Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/01110
Uitspraak van 13 oktober 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: F.J.H. van der Plas)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 september 2021, nummer SGR 20/7451.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 674.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 15 augustus 2022, op diezelfde dag door het Hof ontvangen, een pleitnota ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 24 augustus 2022, door het Hof ontvangen op 25 augustus 2022, een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 augustus 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met berging en zonnepanelen. De inhoud van de woning is ongeveer 618 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 291 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 674.000. Naar aanleiding van het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar heeft op 1 juli 2020 een inpandige opname van de woning door de taxateur van de gemeente plaatsgevonden.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A] , Register Taxateur. De taxateur heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum getaxeerd op 682.750.
2.4.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 595.000 verwezen naar de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [woonplaats] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatierapport, de daarbij gevoegde matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Alhoewel eiser in zijn beroepschrift het object [adres 5] zelf heeft opgevoerd, heeft hij zich er ter zitting op beroepen dat de verkoop van dit object niet openbaar was en dat dit object daarom niet gebruikt kan worden als vergelijkingsobject. Verweerder was niet in staat hier ter zitting op te reageren. De rechtbank acht deze stelling tardief en gaat er daarom aan voorbij. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit. De rechtbank volgt verweerder in zijn waardering van de ligging van de woning op ‘5’ (zeer goed) vanwege de directe ligging aan de Oude Rijn. Verweerder heeft hierover ook verklaard dat de correctie van 30% op basis van deze waardering, jaarlijks wordt vastgesteld op basis van ervaringscijfers en afhangt van het type woning. Eisers eerst ter zitting ingenomen stelling over de waardeopbouw van [adres 5] , en dan met name wat betreft de waardering van de dakopbouw boven de garage, acht de rechtbank tegenover wat verweerder daarover heeft verklaard, onvoldoende voor het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De waarde van de woning wordt bovendien ondersteund door de verkoop van de extra referentie, [adres 6] , voor € 755.000. Dit object is in alle opzichten vrijwel gelijk aan de woning van eiser. Weliswaar is dit object pas in april 2020 verkocht, maar voor € 81.000 meer dan de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 595.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt het Hof het volgende.
5.3.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij matrices zijn gevoegd. Naar hieruit volgt is de waarde van de woning bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, namelijk [adres 7] , [adres 5] en [adres 8] , alle gelegen in [woonplaats] . Hoewel de transactiedatum van [adres 8] (28 februari 2020) iets langer dan een jaar verwijderd is van de waardepeildatum, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het tijdsverloop en dat het vergelijkingsobject verder voldoende vergelijkbaar is met de woning. Ook de overige twee vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet van zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. In de matrix heeft de Heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in onder meer inhoud, kaveloppervlakte en aanwezigheid van bijgebouwen en dakkapellen. Dat bij [adres 5] geen rekening is gehouden met de zonnepanelen is niet van belang, omdat de zonnepanelen van de woning evenmin zijn meegenomen in de vastgestelde waarde.
5.3.2.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar de woning en de vergelijkingsobjecten als gemiddeld gekwalificeerd voor wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Gelet op de foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten ziet het Hof geen aanleiding om van deze kwalificatie af te wijken. De Heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning als zeer goed gekwalificeerd en daarom de prijs per vierkante meter van de kavel verhoogd met 30%. De ligging van de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar als gemiddeld gekwalificeerd. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de grondstaffel jaarlijks wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van grond, waarbij bij de bepaling van de correctiefactor rekening wordt gehouden met de invloed van de ligging op de grondwaarde. Er bestaan geen standaardtabellen voor de correcties voor de ligging, omdat deze correctie per object plaatsvindt, aldus de Heffingsambtenaar. In dat kader heeft hij verwezen naar de verkoop van drie kavels gelegen aan de [adres 9] in [woonplaats] die, evenals de woning, aan de achterzijde gelegen zijn aan de Oude Rijn. De Heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de omstandigheid dat deze kavels beschikken over een ligplaats, terwijl dit bij de woning niet het geval is. Bovendien volgt uit de tabel dat ook als rekening wordt gehouden met een eventueel negatieve invloed van de achter de woning gelegen groenstrook en het wandel-/fietspad er voldoende marge is tussen de gehanteerde grondstaffel (inclusief de correctie van 30%) en de verkoopprijzen van de kavels. Gelet op hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd ter onderbouwing van de toegepaste correctie op de grondprijs voor de ligging van de woning van 30%, ziet het Hof geen aanleiding voor een neerwaartse aanpassing van de waarde op basis van de ligging. De verwijzing van belanghebbende naar de correcties op de grondstaffel die gebruikt zijn bij de waardering van [adres 10] maakt dit niet anders, nu deze correcties op een ander type woning zien.
5.3.3.
Het Hof voegt hieraan toe dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat om de vraag of de samenstellende delen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Dat de prijzen per m³ van [adres 7] en [adres 8] lager zijn dan de gehanteerde prijs per m³ van de woning maakt dus niet automatisch dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld, zoals belanghebbende stelt. De verkoop van [adres 6] vormt bovendien een extra indicatie dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hoewel deze transactie meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, namelijk in april 2020, gaat het om een vrijwel identiek object (met zelfs een kleinere kavel) met gelijke ligging dat voor € 81.000 meer is verkocht dan de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum. De stelling van belanghebbende dat aan dit object een hogere factor voor de voorzieningen zou moeten worden toegekend dan de Heffingsambtenaar heeft toegepast, omdat dit object beschikt over een moderne keuken en badkamer, kan het Hof niet volgen omdat die stelling niet is onderbouwd.
5.4.
Hetgeen belanghebbende heeft aangedragen doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Zijn betoog dat de gemiddelde prijs per m³ € 100 lager zou moeten zijn op basis van drie door hem aangedragen vergelijkingsobjecten kan het Hof niet volgen, omdat verifieerbare informatie over onder andere de verkoopprijzen en verkoopdata van deze objecten ontbreekt. Ook het standpunt dat [adres 7] een hogere kwalificatie zou moeten krijgen voor de voorzieningen en [adres 8] een hogere kwalificatie voor de ligging acht het Hof onvoldoende onderbouwd. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd over de waardering van de dakopbouw van het vergelijkingsobject [adres 5] is, mede gelet op de toelichting van de Heffingsambtenaar, onvoldoende om te concluderen dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, Chr.Th.P.M. Zandhuis en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 13 oktober 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.