Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/00125
Uitspraak van 25 augustus 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 januari 2022, nummer SGR 20/8036.
Procesverloop
1.1.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 568.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag voor (onder meer) de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 juli 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning en woont zelf in de woning.
2.2.
De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een inpandige garage en aangebouwde schuur/berging. De inhoud van de woning is ongeveer 684 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 400 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een jaarlijkse procentuele aftrek van de waarde in verband met de voor de woning geplaatste ondergrondse afvalcontainers.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 568.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . De vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau betreft goed vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in de zogenoemde KOUDVL-factoren. Verweerder heeft een correctie van 25% toegepast op de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten in een gemiddelde staat omdat de woning op een aantal van deze factoren als beneden gemiddeld is gekwalificeerd. De rechtbank volgt de taxateur van verweerder dat dit ten onrechte is gebeurd omdat de woning na aankoop in 2017 in belangrijke mate is gerenoveerd en gemoderniseerd waardoor de staat van de woning veel eerder als bovengemiddeld kan worden gekwalificeerd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat een en ander niet tot een onredelijke uitkomst leidt en dat niet kan worden gezegd dat de getaxeerde waarde van de woning van € 568.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat zijn woning veel minder waard is omdat zijn woning twee ondergrondse vuilcontainers voor de deur heeft, waardoor er veel geur-, geluids- en verkeersoverlast is, volgt de rechtbank niet. Voorzover er al sprake zou zijn van een waardedrukkend effect, komt dit naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in het verschil in de kubieke meterprijs. De rechtbank overweegt daarnaast dat de hiervoor omschreven omstandigheden in belangrijke mate samenhangen met de waardering daarvan door de bewoner. Eiser ervaart de gevolgen van de genoemde kenmerken als waardedrukkend. Naar het oordeel van de rechtbank is de beleving daarvan echter in sterke mate subjectief. Daarmee is niet gezegd dat de verklaringen van eiser over zijn woonbeleving en de beperking van het beoogde woongenot niet geloofwaardig zijn. De systematiek van waardering voor de Wet WOZ is echter gestoeld op een objectieve benadering. De rechtbank acht niet aannemelijk dat die omstandigheden de overwegingen van de meest biedende gegadigde, als bedoeld in overweging 7, negatief zullen beïnvloeden.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de WOZ-waarde en van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.3.
Het Hof begrijpt dat belanghebbende op basis van het aangehaalde eigen taxatierapport in eerste instantie een WOZ-waarde van de woning vaststelt van € 568.276 (€ 685.000 minus de cumulatieve waardeverhoging van 20,54%). Het taxatierapport van belanghebbende heeft als waardepeildatum 22 maart 2021. Aangezien dit ruim twee jaar na de waardepeildatum is, komt het Hof tot het oordeel dat dit rapport onbruikbaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Bovendien wordt de WOZ-waarde, zoals ook door de Heffingsambtenaar onweersproken verklaard, ieder jaar opnieuw vastgesteld zonder rekening te houden met de WOZ-waarde van voorgaande jaren. Dit geschiedt op basis van objectieve kenmerken van de woning en niet aan de hand van een rekenkundige formule.
5.4.
De Heffingsambtenaar stelt een WOZ-waarde van € 568.000 vast. In zoverre is uitsluitend in geschil of de aanwezige vuilcontainers een waardedrukkend effect hebben, waardoor deze WOZ-waarde zou moeten worden verlaagd.
5.5.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Het Hof volgt het oordeel van de Rechtbank dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type, ligging, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het Hof overweegt wel dat zowel het perceel als de inhoud van de woning aanzienlijk groter is ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn op basis van de voornoemde objectieve kenmerken van de woningen, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.6.
Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar een correctie van 25% heeft toegepast op de gemiddelde m3-prijs van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (€ 475,49 tegenover € 633,99). De toelichting in het taxatierapport dat dit ten onrechte is gebeurd omdat de woning ten tijde van de aankoop op 1 februari 2017 in een benedengemiddelde staat verkeerde, maar nadien in grote mate is gerenoveerd dan wel gemoderniseerd, acht het Hof niet onbegrijpelijk. De correctie leidt tot een lagere WOZ-waarde en daarmee tot een voordeel voor belanghebbende.
5.7.
De Heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat uit de beschikbare marktgegevens, namelijk de verkoopcijfers van de objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , niet blijkt dat de aanwezigheid van afvalcontainers een waardedrukkend heeft. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de aanwezige vuilcontainers aan de overzijde van de straat wel een waardedrukkend effect hebben. Hoewel het Hof begrip heeft voor het standpunt van belanghebbende dat hij wel overlast ervaart in de vorm van uitzichtbederf, geluid en stank, kan dit niet tot een andere uitkomst leiden. Niet leidend is wat hij voor zijn woning overheeft, maar wat de woning in de markt rond de waardepeildatum zou hebben opgebracht. Afvalcontainers staan tegenwoordig overal in het straatbeeld en de woningen in de directe omgeving worden voor normale prijzen verkocht. En het is een feit dat afval moet worden ingezameld en afgevoerd. Het Hof voegt hieraan toe dat indien een waardedrukkend effect wel aanwezig zou zijn, dit meer dan voldoende tot uitdrukking komt in de correctie van 25% op de gemiddelde m3-prijs. Er is dus geen aanleiding de WOZ-waarde te verlagen.
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 25 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.