ECLI:NL:GHDHA:2021:2461

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.284.394/01

Rolnummer rechtbank : 8100549 CV EXPL 19-4519

arrest van 21 december 2021

inzake

[appellant] ,

wonende in [woonplaats] ,

appellant in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. J.W. Landman te Leiden,

tegen

[geïntimeerde 1] ,

[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende in [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. A. Stretton-Tjahjadi te Leiden.

Het geding

1.1

Het hof heeft kennis genomen van de volgende stukken:

het procesdossier uit eerste aanleg, waartoe behoort het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 24 juni 2020;
de appeldagvaarding van 23 september 2020;
het tussenarrest van 10 november 2020, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast, en het proces-verbaal van die mondelinge behandeling, die op 14 januari 2021 is gehouden;
de memorie van grieven van [appellant] , met producties;
de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel van [geïntimeerde 1] c.s., met producties;
de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [appellant] ;
een antwoordakte van [geïntimeerde 1] c.s., met producties;
een antwoordakte van [appellant] .

1.2

Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:

a. Op 24 augustus 2018 is een koopovereenkomst tot stand gekomen waarmee [appellant] aan [geïntimeerde 1] c.s. de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] heeft verkocht. De woning is geleverd op 19 oktober 2018.

Tijdens de bezichtiging van de woning, voorafgaand aan de koopovereenkomst, hebben [geïntimeerde 1] c.s. verkleuringen op het plafond en vochtkringen op het behang geconstateerd in de slaapkamers. Zij hebben daarover vragen gesteld aan de verkopend makelaar. Die heeft geantwoord dat er geen lekkage aanwezig was en dat de vochtsporen veroorzaakt zijn door de slechte kwaliteit van de dichtgezette V-naden in het plafond.

Voorafgaand aan de levering hebben [geïntimeerde 1] c.s. een bouwkundige keuring van de woning laten uitvoeren door Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. In dat rapport is niet specifiek een lekkage gerapporteerd. Wel is opgenomen (pagina 9) dat op de plafonds ‘vlekken/verkleuring’ zichtbaar zijn.

Op de dag van levering is een inspectieformulier opgesteld. Daarop is vermeld dat de rookmelders het niet goed doen en dat het schuifdeurslot niet op slot kan. Er is niets vermeld over een lekkage.

Op 22 oktober 2018 hebben [geïntimeerde 1] c.s. een brief aan [appellant] gestuurd waarin zij onder meer melden dat de zonnepanelen niet functioneren.

Op 30 oktober 2018 is er een lekkage geweest in een van de slaapkamers waarin [geïntimeerde 1] c.s. eerder de verkleuringen op het plafonds en de vochtkring op het behang hadden gezien. Bij brief van 31 oktober 2018 hebben zij hiervan melding gemaakt bij [appellant] . In de brief is onder meer opgenomen:
‘Tijdens de verschillende bezichtigingen en bezoeken (…) hebben wij gevraagd naar het ontstaan van de verkleuringen op verschillende wanden en verschillende plafonds en naar de oorzaak van het loszitten van het behang in de verschillende slaapkamers. (…). Gisteren (…) na een dag hevige regenval hebben wij enorme lekkage geconstateerd op de bewuste, zorgelijke plekken in één van die bewuste slaapkamers, het wachten is op lekkage in de andere slaapkamer. (…).’

Bij brief van 27 november 2018 heeft de toenmalig gemachtigde van [geïntimeerde 1] c.s. [appellant] in gebreke gesteld voor de lekkage en voor niet werkende zonnepanelen en hem gesommeerd de problemen binnen twee weken op te lossen. Bij brief van 28 november 2018 heeft [appellant] aansprakelijkheid van de hand gewezen.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben verschillende onderzoeken laten uitvoeren naar de lekkage en de werking van de zonnepanelen. Het gaat om de volgende:

