Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.255.265 / 01
Zaaknummer rechtbank : C/10/550900 / HA ZA 18-514
arrest van 11 februari 2020
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten,
tegen
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Het geding
[appellante] heeft bij exploot van 12 februari 2019 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 november 2018. Bij arrest van 19 maart 2019 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is niet doorgegaan.
Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] negen grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met een productie heeft Woonbron de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen op 13 januari 2020 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, mr. Van Loon aan de hand van overgelegde pleitnotities. Daarna is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
Feiten
1.Voor zover in hoger beroep niet is opgekomen tegen de vaststelling van de feiten in het bestreden vonnis zullen deze feiten ook voor het hof als uitgangspunt gelden. Met inachtneming van die feiten alsmede van hetgeen voorts als niet (voldoende gemotiveerd) bestreden, is komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende:
1.1.
Woonbron is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet (een woningcorporatie). Woonbron heeft woningen in erfpacht uitgegeven onder toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen. Deze Koopgarantbepalingen houden in dat woningen door een woningcorporatie worden verkocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde en dat een terugkoopgarantie wordt geboden. Op het moment van terugkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld tussen de woningcorporatie en de erfpachter.
1.2.
Woonbron heeft in 2012 de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) met toepassing van de zogenaamde Koopgarantbepalingen te koop aangeboden.
1.3.
[appellante] heeft op 26 november 2012 de woning (althans het recht van erfpacht op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning) gekocht van Woonbron. De tussen partijen overeengekomen koopsom bedraagt € 69.750,- (taxatiewaarde op basis van marktprijs van € 93.000,- minus 25% korting). Deze koopsom is tot stand gekomen volgens de Koopgarantbepalingen. Het taxatierapport van OZP Makelaars B.V. van 30 juli 2012 is leidend geweest bij het bepalen van de koopsom.
1.4.
In de ‘Koopovereenkomst Koopgarant’ die ziet op de woning (hierna: de koopovereenkomst) zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen (versie 1 juli 2011) van toepassing verklaard. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, onder meer het volgende opgenomen:
“
A.Inleiding
A.Inleiding
(…)
4. Vanwege de betaalbaarheid van het appartement voorzien de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen in een regeling waarbij een korting wordt verstrekt op de waarde van het appartement. Door deze korting verkrijgt zowel de particuliere koper als de verkoper een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van het appartement. (..)
5. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de verkoper te koop aan te bieden en is de verkoper verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van het appartement inclusief (onder)grond getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartement. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot het appartement.
(…)
F.Toepassing Koopgarant: korting en aandeel in de waardeontwikkeling
1. De koopsom (Uitgifteprijs ook aangeduid alsU) is volgens artikel 4.2 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt:
- de huidige marktwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik, in onbewoonde, vrij opleverbare staat (verbeteringen die indien van toepassing door de koper als huurder zijn gebracht zijn buiten beschouwing gebleven), oftewel€ 93.000,00ook aangeduid alsT1;
- verminderd met 25 % koperskorting, ofwel€ 23.250,00.
2. Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in artikel 4.4 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%, ook aangeduid alsX%.
3. Volgens artikel 8.4 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende Koopgarantprijsformule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X%.
Voor de toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande derhalve dat:
-Ubedraagt:€ 69.750,00;
-T1bedraagt:€ 93.000,00;
-X%bedraagt: 50%.
(…)”
1.5.
In de notariële akte tot vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van [appellante] van 11 januari 2013 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
A. 1. INLEIDING
(…)
6. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de Woningcorporatie te koop aan te bieden en is de Woningcorporatie verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van het appartementsrecht getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartementsrecht. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot het appartementsrecht.
(…)
B. ERFPACHT
(…)
2. Bepalingen
(…)
Percentage deling waardeontwikkeling en koopgarantprijsformule
1. Het aandeel van de Erfpachter in de waardeontwikkeling van het Appartementsrecht, zoals bedoeld in artikel 4.4. van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt vijftig procent (50%), ook aangeduid alsX%.
2. Volgens artikel 8.4 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende Koopgarantprijsformule. Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X%.
Voor de toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande derhalve dat:
- Ubedraagt:NEGEN EN ZESTIG DUIZEND ZEVEN HONDERD VIJFTIG EURO (€ 69.750,00);
- T1bedraagt:DRIE EN NEGENTIG DUIZEND EURO (€ 93.000,00);
- X %bedraagt: vijftig procent (50%).
