Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.315.067/01
Zaaknummer rechtbank : 9568663 \ CV EXPL 21-39645
Zaaknummer rechtbank : 9568663 \ CV EXPL 21-39645
Arrest van 30 mei 2023
in de zaak van
Kinderdagverblijf Pluspuntjes B.V.
gevestigd in Rotterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.H. Steensma, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
wonend in [woonplaats] ,
3. [geïntimeerde 3] ,
wonend in [woonplaats] ,
allen: in hoger beroep niet verschenen.
Het hof zal partijen hierna noemen Pluspuntjes en [geïntimeerden] c.s.
1.De zaak in het kort
1.1
Pluspuntjes heeft bedrijfsruimte van [geïntimeerden] c.s. gehuurd met het doel daarin een kinderdagverblijf/buitenschoolse opvang te exploiteren. Pluspuntjes is op enig moment gestopt met het betalen van de huur. [geïntimeerden] c.s. vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Pluspuntjes vindt echter dat zij de huur niet meer hoefde te betalen omdat zij het gehuurde niet kon gebruiken doordat (a) [geïntimeerden] c.s. schade ten gevolge van een lekkage niet binnen bekwame tijd heeft hersteld en (b) de benodigde omgevingsvergunning niet werd afgegeven.
1.2
De kantonrechter heeft [geïntimeerden] c.s. in het gelijk gesteld, heeft de huurovereenkomst ontbonden en Pluspuntjes veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Het hof is het met de kantonrechter eens. Het hof wijst wel – anders dan de kantonrechter – een tegenvordering van Pluspuntjes tot vergoeding van de kosten van het schimmelvrij maken van het gehuurde toe.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 1 augustus 2022, waarmee Pluspuntjes in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 mei 2022;
- de memorie van grieven van Pluspuntjes.
2.2
[geïntimeerden] c.s. is in hoger beroep niet verschenen. Tegen [geïntimeerden] c.s. is verstek verleend.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[geïntimeerden] c.s. heeft met ingang van 1 april 2020 voor een periode van vijf jaar aan (de rechtsvoorgangster van) Pluspuntjes verhuurd de bedrijfsruimte verdeeld over de beletage en het souterrain op het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
3.2
In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kantoor bedrijfsruimte en/of kinderdagverblijf.
3.3
In de huurovereenkomst is verder bepaald dat Pluspuntjes maandelijks € 4.500,- moet betalen, bestaande uit € 4.125,- aan kale huur en € 375,- aan voorschot servicekosten.
3.4
In een addendum bij de huurovereenkomst zijn (de rechtsvoorgangster van) Pluspuntjes en [geïntimeerden] c.s. aanvullend overeengekomen dat Pluspuntjes de huur eenzijdig mag beëindigen als de definitieve omgevingsvergunning voor het vestigen van een kinderdagopvang/buitenschoolse opvang schriftelijk wordt afgewezen door de gemeente Rotterdam.
3.5
Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is gesproken over de kosten van het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunning. [geïntimeerden] c.s. hebben per e-mail van 21 februari 2020 aan (de rechtsvoorgangster van) Pluspuntjes geschreven:
“Zoals aangegeven in het gesprek hebben we de eenmalige bijdrage voor de omgevingsvergunning en de daarbij gemoeide kosten (…) verlaagd naar € 15.000 en deze in de huur verwerkt, uitgaande dat jullie minimaal de intentie hebben om 10 jaar of langer te blijven.
Hierdoor is de huur € 4125 geworden.”
3.6
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. Hierin staat onder meer het volgende:
9.1
Huurder zal Verhuurder onverwijld in kennis stellen van een gebrek en van de (dreigende) schade die uit dat gebrek of uit een andere oorzaak of omstandigheid voortvloeit. Huurder geeft Verhuurder daarbij een - gelet op de aard van het gebrek - redelijke termijn, om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek. Huurder zal Verhuurder deze kennisgeving waaronder mede begrepen de redelijke termijn zo spoedig mogelijk bevestigen.
(…)
10.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
10.4
Het gestelde in 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;
(…)
- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
3.7
Op 7 maart 2021 is door een lekkage waterschade in het gehuurde ontstaan. De lekkage is veroorzaakt doordat bij de bovenburen een vulslang was losgeraakt van de centrale verwarmingsunit. [geïntimeerden] c.s. is ook eigenaar van die bovengelegen etage.