Op 4 januari 2019 is een onderzoek uitgevoerd door Het Inspectiehuis. In een rapport van 17 januari 2019 is opgenomen dat er op 4 januari 2019 geen actieve lekkage is waargenomen, maar dat een lekdetectie uitgevoerd moet worden om de bron van de eerdere lekkage te achterhalen. Vastgesteld is dat de lekkage heeft plaatsgevonden op dezelfde plek als die waarop het behang los hing op de foto van de bezichtiging. Voort is vastgesteld dat de foto van de bezichtiging al een verkleuring op het plafond liet zien, alsmede dat op een foto te zien is dat de lekkage is teruggekomen. Ten aanzien van de zonnepanelen is in het rapport opgenomen dat die beschadigd bleken te zijn en dat aan het dakgrind zichtbaar is dat de panelen al lang geleden omgevallen moeten zijn.
Op 30 januari 2019 heeft het bedrijf Lekdetectie.nl (hierna: Lekdetectie) een onderzoek uitgevoerd. In het verslag van dat onderzoek is opgenomen dat de
Op 21 maart 2019 heeft een nader onderzoek plaatsgevonden door Lekdetectie. Uit een rapportage van 2 april 2019 blijkt dat is vastgesteld dat er vocht aanwezig was aan de onderzijde van de dakbedekking, dat de isolatie nat was en dat ook de dampremmende laag nat was. Gelet op de kleine opening in de dakbedekking is het vermoeden uitgesproken dat de lekkage al langer dan twee jaar aanwezig is. In het rapport is voorts sprake van een ‘locatie 2’ aan de scheidingswand met de buren, waar de isolatie ook vochtig bleek.
Op 17 en op 25 maart 2020 is een onderzoek ingesteld door de firma [naam 1] ;
Op 15 maart 2021 is in opdracht van [geïntimeerde 1] c.s. onderzoek uitgevoerd door [naam 2] , verbonden aan [naam 3] bouwmanagement & Advies B.V. (hierna: [naam 2] ). In een rapport van 26 april 2021 (in de voettekst staat als datum 24 maart 2021) is opgenomen dat, behalve de oorzaak van de lekkage die door Lekdetectie is vastgesteld, nog een oorzaak is aan te wijzen, namelijk een

i. In opdracht van [appellant] is bij het onderzoek op 15 maart 2021 loodgieter [loodgieter] aanwezig geweest. In een verslag (brief) van 23 maart 2021 heeft hij als bevinding opgenomen dat het lood in de spouwmuur verkeerd was aangebracht en dat er veel specieresten tussen de muren lagen waardoor het water ook niet goed kon worden afgevoerd. Met betrekking tot de zonnepanelen heeft hij opgemerkt dat die waren omgewaaid en oorspronkelijk dus niet goed zijn gemonteerd.

De vordering in eerste aanleg en de beslissing van de kantonrechter

3.1

[geïntimeerde 1] c.s. vorderden in eerste aanleg veroordeling van [appellant] tot betaling van € 6.727,60, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag, € 711,38 aan buitengerechtelijke kosten en veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.

3.2

Aan die vordering legden zij ten grondslag dat door de lekkage en de niet werkende zonnepanelen aan hen een woning is geleverd die niet voldeed aan de verwachtingen die zij daarvan op grond van de koopovereenkomst mochten hebben.

3.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] , door een woning te leveren met de betreffende lekkage en de niet werkende zonnepanelen, tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de koopovereenkomst. [appellant] moet daarom volgens de kantonrechter de kosten van herstel dragen en bovendien moet hij de kosten van de deskundigenonderzoeken dragen. Omdat de zonnepanelen aan het eind van hun levensduur waren, is een derde deel van de begrote herstelkosten voor de zonnepanelen toegewezen. De vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen. In totaal is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 4.253,15 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 oktober 2019 tot aan de dag der algehele voldoening. [appellant] is voorts veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg.

De vordering in hoger beroep van [appellant]

4.1

[appellant] vordert in hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. alsnog worden afgewezen. Hij vordert verder dat [geïntimeerde 1] c.s. worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.

4.2

[appellant] heeft in totaal twaalf grieven tegen het vonnis van de kantonrechter aangevoerd. De grieven 1 tot en met 7 hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter over de lekkage. De grieven 8, 9 en 10 vechten het oordeel met betrekking tot de zonnepanelen aan. De grieven 11 en 12 gaan over de kosten van de deskundigen en de veroordeling als zodanig. Het hof zal die grieven hierna per onderwerp bespreken.

De vordering in hoger beroep van [geïntimeerde 1] c.s.

5.1

[geïntimeerde 1] c.s. hebben door middel van een incidenteel appel hun vordering in hoger beroep vermeerderd. Zij vorderen dat [appellant] aanvullend wordt veroordeeld tot betaling van € 6.713,74, en in de kosten van het hoger beroep.

