ECLI:NL:GHDHA:2020:2217

• Datum uitspraak: 24 november 2020
• Publicatiedatum: 23 november 2020
• Zaaknummer: 200.266.331/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.P.J. Ruijpers; H.J.M. Burg; D. Aarts
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 12 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens ernstige huurachterstand en wanbetaling

De zaak betreft een huurovereenkomst tussen appellant als verhuurder en geïntimeerde als huurder van een bovenwoning, waarbij de huurovereenkomst met de onderverhuurder was ontbonden. Geïntimeerde betaalde geen huur meer, wat leidde tot een aanzienlijke huurachterstand.

De rechtbank had de ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen omdat de huurprijs was vastgesteld door de Huurcommissie en geïntimeerde voldoende financiële waarborg bood. Het hof oordeelde echter dat de procedure bij de Huurcommissie rechtsgeldig was en dat de vastgestelde huurprijs geldt.

Het hof stelde vast dat geïntimeerde een huurachterstand van € 3.848,29 had, ondanks een vonnis tot betaling, en structureel te laat betaalde. Deze wanprestatie was ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De belangen van appellant bij tijdige huurbetaling wogen zwaarder dan die van geïntimeerde.

Het hof vernietigde het vonnis van de rechtbank, ontbond de huurovereenkomst, veroordeelde geïntimeerde tot ontruiming binnen één maand en tot betaling van de achterstallige huur met wettelijke rente. De gevorderde dwangsom en buitengerechtelijke kosten werden afgewezen. Geïntimeerde werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Huurovereenkomst ontbonden wegens ernstige huurachterstand en wanbetaling, met veroordeling tot ontruiming en betaling van achterstallige huur met rente.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.266.331/01

Zaaknummer rechtbank : 7580632/19-5259

arrest van 24 november 2020

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. K. Renssen te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. F.H.T.C. van der Bruggen te Den Haag.

Het verdere geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- het arrest in incident ex artikel 223 Rv van 31 maart 2020;

- de memorie van antwoord;

- de ter gelegenheid van het pleidooi van 19 oktober 2020 overgelegde aanvullende productie en pleitnotitie aan de zijde van [appellant] .

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende:

1.1

[appellant] heeft vanaf 15 april 2014 de woonruimte aan de [adres] te [plaatsnaam] (beneden- en bovenwoning) verhuurd aan [huurder] , handelend onder de namen [handelsnaam 1] en [handelsnaam 2] (hierna: [huurder] ).

1.2

[huurder] heeft met toestemming van [appellant] vanaf 1 mei 2014 de (zelfstandige) bovenwoning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de bovenwoning) onderverhuurd aan [geïntimeerde] , tegen een maandelijkse huurprijs van € 925,00 (waarvan € 675,00 kale huurprijs, € 100,00 voorschot gas, water en elektriciteit en € 150,00 voor stoffering en meubels).

1.3

Bij brief van 19 maart 2015 heeft [appellant] aan de bewoners van de [adres] het volgende geschreven:

“Beste bewoner,

Via deze weg wil ik u berichten dat met onmiddellijke ingang het contract tussen [handelsnaam 2] en de eigenaar van de woning, de heer [appellant] is beëindigd.

Concreet betekent dit voor u twee dingen.

1. [handelsnaam 2] is niet meer de tussenpersoon en is daarmee niet meer bevoegd om de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] verder te verhuren. Daarmee beëindigd automatisch het contract tussen u en [handelsnaam 2] (…). U bent per ommegaand dus ook geen huur meer verschuldigd aan [handelsnaam 2] .

2. De eigenaar, de heer [appellant] , zal met u contact opnemen om de alternatieven en een eventuele oplossing met u door te spreken. Ondertussen kunt u gewoon op het huidige adres blijven wonen waarbij alle rechten en verplichtingen overgaan naar bewoner en de heer [appellant] . Concreet betekent dit dat u tijdelijk een verbintenis heeft met de eigenaar, de heer [appellant] .

(…)”

1.3

Op 11 juni 2015 heeft [geïntimeerde] een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 22 september 2015 de kale huurprijs voor de bovenwoning per 1 juni 2015 vastgesteld op € 507,10 per maand. Tegen deze uitspraak is geen beroep ingesteld.

1.4

De huurovereenkomst tussen [appellant] en [huurder] is bij vonnis van de kantonrechter te Den Haag van 22 augustus 2018 ontbonden wegens wanbetaling.

