Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.285.241/01
Zaaknummer rechtbank : 8139309 CV EXPL 19-47218
arrest van 9 maart 2021
inzake
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. F. Uzumcu te Den Haag,
tegen
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam.
Het geding
Bij appeldagvaarding van 26 oktober 2020 (met producties) is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, team kanton, locatie Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 21 augustus 2020. [appellant] heeft daarbij twee grieven aangevoerd.
Bij memorie van antwoord heeft Vestia de grieven bestreden.
Vervolgens heeft op 5 februari 2021 een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal gemaakt. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
De feiten
1. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 3 april 2020 een aantal feiten vastgesteld; deze zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
[appellant] heeft op 24 september 2002 met Vestia een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).
1.2
De algemene huurvoorwaarden van Vestia maken deel uit van de huurovereenkomst. In artikel 7 zijn Pro de algemene verplichtingen van de huurder opgenomen. De tekst van dit artikel luidt, voor zover hierbij van belang, als volgt:
“3. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf
hebben.
(...)
7. Het is huurder zonder toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn
geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Huurder dient een verzoek tot
deze toestemming van verhuurder schriftelijk bij verhuurder in te dienen. Huurder is
evenwel gerechtigd een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of aan derden in
gebruik te geven, mits hij zelf het gehuurde als hoofdverblijf blijft bewonen.”
1.3
Op 28 mei 2019 heeft een rapporteur van het Interventieteam [wijknamen] van de gemeente [plaatsnaam] (hierna: het Interventieteam) een huisbezoek afgelegd aan de woning. In de woning werden een man, een vrouw en een kind aangetroffen. [appellant] was niet aanwezig in de woning. In de rapportage die naar aanleiding van het huisbezoek is opgesteld is onder meer het navolgende opgenomen:
“(...)
Aanleiding huisbezoek: Melding afkomstig van Vestia. Volgens de buren zouden de
hoofdbewoner en zijn zoon niet in de woning wonen en wordt deze onderverhuurd. Dit zou
al jaren spelen.
(...)
Volgens het BRP van 22-05-2019 staat dhr. [appellant] [datum]-1981 , ingeschreven op het adres
sinds 26-09-2002 als hoofdbewoner;
(...)
Rond 09:00 uur klopte ik op de deur omdat er geen deurbel aanwezig was. Hierop werd de
voordeur geopend door een man welke ons later opgaf genaamd te zijn: [naam 1]
Geb. datum: [geboortedatum 1]-1984 .
(...)
Ik vroeg aan de man die de deur opendeed een legitimatiebewijs en deze werd getoond. (…) De man vertelde dat hij samen met zijn vriendin en hun baby in de woning waren. De
vriendin kwam vervolgens uit de slaapkamer en deze legitimeerde zich en zij gaf ook het
legitimatiebewijs van haar kind ter inzage.
Het betrof:
Mevr. [naam 2] geboren [geboortedatum 2]-1986 ;
(Spaans identiteitsbewijs)
en kind,
[naam 3] , geboren [geboortedatum 3]-2018 ,
(Spaans identiteitsbewijs)
Ik vroeg aan de man wat hij in deze woning deed daar er volgens ons een man met zijn zoon
zou moeten wonen. De man verklaarde dat dit de woning van zijn neef is en dat hij hier
tijdelijk mocht verblijven. Hij verklaarde dat hij sinds augustus 2018 in de woning van zijn
neef mocht verblijven omdat zijn eigenhuis nog niet klaar was. Hij zou gaan verhuizen naar
Alphen aan de Rijn.
De man liet ons vervolgens de woning zien, tijdens de rondgang door de woning verklaarde
de man tegen ons dat alle aanwezige meubelen zoals, bank, eettafel, stoelen, tv, dressoir,
bed, kasten, koelkast, gasfornuis, wasmachine van hem en zijn vriendin waren. Alle meubels
en goederen zijn in het fotoverslag terug te zien. De man verklaarde tegen ons dat geen
meubels of losse goederen in de woning eigendom van zijn neef waren.