5.2

De drie grieven in het incidenteel appel strekken ter onderbouwing van die gewijzigde vordering. Na het vonnis in eerste aanleg is [geïntimeerde 1] c.s. gebleken dat er een tweede oorzaak voor de lekkage is. De kosten voor het herstel daarvan door [naam 1] bedragen € 2.766,36 en de onderzoekskosten van [naam 1] bedragen € 401,51. Door de lekkage is aanvullende waterschade aan de wanden en plafonds veroorzaakt. Herstel daarvan kost € 1.894,22. De onderzoekskosten van [naam 2] beliepen tot slot € 1.651,65. Ook die kosten moet [appellant] volgens [geïntimeerde 1] c.s. vergoeden.

De beoordeling door het hof

Principaal appel - algemeen

6.1

De vordering van [geïntimeerde 1] c.s. is gebaseerd op de stelling dat de aan hen geleverde woning niet voldeed aan de koopovereenkomst. Zoals de kantonrechter terecht overwoog voldoet een geleverde zaak niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die daarover door de verkoper zijn gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten dat de woning geschikt zou zijn voor normaal gebruik als woonhuis.

6.2

[appellant] heeft geen grieven gericht tegen het overigens juiste oordeel van de kantonrechter dat voor de beoordeling van de vraag of de woning geschikt is voor gebruik als woonhuis, niet relevant is of de verkoper bekend is met eventuele gebreken. Evenmin heeft hij een grief gericht tegen het eveneens juiste oordeel van de kantonrechter dat onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het hof zal dit kader daarom tot uitgangspunt nemen. De verplichting die op [appellant] rustte gaat daarmee, anders dan [appellant] kennelijk meent, verder dan alleen de verplichting te voldoen aan een op hem rustende mededelingsplicht.

6.3

[appellant] heeft evenmin een grief gericht tegen de vaststelling van het feit dat [geïntimeerde 1] c.s. tijdens de bezichtiging en tijdens de keuring hebben gevraagd naar verkleuringen op het plafond en vochtsporen op het behang, en dat door de makelaar van [appellant] is geantwoord dat er geen lekkage aanwezig was en dat de vochtplekken werden veroorzaakt door de slechte kwaliteit van de dichtgezette V-naden in het plafond.

6.4

Tot slot is geen grief gericht tegen het oordeel dat [geïntimeerde 1] c.s. een woning met zeven werkende zonnepanelen mochten verwachten en dat [appellant] [geïntimeerde 1] c.s. erop had moeten wijzen dat hij de zonnepanelen al drie jaar niet meer in gebruik had.

6.5

De oordelen waartegen geen grief is gericht staan in hoger beroep vast. Het hof zal daarvan dus uitgaan.

De lekkage

7.1

Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat uit de rapporten van Lekinspectie volgt dat er een gebrek was in de aansluiting van de dakbedekking en de afvoer bij het platte dak. Wat in de rapporten van Lekinspectie daarover is opgemerkt is voldoende dragend voor die conclusie en [appellant] heeft dat ook in hoger beroep niet voldoende gemotiveerd weersproken. Het gegeven dat dit gebrek is vastgesteld na levering van de woning doet niet ter zake. Uit de rapporten blijkt in voldoende mate dat het gebrek al ruimschoots voor de levering aanwezig was. Dit volgt onder meer uit het gegeven dat er een kleine opening in de dakbedekking was, maar dat de isolatie en de dampremmende laag onder de dakbedekking toch nat en verzadigd waren, hetgeen duidt op een langdurige lekkage. Tegenover die vaststelling is de betwisting door [appellant] niet van een voldoende onderbouwing voorzien. Het enkele feit dat hij nooit een lekkage heeft waargenomen is daarvoor in ieder geval niet voldoende, nu uit het onderzoek van Lekinspectie moet worden afgeleid dat er in ieder geval een proces gaande was dat hoe dan ook kort na de levering tot zichtbare lekkage heeft geleid op de plekken waar eerder ook al verkleuringen zichtbaar waren. Uit het rapport van het Inspectiehuis volgt bovendien dat de lekkage heeft plaatsgevonden op de plaats waar het behang tijdens de bezichtiging los hing. In zijn memorie van grieven stelt [appellant] (pagina’s 2, 3 en 5) dat hij een bouwtechnisch onderzoek heeft laten verrichten dat aangeeft dat er geen lekkage was, maar een rapport van een dergelijk onderzoek heeft hij niet overgelegd, zodat het hof daarvan niet kan uitgaan.

