Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.229.665/01
Zaaknummer rechtbank : C/10/520581 / HA ZA 17-162
arrest van 14 september 2021
inzake
1.[appellant 1] ,
2. [appellant 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. E. Bosscher te Heerenveen,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te Amersfoort,
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. H.R. Flipse te Rotterdam.
1.Het verdere verloop van het geding
1.1.
Voor het verloop van de procedure tot aan het tussenarrest van 24 september 2019 verwijst het hof naar dat arrest. Bij dat arrest heeft het hof als deskundige benoemd [de deskundige] . (hierna: de deskundige). Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het deskundigenbericht van 16 juni 2020;
- de memorie na deskundigenbericht van [geïntimeerde] van 28 juli 2020 (met een productie);
- de antwoordmemorie na deskundigenbericht van [appellant] van 25 augustus 2020.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest bepaald.
2.Het oordeel van het hof in zijn tussenarresten en het rapport van de deskundige
2.1
Zoals is overwogen in het tussenarrest van 14 mei 2019 gaat het hof er vanuit dat voor [appellant] , ook als hij het (niet destructieve) onderzoek zou hebben verricht dat wellicht redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, niet kenbaar was, noch kenbaar had kunnen zijn, dat het pand funderingsgebreken had die aan het normaal gebruik als woning in de weg stonden. [geïntimeerde] is daarom op basis van de door hem in de koopovereenkomst verstrekte garantie aansprakelijk voor de schade als gevolg van de gebleken funderingsgebreken.
2.2
Het hof zal hierna beoordelen of [appellant] ten gevolge van het feit dat hij een non-conforme woning geleverd heeft gekregen, schade heeft geleden, en zo ja wat de omvang van die schade is. [geïntimeerde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat [appellant] helemaal geen schade heeft geleden, omdat de slechte staat van de fundering reeds in de koopprijs was verdisconteerd. Om te kunnen beoordelen of deze stelling juist is, heeft het hof een deskundigenbericht bevolen.
2.3
Het hof heeft de deskundige de volgende vragen gesteld:
a. Wat zou in maart 2011 de marktwaarde van het gerenoveerde appartement van [appellant] zijn geweest, indien geen sprake zou zijn geweest van funderingsgebreken?
b. Wat zou in maart 2011 de marktwaarde van het gerenoveerde appartement van [appellant] zijn geweest, indien bekend zou zijn geweest dat de oorzaak van de toen zichtbare scheefstand, scheuren en zettingen van het pand was gelegen in een gebrekkige fundering, uitgaande van het gegeven dat de kosten van herstel van de fundering voor 50% voor rekening van de eigenaar van het appartement komen?
c. Wat zou in maart 2011 de marktwaarde van het gerenoveerde appartement van [appellant] zijn geweest, indien de uit het rapport Mos II blijkende funderingsgebreken bekend zouden zijn geweest, uitgaande van het gegeven dat de kosten van herstel van de fundering voor 50% voor rekening van de eigenaar van het appartement komen?
d. Welke opmerkingen zijn naar uw oordeel verder van belang ten behoeve van de door het hof te nemen beslissing?
2.4
Op deze vragen heeft de deskundige, samengevat, als volgt geantwoord:
Ad vraag a: Op basis van referenties van vergelijkbare woningen zou in maart 2011 de marktwaarde van de woning € 262.000,- zijn geweest, indien geen sprake zou geweest zijn van funderingsgebreken.
Ad vraag b en c: Zowel in geval van zichtbare- als onzichtbare gebreken aan de fundering waarvan herstel op korte termijn noodzakelijk is, zal een kandidaat koper deze kosten willen compenseren in de koopsom.
Bij de berekening van de kosten van het funderingsherstel is de deskundige uitgegaan van de herstelkosten van ca. € 900,- per meter ex. BTW die volgens hem destijds als marktconform werden gezien. De kosten voor het herstel van de fundering die voor rekening van [appellant] komen bedragen dan € 46.282,50 inclusief BTW.