(…)”
1.6.
In een publicatie van de Stichting OpMaat van 3 januari 2017 staat onder meer vermeld: ‘
OpMaat heeft met de Autoriteit Consument en Markt (ACM) overlegd over de informatie voor consumenten op haar website. Naar de mening van de ACM kon uit die informatie de indruk ontstaan dat de prijsverlaging die bij verkoop wordt verstrekt, nooit meer hoeft te worden verrekend. Dit zou vooral worden veroorzaakt door het gebruik van de term ‘korting’ (…). In het overleg met de ACM heeft OpMaat onderkend dat de informatie op haar website nog duidelijker kan.’ In de herziene informatiefolder van Stichting OpMaat van 1 februari 2017 is op de eerste pagina opgenomen: ‘
Als u op termijn besluit te verhuizen, bent u er zeker van dat de corporatie of ontwikkelaar de woning van u terugkoopt. U ontvangt dan de koopprijs die u bij de aankoop hebt betaald plus of min een deel van de waardeontwikkeling. Dit houdt in dat bij de terugkoop de oorspronkelijk prijsverlaging wordt verrekend.’
OpMaat heeft met de Autoriteit Consument en Markt (ACM) overlegd over de informatie voor consumenten op haar website. Naar de mening van de ACM kon uit die informatie de indruk ontstaan dat de prijsverlaging die bij verkoop wordt verstrekt, nooit meer hoeft te worden verrekend. Dit zou vooral worden veroorzaakt door het gebruik van de term ‘korting’ (…). In het overleg met de ACM heeft OpMaat onderkend dat de informatie op haar website nog duidelijker kan.’ In de herziene informatiefolder van Stichting OpMaat van 1 februari 2017 is op de eerste pagina opgenomen: ‘
Als u op termijn besluit te verhuizen, bent u er zeker van dat de corporatie of ontwikkelaar de woning van u terugkoopt. U ontvangt dan de koopprijs die u bij de aankoop hebt betaald plus of min een deel van de waardeontwikkeling. Dit houdt in dat bij de terugkoop de oorspronkelijk prijsverlaging wordt verrekend.’
1.7.
In 2017 heeft [appellante] aan Woonbron kenbaar gemaakt dat zij de woning terug wilde verkopen aan Woonbron. In opdracht van Woonbron heeft vervolgens een makelaar, [naam] Makelaars Dordrecht B.V. te Dordrecht, op 20 maart 2017 de woning getaxeerd. Volgens deze taxatie bedroeg de marktwaarde met de verbeteringen € 86.000,- en zonder de verbeteringen € 80.000,-.
1.8.
[appellante] was het niet eens met de getaxeerde waarde en heeft een beroep gedaan op de geschillenregeling. In dit kader hebben drie taxateurs op 1 juni 2017 de woning getaxeerd. De waarde die hieruit voortkwam was € 88.000,- met verbeteringen en € 83.000,- zonder verbeteringen.
1.9.
Woonbron heeft op 21 juni 2017 de terugkoopprijs van de woning als volgt berekend:
U (uitgifteprijs) = € 69.750,-
T1 (marktwaarde bij aankoop) = € 93.000,-
T2 (marktwaarde bij verkoop) = € 88.000,-
S (verbeteringen) = € 5.000,-
X (aandeel waardeontwikkeling) = 50%
Berekening Terugkoopprijs
- Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) (U) € 69.750,-
- Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S) € 5.000,-
- Aandeel Erfpachter/bewoner in de waardeontwikkeling
zonder verbetering ((T2 - S - T1) x X%) € -5.000,-
Terugkoopprijs (U + S + (T2 - S - T1) x X%) € 69.750,-
1.10.
Door de inschrijving van een afschrift van een akte van 1 augustus 2017 heeft [appellante] de woning aan Woonbron geleverd voor een koopprijs van € 69.750,-.