3.8
Pluspuntjes heeft per e-mail van 8 maart 2021 aan de beheerder van [geïntimeerden] c.s. (hierna: de beheerder) gemeld dat sprake is van schade aan het gehuurde door de lekkage bij de bovenburen, en heeft gevraagd hoe alles opgelost gaat worden.
3.9
De gang van zaken met betrekking tot (de communicatie over) het herstel van de lekkageschade is daarna als volgt:
- De beheerder heeft op 9 maart 2021 per e-mail aan Pluspuntjes bericht dat de melding voor herstel is uitgezet bij een technische partij, maar dat de lekkage zelf gelukkig al is verholpen.
- Op 10 maart 2021 heeft de beheerder laten weten dat klusbedrijf […] de vloer zal gaan herstellen en dat Pluspuntjes gebeld zal worden voor het maken van een afspraak.
- Op 15 maart 2021 heeft Pluspuntjes aan de beheerder laten weten dat de monteur inmiddels langs is geweest om de lekkageschade te bekijken. De beheerder heeft diezelfde dag geantwoord dat de monteur een offerte gaat opmaken voor het herstel van het gehuurde.
- Op 24 maart 2021 heeft de beheerder een e-mailbericht aan Pluspuntjes gestuurd waarin staat dat met Pluspuntjes is besproken dat de beschadigde vloer verwijderd zal worden, dat een nieuwe vloer geplaatst zal worden en dat tussen het verwijderen van de oude vloer en het plaatsen van de nieuwe wat tijd zit om de vloer goed te laten drogen.
- Op 30 maart 2021 zijn drogers geplaatst in het gehuurde.
3.1
Op 28 april 2021 heeft de advocaat van Pluspuntjes een brief aan de beheerder gestuurd. Daarin staat onder meer:
“Voor nu verzoek - en voor zover nodig sommeer - ik uw cliënten om er zorg voor te dragen dat de schade aan het gehuurde in ieder geval binnen één week na heden is hersteld. Daarbij wordt u en/of uw cliënten verzocht om het gehuurde te laten behandelen op eventuele schimmels, voordat de nieuwe (laminaat)vloer wordt gelegd. De GGD heeft reeds bij cliënte kenbaar gemaakt dat de GGD nu een certificaat wenst te verkrijgen, waarin staat vermeld dat het gehuurde vrij is van schimmels. Dit verzoek van de GGD is een gevolg van de grote (water)schade, die is ontstaan door de lekkage. De voornoemde behandeling dient uiteraard te geschieden door een gecertificeerd bedrijf.
Indien uw cliënten nalaten om binnen de gestelde termijn aan voornoemd verzoek te voldoen, dan acht cliënte zich op grond van artikel 7:206, derde lid BW vrij om de gebreken te laten verhelpen door een derde. De daarvoor te maken kosten zullen op grond van het vermelde artikel op uw cliënten worden verhaald, dan wel zullen de gemaakte kosten worden verrekend met de toekomstige huur, zodra cliënte weer gebruik kan maken van het gehuurde.”
3.11
De beheerder heeft daarop per e-mail van 29 april 2021 aan de advocaat van Pluspuntjes geantwoord dat helaas geruime tijd nodig was voordat de ruimte gedroogd was, wat werd bespoedigd door ruim 3 weken meerdere bouwdrogers te plaatsen, en dat zijn cliënt de volgende week een nieuwe vloer heeft en dat de lekkageplekken aan het plafond dan zijn hersteld.
3.12
Op 3 mei 2021 heeft de beheerder een brief van het bedrijf Belfor aan Pluspuntjes gestuurd waarin Belfor het volgende verklaart over het gehuurde:
“Door middel van dit schrijven willen wij, waar aangeven is dat het droog is verklaard er geen kans meer is op schimmelvorming.
Wij hebben op 13 april ’21 geen verhoogde waarde gemeten (…). Wij kunnen gerust zeggen, dat er geen kans meer is op schimmelvorming met de gemeten waardes van 13 april ’21.
Wij verklaren het object droog, en kan het weer hersteld worden.”