7.2

Nu moet worden aangenomen dat sprake is van een tijdens de levering reeds aanwezig gebrek dat een lekkage heeft veroorzaakt, is de vraag of [appellant] daarvan kennis had niet van belang (zij het dat hij eventuele kennis daarover vanzelfsprekend had moeten delen). Waar het om gaat is dat ten tijde van de koopovereenkomst en levering een of meer gebreken in de woning aanwezig waren die de lekkage veroorzaakten. Een dergelijke tekortkoming is, zoals tussen partijen kennelijk niet in geschil is, op grond van de koopovereenkomst aan [appellant] toerekenbaar, zodat hij de herstelkosten moet dragen. Evenmin is van belang of er, zoals de kantonrechter overwoog, al dan niet ‘vochtkringen’ in de woning zichtbaar waren. Vaststaat dat er in de woning tekenen zichtbaar waren die duidden op de aanwezigheid van een lekkage, maar dat door (de makelaar van) [appellant] daarover geruststellende mededelingen zijn gedaan, waarop [geïntimeerde 1] c.s. in beginsel mochten afgaan. De schriftelijke verklaring van de makelaar [makelaar] van 15 april 2021, die inhoudt dat hij tijdens zijn bezoeken aan de woning geen lekkage heeft vastgesteld, is niet relevant omdat het feit dat hij geen lekkage heeft vastgesteld evenmin afdoet aan het feit dat een gebrek aanwezig was dat in ieder geval kort na levering een lekkage veroorzaakte.

7.3

Het hof passeert het betoog van [appellant] dat [geïntimeerde 1] c.s. niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Niet alleen hebben zij een deskundige keuring van de woning laten uitvoeren, maar bovendien heeft de namens [appellant] ingeschakelde makelaar vermeld dat de vochtsporen veroorzaakt werden door de slechte kwaliteit van de dichtgezette V-naden. Er was voor [geïntimeerde 1] c.s. op dat moment, mede vanwege die mededelingen, geen reden voor nader onderzoek.

7.4

Met grief 4 komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de lekkage aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De toelichting op deze grief houdt in dat ten tijde van de levering geen sprake was van een lekkage. Die toelichting miskent het voorgaande: waar het om gaat is dat ten tijde van de levering het gebrek dat de lekkage veroorzaakte, wel aanwezig was. De grief richt zich kennelijk niet tegen het oordeel van de kantonrechter als zodanig dat een dergelijke lekkage aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Eerst in zijn antwoordakte van 28 september 2021, en daarmee in strijd met de tweeconclusieregel en in een stadium waarin [geïntimeerde 1] c.s. daarop niet meer konden reageren, stelt [appellant] dat een koper met een lekkage zoals hier aan de orde, bij een woning als deze, rekening moet houden, en dat dus van een tekortkoming geen sprake is. Het hof overweegt volledigheidshalve dat het oordeel van de kantonrechter op dit punt juist is. Een lekkage zoals in dit geval aan de orde, bij een bovendien relatief jonge woning, staat in de weg aan een duurzaam gebruik van de woning als woonhuis en levert dus non-conformiteit op.

7.5

Het hof passeert de stelling van [appellant] dat de gebreken zijn ontstaan doordat zich een ongeval heeft voorgedaan dat mogelijk de oorzaak is van de lekkage. In een brief van FVB Sloopwerken van 7 januari 2020 waarop [appellant] zich beroept is sprake van een niet nader genoemde medewerker van FVB die heeft vernomen ‘dat er iemand door het dak is gegaan.’ De bevindingen van Lekinspectie duiden er in het geheel niet op dat de lekkage wordt veroorzaakt doordat iemand ‘door het dak is gegaan.’ [appellant] heeft bovendien ook in hoger beroep niet gemotiveerd weersproken dat de persoon die de verklaring heeft opgesteld pas bij de woning is geweest nadat de lekkage had plaatsgevonden (achter 5.3 vonnis). Er is geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat wat deze persoon heeft waargenomen, niet aan de lekkage gekoppeld kan worden.

