Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00769
Uitspraak van 9 juni 2022
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 juli 2021, nummer SGR 20/5664.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 240.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 354 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 541. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 15 april 2022 een nader stuk met bijlagen ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 april 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. De onroerende zaak is een bedrijfswoning, te weten een maisonnette. De maisonnette heeft een inhoud van 466 m³ en een berging en is gelegen op een bedrijventerrein.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Verweerder heeft hierbij reguliere woningen gebruikt in plaats van bedrijfswoningen, omdat in gemeente Alphen aan den Rijn geen transacties zijn van niet-grondgebonden bedrijfswoningen zoals de maisonnette. De uit de verkoopprijzen herleide m³-prijzen bedragen € 750 ( [adres 2] ), € 811 ( [adres 3] ; € 750 maal 108,15 procent) en € 780 ( [adres 4] ), terwijl voor de onroerende zaak een m³-prijs van € 494 is gehanteerd. Door de matrix en de flink lagere m³-prijs heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals het gegeven dat de onroerende zaak een bedrijfswoning is en een minder aantrekkelijke ligging heeft.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten heeft genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Ter zitting heeft eiseres voor het eerst aangevoerd dat, in tegenstelling tot wat in de matrix van verweerder staat aangegeven, de onroerende zaak niet over een berging beschikt. Verweerder heeft hierop onweersproken gesteld dat eiseres tot twee keer toe een inpandige opname van de onroerende zaak heeft geweigerd en dat is uitgegaan van de objectonderdelen zoals geregistreerd bij de gemeente. Gelet hierop gaat de rechtbank uit van de juistheid van de objectonderdelen in de matrix van verweerder, waarbij de rechtbank mede in aanmerking neemt dat reeds in de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat de onroerende zaak een berging heeft.
9. De stellingen van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. Het taxatierapport van de onroerende zaak is met dagtekening 9 juni 2021 door verweerder bij de rechtbank ingediend en met dagtekening 11 juni 2021 doorgestuurd naar eiseres. De gegevens van de taxatiekaart zijn opgenomen in de matrix bij het taxatierapport. Met betrekking tot de grondstaffel heeft verweerder toegelicht dat uitsluitend voor het dakterras een grondstaffel is gehanteerd, welke eveneens in de matrix staat aangegeven.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en voorts primair tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 199.000 dan wel subsidiair tot € 235.000, en tot vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1.
Belanghebbende heeft in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Van het hoorgesprek is aan belanghebbende een audiobestand verstrekt.
5.2.1.
Belanghebbende heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat de onroerende zaak niet beschikt over een dakterras. De Heffingsambtenaar heeft verzocht deze stelling tardief te verklaren, omdat belanghebbende dit standpunt pas tijdens de zitting in hoger beroep heeft ingenomen. Het Hof wijst dit verzoek af. Belanghebbende heeft deze stelling naar voren gebracht in reactie op de door de Heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift in hoger beroep overgelegde splitsingsakte en plattegrond van de onroerende zaak (bijlage 1). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting in hoger beroep inhoudelijk op deze stelling gereageerd en is daarom niet in zijn procespositie benadeeld. Het betreft bovendien een aan de hand van de plattegrond gemakkelijk te doorgronden stelling.
5.2.2.
Met betrekking tot de door belanghebbende opgeworpen stelling oordeelt het Hof dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak niet beschikt over een dakterras. Uit de bij de splitsingsakte gevoegde plattegrond van de onroerende zaak blijkt immers dat het dakterras hoort bij [adres 5] en dus niet bij de onroerende zaak ( [adres] ). Bevestiging voor dit oordeel vindt het Hof in de foto’s van de onroerende zaken [adres] tot en met [adres 5] te [woonplaats] op Google (versie april 2019), waaruit voorts blijkt dat de woning niet over deuren beschikt die toegang geven tot de aan de voorkant gelegen galerij. Deze galerij lijkt te horen bij de onroerende zaak [adres 6] .
