Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
dd
Rolnr.: 7580632/19-5259
11 juli 2019
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K. Renssen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K. Renssen,
tegen
1.[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de personen die verblijven in de onroerende zaak, gelegen te [plaats] aan de [adres] (beneden- en bovenwoning), of een gedeelte daarvan, zijnde anderen dan gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht van die onroerende zaak,gedaagde partijen.
gemachtigde: mr. F.H.T.C. van der Bruggen voor gedaagde partij sub 1;
gemachtigde: mr. F.H.T.C. van der Bruggen voor gedaagde partij sub 1;
gedaagde partij sub 2 niet verschenen.
Partijen zullen worden aangeduid als ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagde] ’ en ‘de overige personen’.
1.Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 21 februari 2019;
- de conclusie van antwoord;
- de akte houdende uitlating over producties van de zijde van [eiser] ;
- de in het geding gebrachte producties.
Op 4 juni 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. [eiser] en [gedaagde] zijn in persoon verschenen, ieder bijgestaan door de gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
Voor zover er sprake is van overige personen die verblijven in de woning aan de [adres] is tegen hen verstek verleend.
2.Feiten
2.1
[eiser] heeft vanaf 15 april 2014 de woonruimte aan de [adres] te [plaats] (beneden- en bovenwoning) verhuurd aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ).
2.2
[betrokkene 1] heeft met toestemming van [eiser] vanaf 1 mei 2014 de (zelfstandige) bovenwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de bovenwoning) onderverhuurd aan [gedaagde] , tegen een maandelijkse huurprijs van € 925,00 (waarvan
€ 675,00 kale huurprijs, € 100,00 voorschot gas, water en elektriciteit en € 150,00 voor stoffering en meubels).
2.3
De Huurcommissie heeft bij haar uitspraak van 22 september 2015 de kale huurprijs voor de bovenwoning vastgesteld € 507,10 per maand. Tegen deze uitspraak is geen beroep ingesteld.
2.4
De huurovereenkomst tussen [eiser] en [betrokkene 1] is bij uitspraak van de kantonrechter te Den Haag van 22 augustus 2018 ontbonden wegens wanbetaling.
3.Geschil
3.1
[eiser] vordert ten aanzien van [gedaagde] en de overige personen sterk verkort weergegeven het volgende:
- te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt, dan wel deze te ontbinden;
- gedaagde partijen te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom;
- hoofdelijk veroordeling in de proceskosten en in de nakosten;
- uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis.
Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
- € 5.777,52 aan huurachterstand en reeds verschenen wettelijke rente, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
- € 962,92 aan gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming;
- € 733,82 aan buitengerechtelijke kosten.
3.2
[eiser] legt daaraan ten aanzien van [gedaagde] ten grondslag dat de onderverhuur van de bovenwoning door de ontbinding van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] van rechtswege door [eiser] wordt voortgezet. [eiser] is derhalve verhuurder en [gedaagde] dient de verschuldigde huur aan [eiser] te betalen. [gedaagde] doet dit evenwel niet en biedt ook onvoldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van zijn verplichting de huur te betalen. Berekend tot datum dagvaarding bestaat een huurachterstand van
€ 5.777,52, inclusief reeds verschenen wettelijke rente. Primair dient de (voortgezette) huurovereenkomst dan ook te eindigen op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 sub a. Verder geldt dat van [eiser] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat hij de huur met [gedaagde] voortzet. Daartoe is redengevend dat [gedaagde] zonder toestemming de benedenwoning in gebruik heeft genomen, dat hij zonder toestemming verbouwingen heeft uitgevoerd, dat hij niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan en dat hij in strijd met het verbod daartoe uit de huurovereenkomst een hond in de bovenwoning houdt. Subsidiair dient de (voortgezette) huurovereenkomst dan ook te eindigen op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 sub c. Bij brief van 9 januari 2019 zijn buitengerechtelijke incassokosten van € 773,82 op de rechtens voorgeschreven wijze aangezegd en [gedaagde] is die uiteindelijk ook verschuldigd geworden, aldus [eiser] .
3.3
[eiser] stelt voorts dat voor zover de overige personen ook onderhuurden van [betrokkene 1] , die verhuur van rechtswege eveneens door [eiser] wordt voortgezet. Dan geldt dat er door hen ook nooit huur aan [eiser] is betaald en dat zij onvoldoende financiële waarborg bieden voor de betaling van de huur. Subsidiair en meer subsidiair geldt, voor zover zij niet onderhuurden van [betrokkene 1] , dat zij zich zonder recht of titel in de (boven)woning bevinden en daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van [eiser] . Daarmee handelen zij tevens onrechtmatig jegens [eiser] . Ook dat dient te leiden tot een veroordeling tot ontruiming, aldus [eiser] .