7.6

[appellant] voert met grief 7 aan dat [geïntimeerde 1] c.s. gehouden waren hem in de gelegenheid te stellen om de schade
op hun kostenweg te nemen. Voor dat laatste is in ieder geval geen grond. Voor zover [appellant] bedoelt dat hij in de gelegenheid had moeten worden gesteld de schade op zijn eigen kosten te herstellen heeft te gelden dat hij bij brief van 27 november 2018 van de toenmalig gemachtigde van [geïntimeerde 1] c.s. is gesommeerd binnen twee weken voor deugdelijke reparatie van de lekkage zorg te dragen. Aan die sommatie heeft hij niet voldaan, waardoor hij in verzuim is geraakt. Niet valt in te zien – [appellant] voert dat ook niet aan – waarom hij later opnieuw in de gelegenheid had moeten worden gesteld de schade zelf te doen repareren.

7.7

In de toelichting op grief 7 merkt [appellant] nog op de dat de toegewezen kosten voor de deskundigenonderzoeken door hem worden bestreden. Hij beroept zich in dit verband op een offerte van Pennenburg. Het hof kan uit die offerte, die betrekking heeft op werkzaamheden aan het lood in de spouwmuur, niet afleiden dat de door de kantonrechter toegewezen schadebedragen niet juist zijn. Voor het overige verwijst het hof naar wat hierna onder 9.1 wordt overwogen.

7.8

De grieven die betrekking hebben op de lekkage stuiten op het voorgaande af.

De zonnepanelen

8.1

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. op grond van de koopovereenkomst een woning mochten verwachten met werkende zonnepanelen. Tegen dat oordeel is geen grief gericht. Als komt vast te staan dat de zonnepanelen ten tijde van de koopovereenkomst niet werkten, staat daarmee vast dat [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst.

8.2

In het rapport van het Inspectiehuis is geconstateerd dat de zonnepanelen al langere tijd omgevallen waren en op het dakgrind hadden gelegen. Een van de panelen is volgens het rapport ernstig beschadigd. De omvormers gaven bovendien geen signaal meer toen zij werden ingeschakeld en sinds in ieder geval 2015 is er geen elektriciteit aan het net teruggeleverd. Deze bevindingen duiden er sterk op dat de zonnepanelen ten tijde van de koopovereenkomst en de levering niet meer functioneerden. Voor zover in de stellingen van [appellant] in hoger beroep nog besloten ligt dat de zonnepanelen wel functioneerden, is die betwisting niet van een voldoende onderbouwing voorzien.

8.3

De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] verworpen dat de zonnepanelen stuk zouden zijn gegaan toen zij door [geïntimeerde 1] c.s. rechtop werden gezet. [appellant] voert in grief 9 aan dat dit ontbreken van een voldoende onderbouwing aan de kantonrechter te verwijten is. Het hof kan dat verwijt niet plaatsen, maar het laat onverlet dat ook in hoger beroep door [appellant] niet is gemotiveerd dat de zonnepanelen door toedoen van [geïntimeerde 1] c.s. zijn beschadigd. Zijn stellingen hebben daarom niet als een voldoende betwisting van de bevindingen van Het Inspectiehuis (en daarmee van de stellingen van [geïntimeerde 1] c.s.) te gelden. Het bewijsaanbod dat daarop betrekking heeft wordt reeds om die reden gepasseerd.

8.4

[appellant] heeft aangevoerd (onder meer pagina 5 akte in hoger beroep) dat voor [geïntimeerde 1] c.s. kenbaar was dat enkele zonnepanelen waren omgewaaid, en dat dit aanleiding had moeten zijn voor een nader onderzoek van de zonnepanelen door [geïntimeerde 1] c.s. ‘als hij twijfelde aan de mededelingen daarover van [appellant] en diens makelaar.’ Die stelling miskent dat [geïntimeerde 1] c.s. op grond van de overeenkomst werkende zonnepanelen mochten verwachten. Met die stelling neemt [appellant] bovendien zelf kennelijk ook tot uitgangspunt dat hij en zijn makelaar mededelingen hebben gedaan over de zonnepanelen die er op neer komen dat de zonnepanelen nog werkten (die stelling betrekt [appellant] ook in de processtukken, zie bijvoorbeeld pagina 2 en 8 memorie van antwoord in incidenteel appel). De stelling dat [geïntimeerde 1] c.s. toch nader onderzoek hadden moeten doen, miskent dat een koper op dergelijke mededelingen van een verkoper mag vertrouwen. Dat geldt in dit geval temeer nu [geïntimeerde 1] c.s. erop mochten rekenen een woning geleverd te krijgen met werkende zonnepanelen, omdat de woning op die manier was aangeboden.

