Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/7451
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
15 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan de Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 22 oktober 2020 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 674.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 september 2021.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2019 en het kalenderjaar 2020. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een twee onder een kap woning met berging en zonnepanelen. De inhoud van de woning is ongeveer 618 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer
291 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 570.000. Ter onderbouwing hiervan draagt eiser drie vergelijkingsobjecten aan, te weten [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 3] [huisnummer 3] , [adres 4] [huisnummer 4] .
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt
door taxateur L. Snikkers. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op
€ 682.750. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 5] [huisnummer 7] , [adres 3] [huisnummer 3] en [adres 2] [huisnummer 5] . Verweerder heeft als extra vergelijkingsobject [adres 1] [huisnummer 6] opgenomen.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatierapport, de daarbij gevoegde matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Alhoewel eiser in zijn beroepschrift het object [adres 3] [huisnummer 3] zelf heeft opgevoerd, heeft hij zich er ter zitting op beroepen dat de verkoop van dit object niet openbaar was en dat dit object daarom niet gebruikt kan worden als vergelijkingsobject. Verweerder was niet in staat hier ter zitting op te reageren. De rechtbank acht deze stelling tardief en gaat er daarom aan voorbij. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit. De rechtbank volgt verweerder in zijn waardering van de ligging van de woning op ‘5’ (zeer goed) vanwege de directe ligging aan de Oude Rijn. Verweerder heeft hierover ook verklaard dat de correctie van 30% op basis van deze waardering, jaarlijks wordt vastgesteld op basis van ervaringscijfers en afhangt van het type woning. Eisers eerst ter zitting ingenomen stelling over de waardeopbouw van [adres 3] [huisnummer 3] , en dan met name wat betreft de waardering van de dakopbouw boven de garage, acht de rechtbank tegenover wat verweerder daarover heeft verklaard, onvoldoende voor het oordeel dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De waarde van de woning wordt bovendien ondersteund door de verkoop van de extra referentie, [adres 1] [huisnummer 6] , voor
€ 755.000. Dit object is in alle opzichten vrijwel gelijk aan de woning van eiser. Weliswaar is dit object pas in april 2020 verkocht, maar voor € 81.000 meer dan de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum.
7.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 september 2021.
de griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.