WOZ-waarde
5.3.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.5.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 240.000 en heeft hierbij verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 2] (beide te [woonplaats 2] ) en [adres 4] (te [woonplaats] ).
5.5.2.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] qua bouwaard en type niet vergelijkbaar met de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten maken deel uit van een meerlaags appartementencomplex, terwijl de onroerende zaak is gebouwd op het dak van een bedrijfsruimte. Daarbij komt dat de onroerende zaak aanzienlijk minder goed gelegen is dan deze vergelijkingsobjecten, te weten op een bedrijventerrein in vergelijking met het centrum. Hoewel het object [adres 4] , anders dan de onroerende zaak, geen bedrijfswoning is, maar een reguliere bovenwoning, is, anders dan belanghebbende heeft gesteld, dit object naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar om als vergelijkingsobject te dienen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat, naar de Heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld, rond de waardepeildatum in de gemeente Alphen aan den Rijn geen transactiegegevens beschikbaar waren van niet-grondgebonden bedrijfswoningen. Bovendien is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.3.
Met het vergelijkingsobject [adres 4] heeft de Heffingsambtenaar evenwel niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Om te beginnen is de inhoud van dit object (196 m3) veel kleiner dan die van de woning. Niet inzichtelijk is voorts gemaakt waarop de waardering van de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van dit vergelijkingsobject (alle factoren: 3) en van de onroerende zaak (alle factoren: 2) is gebaseerd en op welke wijze met het verschil in waardering van deze factoren tussen dit vergelijkingsobject en de onroerende zaak rekening is gehouden. Evenmin is inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in aard en ligging tussen dit vergelijkingsobject (een reguliere woning in het centrum) en de onroerende zaak (een bedrijfswoning op een bedrijventerrein) bij de bepaling van de waarde rekening is gehouden. Voorts heeft de gemachtigde onweersproken gesteld dat voor de woning als zelfstandig object geen markt bestaat, maar dat deze uitsluitend in combinatie met de op hetzelfde terrein gelegen bedrijfsobjecten kan worden verkocht. Tot slot is tussen partijen niet in geschil dat de woning door arbeidsmigranten wordt gebruikt. Evenmin is inzichtelijk gemaakt hoe met dit gebruik rekening is gehouden. Bovendien is ten onrechte de waarde van het dakterras (€ 5.000) begrepen in de waarde van de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande moet worden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan.
5.6.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Voor de stellingen van belanghebbende met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof, geldt dat niet is onderbouwd dat van dergelijke omstandigheden sprake is met betrekking tot de woning en welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van de onroerende zaak. Het Hof zal hieraan dan ook voorbij gaan. De verwijzing door belanghebbenden naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca acht het Hof niet van belang, reeds omdat in het onderhavige geval sprake is van de waardering van een woning voor een tijdvak dat is gelegen vóór de coronacrisis. Belanghebbende heeft de door hem primair verdedigde waarde van € 199.000 ook anderszins niet onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt.
5.7.
Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 220.000. Aan de overige standpunten komt het Hof niet toe.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de beroeps- en hogerberoepsfase, welke kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 2.164 (beroep: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting; hoger beroep: 1 punt voor het indienen van een hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541 en wegingsfactor 1).
6.2.
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van de in de bezwaarfase gemaakte proceskosten, aangezien aan belanghebbende al een proceskostenvergoeding is toegekend met wegingsfactor 1,5 wegens samenhang. Het Hof beschouwt alle door belanghebbende ingediende bezwaren als samenhangende zaken, zodat gegrondverklaring van het bezwaar in de onderhavige zaak niet tot een hogere vergoeding zou hebben geleid.
6.3.
Voorts dient de Heffingsambtenaar het door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 354 respectievelijk € 541, derhalve in totaal € 895 te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op [adres] ;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van [adres] voor het kalenderjaar 2020 wordt vastgesteld op € 220.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.164; en
- gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 895 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en A. van Dongen in tegenwoordigheid van de griffiers R. Tulen en A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 9 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.