3.13
Pluspuntjes heeft daarop zelf een bedrijf, Lavos Reiniging, ingeschakeld om het gehuurde te controleren op schimmels. Dit bedrijf heeft het gehuurde op 5 mei 2021 geïnspecteerd. In het ‘rapport van bevindingen en werkzaamheden’ van Lavos staat onder meer het volgende:
“ (…)
- Op de begaande grond hebben wij in meerdere ruimtes geconstateerd dat op de vloeren en plafond zwarte en rode schimmel zat
- Deze schimmels zijn zeer gevaarlijk en zijn een risico voor de gezondheid. Er was sprake van een dusdanige hoeveelheid schimmel dat deze op een chemische manier is verwijderd.
(…)
-
Op de beneden etage in de “natte” ruimte zat zwarte schimmel op het plafond
Op de beneden etage in de “natte” ruimte zat zwarte schimmel op het plafond
(…)
De schimmel is zichtbaar voortgekomen door meerdere overduidelijke oorzaken:
-
Een gebrek aan impregnatie van de houten vloer delen, hierdoor is schimmel ontstaan en door een water lekkage is alles in een stroom versnelling gegaan
Een gebrek aan impregnatie van de houten vloer delen, hierdoor is schimmel ontstaan en door een water lekkage is alles in een stroom versnelling gegaan
-
Daarbij is de zwarte schimmel duidelijk ontstaan door de lekkage en het slechten onderhoud
Daarbij is de zwarte schimmel duidelijk ontstaan door de lekkage en het slechten onderhoud
-
Bij diverse vocht metingen was al te zien dat er veel te veel vocht zat in de vloer delen ook in het plafond zit zichtbaar nog veel vocht dit is ook gemeten door ons op diverse plekken
Bij diverse vocht metingen was al te zien dat er veel te veel vocht zat in de vloer delen ook in het plafond zit zichtbaar nog veel vocht dit is ook gemeten door ons op diverse plekken
-
(…) ook ben ik van mening dat de waardes die waren door gegeven door het klus bedrijf niet correct zijn want wij hebben alles opnieuw gemeten en het vocht was nog steeds aanwezig
(…) ook ben ik van mening dat de waardes die waren door gegeven door het klus bedrijf niet correct zijn want wij hebben alles opnieuw gemeten en het vocht was nog steeds aanwezig
(…)
Wij hebben (…) op diverse punten gemeten waardoor wij precies kunnen bepalen hoelang de vocht en schimmel al aanwezig zijn. Op diverse plekken is duidelijk te zien dat de schimmel en de vocht problemen duidelijk zijn ontstaan na de lekkage
(…)
De houten vloer delen zijn onbehandeld. Daardoor is er door de lekkage een zeer vochtige situatie ontstaan.
De situatie betrof een zeer hoog risico voor de gezondheid, in totaal zat er op 130 vierkante meter zwarte en rode schimmel (…).
(…)
Wij hebben de volgende werkzaamheden verricht:
Zwarte Schimmel verwijderd in in het gehele pand
Rode en gele Schimmel verwijderd in de begaande grond en kelder ruimte
Diverse muren na het verwijderen van de schimmel opnieuw reinigen
Divers schoonmaakwerk in verband met opleverschoonmaak.”
3.14
Pluspuntjes heeft aan Lavos € 8.675,70 betaald voor de inspectie, de werkzaamheden en het opstellen van het rapport. De advocaat van Pluspuntjes heeft per brief van 9 juni 2021 [geïntimeerden] c.s. verzocht om dit bedrag binnen 7 dagen aan Pluspuntjes te betalen.
3.15
Sinds februari 2021 heeft Pluspuntjes geen huur meer betaald.
4.De procedure bij de rechtbank
de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. (in conventie)
4.1
[geïntimeerden] c.s. heeft Pluspuntjes gedagvaard en heeft gevorderd:
- ontbinding van de huurovereenkomst;
- ontruiming van het gehuurde;
- veroordeling van Pluspuntjes tot betaling van € 40.500,- aan huurachterstand tot en met november 2021, en daarna € 4.500,- per maand tot de dag van ontruiming, € 1.101,10 aan buitengerechtelijke kosten, € 73,97 aan vervallen rente en de wettelijke rente over € 40.500,- vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van voldoening.