De procedure in eerste aanleg
2.In eerste aanleg heeft [appellante] gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- primair: voor recht te verklaren dat [appellante] heeft gedwaald als bedoeld in artikel 6:228 jo. 6:74 BW bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarantwoning aan de [adres] in 2012 en Woonbron te veroordelen tot vergoeding van de door [appellante] als gevolg van voormelde dwaling en tekortkoming geleden schade ter opheffing van het nadeel dat [appellante] door de dwaling geleden heeft, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- subsidiair: voor recht te verklaren dat Woonbron toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de in november 2012 gesloten koopovereenkomst en uit dien hoofde verplicht is de schade van [appellante] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- meer subsidiair: voor recht te verklaren dat de schade die [appellante] door het handelen van Woonbron lijdt op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid voor rekening van Woonbron komt, met de verplichting deze schade aan [appellante] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- uiterst subsidiair: voor recht te verklaren dat Woonbron jegens [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld, met de verplichting de door [appellante] hierdoor geleden schade te betalen, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[appellante] heeft voorts bij aanvulling van eis gevorderd om een deskundigenbericht te bevelen op grond van het bepaalde in artikel 194 Rv. Deze deskundige dient onderzoek te doen naar de vraag of de taxaties in deze zaak bij uitgifte en bij terugverkoop juist zijn vastgesteld. Tot slot heeft [appellante] gevorderd Woonbron te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3. Woonbron heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
4. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen. Daartoe heeft zij kort samengevat overwogen dat in de koopovereenkomst voldoende duidelijk is weergegeven wat de berekening van de terugkoopprijs is bij terugverkoop aan Woonbron. Bij de beoordeling of er sprake is van een toerekenbare tekortkoming heeft de rechtbank de koopovereenkomst uitgelegd aan de hand van het Haviltex-criterium. Daaruit volgt dat de door Woonbron gegeven korting geen onvoorwaardelijke korting betreft. De rechtbank heeft voorts het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid verworpen en geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat Woonbron onrechtmatig heeft gehandeld.
De procedure in hoger beroep
5.In hoger beroep vordert [appellante] vernietiging van het bestreden vonnis, de benoeming van een deskundige en alsnog toewijzing van de vorderingen met veroordeling van Woonbron in de proceskosten in beide instanties. Woonbron voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep.
6.De
eerste griefvan [appellante] is gericht tegen de onvolledige en onjuiste feitenweergave door de rechtbank. Het beroep van Woonbron op niet-ontvankelijkheid van de grief, omdat deze niet aan de daaraan te stellen eisen zou voldoen, wordt verworpen. Voor zover het beroep op niet ontvankelijkheid door Woonbron ziet op de gehele memorie van grieven, zal het hof dit niet toewijzen omdat de grieven voldoende helder en duidelijk door [appellante] naar voren zijn gebracht.
eerste griefvan [appellante] is gericht tegen de onvolledige en onjuiste feitenweergave door de rechtbank. Het beroep van Woonbron op niet-ontvankelijkheid van de grief, omdat deze niet aan de daaraan te stellen eisen zou voldoen, wordt verworpen. Voor zover het beroep op niet ontvankelijkheid door Woonbron ziet op de gehele memorie van grieven, zal het hof dit niet toewijzen omdat de grieven voldoende helder en duidelijk door [appellante] naar voren zijn gebracht.
In de feitenvaststelling in randnummers 1.6 en 1.10 van dit arrest heeft het hof (ten dele) rekening gehouden met hetgeen door [appellante] in deze grief naar voren is gebracht. Dat leidt op zichzelf niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.
Voor het overige faalt de eerste grief omdat het hof niet verplicht is om alle door partijen naar voren gebrachte feiten in zijn arrest op te nemen, doch slechts de feiten die voor de beoordeling relevant zijn. Het hof stelt zelfstandig de feiten vast, waarbij het hof bepaalt welke feiten het voor de beoordeling van het geschil van belang acht.
7.Grief 2is gericht tegen de rechtsoverwegingen 3.2 en 5.1 waarin de rechtbank de stellingen van [appellante] heeft weergegeven. De inhoudelijke beoordeling van deze grief kan achterwege blijven, omdat deze niet tot een ander oordeel zal leiden. Immers, ook indien de rechtbank de stellingen van [appellante] zou hebben samengevat op de door [appellante] voorgestane wijze, dan zou dit – gelet op de verdere overwegingen van de rechtbank – niet tot een andere uitkomst van de procedure in eerste aanleg hebben geleid. Daarnaast is van belang dat het appel mede een herstelfunctie heeft, zodat [appellante] in zoverre geen belang heeft bij haar grief. Als al juist zou zijn dat in de rechtsoverwegingen 3.2 en 5.1 het standpunt van [appellante] niet correct is weergeven, dan is het aan [appellante] om in hoger beroep nogmaals het standpunt duidelijk naar voren te brengen zodat het hof hierop kan beslissen.