3.4
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna -voor zover van belang- nader worden ingegaan.
4.Beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde]
4.1
Tussen partijen staat vast dat de onderverhuur van de bovenwoning door de ontbinding van de huurovereenkomst met [betrokkene 1] van rechtswege door [eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is voortgezet. Dit betekent dat [gedaagde] vanaf de maand september 2018 de maandelijkse huur diende te voldoen aan [eiser] .
4.2
De hoogte van die verschuldigde huur is in geschil tussen partijen. Belangrijkste geschilpunt betreft de door de Huurcommissie vastgestelde kale huurprijs van € 507,10. [eiser] stelt dat deze huurprijs niet geldt omdat -kort gezegd- de ter vaststelling gevoerde procedure destijds niet is gevoerd tussen huurder en verhuurder. Bovendien is aan de procedure geen voorstel van [gedaagde] tot verlaging van de huurprijs vooraf gegaan, aldus [eiser] .
4.3
De uitspraak van de Huurcommissie van 22 september 2015 [eiser] vermeldt als verhuurder, niet verschenen ter zitting. In die uitspraak is voorts vermeld:
‘(…)
I Verloop van de procedure
(…)
‘De Huurcommissie ontvangt op 11 juni 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. (…) De verhuurder heeft niet gereageerd op het voorstel van de huurder.
(…)
De Huurcommissie heeft op 23 juli 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
(…)
De huurder en verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
III Beoordeling
(…)
Een voorstel tot huurverlaging moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis.
(…)
IV Beslissing
(…)
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd.
4.4
Kennelijk is [eiser] door de Huurcommissie en/of [gedaagde] als verhuurder gezien, althans heeft er verwarring bestaan over de vraag wie verhuurder was. Dit wekt geen bevreemding, aangezien [eiser] samen met [betrokkene 1] als verhuurder op de onderhuurovereenkomst met [gedaagde] staat en [eiser] , zo volgt uit het door hemzelf als productie 14 overgelegde proces-verbaal van de comparitie van partijen bij het Gerechtshof te Den Haag in de procedure in hoger beroep tussen [betrokkene 1] en [eiser] , verklaart dat hij bij brief van 19 maart 2015 de onderhuurders heeft verzocht niet meer aan [betrokkene 1] te betalen, maar aan hem rechtsreeks (productie 14 zijdens [eiser] , derde pagina). Die brief is overigens door [eiser] ook overgelegd in deze procedure (productie 8 zijdens [eiser] , tweede brief) en daarin is zijdens [eiser] eveneens vermeld
‘(…) Concreet betekent dit dat u tijdelijk een verbintenis heeft met de eigenaar, de heer [eiser] . (…)’[eiser] heeft daarmee kort voorafgaand aan 11 juni 2015, de datum waarop het verzoek van [gedaagde] door de Huurcommissie is ontvangen, gehandeld alsof hij (opvolgend) verhuurder was. Dat alleen [betrokkene 1] , zoals [gedaagde] zelf ook stelt, de onderhuurovereenkomst heeft ondertekend, doet daaraan niet af. Evenmin doet daaraan af of, achteraf bezien, de genoemde brief van 19 maart 2015, rechtens juiste informatie bevat.
‘(…) Concreet betekent dit dat u tijdelijk een verbintenis heeft met de eigenaar, de heer [eiser] . (…)’[eiser] heeft daarmee kort voorafgaand aan 11 juni 2015, de datum waarop het verzoek van [gedaagde] door de Huurcommissie is ontvangen, gehandeld alsof hij (opvolgend) verhuurder was. Dat alleen [betrokkene 1] , zoals [gedaagde] zelf ook stelt, de onderhuurovereenkomst heeft ondertekend, doet daaraan niet af. Evenmin doet daaraan af of, achteraf bezien, de genoemde brief van 19 maart 2015, rechtens juiste informatie bevat.
4.5
Daarbij komt dat [eiser] die onduidelijkheid vervolgens zelf heeft laten bestaan. Door hem is niet ontkend, zoals volgt uit de hierboven aangehaalde passages uit de uitspraak van de Huurcommissie, dat het onderzoeksrapport en de uiteindelijke uitspraak van 22 september 2015 van de Huurcommissie aan hem zijn toegezonden en dat hij is uitgenodigd voor de zitting. Van de juistheid hiervan wordt daarom uitgegaan. [eiser] ontkent slechts
dat hij een voorstel tot verlaging van de huurprijs heeft ontvangen. Daarmee kan hij evenwel niet volstaan, nu de Huurcommissie zoals hierboven aangehaald, expliciet blijk geeft te hebben getoetst of een dergelijk voorstel is verstuurd en [eiser] in de procedure bij de Huurcommissie slechts heeft gezwegen.