4.2
[geïntimeerden] c.s. heeft hieraan ten grondslag gelegd dat Pluspuntjes vanaf 1 februari 2021 de huur niet meer heeft betaald en dat de ontstane huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
de vorderingen van Pluspuntjes (in reconventie)
4.3
Pluspuntjes heeft de volgende tegenvorderingen ingesteld:
- i) huurprijsvermindering van 100% vanaf 1 april 2021;
- ii) veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van € 9.914,23, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 8.675,70;
- iii) veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot betaling van € 15.000,-.
4.4
Aan deze vorderingen heeft Pluspuntjes het volgende ten grondslag gelegd:
- i) De huurprijs moet vanaf 1 april 2021 (ex artikel 7:207 BW) worden verminderd tot nihil omdat Pluspuntjes geen gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde op de overeengekomen wijze (kinderdagverblijf/buitenschoolse opvang voor 37 kinderen), doordat (a) door de lekkage schade is ontstaan aan het gehuurde en [geïntimeerden] c.s. heeft nagelaten die schade binnen bekwame tijd adequaat te herstellen en (b) de benodigde omgevingsvergunning voor de opvang van 37 kinderen niet is verleend en [geïntimeerden] c.s. Pluspuntjes daarvan niet op de hoogte heeft gesteld.
- ii) [geïntimeerden] c.s. dient aan Pluspuntjes te vergoeden de kosten van € 8.675,70 die Pluspuntjes heeft gemaakt voor verwijdering van de schimmel die als gevolg van de lekkage is ontstaan. Vermeerderd met de wettelijke handelsrente van 16 juni 2021 tot en met 27 januari 2022 van € 429,74 en buitengerechtelijke kosten van € 808,79 komt het verschuldigde bedrag op € 9.914,23.
- iii) Het verkrijgen van de omgevingsvergunning voor de opvang van 37 kinderen was onderdeel van de overeenkomst en Pluspuntjes was hiervoor een eenmalige bijdrage van € 15.000,- verschuldigd. Partijen zijn overeengekomen dat Pluspuntjes dit bedrag zou voldoen in 10 maandelijkse termijnen van € 1.500,-, die verdisconteerd zijn in de (kale) huurprijs van de eerste 10 maanden van € 4.125,- per maand. Pluspuntjes heeft het bedrag van € 15.000,- op deze wijze betaald, terwijl [geïntimeerden] c.s. niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan: de omgevingsvergunning is niet verleend, althans niet onder de aangevraagde voorwaarden. [geïntimeerden] c.s. moet het bedrag van € 15.000,- daarom aan Pluspuntjes terugbetalen.
beslissing van de kantonrechter
4.5
De kantonrechter heeft (in conventie) de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toegewezen (met uitzondering van de wettelijke rente over € 40.500,- vanaf de dag van de dagvaarding), waarbij Pluspuntjes is veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen, en (in reconventie) de tegenvorderingen van Pluspuntjes afgewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.6
De kantonrechter heeft daarbij, samengevat, het volgende overwogen:
- Dat gesproken is over het bedrag van € 15.000,- en dat het invloed heeft gehad op de huurprijs blijkt wel uit correspondentie, maar dat er na enige periode minder huur betaald hoefde te worden volgt nergens uit. Uitgegaan moet worden van de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs.
- De lekkage is bij de buren ontstaan. Een eenmalige lekkage veroorzaakt door een buiten het gehuurde gelegen omstandigheid is geen gebrek, maar een feitelijke stoornis. Dat betekent dat Pluspuntjes geen beroep op huurvermindering toekomt in verband met de lekkage.
- Nergens blijkt uit dat is afgesproken dat de omgevingsvergunning een vereiste is voor het aangaan van de huurovereenkomst. Integendeel, partijen hebben de overeenkomst juist gesloten in de wetenschap dat de omgevingsvergunning mogelijk niet verleend zou worden en hebben geregeld dat Pluspuntjes in dat geval de overeenkomst mag beëindigen. Het (nog) niet hebben van een omgevingsvergunning levert daarmee geen gebrek op. Ook op deze grond kan Pluspuntjes geen beroep doen op huurprijsvermindering.
- [geïntimeerden] c.s. hoeft het bedrag van € 15.000,- niet terug te betalen. De afspraken over de omgevingsvergunning betroffen geen resultaatsverbintenis.