8. In haar
derde griefverzet [appellante] zich tegen de verwerping van haar beroep op dwaling. Volgens [appellante] heeft zij wel degelijk gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2012 en zij beroept zich hierbij op artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW. De dwaling bestaat erin dat Woonbron geen volledige en geen volledig juiste uitleg heeft gegeven aan [appellante] over 1) de koperskorting en 2) de taxaties. [appellante] ging ervan uit dat zij een korting van 25% ontving en dat dit een daadwerkelijke onvoorwaardelijke prijsreductie zou inhouden, die niet zou worden verrekend bij de terugkoop. Ten tweede is [appellante] onjuist voorgelicht over de taxatie en stelt zij dat de taxatie bij uitgifte ondeskundig en onjuist is vastgesteld. De waardedaling die blijkt uit de taxaties kan niet juist zijn geweest als wordt gekeken naar het moment van aankoop (2012), het moment van verkoop (2017) en de waardeontwikkeling op de woningmarkt. Gelet op het beroep van [appellante] op de geschillenregeling en een drietal taxateurs die in 2017 een taxatie hebben gedaan, moet de taxatie bij uitgifte te hoog zijn geweest.
derde griefverzet [appellante] zich tegen de verwerping van haar beroep op dwaling. Volgens [appellante] heeft zij wel degelijk gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst in 2012 en zij beroept zich hierbij op artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW. De dwaling bestaat erin dat Woonbron geen volledige en geen volledig juiste uitleg heeft gegeven aan [appellante] over 1) de koperskorting en 2) de taxaties. [appellante] ging ervan uit dat zij een korting van 25% ontving en dat dit een daadwerkelijke onvoorwaardelijke prijsreductie zou inhouden, die niet zou worden verrekend bij de terugkoop. Ten tweede is [appellante] onjuist voorgelicht over de taxatie en stelt zij dat de taxatie bij uitgifte ondeskundig en onjuist is vastgesteld. De waardedaling die blijkt uit de taxaties kan niet juist zijn geweest als wordt gekeken naar het moment van aankoop (2012), het moment van verkoop (2017) en de waardeontwikkeling op de woningmarkt. Gelet op het beroep van [appellante] op de geschillenregeling en een drietal taxateurs die in 2017 een taxatie hebben gedaan, moet de taxatie bij uitgifte te hoog zijn geweest.
9. Ten verwere heeft Woonbron gewezen op passages in de koopovereenkomst en de akte uitgifte erfpacht waarin ondubbelzinnig uiteen is gezet op welke wijze de koopovereenkomst wordt berekend en de betekenis van het begrip ‘koperskorting’ is uitgelegd. Hieruit blijkt duidelijk dat de terugkoopprijs niet gelijk is aan de marktwaarde ten tijde van de terugkoop. Dat zou betekenen dat [appellante], indien zij direct de woning zou hebben verkocht, een winst zou hebben gerealiseerd ter grootte van € 23.250,- en dat zij zelfs bij een aanzienlijke waardedaling nog winst zou hebben gemaakt, terwijl was afgesproken dat de waardeontwikkeling bij helfte tussen partijen zou worden gedeeld. Zelfs indien [appellante] het begrip ‘korting’ zo heeft opgevat als zij beweert, dan heeft zij geen nadeel ondervonden maar een minder groot voordeel dan verondersteld: het voordeel zit in het dragen van slechts de helft van de waardevermindering. Nadeel in de zin van de artikelen 6:228 en 6:230 BW staat niet gelijk aan gemist voordeel. De stelling dat de woning in 2012 onjuist is getaxeerd, is louter ontleend aan (veronderstelde) gemiddelde ontwikkelingen op de huizenmarkt in Nederland. [appellante] houdt een taxatierapport dat moet zijn opgemaakt in 2012 met het oog op haar hypothecaire financiering, achter.