De deskundige waardeert de woning daarom zowel met zichtbare- als onzichtbare gebreken aan de fundering in maart 2011 op € 216.000,-.
Ad vraag d: Geen opmerkingen.
2.5
Bij zijn oordeel over de vraag of [appellant] schade heeft geleden, en zo ja wat daarvan de omvang is, zal het hof onder meer (de conclusies uit) het deskundigenbericht betrekken. Bij de beoordeling van de vraag of en in hoeverre het hof het deskundigenbericht zal volgen, neemt het hof alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking en toetst het hof (in volle omvang) of er aanleiding is om van het deskundigenbericht af te wijken. Voor zover partijen geen bezwaar hebben gemaakt tegen de bevindingen van de deskundige, kan ook het hof zich daarmee verenigen en neemt het die bevindingen over. Niet betwist is dat het deskundigenbericht na een juiste procedure is uitgebracht door een onafhankelijke deskundige.
3.De verdere beoordeling
3.1.
Het hof zal hierna beoordelen of [appellant] schade heeft geleden als gevolg van de gebleken funderingsgebreken, en zo ja, hoe groot die schade is. Bij het bepalen van de omvang van de schade abstraheert het hof van het feit dat in 2017 een vliegtuigbom is gevonden in de nabijheid van de woning, en dat de woning daarom zal worden onteigend en gesloopt. Deze omstandigheden hebben zich immers voorgedaan jaren nadat [geïntimeerde] de woning aan [appellant] heeft verkocht. Eventuele schade als gevolg van de aanwezigheid van funderingsgebreken is op het moment van die verkoop ontstaan en moet naar dat moment worden begroot. [1] De vondst van de vliegtuigbom staat daar in beginsel los van, behalve in zoverre dat [appellant] terecht geen vergoeding meer vordert van de kosten van het herstel van het benedenappartement die hij als gevolg van de vondst van de vliegtuigbom niet meer hoeft te voldoen.
3.2.
Het hof passeert gelet op deze wijze van schadebegroting het aanbod van [geïntimeerde] om de heer Leusink te laten horen over de vraag of de kosten van funderingsherstel door de gemeente in het onteigeningsvoorstel zijn verdisconteerd en het betoog van [geïntimeerde] dat het aan de opstelling van [appellant] zelf te wijten is als de gemeente die funderingsschade wel heeft betrokken bij de berekening van de aan [appellant] toekomende vergoeding. Bij de begroting van de schade wordt immers geabstraheerd van de vondst van de vliegtuigbom.
3.3.
De deskundige heeft op basis van de vergelijkingsmethode geconcludeerd dat de marktwaarde van de woning in maart 2011 € 262.000,- zou zijn geweest, indien geen sprake zou geweest zijn van funderingsgebreken. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen het hanteren van de vergelijkingsmethode, maar heeft wel gesteld dat de deskundige onvoldoende heeft toegelicht waarom de woning zoveel lager is getaxeerd dan de vergelijkingspanden die voor een hoger bedrag zijn verkocht terwijl zij van mindere kwaliteit waren. Het appartement aan de [adres] is bijna identiek aan het appartement van [appellant] . Om die reden zou de marktwaarde van de woning gelijk gesteld moeten worden aan de verkoopprijs van dat appartement, te weten € 275.000,-.
3.4.
Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit betoog. De deskundige heeft (nadat [geïntimeerde] zijn reactie had gegeven op het concept-rapport) per vergelijkingspand gemotiveerd aangegeven waar de verschillen zitten tussen de vergelijkingspanden en de woning. Voor wat betreft de [adres] heeft hij opgemerkt dat hij de keuken moderner en ruimtelijker vindt en dat de badkamer is gemoderniseerd in een stijl die dichtbij de bouwstijl van de woning staat. Daarmee heeft hij voldoende aangegeven waarom er reden was om af te wijken van de koopprijs die voor dat pand is betaald. De deskundige heeft de marktwaarde van de woning vervolgens terecht bepaald aan de hand van de gegevens van alle vergelijkingspanden, en zich niet beperkt tot de waarde van een daarvan.