4.6
Concluderend kan worden vastgesteld dat de procedure bij de Huurcommissie rommelig is verlopen. Gelet op de genoemde omstandigheden en nu vaststaat dat [eiser] in ieder geval in de procedure bij de Huurcommissie betrokken is geweest en daarin is aangemerkt als verhuurder, geldt dat [eiser] in die procedure, wat er van het verloop daarvan verder ook zij, niet heeft kunnen volstaan met enkel stilzwijgen. Voor zover hij stelt dat hij niet betrokken had moeten worden in de procedure bij de Huurcommissie, had hij, in ieder geval vanwege zijn vermelding als verhuurder op de onderhuurovereenkomst met [gedaagde] en het feit dat hij op 19 maart 2015 aanspraak heeft gemaakt op betaling van de huurprijs direct aan hem en zelf te kennen heeft gegeven dat er vanaf dat moment een verbintenis met hem was, de Huurcommissie en/of [gedaagde] er tenminste op moeten wijzen dat hij niet de verhuurder was, althans zichzelf (toch) niet (meer) zo zag. Nu [eiser] dit heeft nagelaten, kan hij zich thans jegens [gedaagde] niet beroepen op eventuele onregelmatigheden in de procedure bij de Huurcommissie. Daarbij is nog van belang dat de Huurcommissie uiteindelijk een uitspraak heeft gedaan over de redelijkheid van de kale huurprijs voor de bovenwoning en dat [eiser] , los van de op de procedure bij de Huurcommissie gerichte verweren, niet heeft gesteld dat de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs niet redelijk is, of dat de Huurcommissie bij de vaststelling van de huurprijs wat betreft de waardering van de bovenwoning fouten heeft gemaakt. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de door de Huurcommissie vastgestelde kale huurprijs van € 507,10, nu daartegen niet binnen de daarvoor geldende termijn is opgekomen bij de kantonrechter, wordt geacht te zijn overeengekomen. In het vervolg wordt dan ook van die kale huurprijs uitgegaan.
4.7
[gedaagde] stelt ten aanzien van het voorschot gas, water en licht onbetwist dat hij de contracten voor de levering daarvan op enig moment op zijn eigen naam heeft afgesloten en dat hij daarvoor dus zelf direct betaalt aan de gecontracteerde leveranciers. Voor zover [eiser] in de gevorderde huurachterstand het aanvankelijk overeengekomen voorschot voor gas, water en licht als hierboven onder 2.2 genoemd, nog heeft meegenomen, geldt dat dit deel van de vordering daarom niet toewijsbaar is.
4.8
Ten aanzien van de aanvankelijk bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst overeengekomen prijs voor stoffering en meubels, stelt [gedaagde] dat het feitelijk slechts om zeer oud laminaat gaat, waarvoor rekening houdend met de gebruikelijke afschrijving daarop, thans nog een vergoeding van € 8,34 per maand kan worden gerekend. [eiser] betwist dit niet. Nu partijen het hierover kennelijk eens zijn, gaat de kantonrechter in het vervolg uit van genoemd bedrag voor stoffering.
4.9
Op grond van het voorgaande gaat de kantonrechter uit van een maandelijkse betalingsverplichting van [gedaagde] van € 515,44 (€ 507,10 + € 8,34), vanaf de maand september 2018. Vast staat dat er over de maanden september 2018 tot en met februari 2019 door [gedaagde] niets is betaald. In ieder geval over die zes maanden zal genoemd bedrag worden toegewezen. Daarbij geldt dat een eventueel door [gedaagde] aan [betrokkene 1] betaalde waarborgsom, anders dan [gedaagde] veronderstelt en nog los van de vraag of [eiser] daarvoor nu kan worden aangesproken, niet kan worden verrekend met de huurachterstand.
