uitzendbureau is en dat aldus - naar de letter van het contract - artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 2 door HuurSnel niet wordt nageleefd. Om vast te stellen wat partijen met de tussen hen gemaakte afspraken hebben bedoeld, komt het niet enkel aan op de letterlijke tekst, maar gaat het erom welke betekenis partijen over en weer aan de contractsbepalingen mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Heja volstaat ermee te verwijzen naar de letterlijke tekst. Hier staat tegenover dat HuurSnel heeft aangevoerd dat een en ander overeenstemt met een ‘vaste werkwijze’, waarbij (de vastgoedvennootschappen van grote) uitzendbureaus slechts met moedervennootschappen willen contracteren. Heja heeft dit niet gemotiveerd betwist althans niet (voorshands) weerlegd. In de memorie van antwoord (punt 27) heeft HuurSnel verder naar voren gebracht dat Heja ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met deze werkwijze van haar bekend was. Ook dit is bij pleidooi door Huursnel niet betwist. Daarnaast is HuurSnel naar haar zeggen bereid om rechtstreeks aan Axidus en Liderjob onder te verhuren. In de pleitnota in de eerste aanleg (punt 31) heeft HuurSnel verder onweersproken gesteld dat het de gebruikelijke gang van zaken is om niet rechtstreeks te contracteren met uitzendbureaus maar met hun huurvennootschappen, en dat de – naar het oordeel van het hof: niet voorshands onplausibele – reden daarvoor is dat uitzendbureaus niet geacht worden (dure) duurverplichtingen op hun balans te hebben. Ook heeft HuurSnel er op gewezen dat partijen bij het aangaan van Huurovereenkomst 2 er niet voor hebben gekozen om de huidig wijze van onderhuur te verbieden. In het licht van dit alles kan in dit kort geding door het hof niet met voldoende mate van zekerheid worden vastgesteld dat artikel 6 van Pro Huurovereenkomst 2 daadwerkelijk door HuurSnel wordt geschonden.
gestelde tekortkoming 4:schending Omgevingsvergunning, het Bouwbesluit 2012 ect.
28. Heja stelt dat HuurSnel tekortschiet in de huurovereenkomst, doordat zij teveel arbeidsmigranten in het Gehuurde huisvest, terwijl laatstgenoemden bovendien vervuiling en overlast rondom het Gehuurde veroorzaken. Dit is volgens Heja in strijd met de (indirect op de huurovereenkomst van toepassing zijnde) Omgevingsvergunning, artikel 7:213 BW Pro (het goed huurderschap), artikel 5.2 en 5.3 van de Algemene Bepalingen (respectievelijk het niet overtreding van regelgeving en het niet veroorzaken van overlast en/of hinder), de artikelen 7.21 en 7.22 van het Bouwbesluit 2012 (niet veroorzaken overlast en/of hinder) en artikel 2.3 Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (verbod om te handelen in strijd met een omgevingsvoorschrift).
29. Ten aanzien van de gestelde schending van de Omgevingsvergunning verenigt het hof zich met het oordeel van de voorzieningenrechter, zoals weergegeven in
rovv. 4.18-4.23 van het bestreden vonnis, inhoudende, kort gezegd, dat het hier niet gaat om schending van bepalingen uit Huurovereenkomst 2 en dat in dit kort geding niet kan worden vastgesteld of bepalingen uit de Omgevingsvergunning ook (indirect) deel uitmaken van Huurovereenkomst 2.
Volgens het hof kan hierdoor evenmin worden vastgesteld of het handelen van HuurSnel strijd oplevert met goed huurderschap, de Algemene Bepalingen, het Bouwbesluit en/of de Wabo. HuurSnel heeft betwist dat de arbeidsmigranten op dit moment nog overlast en/of hinder veroorzaken. Ten aanzien van de door de Gemeente in het verleden vastgestelde overlast en vervuiling (rondom het Gehuurde) geldt bovendien dat deze niet door HuurSnel is veroorzaakt, maar door de migranten die in het Gehuurde gehuisvest zijn, terwijl onbehoorlijk beheer door haar niet aannemelijk is geworden. Zou dit laatste als tekortkoming van HuurSnel zou moeten worden aangemerkt, is het daarom mede de vraag (in het licht van de hierna vermelde maatstaven) of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om op grond hiervan in kort geding vooruit te kunnen lopen op een eventuele bodemprocedure.