8.5

Grief 10 komt op tegen het oordeel dat een bedrag van € 1.149,50 voor toewijzing in aanmerking komt. De kantonrechter is uitgegaan van een totale schade met betrekking tot de zonnepanelen van € 3.348,50, waarvan een derde voor vergoeding in aanmerking komt. [appellant] voert aan dat de kosten voor vervanging veel lager zijn dan door [geïntimeerde 1] c.s. is aangevoerd en bovendien dat er geen nota in het geding is gebracht, maar slechts een offerte.

8.6

In hoger beroep hebben [geïntimeerde 1] c.s. twee offertes voor de vervanging van de zonnepanelen overgelegd, die beide hoger uitvallen dan het bedrag waarvan de kantonrechter is uitgegaan. Die offertes hebben, anders dan de gegevens waarop [appellant] zich beroept, betrekking op de situatie ter plaatse. In het licht van die offertes kan niet worden aangenomen dat het bedrag waarvan de kantonrechter is uitgegaan, te hoog is. Dat er nog slechts sprake is van een offerte en niet van een nota, is niet relevant. De schade is door [geïntimeerde 1] c.s. immers al geleden en moet worden vergoed.

8.7

De grieven met betrekking tot de zonnepanelen falen daarom.

Kosten deskundigen

9.1

Grief 11 is gericht tegen de toegewezen kosten van de deskundigen. [appellant] voert aan dat die kosten te hoog zijn, omdat zijn eigen deskundige veel minder in rekening heeft gebracht. Dat argument overtuigt niet. [geïntimeerde 1] c.s. hebben de opgevoerde kosten onderbouwd met facturen en het enkele feit dat een andere deskundige voor niet vergelijkbare werkzaamheden minder heeft gefactureerd, kan niet leiden tot de conclusie dat de gefactureerde kosten te hoog zijn.

9.2

Dat [appellant] niet in staat is gesteld om zelf onderzoek te laten uitvoeren is niet juist. Bij brief van 27 november 2018 is hij gesommeerd de gebreken op te lossen. In dat kader was hij ook in de gelegenheid om onderzoek uit te voeren. De grief faalt daarom.

Conclusie in het principaal appel

10. Grief 12 komt op tegen de veroordeling als zodanig. Die grief faalt in het licht van het voorgaande. Dat betekent dat alle grieven falen en dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd.

Het incidenteel appel

11.1

Het incidenteel appel strekt ertoe de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. te vermeerderen. [appellant] verzet zich vergeefs tegen die vermeerdering van eis. Het is een partij in hoger beroep toegestaan om zijn eis te wijzigen. Inherent daaraan is dat een feitelijke instantie wordt gemist. Het feit dat [appellant] de aannemer die de woning heeft gebouwd niet voor het eerst in hoger beroep in vrijwaring kan oproepen maakt het voorgaande niet anders. Indien [appellant] meent een vordering op de aannemer te hebben, kan hij daarvoor een aparte procedure starten. [geïntimeerde 1] c.s. staan daar in beginsel buiten.

11.2

Aan de eisvermeerdering leggen [geïntimeerde 1] c.s. ten grondslag dat de lekkage een tweede oorzaak bleek te hebben, welke oorzaak een gebrek is aan de bouw van het huis. Het bestaan van die tweede oorzaak onderbouwen zij met het rapport van [naam 2] .

11.3

[appellant] betwist niet dat er een tweede oorzaak voor de lekkage is en evenmin betwist hij dat dit een gebrek is. Integendeel, zijn eigen deskundige is ook tot die conclusie gekomen. Hij voert echter aan dat de aannemer die de woning heeft gebouwd daarvoor moet worden aangesproken. Het hof kan in het midden laten of er een vordering van [appellant] of [geïntimeerde 1] c.s. op de aannemer van de woning is. Dat zal bepaald moeten worden in een procedure waarin die aannemer partij is. In de relatie tussen [appellant] en [geïntimeerde 1] c.s. is van belang dat [geïntimeerde 1] c.s. [appellant] kunnen aanspreken op de verplichtingen die hij met de koopovereenkomst op zich heeft genomen. Tot die verplichtingen behoort de verplichting een woning te leveren die voor normaal gebruik als woonhuis geschikt is en daarvan is met de lekkage, zoals hiervoor uiteengezet, geen sprake.

