ECLI:NL:GHDHA:2020:495 - Gerechtshof Den Haag - Geen recht op opschorting huurpenningen bij gebreken woning

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.243.695/01

Zaaknummer rechtbank : 6516652 RL EXPL 17-30090

Arrest van 3 maart 2020

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

[appellant],

wonende te [woonplaats],
appellant,
nader te noemen: [appellant] of huurder,

advocaat: mr. S. Ramautar te Den Haag,

tegen:

STAATE BEHEER B.V.

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,
hierna te noemen: Staate Beheer of verhuurster,

advocaat: mr. F.J. van der Schrier te Den Haag.

Het geding

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken, waarvan het hof kennis heeft genomen:

het procesdossier van de eerste aanleg
het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 3 april 2018, dat is gewezen tussen (onder meer deze) partijen (hierna: het bestreden vonnis).
de dagvaarding in hoger beroep van 26 juni 2018
het tussenarrest van 11 september 2018, waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast
het proces-verbaal van de comparitie van 1 november 2018, met de daarin genoemde stukken
de memorie van grieven (met producties)
de memorie van antwoord (met producties).

Hierna is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten:
(1.1) Staate Beheer heeft aan [appellant] en [X] (hierna ook: huurders) een woning aan de Oudemansstraat 234 te Den Haag (hierna: de woning) verhuurd tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 850,-- per maand.
(1.2) Huurders hebben een tijd lang, ondanks aanmaningen en sommaties, geen huur betaald. Tot en met de maand november 2017 bedroeg de huurachterstand € 5.100.
(1.3) [appellant] heeft diverse malen bij Staate Beheer geklaagd over gebreken aan de woning.
(1.4) Bij comparitie na aanbrengen in hoger beroep heeft Staate Beheer (als producties 1 en 2) aan het hof en de wederpartij haar reactie gegeven op de klachten van [appellant] (zie voor samenvatting klachten hierna rov. 3) en ook een schermprint overgelegd van haar elektronisch logboek met daarin klachtmeldingen en acties daarop.
De vordering, het verweer en de beslissing van de kantonrechter

Staate Beheer heeft bij de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:
a) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
b) hoofdelijke veroordeling van huurders tot betaling:
- van de achterstallige huurpenningen van € 5.100,--, met wettelijke rente,
- vanaf 1 december 2017 van een maandelijkse vergoeding wegens huur dan wel
gebruik van de woning tot het moment van ontruiming, met wettelijke rente,
- van buitengerechtelijke incassokosten van € 665,50, en
- van de proceskosten.
Aan deze vorderingen heeft Staate Beheer, samengevat, ten grondslag gelegd dat huurders ondanks aanmaningen hun verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen en inmiddels een ernstige betalingsachterstand hebben laten ontstaan.
Op grond daarvan zijn voormelde vorderingen gerechtvaardigd.

[appellant] heeft ten verwere aangevoerd dat hij zijn huurbetalingen heeft opgeschort, omdat Staate Beheer heeft nagelaten om de door hem gemelde gebreken te herstellen. Het gaat daarbij om de gebreken, genoemd in de conclusie van antwoord en vermeld in rov. 5.1 van het bestreden vonnis (in de woning komt gas en elektriciteit vrij, de badkamermuren zijn vochtig, vieze lucht uit afvoer, niet werkende ventilatie, losliggende laminaten, vieze kamer waar wasmachine staat, er is daar geen ventilatie en geen licht en het plafond is geel en stinkt, de buitendeur is kapot, alle handvatten van de deuren zijn los, luchtproblemen in slaapkamer, kozijnen in woonkamer niet goed geïsoleerd, de hekken in de tuin zitten los).