Uit later onderzoek bleek dat de aangetroffen man in de woning ingeschreven staat in de
gemeente Velp.
De man vroeg aan ons of zijn neef nu problemen zou krijgen en of hij nu uit de woning gezet
zou worden.
(…)
Conclusie
We hebben geconctateerd dat de hoofdbewoner dhr. [appellant] [datum]-1981 , en zijn zoon niet
in de woning wonen en er de afgelopen maanden ook niet gewoond hebben.
Volgens verklaring van de bewoners waren er geen persoonlijke spullen en meubels in de
woning van de hoofdbewoner aanwezig. (…)”
1.4
Naar aanleiding van het huisbezoek heeft er op 3 juni 2019 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Op 1 augustus 2019 heeft opnieuw een huisbezoek plaatsgevonden.
1.5
Op 2 augustus 2019 heeft Vestia aan [appellant] een brief gestuurd, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“(…)
Op 3 juni hebben wij u gesproken op het wijkkantoor. We hebben elkaar gesproken over
illegale onderhuur en het niet hebben van uw hoofdverblijf in de woning aan de [adres]
te [plaatsnaam] . U heeft in het gesprek verklaard dat u er wel woont en dat
de onderhuurders er een week hebben gezeten. In hetzelfde gesprek hebben wij aangegeven
ons juridisch te beraden over deze zaak. In deze brief leest u hier meer over.
Beëindigen huurovereenkomst
Op basis van de gegevens en constatering van de gemeente Rotterdam en Vestia
concluderen wij dat u wel degelijk uw woning voor een lange periode heeft onderverhuurd
zonder expliciete toestemming van Vestia. Tevens heeft u ons inziens uw hoofdverblijf elders gehad dan uw eigen woning. Dit is bij wet verboden en is in strijd met onze algemene
huurvoorwaarden, die u bij uw huurcontract heeft ontvangen. Wij beëindigen daarom de
huurovereenkomst met u.
Voorkomen van juridische stappen
Wij sommeren u het bijgevoegde huuropzeggingsformulier voor 12 augustus 2019 aan ons
terug te sturen. Na deze datum start Vestia een juridische procedure, met als doel
ontbinding van de huurovereenkomst.
(...)”
1.6
[appellant] heeft het huuropzeggingsformulier niet geretourneerd aan Vestia, waarna de
gemachtigde van Vestia bij brief d.d. 22 augustus 2019 heeft aangekondigd een
gerechtelijke procedure te zullen starten. Bij deze brief is aan [appellant] de gelegenheid gegeven
om alsnog uiterlijk 2 september 2019 een getekend huuropzeggingsformulier in te dienen.
[appellant] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.
De vorderingen en het vonnis in eerste aanleg
2. Vestia heeft in eerste aanleg bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.
3. Vestia heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten als huurder door in de periode tussen augustus 2018 en 28 mei 2019 niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Dit is in strijd met artikel 7 lid 3 van Pro de algemene huurvoorwaarden en met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Daarnaast heeft [appellant] in strijd gehandeld met artikel 7 lid 7 van Pro de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:244 BW Pro door de woning aan derden onder te verhuren of in gebruik te geven zonder er zelf zijn hoofdverblijf te hebben. Nu het een (schaarse) sociale woning betreft, heeft Vestia een zwaarwegend belang om de woning beschikbaar te krijgen voor de wettelijk aangewezen doelgroep, aldus Vestia.
4. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 3 april 2020 [appellant] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Vestia dat hij de woning heeft onderverhuurd of ter beschikking heeft gesteld aan derden en in die woning niet zijn hoofdverblijf heeft gehad.
5. Bij eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] er niet in is geslaagd om de voorshands bewezen geachte stellingen van Vestia te ontzenuwen. De vordering tot ontbinding en ontruiming is toegewezen en [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.
De vordering in hoger beroep
6. In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Vestia af te wijzen, met veroordeling van Vestia in de kosten van beide instanties.