11.4

Omdat [appellant] niet heeft weersproken dat er sprake is van een tweede oorzaak voor de lekkage en dat dit een gebrek is, staat daarmee, mede in het licht van hetgeen hiervoor met betrekking tot de lekkage is overwogen, vast dat de schade die [geïntimeerde 1] c.s. lijden door [appellant] vergoed moet worden. Dat dit gebrek aanwezig was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst volgt uit het feit dat het gaat om een gebrek dat tijdens de bouw is ontstaan. Het hof passeert daarom de betwisting door [appellant] van die aanwezigheid, die overigens ook niet strookt met zijn stelling dat de aannemer aangesproken zou moeten worden omdat daar zijns inziens de oorzaak ligt.

11.5

[appellant] heeft gesteld dat hij ten aanzien van de tweede oorzaak van de lekkage niet in gebreke is gesteld. Dat betoog faalt. Hij is in 2018 gesommeerd de lekkage te verhelpen. Blijkens de correspondentie die met hem is gevoerd, ging het om een lekkage die zijn sporen had nagelaten op ‘verschillende wanden en verschillende plafonds in verschillende slaapkamers’ (zie de brief van 31 oktober 2018). De sommatie om de lekkage te verhelpen impliceerde dat alle oorzaken voor de lekkage moeten worden opgelost. Als [appellant] gevolg zou hebben gegeven aan die sommatie, had hij dus beide oorzaken moeten oplossen. Dat heeft hij niet gedaan, waardoor [geïntimeerde 1] c.s. gedwongen werden dit zelf te doen. Overigens is namens [appellant] een deskundige aanwezig geweest bij het onderzoek op 15 maart 2021. Uit niets blijkt dat [appellant] er toen op heeft aangedrongen alsnog in staat te worden gesteld (al dan niet via de aannemer die het huis gebouwd heeft) het gebrek te verhelpen.

11.6

[appellant] heeft aangevoerd dat de termijn waarbinnen hij op dit gebrek had moeten worden aangesproken, ruimschoots is verstreken. Hij geeft niet aan welke termijn hij daarbij op het oog heeft, terwijl vaststaat dat hij kort na de levering van de woning in gebreke is gesteld.

11.7

[appellant] heeft de hoogte van de gevorderde schade niet weersproken. Dat betekent dat het volledige bedrag van € 6.713,74 toewijsbaar is.

Bewijsaanbod

12. [appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn stelling dat hij gedurende de periode waarin hij eigenaar was van de woning, geen lekkage heeft ondervonden, dat er ook geen lekkage zichtbaar was en dat hij van het gebrek dus niet op de hoogte was. Dat bewijsaanbod wordt gepasseerd, reeds omdat zijn wetenschap van het gebrek, zoals hiervoor (en ook door de kantonrechter) is overwogen, niet relevant is voor de vraag of hij aansprakelijk is voor het gebrek. Datzelfde geldt voor de vraag of er een lekkage zichtbaar is geweest. [appellant] heeft niet gespecificeerd waarom hij ‘de personen die betrokken zijn bij de deskundigenonderzoeken’ als getuigen wil doen horen, zodat het hof daar reeds om die reden aan voorbij gaat.

Conclusie

13.1

De conclusie van het voorgaande is dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. In aanvulling op de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling, zal [appellant] worden veroordeeld tot betaling van € 6.713,74.

13.2

[appellant] heeft zowel in het principaal appel als in het incidenteel appel te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en wordt veroordeeld in de kosten van het geding.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 24 juni 2020;
veroordeelt [appellant] in aanvulling daarop tot betaling van € 6.713,74, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum waarop dit arrest is gewezen;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. in het principaal appel tot op heden begroot op € 332,- aan verschotten en € 1.574,- aan salaris advocaat en in het incidenteel appel op € 590,25 aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 december 2021 in aanwezigheid van de griffier.