4.1
Met betrekking tot de maanden maart, april en mei 2019 is ter zitting vastgesteld dat daarvoor betalingen van steeds € 507,10 zijn ontvangen door [eiser] . Daarbij is door [gedaagde] gesteld dat voor de maand juni 2019 ook een bedrag van € 507,10 is betaald en daarvan is een betalingsbewijs getoond. [eiser] heeft daarvan ter zitting kennis genomen, maar aangegeven die laatste betaling (nog) niet te kunnen bevestigen. Onbetwist is voorts door [gedaagde] gesteld dat hij inmiddels een stabiel inkomen heeft en dat hij hulp krijgt van de gemeente Den Haag bij de betaling van de huur. Daarmee biedt [gedaagde] thans voldoende financiële waarborg voor de betaling van de huur. Ten aanzien van de betalingsachterstand over de maanden september 2018 tot en met februari 2019, geldt dat, anders dan [eiser] meent, het enkele bestaan van die achterstand niet kan leiden tot het oordeel dat [gedaagde] onvoldoende financiële waarborg biedt. De hoogte van die achterstand leidt in zijn algemeenheid echter wel snel tot een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie. In dit geval is de vordering tot ontbinding van [eiser] daarop niet gegrond, maar de kantonrechter is er in beginsel toe gehouden om de grondslagen van een vordering ambtshalve aan te vullen indien de vaststaande feiten kunnen leiden tot toewijzing van een vordering op een andere dan de aangevoerde grondslag(en). Dit laatste is hier echter niet aan de orde. Weliswaar bestaat er een forse huurachterstand, maar vast staat dat [eiser] zich niet eerder dan bij brief van 9 januari 2019 bij [gedaagde] heeft gemeld als verhuurder aan wie bevrijdend kan worden betaald. Dit doet geenszins af de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde] om tijdig zijn huur te betalen en het is daarbij ook bepaald onhandig van [gedaagde] geweest dat hij de huur over de maanden vanaf september 2018 niet apart heeft gezet totdat hem duidelijk was aan wie hij diende te betalen. Desondanks dient de bestaande huurachterstand, gelet op alle hiervoor besproken omstandigheden van het geval en met name gelet op het feit dat de lopende (kale) huur sinds maart 2019 betaald wordt, niet te leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie.
4.11
[eiser] stelt subsidiair dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hem kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Hetgeen hij daartoe aanvoert is echter onvoldoende om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De gestelde verbouwingen worden door [gedaagde] ontkent en blijken nergens uit. Het enkele feit dat [gedaagde] een hond houdt in het gehuurde, hetgeen [gedaagde] erkent, kan voorts niet leiden tot een oordeel dat van [eiser] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Ten aanzien van het gestelde onrechtmatig gebruik van de benedenwoning geldt dat [gedaagde] erkent deze (noodgedwongen) enige tijd (maar thans niet meer) te hebben gebruikt voor opslag. Verder stelt hij dat hij alleen in zijn eigen woning kan komen via de benedenwoning, dat hij alleen toegang heeft tot de cv-installatie via de beneden woning en dat hij af en toe de beneden aanwezige vaatwasser en wasmachine gebruikt. Dat er door [gedaagde] meer of ander gebruik wordt gemaakt van de benedenwoning is gesteld noch gebleken. Wat hiervan verder ook zij, dit gebruik van de benedenwoning kan niet leiden tot een oordeel dat van [eiser] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet.
4.12
Al het voorgaande betekent dat ten aanzien van [gedaagde] de vorderingen tot beëindiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en alles wat daarmee samenhangt, worden afgewezen. Toegewezen zal worden een bedrag van € 3.092,64 (6 x € 515,44) aan huurachterstand over de maanden september 2018 tot en met februari 2019. Verder aan stofferingskosten over de maanden maart, april en mei 2019 een bedrag van € 25,02 (3 x € 8,34) en, voor zover zal blijken dat deze betaling niet is ontvangen door [eiser] , een bedrag van € 515,44 voor de maand juni 2019. De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, aangezien [eiser] niet de moeite heeft genomen aan deze vordering in het lichaam van de dagvaarding enig woord te wijden. Uit de aanzegging buitengerechtelijke incassokosten blijkt niet zonder meer dat [gedaagde] een termijn voor betaling van 14 dagen na ontvangst is gegund (er is immers een datum genoemd waarop er uiterlijk betaald moet zijn, ongeacht het daadwerkelijke moment van ontvangst). Daarnaast is in de aanzegging uitgegaan van een onjuiste huurprijs en zijn de incassokosten dientengevolge berekend over een onjuiste hoofdsom. De buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
Ten aanzien van de overige personen
4.13
[eiser] stelt zijn vorderingen tegen de overige personen zekerheidshalve te hebben ingesteld, omdat [betrokkene 1] in het verleden de woning ook heeft onderverhuurd aan een zekere meneer [betrokkene 2] . Daarbij stelt [eiser] verder geen feiten en omstandigheden die ook maar het kleinste vermoeden kunnen doen rijzen dat er naast [gedaagde] ook thans nog overige personen in de (beneden- of boven)woning verblijven. Dientengevolge zullen de vorderingen tegen de overige personen worden afgewezen, omdat deze vorderingen (en daarmee samenhangend het belang van [eiser] bij toewijzing) onvoldoende zijn onderbouwd.
Ten aanzien van de proceskosten
4.14
De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding de proceskosten op na te melden wijze te compenseren
5.Beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen:
een bedrag van € 3.092,64 aan huurachterstand over de maanden september 2018 tot en met februari 2019;
een bedrag van € 25,02 aan stofferingskosten over de maanden maart, april en mei 2019;
een bedrag van € 515,44 voor de maand juni 2019, voor zover zal blijken dat deze betaling niet is ontvangen door [eiser] ;
- verklaart deze betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten, aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. O. van der Burg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juli 2019