- De gevorderde achterstallige huur bedraagt € 40.500,-. Tot en met april 2022 heeft Pluspuntjes zelfs een huurachterstand van € 67.500,- laten ontstaan. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
5.Beoordeling in hoger beroep
5.1
Pluspuntjes is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij wil dat het hof alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. (in conventie) afwijst en de vorderingen van Pluspuntjes (in reconventie) toewijst. Het hof zal de bezwaren van Pluspuntjes hierna per onderwerp bespreken. Het hof moet hierbij de stellingen van [geïntimeerden] c.s. (bij de kantonrechter) meewegen.
de (kale) huurprijs: € 4.125,- per maand
5.2
In hoger beroep heeft Pluspuntjes haar stelling herhaald dat was overeengekomen dat de huur na 10 maanden met € 1.500,- zou worden verlaagd. Het hof verwerpt die stelling omdat Pluspuntjes dat ook in hoger beroep onvoldoende heeft onderbouwd tegenover de uitvoerige stellingen van [geïntimeerden] c.s.. Het hof licht dat als volgt toe.
5.3
[geïntimeerden] c.s. heeft in de procedure bij de kantonrechter uitgelegd dat het bedrag van € 15.000,- is genoemd in het kader van de onderhandelingen over de huur: [geïntimeerden] c.s. wilde een kale huurprijs van € 4.500,- per maand en Pluspuntjes wilde niet meer dan € 4.000,- per maand betalen. Daarop heeft [geïntimeerden] c.s. een tegenvoorstel van een kale huurprijs van € 4.125,- per maand gedaan, en heeft hij aangegeven dat het extra bedrag van € 125,- boven de prijs die Pluspuntjes wilde betalen gerechtvaardigd was in verband met eerder geleden vermogensschade en gedane investeringen in verband met de omgevingsvergunning. Het bedrag van totaal € 15.000,- werd uitgesmeerd over 10 jaar (€ 15.000,- : 120 maanden = € 125,- per maand). Pluspuntjes heeft deze uitleg van [geïntimeerden] c.s. over de totstandkoming van de huurprijs niet weersproken. Ook in de huurovereenkomst, die Pluspuntjes zelf heeft ondertekend, wordt alleen gesproken over een maandelijkse (kale) huur van € 4.125,-. Nergens is vermeld dat de huurprijs na 10 maanden met € 1.500,- zou worden verminderd, terwijl dat toch voor de hand had gelegen als dat wel zou zijn afgesproken. De inhoud van de e-mail van 21 februari 2020 (hiervoor weergegeven bij 3.5) is niet in tegenspraak met wat [geïntimeerden] c.s. heeft aangevoerd met betrekking tot de totstandkoming van de huurprijs. Pluspuntjes heeft tegen de achtergrond van het voorgaande onvoldoende onderbouwd dat partijen hebben afgesproken dat de huurprijs na 10 maanden met € 1.500,- zou worden verlaagd.
5.4
Omdat Pluspuntjes haar verweer tegenover de uitvoerige stellingen van [geïntimeerden] c.s. onvoldoende heeft onderbouwd, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Daarnaast voldoet het bewijsaanbod van Pluspuntjes niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep worden gesteld.
geen huurprijsvermindering in verband met lekkage
5.5
Pluspuntjes voert aan dat zij recht heeft op huurprijsvermindering in verband met de lekkage die op 7 maart 2021 heeft plaatsgevonden. De lekkage bij de bovenburen is weliswaar direct verholpen, maar [geïntimeerden] c.s. heeft de daaruit voortvloeiende schade aan de vloeren en plafonds van het gehuurde niet tijdig en adequaat hersteld. Daardoor kon Pluspuntjes het gehuurde niet gebruiken voor het doel waarvoor het bestemd was (kinderopvang). Er was dus wel degelijk sprake van een gebrek aan het gehuurde en daarom is huurprijsvermindering aan de orde, aldus Pluspuntjes.