Volgens het hof kan hierdoor evenmin worden vastgesteld of het handelen van HuurSnel strijd oplevert met goed huurderschap, de Algemene Bepalingen, het Bouwbesluit en/of de Wabo. HuurSnel heeft betwist dat de arbeidsmigranten op dit moment nog overlast en/of hinder veroorzaken. Ten aanzien van de door de Gemeente in het verleden vastgestelde overlast en vervuiling (rondom het Gehuurde) geldt bovendien dat deze niet door HuurSnel is veroorzaakt, maar door de migranten die in het Gehuurde gehuisvest zijn, terwijl onbehoorlijk beheer door haar niet aannemelijk is geworden. Zou dit laatste als tekortkoming van HuurSnel zou moeten worden aangemerkt, is het daarom mede de vraag (in het licht van de hierna vermelde maatstaven) of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om op grond hiervan in kort geding vooruit te kunnen lopen op een eventuele bodemprocedure.
de vordering tot ontruiming
30. Het hof stelt voorop dat het zich als voorzieningenrechter in kort geding bij wijze van uitgangspunt moet richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Hierbij geldt dat de aard van een kort geding maakt dat niet altijd voldoende tijd is om de verschillende stadia van de gewone procedure te doorlopen, in het bijzonder als het aan komt op bewijslevering. Het hof onderzoekt daarom of Heja voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de in de bodemprocedure in te stellen vordering, waarop zij haar kortgedingvordering heeft gebaseerd, zal worden toegewezen (ECLI:NL:HR:1995:ZC1705; NJ 1996, 462).
31. De onder overweging 30 genoemde maatstaf betekent, ten aanzien van de (primaire) vordering tot ontruiming van het Gehuurde (een bedrijfspand), concreet dat voldoende aannemelijk moet zijn dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op grond van hetzelfde feitencomplex zal toewijzen, en van de verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
31. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Blijkens rechtspraak van de Hoge Raad komt deze maatstaf er inhoudelijk op neer dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
31. Het hof heeft hiervoor (voorshands) geoordeeld dat HuurSnel tekort is geschoten in haar verplichting om de huur tijdig te betalen. Deze tekortkoming is naar het voorlopig oordeel van het hof op dit moment geen tekortkoming van voldoende gewicht. Dit kan mogelijk anders worden, indien HuurSnel haar betalingsdiscipline niet verbetert. Het hof acht het daarom niet voldoende aannemelijk dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van Huurovereenkomst 2 zal toewijzen. Het hof heeft hierbij mede gelet op de huidige onduidelijkheid over de onder overweging 29 genoemde tekortkoming. Dit betekent dat het hof de vordering tot ontruiming in dit kort geding afwijst.
de gevorderde rechtelijke bevelen tot nakoming
34. In het licht van het voorgaande geldt dat hoogstens de vordering VI sub iii (veroordeling tot betaling huur maand mei) en iv (veroordeling om de huur in de toekomst stipt op tijd te voldoen) van het petitum van de appeldagvaarding nog open liggen. Voor toewijzing van deze (geld)vorderingen in kort geding ziet het hof echter geen grond, nu voldoende spoedeisend belang niet is gesteld (ten aanzien van vordering VI sub iv geldt bovendien dat deze ten tijde van het vragen van arrest nog niet opeisbaar is en deze verplichting al volgt uit Huurovereenkomst 2).
Conclusie
35. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen of dat Heja geen belang bij de (verdere) behandeling hiervan heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Heja zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt Heja in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de HuurSnel begroot op € 2.071,-- aan griffierecht, op € 5.877,-- (3 punten x tarief VI) aan salaris van de advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van dit arrest moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met € 157,-- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,-- indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- verklaart dit arrest wat de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.Y. Bonneur en R.F. Groos en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 16 juni 2020.