De kantonrechter heeft naar aanleiding hiervan onder meer (in r.o. 6.2 van het bestreden vonnis) het volgende overwogen. Staate Beheer heeft ter comparitie aangevoerd dat [appellant] inderdaad gebreken heeft gemeld, behalve het loszittende laminaat, en dat Staate Beheer vervolgens haar aannemer heeft ingeschakeld om gebreken te verhelpen die tot haar herstelverplichting horen. Enkele gebreken zijn vervolgens hersteld en met [appellant] is toen afgesproken dat de aannemer op 30 november 2017 naar de woning zou gaan om nieuwe door [appellant] gemelde gebreken op te nemen en zo nodig de gebreken te herstellen. [appellant] heeft deze afspraak afgezegd. Het is vervolgens, aldus nog steeds Staate Beheer, ondanks pogingen daartoe door de aannemer niet gelukt om een nieuwe afspraak met [appellant] te maken. [appellant] heeft deze stellingen op zich niet betwist, maar wel heeft [appellant] daarover gezegd dat hij geen afspraak kon maken tussen 9.00 en 17.00 uur omdat hij moet werken. Het komt er dus op neer dat Staate Beheer – nadat de gebreken aan haar zijn gemeld – geen kans heeft gekregen om de gebreken op te nemen en zo nodig te herstellen. Het is aan [appellant] te wijten dat Staate Beheer de gebreken niet heeft kunnen verhelpen, omdat hij herstel zelf niet mogelijk maakt. [appellant] heeft daarom geen recht op opschorting van de huurpenningen. Dat [appellant] geen afspraken kan maken tussen 9.00 en 17.00 uur, maakt dat niet anders, nu het op zijn weg ligt om te proberen samen met Staate Beheer (en haar aannemer) tot een andere afspraak dan wel oplossing te komen zodat Staate Beheer tenminste gelegenheid krijgt tot afdoende herstel van de gebreken. Hiervan is geen sprake geweest. Het beroep op opschorting van [appellant] wordt, gelet hierop, afgewezen.

De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, waarna de vorderingen van Staate Beheer zijn toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn is bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis.
De vordering van [appellant] in hoger beroep

In hoger beroep vordert [appellant] (1) vernietiging van het bestreden vonnis, (2) afwijzing van de vorderingen van Staate Beheer, met uitzondering van € 1.552,89 aan achterstallige huur, en compensatie van de proceskosten van de eerste aanleg, (3) veroordeling van Staate Beheer tot terugbetaling van hetgeen op basis van het vonnis is voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente, (4) veroordeling van Staate Beheer tot vergoeding van de schade die [appellant] ten gevolge van de uitvoering van het vonnis heeft geleden en (5) veroordeling van Staate Beheer in de proceskosten van het hoger beroep.

De grieven en het verweer

7. [appellant] heeft één grief aangevoerd. Deze houdt in dat de kantonrechter ten onrechte in rov. 6.2 heeft overwogen dat het aan huurders te wijten is geweest dat geen afspraken tussen 9.00 en 17.00 uur gemaakt konden worden. Volgens [appellant] heeft hij op 6 juni 2017 aangegeven wat zijn klachten zijn. Hierover had hij al eerder telefonisch gecommuniceerd. Omdat een adequate reactie uitbleef, is uiteindelijk de e-mail verstuurd (onder meer overgelegd als productie 1 bij memorie van grieven.) Daarin heeft hij ook aangegeven dat er verdere juridische stappen zullen worden ondernomen en is gelegenheid geboden om gebreken te verhelpen. Tevens is daarin expliciet aangegeven dat de huur opgeschort zal worden tot de gebreken zijn verholpen. Vervolgens is er over en weer telefonisch contact geweest, maar heeft Staate Beheer de gebreken niet verholpen, aldus nog steeds [appellant]. Daarom heeft hij op 30 september 2017 weer een e-mail gestuurd (productie 2 memorie van grieven) waarin hij heeft verwezen naar zijn eerdere email met de lijst van gebreken. Volgens [appellant] is de aannemer niet verschenen op de ingeplande afspraak. Het is dus niet zo dat [appellant] in schuldeisersverzuim verkeerde en daarom geen beroep op opschorting kon doen.