3.5.
[geïntimeerde] stelt verder dat de deskundige bij de waardebepaling ten onrechte rekening heeft gehouden met de uit het BouwTechno rapport voortvloeiende herstelkosten nu deze deels door hemzelf zijn verholpen en deels onder regulier onderhoud vallen. De deskundige schrijft dat hij zelf een inschatting heeft gemaakt van de uit het BouwTechno Rapport voortvloeiende kosten en hiermee rekening heeft gehouden met de waardering. Uit die opmerking van de deskundige blijkt niet of-, en zo ja in hoeverre deze kosten de waarde van de woning negatief hebben beïnvloed. [geïntimeerde] heeft dit ook niet nader geconcretiseerd. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij.
3.6.
[geïntimeerde] stelt ten slotte dat de deskundige bij de waardering ten onrechte rekening heeft gehouden met scheuren aan de buiten- en binnenkant van de woning. De deskundige heeft echter op de vraag van [geïntimeerde] of de scheurvorming in de waardering is betrokken, geantwoord dat hij ten aanzien van de scheurvorming is uitgegaan van de situatie zoals gesteld in de vraagstelling van de rechter. [2] Dat is bij vraag a. dus een situatie zonder funderingsgebreken. Voor zover de scheuren aan de buiten- en binnenzijde van de woning invloed op de taxatie hebben gehad omdat zij afgezien van de funderingsproblematiek een negatieve invloed hebben op de woningwaarde, mocht dit in de taxatie worden betrokken. De deskundige is bij de waardering van de woning dus niet uitgegaan van een onjuist uitgangspunt.
3.7.
Het hof volgt gelet op het voorgaande de conclusie van de deskundige dat de marktwaarde van de woning in maart 2011 € 262.000,- zou zijn geweest, indien geen sprake geweest zou zijn van funderingsgebreken. [appellant] heeft de woning van [geïntimeerde] gekocht voor € 257.550,-. Dit bedrag zit zo dicht bij de marktwaarde van de woning zonder funderingsgebreken en het verschil is zo gering in verhouding tot de kosten van funderingsherstel, dat de mogelijke aanwezigheid van funderingsgebreken – anders dan [geïntimeerde] stelt – niet (ook niet gedeeltelijk) in de koopprijs is meegenomen.
3.8.
[appellant] heeft dus bij aankoop van de woning geen rekening gehouden met de aanwezigheid van funderingsgebreken en heeft schade geleden toen deze wel aanwezig bleken te zijn. De hoogte van die schade kan worden vastgesteld op de - naar objectieve maatstaven berekende - herstelkosten. [3] Het deel van de herstelkosten dat voor rekening van [appellant] zou zijn gekomen, wordt door de deskundige geraamd op € 46.282,50 inclusief btw. De deskundige heeft dit bedrag onderbouwd aan de hand van ramingen van diverse partijen en van het rapport van Brefu. [4] [geïntimeerde] betwist dat het door de deskundige geschatte bedrag juist is. Hij stelt dat de herstelkosten moeten worden geraamd op € 35.000,-. Ter onderbouwing van dat bedrag heeft hij verwezen naar een (deel van) een afstudeerscriptie. Daarin wordt echter verwezen naar gemiddelde kosten en wordt bovendien opgemerkt dat de kosten per woning sterk kunnen verschillen. Dit is daarom onvoldoende om af te wijken van hetgeen de deskundige heeft geconcludeerd.
3.9.
[geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat een aftrek van ‘nieuw voor oud’ redelijk is. Met het toekennen van een aftrek van ‘nieuw voor oud’ moet naar het oordeel van het hof terughoudend worden omgegaan. Alleen als [appellant] door het funderingsherstel in een duidelijk voordeliger positie zou raken, is een dergelijke aftrek op zijn plaats. Op de stelling van [geïntimeerde] dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardetoename van de woning indien deze is voorzien van een compleet vernieuwde fundering, heeft de deskundige geantwoord dat de kosten van funderingsherstel nodig zijn, maar in de ogen van een koper geen toegevoegde waarde hebben. [5] Volgens de deskundige is dus voor [appellant] van enig voordeel door het funderingsherstel geen sprake. Ook de gemeente heeft bij het berekenen van de aan [appellant] toe te kennen onteigeningsvergoeding de herstelkosten volledig afgetrokken van de woningwaarde en geen aftrek ‘nieuw voor oud’ toegepast. Kennelijk heeft de nieuwe fundering ook in de ogen van de gemeente voor [appellant] geen toegevoegde waarde. Voor een aftrek van ‘nieuw voor oud’ is om die reden geen plaats.
3.10.
Het hof komt tot de conclusie dat de schade van [appellant] als gevolg van de funderingsgebreken aan de woning € 46.282,50 bedraagt. [geïntimeerde] heeft zijn stelling dat er sprake is van een aanzienlijke mate van eigen schuld van [appellant] , in het licht van het feit dat visueel onderzoek de gebreken niet aan het licht zouden hebben gebracht, onvoldoende onderbouwd zodat die stelling wordt verworpen.
3.11.
[appellant] heeft daarnaast vergoeding gevorderd van diverse expertisekosten. (Het aandeel van [appellant] in) de kosten van de beide rapporten van Mos Grondmechanica van respectievelijk € 387,20 en € 626,18 en de kosten van het rapport van BVL Bouwadvies van € 689,70 komen voor vergoeding in aanmerking omdat deze kosten noodzakelijk waren om de schade aan de fundering en de datering daarvan vast te stellen. De kosten voor het rapport van Brefu (€ 181,50) worden afgewezen omdat de kosten van het funderingsherstel uiteindelijk zijn vastgesteld aan de hand van het door het hof gelaste deskundigenbericht en niet aan de hand van het rapport van Brefu. De overige expertisekosten worden eveneens afgewezen omdat de daarmee onderbouwde kosten thans niet meer worden gevorderd.
3.12.
De totaal door [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen schadevergoeding komt daarmee op € 46.282,50 + € 387,20 + € 626,18 + € 689,70 = € 47.985,58. De wettelijke rente over dit bedrag zal – conform de vordering van [appellant] – worden toegewezen met ingang van 3 november 2015.
3.13.
[appellant] heeft verder vergoeding van buitengerechtelijke kosten gevorderd. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat [geïntimeerde] niet is aangemaand met een brief die aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro voldoet. In de aan [geïntimeerde] verzonden brieven is namelijk niet vermeld dat buitengerechtelijke incassokosten worden gevorderd en wat de hoogte daarvan is.
3.14.
Het hof zal [geïntimeerde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten. Zoals gevorderd en verder niet bestreden zal [geïntimeerde] steeds hoofdelijk worden veroordeeld, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn gekweten. Ook de vordering tot terugbetaling van de eventueel reeds betaalde proceskosten in eerste aanleg zal worden toegewezen.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 oktober 2017;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van € 47.985,58 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 3 november 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt [geïntimeerde] hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot op 18 oktober 2017 begroot op (€ 102,64 + € 883,- =) € 985,64 aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;
- veroordeelt [geïntimeerde] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op (€ 97,31 + € 716,- =) € 813,31 aan verschotten, € 831,88 aan kosten deskundige, en € 9.139,50 (4,5 punt tarief IV) aan salaris advocaat, en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
- bepaalt dat de hiervoor uitgesproken proceskostenveroordelingen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag van algehele voldoening;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt, ondertekend door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, en in het openbaar uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 september 2021 in aanwezigheid van de griffier.