5.6
Het hof overweegt hierover als volgt. Uit het dossier blijkt duidelijk dat de staat van (onder meer) de vloeren en plafonds van het gehuurde als gevolg van de lekkage zodanig was dat het gehuurde aan Pluspuntjes niet het genot kon verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook is duidelijk dat de lekkage niet door Pluspuntjes werd veroorzaakt en dus niet aan haar was toe te rekenen. Dat betekent dat sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
5.7
Verhuurder [geïntimeerden] c.s. was verplicht om dit gebrek op verzoek van Pluspuntjes te verhelpen. Pluspuntjes kan evenwel geen beroep doen op huurprijsvermindering. Artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen sluit dat namelijk uit. Pluspuntjes heeft aangevoerd dat deze uitsluiting niet van toepassing is en heeft daarbij een beroep gedaan op twee uitzonderingen in artikel 10.4 van de Algemene Bepalingen (weergegeven hiervoor in 3.6), maar deze twee uitzonderingen gaan niet op. De eerste uitzondering is al niet van toepassing omdat het gebrek (de schade aan vloeren en plafonds) het gevolg is van een lekkage bij de bovenburen waar [geïntimeerden] c.s. niets mee te maken heeft gehad, en niet van een toerekenbare ernstige tekortkoming van [geïntimeerden] c.s.. De tweede uitzondering (artikel 10.4, laatste liggende streepje, juncto artikel 9.1 van de Algemene Bepalingen) gaat ook niet op gelet op het volgende. Pluspuntjes heeft [geïntimeerden] c.s. wel onverwijld, per e-mail van 8 maart 2021, in kennis gesteld van het gebrek, maar heeft [geïntimeerden] c.s. daarbij geen redelijke termijn gegeven om een aanvang te maken met het verhelpen ervan. Bovendien kan uit hetgeen is komen vast te staan over de handelingen van [geïntimeerden] c.s. na de melding (zie 3.9) niet worden afgeleid dat hij niet tijdig een aanvang heeft gemaakt met het verhelpen van het gebrek. Dat betekent dat de situatie van de tweede uitzondering zich niet voordoet.
geen huurprijsvermindering in verband met gang van zaken rond vergunning
5.8
Pluspuntjes betoogt verder dat zij recht heeft op huurprijsvermindering vanwege de gang van zaken met betrekking tot de vergunning. In hoger beroep voert zij daartoe aan dat [geïntimeerden] c.s. zouden zorgen voor dan wel verantwoordelijk zouden zijn voor de gang van zaken met betrekking tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor 37 kinderen en dat [geïntimeerden] c.s. zich had verplicht om Pluspuntjes behoorlijk op de hoogte te houden van de voortgang van de vergunningverlening. De vergunning voor 37 kinderen is afgewezen op 10 juli 2020 (Pluspuntjes noemt soms per abuis 10 juni 2021). [geïntimeerden] c.s. had Pluspuntjes kort daarna daarvan op de hoogte moeten stellen, maar heeft dat niet gedaan. Pluspuntjes heeft pas op 2 juli 2021 vernomen - nadat zij zelf initiatief had genomen - dat de vergunning voor 37 kinderen op 10 juli 2020 was afgewezen (en dat de vergunning slechts op tien kinderen betrekking had). [geïntimeerden] c.s. heeft door deze nalatigheid Pluspuntjes de kans ontnomen de huurovereenkomst (op korte termijn) te beëindigen, met [geïntimeerden] c.s. te gaan onderhandelen over een andere invulling van de huurovereenkomst of zelf actie te ondernemen om een vergunning voor 37 kinderen te regelen. De handelwijze van [geïntimeerden] c.s. moet tot huurprijsvermindering leiden omdat het in de weg heeft gestaan aan een rustig huurgenot, aldus Pluspuntjes.
