Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01020
Uitspraak van 24 oktober 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 september 2022, nummer SGR 21/2213.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning gelegen aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 300.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffing (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 12 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande recreatiewoning met een inhoud van ongeveer 77 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.100 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat er rond de waardepeildatum geen verkopen hebben plaatsgevonden van objecten die beter met de woning vergelijkbaar zijn. Het ter zitting door eiser aangedragen object [adres 5] is pas verkocht op 29 november 2021 en is daarom niet geschikt om als vergelijking te dienen. Met het feit dat de woning alleen per (roei)boot is te bereiken, heeft verweerder voldoende rekening gehouden, door aan de woning voor de ligging een vlokcodering van 5 toe te kennen en aan de vergelijkingsobjecten een vlokcodering van 7. Met het verschil in inhoud en perceeloppervlakte is in de matrix eveneens voldoende rekening gehouden. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de toegepaste indexatiepercentages zijn berekend aan de hand van de verkoopcijfers en marktgegevens van recreatiewoningen, wat een andere markt is dan de reguliere woningmarkt. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de indexering te twijfelen. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat noch in bezwaar, noch in het beroepschrift de indexering aan de orde is gesteld.
7. Wat eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
8. Eiser is voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 146.213 uitgegaan van de aankoopprijs van de woning in 2009 en de prijsontwikkeling van de markt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. De prijs die eiser zelf in 2009 voor de woning heeft betaald en de waardebepaling per 1 januari 2018, zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde per 1 januari 2019 dan ook niet van belang.
9. Eisers stelling dat verweerder in strijd heeft gehandeld met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel volgt de rechtbank niet. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze gronden ingegaan. Onder punt 3 van dit onderdeel van de uitspraak op bezwaar is verder opgenomen wat tijdens de hoorzitting is besproken, aangevuld met een reactie van verweerder. Dit betreft ook specifieke kenmerken van de woning. Het is de rechtbank niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 168.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande heeft de Rechtbank op goede gronden beslist dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt niet een zodanig ander of nieuw licht op de zaak dat dit leidt tot een andersluidende beslissing.
5.3.1.
De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het afnemend grensnut en op welke wijze de grondprijzen markt gerelateerd zijn, faalt. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de grondstaffel periodiek wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers over een langere periode van recreatiewoningen in de [gemeente] . Uit de matrix blijkt dat in de grondstaffel rekening is gehouden met afnemend grensnut. De Heffingsambtenaar heeft hiermee het vereiste inzicht gegeven. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar.
5.3.2.
De klacht van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de kleine opstal van belanghebbende kan evenmin worden gevolgd. De Heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met de verkoopcijfers van de kleinste recreatiewoningen in de gemeente, te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Uit de matrix volgt dat deze vergelijkingsobjecten een met de woning vergelijkbare inhoud hebben en dat de prijs per m³ van de woning is gecorrigeerd naar inhoud.
5.3.3.
Belanghebbende stelt verder dat de woning een totaal andere ligging heeft dan de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Hiertoe voert belanghebbende aan dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten bereikbaar zijn via wegen, terwijl zijn woning slechts via het water en daarnaast beperkt bereikbaar is. De stelling van belanghebbende faalt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof (nogmaals) - onbestreden - toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect dat uitgaat van de verminderde bereikbaarheid door de ligging van de woning met een ‘5’ te waarderen in plaats van een ‘7’ voor de vergelijkingsobjecten. Zodoende is ruim voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
5.3.4.
Ook het door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobject [adres 5] in [woonplaats] werpt geen ander licht op de zaak. Nog daargelaten dat de leveringsdatum 29 november 2021 van dat object wel heel ver verwijderd ligt van de waardepeildatum en dat het perceel van dit vergelijkingsobject aanzienlijk kleiner is dan dat van de woning, kan, anders dan belanghebbende betoogt, voor de indexatie niet worden aangesloten bij woningen niet zijnde recreatiewoningen.
5.4.
Gelet op het hiervoor overwogene is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 24 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.