1.5

Bij brief van 9 januari 2019 heeft de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] bericht dat de huurovereenkomst tussen [huurder] en [appellant] door de rechtbank bij vonnis van 22 augustus 2018 is ontbonden en dat [geïntimeerde] sinds die tijd huur moet voldoen aan [appellant] . Ook is aangegeven dat er geen huurbetaling is ontvangen en dat de huurachterstand vijf maanden bedraagt. Als de huurachterstand niet uiterlijk op 30 januari 2019 is betaald, zal een procedure worden opgestart. In die procedure zullen buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 733,82 worden gevorderd.

2. [appellant] heeft bij inleidende dagvaarding van 21 februari 2019 ten aanzien van [geïntimeerde] gevorderd, samengevat, te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt dan wel de huurovereenkomst te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en tot betaling van de huurachterstand met rente (€ 5.777,52), een gebruiksvergoeding en buitengerechtelijke kosten. Aan die vorderingen heeft [appellant] primair ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst dient te eindigen op grond van artikel 7:269 lid 2 sub a BW: [geïntimeerde] heeft een huurachterstand van € 5.777,52 (inclusief rente) en biedt onvoldoende financiële waarborg. Subsidiair heeft [appellant] een beroep gedaan op artikel 7:269 lid 2 sub c BW: van [appellant] kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden gevergd dat hij de huur met [geïntimeerde] voortzet omdat [geïntimeerde] zonder toestemming de benedenwoning in gebruik heeft genomen, verbouwingen heeft uitgevoerd en een hond in de bovenwoning houdt en niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan.

3. Bij vonnis van 11 juli 2019 heeft de kantonrechter allereerst geoordeeld dat de door de Huurcommissie vastgestelde kale huurprijs van € 507,10 wordt geacht te zijn overeengekomen. Nu vaststaat dat [appellant] in die procedure betrokken is geweest en daarin is aangemerkt als verhuurder had hij volgens de kantonrechter niet kunnen volstaan met enkel stilzwijgen. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat hij een stabiel inkomen heeft en dat hij hulp krijgt van de gemeente Den Haag bij de betaling van de huur. Daarmee biedt [geïntimeerde] volgens de kantonrechter voldoende financiële waarborg. Het door [appellant] met betrekking tot de subsidiaire grondslag aangevoerde achtte de kantonrechter onvoldoende om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De kantonrechter heeft verder overwogen dat weliswaar een huurachterstand over de maanden september 2018 tot en met februari 2019 van € 3.092,64 bestaat maar dat deze, gelet op de omstandigheden van het geval en gelet op het feit dat de (kale) huur sinds maart 2019 betaald wordt, niet kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van voornoemde huurachterstand en tot een bedrag van € 25,02 aan stofferingskosten over de maanden maart, april en mei 2019; de overige vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd.

4. In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en alsnog

- te bepalen dat de huurovereenkomst zal eindigen met ingang van het te wijzen arrest, althans met ingang van een in goede justitie vast te stellen datum, dan wel de huurovereenkomst te ontbinden;

- [geïntimeerde] te veroordelen om, onmiddellijk na betekening van het arrest, dan wel binnen een termijn die het hof redelijk acht, de (beneden- en boven)woning aan de [adres] te [plaatsnaam] te verlaten en te ontruimen met het zijne en de zijnen en de woning ter vrije beschikking van [appellant] te stellen en de woning niet meer te betreden;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 250,-, althans een in goede justitie vast te stellen dwangsom, voor iedere dag of ieder dagdeel dat [geïntimeerde] niet voldoet aan het voorgaande;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 5.777,52 (inclusief wettelijke rente tot de datum van dagvaarding in eerste aanleg), dan wel te veroordelen tot betaling van een in goede justitie vast te stellen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente over dit bedrag vanaf datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 962,92 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag uit hoofde van een gebruiksvergoeding vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg tot aan de daadwerkelijke periode van ontruiming;

- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 733,82, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;

- [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van beide instanties;

- een en ander, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad.

5. Volgens de
eerste grief heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat sprake is van een geschil over de huurprijs. De
tweede grief is gericht tegen het oordeel dat [appellant] zelf onduidelijkheid heeft laten bestaan over zijn hoedanigheid van verhuurder en tegen het oordeel dat [appellant] betrokken is geweest bij de procedure bij de Huurcommissie. Volgens de
derde grief heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerde] voldoende financiële waarborg biedt om aan zijn huurbetalingen te voldoen. In de
vierde grief wordt geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat de grond zoals bedoeld in artikel 7:269 lid 2 onder c BW niet van toepassing is.
Grief 5 komt op tegen het oordeel dat de huurachterstand van [geïntimeerde] geen wanprestatie oplevert die ontbinding rechtvaardigt. Met de
zesde grief wordt geklaagd over de afwijzing van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.
Grief 7 is gericht tegen de proceskostencompensatie.