7. De grieven van [appellant] komen in de kern erop neer dat de kantonrechter de bewijsstukken van [appellant] niet op de juiste wijze heeft gewogen, ten onrechte voorbij is gegaan aan het bewijsaanbod van [appellant] en geen belangenafweging heeft gedaan, waarbij hij heeft onderzocht of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst kon rechtvaardigen.
8. Vestia heeft gevorderd het bestreden vonnis in zijn geheel te bevestigen, zo nodig met aanvulling en verbetering van gronden, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.
Beoordeling van het hoger beroep
9. Het hof stelt voorop dat op de verhuurder de stelplicht en bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat de huurder niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft, zodat hij tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Daar staat tegenover dat hoe meer feiten en omstandigheden de verhuurder opwerpt, hoe gemotiveerder de huurder zich zal moeten verweren door aanvoering van concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat deze wel het hoofdverblijf in het gehuurde had. Ook kan, indien de stellingen van de verhuurder daarvoor aanleiding geven, bij wijze van vermoeden worden aangenomen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waarna het op de weg van de huurder ligt dat vermoeden te ontzenuwen. [appellant] heeft geen grief gericht tegen het aannemen van het bewijsvermoeden door de kantonrechter in het tussenvonnis van 3 april 2020 zodat het hof dit ook tot uitgangspunt neemt. Beoordeeld moet daarom worden of [appellant] voldoende heeft aangevoerd om dit bewijsvermoeden te ontzenuwen.
10. [appellant] heeft verklaringen van omwonenden, vrienden, kennissen en winkeliers uit de omgeving overgelegd. In deze verklaringen wordt aangegeven dat [appellant] woonachtig is in de woning en daar jaren heeft gewoond. Voorts heeft [appellant] bankafschriften overgelegd, afspraakbevestigingen met de huisarts, een medicatieoverzicht en de afleverhistorie van de apotheek en brieven van de school van zijn zoon. Volgens [appellant] blijkt uit deze stukken dat hij en zijn zoon de woning steeds als adres en postadres hebben gehad en dat hij altijd om en nabij de woning zijn boodschappen heeft gedaan. [appellant] heeft ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep nog aangevoerd dat de aangetroffen persoon niet [naam 1] was maar iemand die illegaal in Nederland verbleef en (daarom) eigen belang had bij de verklaring dat hij meer dan zes maanden in Nederland woonde. De verklaring van de aangetroffen persoon moet daarom buiten beschouwing worden gelaten. Volgens [appellant] heeft het gezin slechts 5 à 6 dagen in de woning verbleven, terwijl hij zelf in die periode bij een vriendin verbleef.
11. Het hof is van oordeel dat [appellant] zijn stellingen omtrent de aangetroffen persoon, mede gelet op het feit dat het Interventieteam de identiteit van de man aan de hand van een getoond rijbewijs heeft vastgesteld, onvoldoende heeft onderbouwd. Maar ook als zou komen vast te staan dat de aangetroffen persoon niet [naam 1] was maar een persoon die illegaal in Nederland verbleef, is daarmee nog niet ontzenuwd dat het gezin langere tijd in de woning heeft verbleven. Vestia heeft immers ook gewezen op de foto’s in de rapportage waaruit blijkt dat de inrichting van de woning op 28 mei 2019 compleet anders was dan bij het huisbezoek op 1 augustus 2019. Het hof constateert op basis van de rapportage en de overgelegde foto’s dat de inrichting zoals die door het Interventieteam in mei 2019 is aangetroffen duidelijk gericht was op een jong gezin dat daar reeds langere tijd verbleef. Onaannemelijk is dat een gezin voor een korte logeerpartij van enkele dagen een babyledikant zal meenemen. De aangetroffen man heeft bovendien verklaard dat alle meubels van hem waren. Deze verklaring acht het hof geloofwaardig omdat in augustus 2018 een geheel andere inrichting werd aangetroffen, waarbij het babyledikant, de eettafel met stoelen, afzuigkap en wasmachine waren verdwenen en de koelkast, het gasfornuis en het televisiemeubel met televisie waren vervangen. De stelling van [appellant] (eerst ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep) dat de meubels van hem waren en dat hij deze heeft verkocht (in verband met de aanschaf van een auto voor een reis naar Turkije) en later heeft vervangen door goedkopere, is in het geheel niet onderbouwd zodat het hof daaraan voorbij gaat.