10. Het hof is van oordeel dat er geen sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a of b BW. [appellante] heeft daadwerkelijk een korting genoten, nu zij de woning tegen een gereduceerd tarief (een korting van 25%) heeft kunnen aankopen. In zoverre is de korting ook onvoorwaardelijk te noemen. Het hof deelt de mening van [appellante] dat er sprake is van een verrekening van de korting bij de verkoop niet. Indien [appellante] – of een andere koper die gebruik maakt van Koopgarant – zijn/haar woning besluit te verkopen, wordt de verkoopprijs op een vooraf afgesproken wijze bepaald. Hoe die verkoopprijs wordt berekend, is in voldoende duidelijke bewoordingen uitgelegd in de passages in de koopovereenkomst en de akte uitgifte erfpacht die onder 1.4 en 1.5 zijn geciteerd. Weliswaar is de formule die in de bepalingen is opgenomen in eerste instantie niet al te gemakkelijk te doorgronden, maar in vorenbedoelde passages staat eveneens woordelijk opgenomen ‘
De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartement.’Daarmee wordt voldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht dat de aankoopprijs als uitgangspunt dient bij de bepaling van de terugkoopsom. Het hof deelt daarom niet de mening van [appellante], dat de uitkomst van te berekenen terugkoopsom van tevoren niet duidelijk genoeg was. Zowel in de koopovereenkomst als in de akte uitgifte erfpacht zijn de getallen die behoren bij U, T1 en X vastgelegd in F.3 respectievelijk in B.2. Logischerwijze ontbreken in de formule de getallen die behoren bij T2 en S, te weten de taxatiewaarde en de verbeteringen ten tijde van het moment van verkoop, omdat deze waarden op het moment van verkoop nog onbekend waren. Indien het [appellante] niet duidelijk was wat er precies stond in de koopovereenkomst, of indien zij de formule niet begreep, was het aan [appellante] om hierover vragen te stellen of informatie in te winnen bij de betrokken deskundigen, zoals de makelaar of notaris.
De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartement.’Daarmee wordt voldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht dat de aankoopprijs als uitgangspunt dient bij de bepaling van de terugkoopsom. Het hof deelt daarom niet de mening van [appellante], dat de uitkomst van te berekenen terugkoopsom van tevoren niet duidelijk genoeg was. Zowel in de koopovereenkomst als in de akte uitgifte erfpacht zijn de getallen die behoren bij U, T1 en X vastgelegd in F.3 respectievelijk in B.2. Logischerwijze ontbreken in de formule de getallen die behoren bij T2 en S, te weten de taxatiewaarde en de verbeteringen ten tijde van het moment van verkoop, omdat deze waarden op het moment van verkoop nog onbekend waren. Indien het [appellante] niet duidelijk was wat er precies stond in de koopovereenkomst, of indien zij de formule niet begreep, was het aan [appellante] om hierover vragen te stellen of informatie in te winnen bij de betrokken deskundigen, zoals de makelaar of notaris.
Daarbij komt, dat de voorgestane uitleg van [appellante] als consequentie heeft, dat zij vrijwel direct na aankoop de woning had kunnen terugverkopen en daarmee een winst zou hebben gerealiseerd van € 23.250,-. Ook druist haar opvatting in tegen de afspraak dat iedere waardeontwikkeling tussen [appellante] en Woonbron bij helfte zou worden gedeeld: in het geval dat bij de terugkoopprijs van de daadwerkelijke marktwaarde zou worden uitgegaan zoals [appellante] stelt, dan zou de waarde van de woning met meer dan € 23.250,- moeten zijn gedaald voordat er sprake zou kunnen zijn van het delen van een waardevermindering. Het hof is van oordeel dat deze consequenties niet te rijmen zijn met de uitgangspunten van de Koopgarantbepalingen en dat [appellante] redelijkerwijs niet had mogen menen dat een dergelijk cadeau, ten laste van het gemeenschappelijk opgebracht vermogen van een woningcorporatie, zonder verdere tegenprestatie in haar schoot werd geworpen.
11. Bovendien heeft [appellante] niet aannemelijk gemaakt dat zij de woning niet zou hebben gekocht als zij al in 2012 de wijze waarop de terugkoopprijs zou worden bepaald, zou hebben begrepen. Ook zonder een terugkoopprijs die is gebaseerd op de aankoopprijs met korting, biedt een woning met Koopgarantbepalingen immers voordelen die een andere woning niet heeft: [appellante] kon hierdoor een woning verkrijgen die zij anders mogelijk niet kon bekostigen, had de zekerheid dat zij de woning ook in een slechte woningmarkt zou kwijtraken en behoefde maar de helft van een eventuele waardedaling te dragen. Daar komt bij dat [appellante] evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat het kenbaar was voor Woonbron dat zij de woning niet zou hebben gekocht als zij de wijze waarop de terugkoopprijs zou worden berekend zou hebben begrepen.
