Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00483
Uitspraak van 7 december 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 maart 2022, SGR 21/73.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 441.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 24 oktober 2022 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 26 oktober 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit het bouwjaar 2017 met een inhoud van 381 m3. De woning is verder voorzien van een berging en een parkeerplaats.
2.2.
Belanghebbende heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 434.000 een Rapport prijsontwikkeling woningen overgelegd van Vastgoedpro. Hierin is de koopsom van de woning van € 379.000 vanaf de transactiedatum 1 september 2017 met een percentage van 14,6 geïndexeerd naar de waardepeildatum. De geïndexeerde koopsom is in het rapport bepaald op € 434.503.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning een matrix overgelegd waarin de gegevens van de woning en een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , zijn opgenomen. Verder heeft de Heffingsambtenaar vastgoedrapporten (inclusief foto’s) van iWOZ overgelegd van de vergelijkingsobjecten en grafieken waarin de waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten vanaf de waardepeildatum tot aan de transactiedatum wordt weergegeven. Bij de grafieken is de volgende toelichting gegeven:
“De trend is gebaseerd op 486 verkoopcijfers van appartementen in de [gemeente] . De blauwe lijn is de trend van de verkoopcijfers, de groene en rode lijn geven het 95% interval aan. De blauwe rondjes zijn geanalyseerde verkoopcijfers. De rode ruitjes zijn verkoopcijfers die niet bruikbaar zijn of die nog niet zijn geanalyseerd.”
2.4.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. Verder heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep een luchtfoto van de ligging van het appartementencomplex, foto’s van de ligging van het vergelijkingsobject [adres 3] en de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met berging en parkeerplaats. De inhoud van de woning is ongeveer 381 m³.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 434.000. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiser naar de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] en stelt eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het eigen transactiecijfer van 1 september 2017 van € 379.000. Verder voert eiser aan dat verweerder ten onrechte geen correcties heeft toegepast in verband met de onderhoudsreserve van de vereniging van eigenaren (de VvE-reserve), dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg en dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de indexeringspercentages.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 441.966. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding"[1].
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Deze vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging, uitstraling en voorzieningenniveau betreft goed vergelijkbaar met de woning. Omdat er goed bruikbare vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, deze dichter rondom de waardepeildatum zijn verkocht en het eigen verkoopcijfer van de woning 15 maanden voor de waardepeildatum is gerealiseerd, is er geen goede reden om uit te gaan van het eigen verkoopcijfer. [adres 2] is 35 m3 groter, heeft dezelfde staat van onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau en is op 29 mei 2019 verkocht voor € 470.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 472.000. [adres 3] is 9 m3 groter, heeft een slechtere staat van onderhoud en kwaliteit en is op 7 mei 2018 verkocht voor € 392.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 418.870. [adres 4] is 25 m3 kleiner, heeft dezelfde staat van onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorzieningenniveau en is op 1 november 2018 verkocht voor € 432.500. Verweerder heeft de transactieprijs naar de waardepeildatum geïndexeerd en berekend op € 446.888.
De uit de verkoopprijzen herleide m3-prijzen voor de vergelijkingsobjecten, gecorrigeerd naar dezelfde staat van onderhoud en kwaliteit als de woning, bedragen € 1.084 ( [adres 2] ), € 1.101 ( [adres 3] ) en € 1.086 ( [adres 4] ), waarbij verweerder voor de onderhavige woning een prijs van € 1.086 hanteert. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat ten aanzien van het VvE-reserve een correctie op de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, faalt. Verweerder heeft in de matrix bij de vergelijkingsobjecten de aanwezigheid van het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten gehaald alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser. Met betrekking tot de stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg, is van belang dat twee van de vergelijkingsobjecten dezelfde ligging hebben, en dient, aangezien het tegendeel is gesteld noch gebleken, ervan te worden uit te gaan dat dit aspect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Wat betreft het indexeringspercentage geldt dat verweerder grafieken heeft overgelegd waaruit de waardeontwikkeling van 486 verkoopcijfers van appartementen in de [gemeente] volgt tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2020. Het resultaat is per vergelijkingsobject weergegeven. Hiermee is het gehanteerde indexeringspercentage voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt, aangezien de weerspreking hiervan door eiser onvoldoende is.
10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft
gemaakt de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 434.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep heeft gemaakt.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof overweegt dienaangaande het volgende.
5.3.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 447.020, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer bouwjaar, inhoud, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe en de aan- of afwezigheid van een ligplaats – zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning en wat betreft type woning, uitstraling en voorzieningen goed vergelijkbaar met de woning. Met de voornoemde verschillen heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.4.1.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd maakt het oordeel van het Hof niet anders. De stelling van belanghebbende dat het vergelijkingsobject [adres 4] (met uitzicht op het water en een ligplaats) beter gelegen is dan de woning (gelegen aan een drukke doorgaande weg) wordt niet gevolgd. Uit de stukken blijkt dat [adres 4] gelegen is in hetzelfde appartementencomplex aan dezelfde weg als de woning. De ligging van [adres 4] is daarmee goed vergelijkbaar met de ligging van de woning en de eventuele overlast van de weg is daarmee in de verkoopprijs verdisconteerd. De Heffingsambtenaar heeft verder de verkoopprijs in voldoende mate gecorrigeerd vanwege de aanwezigheid van een ligplaats bij [adres 4] , gelet op zijn onbestreden verklaring dat de aangebrachte correctie overeenkomt met de losse verkoop van een ligplaats in hetzelfde appartementencomplex op 20 oktober 2017 (€ 10.500) en 1 november 2018 (€ 10.000).
