Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.258.551/01
Zaaknummer rechtbank : 7086338 \ CV EXPL 18-30622
arrest van 21 april 2020
inzake
[appellant 1],
[appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant 1] c.s. ,
advocaat: mr. D.A. IJpelaar te Den Haag,
tegen
Maka B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Maka,
advocaat: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs.
De procedure in hoger beroep
1. Bij dagvaarding van 20 december 2018 heeft [appellant 1] c.s. hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 28 september 2018 (hierna te noemen: het vonnis). Bij arrest van 11 juni 2019 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 12 juli 2019. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven heeft [appellant 1] c.s. één grief tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Maka de grief bestreden. Vervolgens is arrest gevraagd. Bij e-mail van 24 maart 2020 heeft het hof vragen aan partijen gesteld, die door Maka bij e-mail van 27 maart 2020 en door [appellant 1] c.s. bij e-mail van 30 maart 2020 zijn beantwoord. Deze e-mails maken deel uit van de gedingstukken waarop het hof bij dit arrest recht doet.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
( i) [appellant 1] c.s. huurt van Maka sinds 1 april 2003 een woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning). De huurprijs bedraagt sinds 1 juli 2018 € 712,29 per maand.
( ii) Begin 2018 is in de betaling van de huur een achterstand ontstaan, die is opgelopen tot € 2.887,57.
( iii) Op grond van het bestreden vonnis, waarbij onder meer de ontruiming van de gehuurde woning was gelast, heeft Maka op 4 oktober 2018 de ontruiming van de woning aangezegd. Op 19 oktober 2018 heeft [appellant 1] c.s. de volledige huurachterstand vermeerderd met rente en kosten betaald.
( iv) De aangezegde ontruiming heeft geen doorgang gevonden omdat [appellant 1] een moratoriumverzoek had ingediend. Dat heeft geleid tot een vonnis van 20 november 2018 van de rechtbank Rotterdam waarbij het Maka is verboden voor een periode van 6 maanden tot ontruiming over te gaan.
( v) [appellant 1] c.s. heeft op 9 april 2019 schulddienstverlening aangevraagd bij de Kredietbank van de Gemeente Rotterdam. Het verzoek van [appellant 1] c.s. is toegewezen bij brief van de Gemeente Rotterdam van 23 mei 2019. In het kader van de schulddienstverlening wordt het inkomen van [appellant 1] c.s. door zijn werkgever aan de Kredietbank overgemaakt en betaalt de Kredietbank uit dat inkomen de vaste lasten, waaronder de aan Maka verschuldigde huur.
( vi) Uit een betalingsoverzicht van Maka overgelegd bij de comparitie in hoger beroep blijkt dat in april en mei 2019 een betalingsachterstand is ontstaan van € 207,19. Deze betalingsachterstand is tot een bedrag van € 200,- afgelost samen met de betaling van de huur voor augustus 2019. Volgens een betalingsoverzicht overgelegd door Maka op 27 maart 2020 naar aanleiding van vragen van het hof is het resterende bedrag van € 7,19 tot die datum open blijven staan.
3. In eerste aanleg heeft Maka gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: (i) ontbinding van de huurovereenkomst, (ii) veroordeling (hoofdelijk) van [appellant 1] c.s. tot ontruiming van de woning, (iii) veroordeling (hoofdelijk) van [appellant 1] c.s. tot betaling van € 2.887,57 aan huurachterstand tot en met juli 2018, te vermeerderen met (wettelijke) rente en buitengerechtelijke incassokosten, en tot betaling van € 712,29 per maand vanaf 1 augustus 2018 tot aan het tijdstip van ontruiming, en (iv) veroordeling (hoofdelijk) van [appellant 1] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. De kantonrechter heeft [appellant 1] c.s. op zijn verzoek uitstel verleend voor het nemen van een conclusie van antwoord. [appellant 1] c.s. heeft niet voor antwoord geconcludeerd, waarna de kantonrechter de vorderingen van Maka met het vonnis heeft toegewezen.
4. In hoger beroep vordert [appellant 1] c.s., bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het vonnis en afwijzing van de vorderingen van Maka, met veroordeling van Maka in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. De grief van [appellant 1] c.s. is gericht tegen het vonnis in zijn geheel. Maka voert verweer.
5. Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van een overeenkomst. Bij de beoordeling of een tekortkoming van voldoende gewicht is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang (vgl. Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
6. Maka heeft ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming gevorderd nadat [appellant 1] c.s. begin 2018 een huurachterstand van vier maanden had laten ontstaan. In beginsel is een betalingsachterstand van drie maanden huur voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming te rechtvaardigen. Daar staan in dit geval echter de volgende omstandigheden tegenover:
( i) [appellant 1] c.s. heeft tot begin 2018 geen betalingsachterstanden gehad, anders dan van geringe omvang. Vanaf het moment dat Maka eigenaar is geworden van de woning in de zomer van 2012 tot begin 2018, is er (uitgaande van een door Maka bij memorie van antwoord overgelegd overzicht) weliswaar met enige regelmaat sprake geweest van een betalingsachterstand, maar daarbij ging het de meeste tijd om kleine bedragen, variërend van minder dan € 1,- tot € 150,-. De betalingsachterstand is in deze periode nooit hoger geweest dan één maand huur als gevolg van te late betaling. Maka heeft, voor het eerst bij memorie van antwoord, aangevoerd dat [appellant 1] c.s. ook bij de vorige eigenaar van de woning een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Over de omvang van die betalingsachterstand is echter niets aangevoerd. Er is dus geen grond om aan te nemen dat het daarbij ging om een grotere betalingsachterstand dan de betalingsachterstanden die zich hebben voorgedaan in de periode tussen de zomer van 2012 en begin 2018. De betalingsachterstand van vier maanden huur die de aanleiding is geweest voor deze procedure is dus uitzonderlijk.
( ii) Kort na het vonnis heeft [appellant 1] c.s. de volledige huurachterstand vermeerderd met rente en kosten betaald. Sindsdien betaalt [appellant 1] c.s. weer maandelijks de huur. De betaling van de huur is inmiddels zeker gesteld doordat het salaris van [appellant 1] c.s. wordt overgemaakt naar de Kredietbank en de Kredietbank de huur aan Maka betaalt. [appellant 1] c.s. heeft onweersproken gesteld dat de betalingsachterstand van € 207,19 die na het vonnis is ontstaan, te wijten is aan het feit dat hij het bedrag van de huur niet goed aan de Kredietbank had doorgegeven. Deze omissie is binnen twee maanden vrijwel geheel hersteld door een extra betaling van € 200,-. Daarna is nog slechts een bedrag van € 7,19 open blijven staan, dat is afgelost zodra [appellant 1] c.s. daar in de memorie van antwoord mee is geconfronteerd.
( iii) [appellant 1] c.s. met zijn gezin bewoont de woning al zestien jaar en bevindt zich momenteel in een financieel kwetsbare positie van een schulddienstverleningstraject.
( iv) Een ander belang van Maka dan de tijdige en volledige huurbetaling die inmiddels via de Kredietbank verzekerd is, is niet aangevoerd.
7. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, is het hof van oordeel dat de achterstand in de betaling van de huur van [appellant 1] c.s. die zich heeft voorgedaan, van onvoldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning te rechtvaardigen. Dat betekent dat de grief van [appellant 1] c.s. slaagt. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Maka afwijzen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Maka in beide instanties in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat [appellant 1] c.s. bij de kantonrechter in persoon is verschenen en als gedaagde partij geen griffierecht verschuldigd is, hoeft Maka geen proceskosten van de procedure bij de kantonrechter aan [appellant 1] c.s. te betalen.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende, wijst de vorderingen van Maka af;
- veroordeelt Maka in de proceskosten in beide instanties, aan de zijde van [appellant 1] c.s. in eerste aanleg begroot op nihil, en in hoger beroep op € 422,01 voor het uitbrengen van de dagvaarding en het griffierecht en € 2.148,- aan salaris voor de advocaat en € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien betaling niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest heeft plaatsgevonden en dit arrest moet worden betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit arrest, althans, wat het bedrag van € 82,- betreft, vanaf de vijftiende dag na betekening;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, M.A. F. Tan-de Sonnaville en G. Dulek-Schermers. Het is ondertekend door de rolraadsheer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.