12. Ook het standpunt van [appellante] dat er sprake is van een onjuiste taxatie in 2012 deelt het hof niet. Woonbron heeft als productie 12 bij dagvaarding een grafiek overgelegd die de prijsontwikkeling van de huizenmarkt weergeeft in het postcodegebied van de woning. Uit die grafiek blijkt een daling van 5,2 % van de waarde in het vierde kwartaal van 2017 ten opzichte van de waarde in het tweede kwartaal van 2012. [appellante] heeft tegen deze grafiek geen verweer gevoerd. Zij heeft zich beroepen op een mededeling van een van de taxateurs die betrokken was bij de geschillenregeling, [naam taxateur]. Nog los van het feit dat deze mededeling niet nader, bijvoorbeeld door een schriftelijke verklaring is onderbouwd, begrijpt het hof dat [naam taxateur] in een telefoongesprek op 16 mei 2019 heeft gemeld dat er nog een taxatie met terugwerkende kracht diende plaats te vinden om definitieve zekerheid te krijgen over de waarde in 2012. Die mededeling onderbouwt het standpunt van [appellante] niet dat er te hoog is getaxeerd: [naam taxateur] raadt slechts een hertaxatie aan indien [appellante] zekerheid wil hebben. Het bewijsaanbod om [naam taxateur] als getuige te doen horen zal daarom als niet ter zake dienend worden afgewezen. Ook het verzoek van [appellante] om een gerechtelijke deskundige te benoemen om de waarde van de woning in 2012 te doen vaststellen wijst het hof af omdat [appellante] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een onjuiste taxatie. [appellante] heeft immers volstaan met het beroep op een mededeling van [naam taxateur] die deze stelling niet daadwerkelijk ondersteunt. Dat geldt ook voor de taxatie in 2017, die uiteindelijk op basis van de geschillenregeling tot stand is gekomen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat bij een taxatie altijd sprake is van een schatting.
Grief 9faalt derhalve.
Grief 9faalt derhalve.
Voor wat betreft de aansprakelijkheid ten aanzien van een verkeerde taxatie overweegt het hof tot slot dat de woning niet is getaxeerd door Woonbron of een hulppersoon van Woonbron, maar door onafhankelijke taxateurs: in 2012 door OZP Makelaars B.V. en in 2017 door drie taxateurs na een beroep op de geschillenregeling. [appellante] kan derhalve niet Woonbron hierop aanspreken. Ook dit leidt tot verwerping van zowel het bewijsaanbod als het verzoek tot benoeming van een deskundige.
13.
Grief 4houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Volgens [appellante] mocht zij redelijkerwijs ervan uitgaan dat zij een daadwerkelijke koperskorting kreeg, die zou doorwerken bij terugverkoop van de woning. Nu blijkt dat dit niet het geval is, is er sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, waardoor [appellante] schade lijdt. Woonbron heeft daartegen aangevoerd dat in de toelichting in deze grief niets staat dat door [appellante] niet eerder is aangevoerd.
Grief 4houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming. Volgens [appellante] mocht zij redelijkerwijs ervan uitgaan dat zij een daadwerkelijke koperskorting kreeg, die zou doorwerken bij terugverkoop van de woning. Nu blijkt dat dit niet het geval is, is er sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, waardoor [appellante] schade lijdt. Woonbron heeft daartegen aangevoerd dat in de toelichting in deze grief niets staat dat door [appellante] niet eerder is aangevoerd.
14. Hiervoor heeft het hof reeds overwogen dat in voldoende duidelijke bewoordingen is vermeld hoe de terugkoopprijs zal worden vastgesteld en dat daarbij de aankoopprijs leidend is. De aankooprijs zal worden vermeerderd of verminderd met de helft van de waardestijging respectievelijk daling. Dat brengt met zich dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van een bepaling uit de koopovereenkomst en/of notariële akte. Grief 4 faalt derhalve.