5.4.2.
De Heffingsambtenaar heeft de factoren onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe van de woning als bovengemiddeld gekwalificeerd. Met hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangevoerd, heeft hij voldoende aannemelijk gemaakt dat is uitgegaan van een juiste kwalificatie voor deze factoren. Gelet op het bouwjaar is deze kwalificatie daarom ook toegepast op de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] . De enkele betwisting door belanghebbende van de juistheid van deze kwalificatie is onvoldoende. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft verzuimd om de toegepaste correctie voor de inhoud van de woning en de factoren onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe te motiveren. Het Hof gaat voorbij aan deze stelling, omdat er geen sprake is van een zodanig verschil in de inhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten dat er rekening gehouden zou moeten worden met een afnemend grensnut en ten aanzien van de correctie voor de factoren onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe uit de stukken van het geding blijkt dat hiervoor een correctie wordt toegepast van € 50 per m3 die is afgeleid uit een permanente marktanalyse van de verkopen binnen de gemeente naar type woningen.
5.4.3.1. Belanghebbende heeft verder de door de Heffingsambtenaar gebruikte indexerings-percentages bestreden. Volgens belanghebbende verschaffen de door de Heffingsambtenaar in het geding gebrachte ‘bolletjesgrafieken’ onvoldoende inzicht. Daarnaast is de wijze van indexeren volgens belanghebbende niet correct, omdat eerst de VvE-reserve op de verkoopprijs in mindering moet worden gebracht en daarna de gecorrigeerde verkoopprijs moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum.
5.4.3.2. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in de grafieken die zijn overgelegd gebruik wordt gemaakt van alle verkoopcijfers van alle stapelbouw binnen de betreffende gemeente, en binnen een periode van drie jaar voor de waardepeildatum tot en met één jaar na de waardepeildatum. De grafiek bevat alle 486 verkoopcijfers in deze periode. Ieder punt in de grafiek is een verkoopcijfer. Een blauw rondje is een marktconform verkoopcijfer. Een rode ruit is een verkoopcijfer dat niet marktconform is of waarvan de objectkenmerken onderzocht zijn of worden. Door de puntenwolk zijn drie lijnen getekend, waarvan de middelste lijn het gemiddelde is van de marktontwikkeling. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in het kader van de permanente marktanalyse onder andere alle verkoop-advertenties worden bekeken, alle bouwdossiers worden gecontroleerd en dat er informatie wordt opgevraagd bij de kopers van een woning, om zo te controleren of een verkoopcijfer bruikbaar is en indien primaire of secundaire objectkenmerken niet kloppen, de gegevens in de administratie van de BSGR worden aangepast. Voorts heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat in de in beroep overgelegde matrix door verwisseling onjuiste indexeringspercentages zijn opgenomen. Dit is gecorrigeerd in de in hoger beroep overgelegde matrix waarin de indexeringspercentages die voortvloeien uit de bolletjesgrafieken zijn opgenomen. Het Hof ziet geen aanleiding aan de in de grafiek opgenomen gegevens te twijfelen. Het door belanghebbende gehanteerde indexeringspercentage van Vastgoedpro is gebaseerd op de index voor prijsontwikkeling voor de regio Zuid-Holland en daarom minder specifiek. De Heffingsambtenaar heeft een meer op de gemeente waarin de woning is gelegen toegespitst indexeringscijfer gebruikt. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexering van de drie gebruikte verkooptransacties.
5.4.3.3. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte de VvE-reserve pas na de indexering van de verkoopprijs naar de waardepeildatum in mindering op de koopprijs heeft gebracht, leidt evenmin tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft deze omissie hersteld in de in hoger beroep overgelegde matrix waarmee aannemelijk is gemaakt dat het verschil in berekening slechts tot een zeer geringe correctie leidt, die niet leidt tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook doet hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet af aan de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar geen correctie op de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] heeft toegepast. Uit de akte van levering blijkt immers dat er in de koopsom geen VvE-reserve is begrepen. De blote stelling van belanghebbende dat er een VvE-reserve aanwezig moet zijn geweest op de verkoopdatum, doet niet af aan hetgeen in de akte van levering is opgenomen.
5.4.4.
Het Hof overweegt tot slot dat met een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, BNB 2016/115, gedane stelling dat de Heffingsambtenaar voor het bepalen van de indexeringspercentages uit had moeten gaan van de transportdatum van [adres 3] en [adres 4] berust op een verkeerde lezing van dat arrest.
5.5.
Op grond van al hetgeen is overwogen is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar, ook in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, de door hem verdedigde waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 7 december 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.