5.9
Het hof overweegt hierover als volgt. Artikel 7:207 BW geeft aanspraak op huurprijsvermindering in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek. De beperking in het huurgenot moet dus het gevolg zijn van een gebrek. Wat de kwestie van de omgevingsvergunning voor 37 kinderen betreft, is de beperking in het huurgenot het gevolg van de afwijzing van die vergunning en niet van het uitblijven van de melding dat die vergunning is afgewezen. Het achterwege laten van die melding levert dus geen grond op voor huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. in antwoord op een vraag van Pluspuntjes in een e-mail schrijft
“Ook wij zijn nog steeds in afwachting van het besluit. Zodra wij bericht hebben gekregen dan melden wij dat aan u” (productie 25 van Pluspuntjes), betekent overigens ook nog niet dat sprake is van een tekortkoming c.q. gebrek als melding vervolgens achterwege blijft. Ten aanzien van de vraag of de afwijzing van de vergunning een gebrek oplevert, heeft de kantonrechter geoordeeld dat het (nog) niet hebben van een omgevingsvergunning geen gebrek oplevert, en Pluspuntjes heeft in hoger beroep onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te kunnen komen dat het ontbreken van een omgevingsvergunning voor 37 kinderen (wel) een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
“Ook wij zijn nog steeds in afwachting van het besluit. Zodra wij bericht hebben gekregen dan melden wij dat aan u” (productie 25 van Pluspuntjes), betekent overigens ook nog niet dat sprake is van een tekortkoming c.q. gebrek als melding vervolgens achterwege blijft. Ten aanzien van de vraag of de afwijzing van de vergunning een gebrek oplevert, heeft de kantonrechter geoordeeld dat het (nog) niet hebben van een omgevingsvergunning geen gebrek oplevert, en Pluspuntjes heeft in hoger beroep onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te kunnen komen dat het ontbreken van een omgevingsvergunning voor 37 kinderen (wel) een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Pluspuntjes heeft geen recht op terugbetaling van € 15.000,-
5.1
Het argument van Pluspuntjes voor terugbetaling van het bedrag van € 15.000,- is dat dit bedrag volgens afspraak was verdisconteerd in de huurprijs gedurende de eerste 10 maanden en dat zij dit bedrag al heeft voldaan, maar dat [geïntimeerden] c.s. zijn kant van de overeenkomst niet is nagekomen en toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat de omgevingsvergunning (voor 37 kinderen) niet is verleend.
5.11
Dat argument van Pluspuntjes gaat niet op. Los van het feit dat geen sprake is van de gestelde afspraak (het hof verwijst hiervoor naar overweging 5.3), betroffen de afspraken omtrent de omgevingsvergunning geen resultaatsverbintenis, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen. De omstandigheid dat de vergunning niet is verleend vormt dan ook geen toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] c.s. Voor zover Pluspuntjes ook aan deze vordering heeft bedoeld ten grondslag te leggen dat de tekortkoming van [geïntimeerden] c.s. erin bestaat dat hij Pluspuntjes niet heeft
geïnformeerdover de afwijzing van de vergunning voor 37 kinderen faalt ook dat. Het hof verwijst hierbij naar wat het hiervoor bij 5.9 heeft overwogen. De vordering tot terugbetaling van € 15.000,- is dus terecht afgewezen.
geïnformeerdover de afwijzing van de vergunning voor 37 kinderen faalt ook dat. Het hof verwijst hierbij naar wat het hiervoor bij 5.9 heeft overwogen. De vordering tot terugbetaling van € 15.000,- is dus terecht afgewezen.
Pluspuntjes heeft wel recht op vergoeding van kosten i.v.m. verwijderen schimmel
5.12
Het hof is van oordeel dat Pluspuntjes recht heeft op vergoeding van het bedrag van € 8.675,70 dat zij aan Lavos heeft betaald. Dat wordt als volgt toegelicht.
5.13
In de brief van 28 april 2021 heeft de advocaat van Pluspuntjes erop gewezen dat de GGD eist dat het gehuurde aantoonbaar schimmelvrij moet zijn na de lekkage die had plaatsgevonden. In die brief is aan [geïntimeerden] c.s. een termijn van een week gegeven voor het verwijderen van eventueel nog aanwezige schimmels en het afgeven van een ‘schimmel-vrij’-verklaring. De beheerder van [geïntimeerden] c.s. heeft binnen die termijn de verklaring van Belfor van 3 mei 2021 aangeleverd (zie 3.12), maar daaruit valt alleen op te maken dat er bij door haar gedane (vocht)metingen geen kans meer is op schimmelvorming
.Pluspuntjes heeft terecht aangevoerd dat een verklaring dat er geen kans is op verdere schimmel
vormingnog niets zegt over de vraag of er nog schimmel aanwezig is. Pluspuntjes was dan ook gerechtigd om zelf op 5 mei 2021 Lavos in te schakelen. Uit het rapport van Lavos (zie 3.13) blijkt dat er nog een aanmerkelijke hoeveelheid schadelijke schimmels in het gehuurde aanwezig was. [geïntimeerden] c.s. was als verhuurder met het verhelpen daarvan op dat moment in verzuim en gelet op artikel 7:206 lid 3 BW mocht Pluspuntjes de schimmel zelf verhelpen. Zij mag de kosten daarvan, die het hof redelijk acht, verhalen op verhuurder [geïntimeerden] c.s.