6. De eerste twee grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Volgens [appellant] kan een procedure bij de Huurcommissie ex artikel 7:254 BW slechts worden opgestart in het geval de verhuurder niet instemt met een voorstel tot huurverlaging. Ten tijde van de procedure was niet [appellant] , maar [huurder] de verhuurder van [geïntimeerde] . [appellant] heeft nimmer enig schrijven van [geïntimeerde] en/of de Huurcommissie ontvangen over verlaging van de huurprijs of een procedure daarover. Als hij wel had geweten van de procedure dan had hij kenbaar gemaakt dat hij slechts verhuurder was van [huurder] en dat [geïntimeerde] een procedure tegen zijn onderverhuurder [huurder] had moeten voeren. Nu de procedure bij de Huurcommissie tegen de verkeerde partij is gevoerd, mist deze daarom iedere juridische relevantie. [appellant] meent voorts dat de uitspraak van de Huurcommissie rechtsgeldige werking mist omdat hij nimmer in de gelegenheid is gesteld zijn standpunt naar voren te brengen. Dit levert strijd op met het beginsel van hoor en wederhoor en artikel 6 EVRM. Volgens [appellant] dient dan ook te worden uitgegaan van de bij het huurcontract afgesproken huurprijs van € 675,- (exclusief servicekosten etc.).

7. Het hof overweegt als volgt. Gelet op de brief van 19 maart 2015 mocht [geïntimeerde] op het moment dat hij het verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie deed er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [appellant] (inmiddels) zijn verhuurder was. De Huurcommissie heeft op 1 juli 2015 een brief aan [appellant] gestuurd waarin melding wordt gemaakt van het verzoek tot huurverlaging, zo volgt uit de stukken die [appellant] als productie 15 bij memorie van grieven heeft overgelegd. De Huurcommissie heeft bij brief van 10 juli 2015 [appellant] uitgenodigd het onderzoek aan de Dierenselaan bij te wonen. Ook is op 25 augustus 2015 een brief aan [appellant] gestuurd met een uitnodiging voor de zitting. De Huurcommissie heeft vervolgens uitspraak gedaan waarbij [appellant] als verhuurder is aangemerkt. Ook de uitspraak zelf is volgens mededeling op pagina 3 daarvan aan de verhuurder toegestuurd. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] erkend dat het adres op voornoemde brieven destijds zijn woonadres was. Dat [appellant] geen enkel poststuk van de Huurcommissie zou hebben ontvangen, komt het hof dan ook niet aannemelijk voor. Het hof gaat er dan ook vanuit dat [appellant] op de hoogte is geweest van de procedure bij en de uitspraak van de Huurcommissie. Nu geen van de partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie een beslissing van de kantonrechter over die uitspraak heeft gevorderd, heeft dit tot gevolg dat partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld (artikel 7:262 BW). Dat betekent dat tussen partijen uit moet worden gegaan van de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs. De eerste twee grieven falen.

8. Het hof zal vervolgens beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding rechtvaardigt (grief 5). [appellant] heeft in dat verband aangevoerd dat [geïntimeerde] al geruime tijd een huurachterstand heeft en ook niet heeft voldaan aan het vonnis van de kantonrechter. Ten tijde van het pleidooi was de huurachterstand (inclusief de maand oktober 2020): € 3.848,29,-. Ook betaalt [geïntimeerde] volgens [appellant] niet op tijd zodat [geïntimeerde] ook in zoverre wanprestatie pleegt omdat hij volgens het bepaalde in artikel 4.1 van de huurovereenkomst de huur telkens bij vooruitbetaling op de eerste van de maand dient te voldoen. Deze herhaalde wanprestatie blijft voortduren en kan voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt zodat sprake is van slecht huurdersgedrag in de zin van artikel 7:213 BW, aldus [appellant] . Ook handelt [geïntimeerde] volgens [appellant] in strijd met artikel 1.1 van de huurovereenkomst (waarin is bepaald dat hij enkel de derde verdieping en de zolder huurt) en in strijd met artikel 5:1 BW omdat hij gebruik maakt van delen van het eigendom van [appellant] . Daarnaast houdt [geïntimeerde] zonder dat hij hiervoor toestemming heeft verkregen een huisdier. [appellant] meent dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [appellant] thans met woonlasten te kampen heeft en niet van hem gevergd kan worden de huurovereenkomst in stand te laten zonder dat hiervoor enige compensatie in de vorm van huurbetaling tegenover staat. Tot slot meent [appellant] dat de huurovereenkomst ontbonden moet worden omdat [geïntimeerde] er niet voor schuwt de Haagse Pandbrigade het pand te laten bezichtigen en verschillende verzoeken tot handhaving te laten doen zonder dat [appellant] ooit eerder in de gelegenheid is gesteld het pand te inspecteren. [geïntimeerde] heeft zelf (grotendeels) de in de woning aanwezige gevaren in het leven geroepen door de wijze van gebruik daarvan. Bovendien geldt dat [appellant] investeringen moet doen die nimmer worden gecompenseerd door enige huurbetaling. [appellant] meent dan ook dat zijn belang bij ontbinding zwaarder moet wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij instandhouding van de huurovereenkomst.