15. De
vijfde griefvan [appellante] houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de terugkoopformule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De rechtbank onderbouwt haar afwijzende standpunt vrijwel niet. [appellante] is gebrekkig voorgelicht en verwijst naar hetgeen zij in grief 3 naar voren heeft gebracht. Woonbron stelt dat [appellante] niet aangeeft waarom de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [appellante] heeft de woning gekocht tegen 75% van de marktwaarde en [appellante] heeft de helft van de waardedaling voor haar rekening genomen. Dit is volgens Woonbron een buitengewoon aanvaardbare constructie.
vijfde griefvan [appellante] houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de terugkoopformule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De rechtbank onderbouwt haar afwijzende standpunt vrijwel niet. [appellante] is gebrekkig voorgelicht en verwijst naar hetgeen zij in grief 3 naar voren heeft gebracht. Woonbron stelt dat [appellante] niet aangeeft waarom de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [appellante] heeft de woning gekocht tegen 75% van de marktwaarde en [appellante] heeft de helft van de waardedaling voor haar rekening genomen. Dit is volgens Woonbron een buitengewoon aanvaardbare constructie.
16. Het hof overweegt dat het aan [appellante] is om te stellen en te onderbouwen dat er sprake is van een terugkoopformule die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat heeft zij niet gedaan. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat hetgeen hiervoor is overwogen meebrengt dat toepassing van de terugkoopregeling niet naar maatstaven en redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
17.
Grief 6is gericht tegen rechtsoverweging 5.9 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van onrechtmatige daad. [appellante] mocht op grond van de contractstukken een onvoorwaardelijke koperskorting en een deugdelijke taxatie verwachten. Doordat Woonbron haar mededelingen en afspraken niet is nagekomen is er sprake van een doen in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
Grief 6is gericht tegen rechtsoverweging 5.9 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat er geen sprake is van onrechtmatige daad. [appellante] mocht op grond van de contractstukken een onvoorwaardelijke koperskorting en een deugdelijke taxatie verwachten. Doordat Woonbron haar mededelingen en afspraken niet is nagekomen is er sprake van een doen in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
18. Met Woonbron is het hof van oordeel dat [appellante] niet heeft toegelicht waarom de door haar gestelde schending van de afspraken tevens een buitencontractuele aansprakelijkheidsgrond oplevert. Om deze reden faalt de zesde grief.
19. Ook de
zevende griefvan [appellante], die zich richt tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van een zorgplicht aan de zijde van Woonbron, slaagt niet. Woonbron heeft geen lening of een krediet verstrekt, er is geen sprake van een financieel product in de zin van artikel 1:1 van de Wft. Daarnaast is er geen sprake van een adviesrelatie: Woonbron heeft geen opdracht aanvaard van [appellante] en er is niet voldaan aan de definitie van adviseren zoals is neergelegd in artikel 1:1 Wft.
zevende griefvan [appellante], die zich richt tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van een zorgplicht aan de zijde van Woonbron, slaagt niet. Woonbron heeft geen lening of een krediet verstrekt, er is geen sprake van een financieel product in de zin van artikel 1:1 van de Wft. Daarnaast is er geen sprake van een adviesrelatie: Woonbron heeft geen opdracht aanvaard van [appellante] en er is niet voldaan aan de definitie van adviseren zoals is neergelegd in artikel 1:1 Wft.
20. Tot slot dient het hof te toetsen of er sprake is van een onredelijk bezwarend/oneerlijk beding. Voor zover [appellante] dit niet expliciet aan het hof bij wijze van grief heeft voorgelegd, ligt dit ambtshalve aan het hof voor op grond van de Europese Richtlijn 93/13/EEG. Het hof is van oordeel dat geen sprake is van een onredelijk bezwarend/oneerlijk beding. Zoals hierboven reeds is overwogen, zijn de bepalingen in de koopovereenkomst en de akte waarin het erfpacht wordt gevestigd voldoende duidelijk. Weliswaar zijn er enige beperkingen, zoals de verplichte verkoop aan Woonbron en het meedelen in een waardestijging door Woonbron, maar daar staat tegenover dat een waardedaling eveneens mede door Woonbron wordt gedragen, dat de koper een lagere aankoopprijs met daardoor lagere maandelijkse rentelasten had en dat Woonbronde verplichting had om de woning binnen drie maanden terug te kopen. Weging van die voor- en nadelen leidt bij het hof niet tot het oordeel dat er sprake is van een verstoring van het evenwicht tussen partijen door de Koopgarantbepalingen.
21. Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank de vorderingen van [appellante] terecht heeft afgewezen zodat ook veeg
grief 8faalt.
grief 8faalt.
22. De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd. Bij deze uitslag past een kostenveroordeling ten laste van [appellante].
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonbron begroot op € 741,00 aan griffierecht en € 3.222,00 aan salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Muilwijk-Schaaij, M.E. Honée en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2020 in aanwezigheid van de griffier.