.Pluspuntjes heeft terecht aangevoerd dat een verklaring dat er geen kans is op verdere schimmel
vormingnog niets zegt over de vraag of er nog schimmel aanwezig is. Pluspuntjes was dan ook gerechtigd om zelf op 5 mei 2021 Lavos in te schakelen. Uit het rapport van Lavos (zie 3.13) blijkt dat er nog een aanmerkelijke hoeveelheid schadelijke schimmels in het gehuurde aanwezig was. [geïntimeerden] c.s. was als verhuurder met het verhelpen daarvan op dat moment in verzuim en gelet op artikel 7:206 lid 3 BW mocht Pluspuntjes de schimmel zelf verhelpen. Zij mag de kosten daarvan, die het hof redelijk acht, verhalen op verhuurder [geïntimeerden] c.s.
5.14
Het verweer van [geïntimeerden] c.s. dat er geen schimmel aanwezig was of als dat wel zo was, dat Pluspuntjes deze dan zelf heeft laten ontstaan, is tegenover de bevindingen van Lavos onvoldoende onderbouwd. Dit verweer wordt dan ook verworpen.
5.15
De door Pluspuntjes gevorderde wettelijke handelsrente over € 8.675,70 kan niet worden toegewezen. De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is alleen van toepassing als sprake is van vertraging in de betaling van een geldsom uit hoofde van een handelsovereenkomst tussen partijen, en daarvan is hier geen sprake. Het hof zal de (gewone) wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen vanaf 16 juni 2021.
5.16
Pluspuntjes vordert een bedrag van € 808,79 aan buitengerechtelijke kosten. Het hof zal dit niet toewijzen, omdat Pluspuntjes met haar verwijzing naar productie 16, 17 en 19 niet heeft aangetoond dat sprake is geweest van verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (herhaalde) aanmaning.
ontbinding huurovereenkomst is gerechtvaardigd
5.17
Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat de vordering van Pluspuntjes tot huurvermindering moet worden afgewezen. [geïntimeerden] c.s. moet van zijn kant weliswaar € 8.675,70, aan Pluspuntjes betalen, maar alles bij elkaar genomen resteert hoe dan ook dan nog een zeer aanzienlijke huurachterstand. Die achterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
conclusie en proceskosten
5.18
Het voorgaande betekent dat het hof het vonnis van de kantonrechter in conventie, dat wil zeggen voor de vorderingen van [geïntimeerden] c.s., zal bekrachtigen.
5.19
In reconventie wordt het vonnis vernietigd, omdat het hof de vordering van Pluspuntjes tot betaling van € 8.675,70 met wettelijke rente alsnog toewijst. Omdat daarnaast het grootste deel van de oorspronkelijke vorderingen van Pluspuntjes terecht is afgewezen, vindt het hof dat Pluspuntjes en [geïntimeerden] c.s. hun eigen proceskosten moeten dragen van de procedure bij de kantonrechter in reconventie.
5.2
Voor de proceskosten van de procedure in hoger beroep geldt dat Pluspuntjes maar voor een klein deel in het gelijk is gesteld. Zij is dus ‘de overwegend in het ongelijk gestelde partij’. Zij moet daarom haar eigen proceskosten dragen. Het hof zal geen proceskostenveroordeling uitspreken ten gunste van [geïntimeerden] c.s., omdat deze in hoger beroep geen proceskosten heeft gemaakt.
6.Beslissing
Het hof:
-
bekrachtigthet vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 mei 2022
met uitzondering vande beslissingen in reconventie,
en in zoverrein reconventieopnieuw rechtdoende:
bekrachtigthet vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 20 mei 2022
met uitzondering vande beslissingen in reconventie,
en in zoverrein reconventieopnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerden] c.s. tot betaling aan Pluspuntjes van een bedrag van € 8.675,70, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 16 juni 2021 tot de dag van volledige voldoening;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af wat Pluspuntjes nog meer heeft gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan-de Sonnaville en H.J. Rossel en is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023 in aanwezigheid van de griffier.
Omdat de voorzitter niet in staat is om het arrest te ondertekenen, is het ondertekend door de oudste raadsheer.