9. Deze grief slaagt. Dat er al geruime tijd een huurachterstand bestaat, is door [geïntimeerde] niet weersproken. Het hof volgt niet het betoog van [geïntimeerde] dat deze huurachterstand buiten zijn schuld is ontstaan omdat hij niet wist aan wie hij moest betalen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] op zijn minst het geld voor de huur had moeten reserveren tot het moment waarop duidelijk werd aan wie hij moest betalen. Dat was in elk geval op 9 januari 2019. Ook nadat hij door de kantonrechter was veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, heeft [geïntimeerde] ondanks vele toezeggingen de huurachterstand niet voldaan. Daar komt nog bij dat als niet weersproken vast staat dat [geïntimeerde] de huur structureel (veel) te laat betaalt. Het hof is van oordeel dat deze tekortkomingen, in onderling verband beschouwd, reeds voldoende ernstig zijn om thans de ontbinding te rechtvaardigen. Omstandigheden die dat oordeel anders zouden kunnen maken zijn door [geïntimeerde] niet of onvoldoende naar voren gebracht. Hoe de coronacrisis zijn weerslag heeft gehad bij [geïntimeerde] heeft hij niet onderbouwd. De huurachterstand en financiële problemen waren bovendien al voor de coronacrisis aanwezig. Ook overigens ziet het hof daarin geen reden om af te zien van ontbinding en ontruiming. In algemene zin kan niet worden aangenomen dat een ontruiming in coronatijd niet mogelijk is. Ook de deurwaarder heeft daarin op het moment van ontruiming een eigen verantwoordelijkheid en zal zich - zo nodig - op grond van artikel 438 lid 5 Rv tot de voorzieningenrechter kunnen wenden. Het belang van [geïntimeerde] kan daarom niet opwegen tegen het belang van [appellant] bij deugdelijke en tijdige huurbetaling.

10. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De grieven 3 en 4 behoeven geen behandeling meer. Opnieuw rechtdoende zal het hof de huurovereenkomst ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Om te bereiken dat [geïntimeerde] de woning daadwerkelijk zal verlaten, kan [appellant] een deurwaarder inschakelen. De gevorderde dwangsom zal daarom worden afgewezen. Aan huurachterstand zal het hof (conform het door [appellant] in de pleitnota opgenomen overzicht) een bedrag van

€ 3.848,29 toewijzen. Het hof zal ook de gevorderde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding toewijzen. In zoverre slaagt ook grief 6. De buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. De brief van 9 januari 2019 voldoet immers niet aan de vereisten die daaraan op grond van artikel 6:96 lid 6 BW mogen worden gesteld omdat hierin (uitgaande van een te hoge huurprijs) een hoger bedrag wordt genoemd dan op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is toegestaan. Grief 6 faalt in dat opzicht. Omdat met name de omstandigheden na het vonnis in eerste aanleg een rol hebben gespeeld bij deze andere uitkomst in hoger beroep, ziet het hof aanleiding om de proceskostencompensatie in eerste aanleg in stand te laten. Ook grief 7 faalt daarom. Wel zal het hof [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten in hoger beroep nu hij als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 11 juli 2019,

en
opnieuw rechtdoende :

- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

- veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en het gehuurde onder afgifte van de sleutels aan [appellant] ter beschikking te stellen;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 515,44 per maand voor elke maand dat hij het gehuurde na ontbinding in bezit zal houden, een ingegane maand voor een volle gerekend;

- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen € 3.848,29 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand oktober 2020, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW berekend vanaf de dag der dagvaarding en daarna vanaf de respectievelijke vervaltermijnen tot aan het moment van algehele voldoening;

- compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg, aldus dat iedere partij zijn eigen kosten draagt;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 423,01 (€ 324 + € 99,01) aan verschotten en € 3.222,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, H.J.M. Burg en D. Aarts en is door

mr. J.E.H.M. Pinckaers uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 november 2020 in aanwezigheid van de griffier.