8. [appellant] heeft zich verder in de memorie van grieven (bij 5) beroepen op verrekening. Hij stelt dat hij een tegenvordering van € 3.547,11 heeft op Staate Beheer. Dit bedrag is opgebouwd uit (i) een bedrag van € 2.347,11 aan kosten van het zelf laten verhelpen van gebreken (productie 4 memorie van grieven) en (ii) een bedrag van € 1.200,-- wegens verminderd woongenot (6 x € 200,-- per maand). Daarom hoeft hij nog maar een bedrag van € 1.552,89 aan Staate Beheer te betalen (€ 5.100,-- minus € 3.547,11). Dit betekent dat het meerdere alsnog moet worden afgewezen en dat de kosten moeten worden gecompenseerd.

9. Staate Beheer heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
Verdere beoordeling.

10. Naar het hof uit de memorie van grieven begrijpt, bestrijdt [appellant] in hoger beroep, los van de proceskosten die hij gecompenseerd wil zien, nog slechts de hoogte van het door hem te betalen bedrag aan huurachterstand en het oordeel dat hij betaling niet mocht opschorten. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zijn thans niet meer in geschil.

11. Volgens [appellant] hoeft hij nog maar een gedeelte van de huurachterstand van € 5.100,-- te betalen, gelet op zijn (in rov. 8 genoemde) tegenvordering van € 3.547,11 die hij in verrekening wil brengen. Volgens [appellant] resteert daarom nog maar een bedrag van
€ 1.552,89 in hoofdsom dat hij aan Staate Beheer moet betalen.
Dit beroep op verrekening wordt verworpen. Vastgesteld moet worden dat deze tegenvordering door Staate Beheer gemotiveerd is bestreden. Aangezien deze tegenvordering niet eenvoudig is vast te stellen, gaat het hof, gelet op het bepaalde in artikel 6:136 BW Pro aan dit beroep voorbij. Dit betekent dat [appellant] terecht (hoofdelijk met [X], die niet in appel is gekomen) is veroordeeld tot betaling van de volledige huurachterstand, met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

11. In de gegeven omstandigheden waarbij de huurovereenkomst tot een einde is gekomen en [appellant] de gevorderde huurachterstand moet betalen, heeft [appellant] geen belang meer bij zijn klacht over de afwijzing van zijn beroep op opschorting van de huurpenningen. Opschorting is immers een dwangmiddel om de verhuurder tot zijn herstelverplichting te bewegen, maar leidt, behoudens bijzondere omstandigheden die thans niet aan de orde zijn, niet tot afstel van de verplichting om de overeengekomen huur te betalen. Bij herstel van gebreken in de indertijd gehuurde woning – overigens los van de vraag tot welk herstel Staate Beheer was verplicht – heeft [appellant] geen rechtens relevant belang.

11. Overigens is het hof het eens met de kantonrechter in rov. 6.1 van het bestreden vonnis (kort gezegd dat opschorting proportioneel moet zijn) en met de verwerping van het beroep op opschorting. Ook in hoger beroep heeft [appellant] de vaststelling door de kantonrechter (in rov. 6.2) niet betwist, inhoudende dat de aannemer, na herstel van enkele gebreken, met [appellant] had afgesproken dat hij op 30 november 2017 naar de woning zou gaan om nieuwe gebreken op te nemen en deze zo nodig te herstellen. Evenmin heeft hij weersproken dat het nadien, ondanks pogingen daartoe, de aannemer niet meer was gelukt om een nadere afspraak met [appellant] te maken. [appellant] heeft met verwijzing naar zijn eerdere e-mails slechts in algemene termen gesteld dat er niets wordt opgelost. Dit is een te vaag verweer. De grief van [appellant] faalt.
Slotsom

11. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis, waartegen verder geen kenbare klachten zijn geformuleerd, bekrachtigd zal worden. Verdere bespreking van de stellingen over en weer is niet aan de orde. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen van belang zijnde concrete feiten te bewijzen zijn aangeboden. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Anders dan [appellant] heeft gesteld (memorie van grieven 8), is er geen grond voor compensatie van de proceskosten van de eerste aanleg en evenmin voor toewijzing van het onder 3 en 4 (zie rov. 6) door [appellant] (kennelijk in het kader van de door [appellant] gewenste ‘ongedaanmaking’ van het bestreden vonnis) gevorderde. Beslist zal worden als volgt.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Staate Beheer tot op heden begroot op € 726,-- aan verschotten en € 1.518,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en H.J.M. Burg en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.