12. Uit de verder door [appellant] overgelegde stukken en verklaringen zijn ook geen concrete aanwijzingen te vinden dat hij in de periode augustus 2018-mei 2019 wel zijn hoofdverblijf in de woning zou hebben gehad. In de verklaringen wordt slechts in algemene zin opgemerkt dat [appellant] een goede buurman is, terwijl er niets wordt verklaard over zijn verblijf in de woning in de periode augustus 2018 tot en met mei 2019. Voor zover uit de bankafschriften moet worden afgeleid dat [appellant] zijn boodschappen in de buurt heeft gedaan, zegt dit nog niets over zijn verblijf in de woning. Dit klemt temeer nu als onweersproken vast staat dat de moeder van [appellant] slechts 300 meter van de woning woont. [appellant] kan ook in de woning van zijn moeder hebben verbleven of bij bezoeken aan die woning boodschappen in de buurt hebben gedaan. Het gebruiken van de woning als postadres (voor onder andere brieven van school) is onvoldoende om te kunnen spreken van het houden van hoofdverblijf in de woning.
13. In hoger beroep heeft [appellant] nog aangeboden om (het hof begrijpt: de echte) [naam 1] , de Spaanse vrouw en het kind als getuigen te doen horen. Nu [appellant] de aanwezigheid van het gezin in de woning niet heeft betwist, en hij overigens ook geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waarover (de echte) [naam 1] , de Spaanse vrouw en het kind kunnen verklaren en waaruit dan zou kunnen volgen dat de [appellant] verweten tekortkoming zich niet heeft voorgedaan, komt het hof aan nadere bewijslevering niet toe. Voor zover in de grief van [appellant] tegen de weigering van de kantonrechter om hem als getuige te horen (appeldagvaarding, p. 4) een aanbod gelezen zou moeten worden om hem alsnog als getuige te laten horen, stuit dat aanbod ook af op het voorgaande.
14. Uit het voorgaande volgt dat Vestia afdoende heeft aangetoond dat [appellant] in strijd met de huurvoorwaarden heeft gehandeld zodat sprake is van een tekortkoming die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellant] heeft zich in zijn tweede grief beroepen op de zogenaamde “tenzij-bepaling” uit artikel 6:265 BW Pro. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij al sinds 2002 in de woning woont, dat hij geen financiële geschillen met Vestia heeft, dat zijn sociale omgeving rondom de woning is, dat hij er samen met zijn zoon woont, dat hij epilepsieklachten heeft en geen mogelijkheid heeft om elders een woning te vinden. Dat dit laatste het gevolg van de ontbinding zal zijn is op geen enkele wijze aangetoond. Dat hij geen financiële geschillen met Vestia heeft acht het hof geen verdienste maar de normale gang van zaken. De tekortkoming daarentegen is ernstig. Het gaat hier om een sociale huurwoning, bedoeld voor mensen die op de sociale huurmarkt zijn aangewezen. Er is, naar algemeen bekend is en door Vestia ook is gesteld en door [appellant] niet bestreden, een tekort aan dergelijke huurwoningen. Het in gebruik geven aan derden van de woning en deze niet als hoofdverblijf gebruiken gedurende langere tijd is daarom een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat deze de ontbinding rechtvaardigt. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden zijn onvoldoende om dit anders te maken.
15. De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, team kanton, locatie Rotterdam, van 21 augustus 2020;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 760,- aan verschotten en € 2.228,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, P. Glazener en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.