Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.309.897/01
Zaaknummer rechtbank : 9704644 VV EXPL 22-89
Arrest in kort geding van 7 februari 2023
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. G.J.C.R. Romet, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
[verweerster],
wonend in [woonplaats] ,
verweerster,
niet verschenen.
Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en [verweerster] .
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in dit kort geding om de vraag of de verhuurder de huurster toegang moet verlenen tot het gehuurde. De verhuurder is van mening dat de huurovereenkomst tussen partijen is beëindigd. Het hof deelt dat standpunt niet.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 april 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2022, met daarin opgenomen de grieven, met bijlagen.
2.2
Tegen [verweerster] is verstek verleend.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[verweerster] heeft met [appellant] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.2
Op 20 december 2021 hebben partijen een stuk ondertekend waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“U hebt van de verhuurder een (1) maand uitstel gekregen dat wil zeggen dat U het pand [adres] uiterlijk 31 januari 2022 moet hebben opgeleverd.
Ter voorkoming van verdere juridische procedure dient U het pand schoon en zindelijk op te leveren alsmede Uw verdere verplichtingen na te komen.”
3.3
Op 27 december 2021 heeft de advocaat van [verweerster] aan [appellant] een brief gestuurd met (onder meer) de volgende inhoud:
“(…) Cliënte huurt een woning/studio aan de [adres] . U bent de verhuurder van het pand en heeft het slot en de sleutels van de buitendeur vervangen, met als gevolg dat cliënte het complex niet meer kan betreden, aangezien u aan haar geen exemplaar van de nieuwe sleutel heeft verstrekt. Cliënte heeft u meerdere malen verzocht om haar een kopie van de nieuwe sleutel te verstrekken, hetgeen u nadrukkelijk heeft geweigerd.
Naar aanleiding van het voorgaande heb ik het voornemen om een kort geding jegens u op te starten. In de tussentijd heb ik van cliënte vernomen dat u alsnog een exemplaar van de nieuwe sleutel heeft verstrekt. Echter, het verstrekken van de nieuwe sleutel heeft geschied onder zodanige omstandigheden dat cliënte “akkoord” diende te gaan met de oplevering van het gehuurde op eind januari 2022.
Ik wil u hierbij in ieder geval vermelden dat cliënte onverkort gebruik zal maken van haar (huur)rechten. Zij zal het gehuurde derhalve op 31 januari 2022 niet opleveren, aangezien er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging, nu er in ieder geval sprake is van bedreiging door u. Tevens is er sprake van misbruik van omstandigheden. (…) Bovendien is het onredelijk en onbillijk om het gehuurde op te leveren, nu zij in een zeer kwetsbare positie verkeert. Dit klemt te meer nu u cliënte niet in de gelegenheid heeft gesteld en /of de mogelijkheid heeft geboden om juridisch advies in te winnen.
Voor zover u zich op het standpunt stelt dat mijn cliënte met de ondertekening van de brief van de huurovereenkomst heeft opgezegd, quod non, dan nog heeft cliënte in ieder geval het recht om de opzegging buitengerechtelijk te vernietigen. Hierbij wordt de opzegging dan ook buitengerechtelijk vernietigd. (…)”
3.4
Op 10 januari 2022 heeft de advocaat van [verweerster] aan [appellant] het volgende sms-bericht gestuurd:
“(…) Heden berichtte mw [verweerster] mij, uw huurder, dat spullen uit haar woning zijn verwijderd en dat haar de toegang tot de woning is ontzegd. Zij stelt dat u hiervoor verantwoordelijk bent. Ik heb haar geadviseerd aangifte te doen van huisvredebreuk.
Ik sommeer u hierbij haar onmiddellijk tot de woning toe te laten, nu deze zonder recht of titel is ontruimd. (…)”
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[verweerster] heeft [appellant] in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat, 1) [appellant] te veroordelen [verweerster] toegang te verlenen tot het gehuurde, op straffe van een dwangsom, 2) de ontruiming ongedaan te maken, door middel van het terugplaatsen van de huisraad van [verweerster] in het gehuurde en 3) [appellant] te veroordelen in de proceskosten. Het gevorderde onder 2) heeft [verweerster] bij de mondelinge behandeling bij de kantonrechter ingetrokken.
4.2
Bij verstekvonnis van 26 januari 2022 heeft de kantonrechter in kort geding [appellant] veroordeeld om [verweerster] toegang tot het gehuurde te verlenen, op straffe van een dwangsom van € 500, - per dag met een maximum van € 25.000,- en de beslissing over de proceskosten aangehouden.
4.3
Nadat [appellant] in verzet was gekomen van dit vonnis, heeft de kantonrechter bij vonnis in kort geding van 18 maart 2022 het verstekvonnis bekrachtigd met dien verstande dat de dwangsom op € 50,- per dag is gesteld. Bij vonnis in kort geding van 13 juni 2022 heeft de kantonrechter [appellant] in de proceskosten van de verstekprocedure veroordeeld.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis van 18 maart 2022. Hij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen dit vonnis aangevoerd. [appellant] wil dat het hof hem zal ontheffen van de veroordeling om [verweerster] toegang te verlenen tot het gehuurde, met veroordeling van [verweerster] in de kosten van beide instanties.
5.2
Kort gezegd stelt [appellant] zich op het standpunt dat hij geen toegang tot het gehuurde hoeft te verlenen omdat de huurovereenkomst is beëindigd.
6.Beoordeling in hoger beroep
Spoedeisend belang
6.1
Het spoedeisend belang is gegeven nu het gaat om het verlenen van toegang tot een gehuurde woning.
Moet verhuurder toegang tot het gehuurde verlenen of is de huurovereenkomst beëindigd?
6.2
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat deze wordt toegewezen in de bodemprocedure. Naar het oordeel van het hof is dat hier het geval om de volgende redenen.
6.3
[appellant] heeft betwist dat hij toegang tot het gehuurde moet verlenen: hij meent dat de huurovereenkomst is beëindigd. Daartoe heeft hij primair aangevoerd dat de akte van 20 december 2021 gekwalificeerd moet worden als een beëindigingsovereenkomst in de zin van art. 7:271 lid 8 BW Pro. De akte behelst volgens [appellant] duidelijk dat de verhuurder, nadat partijen dit al mondeling waren overeengekomen, over wenst te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst op uiterlijk 31 januari 2022. [verweerster] heeft door ondertekening van de akte daarmee ingestemd. Als de akte van 20 december 2022 niet als beëindigingsovereenkomst kan worden aangemerkt, staat het de huurder vrij om ex art. 6:217 BW Pro aan de verhuurder kenbaar te maken dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen. In dit geval heeft [verweerster] op 9 januari 2022 het aanbod gedaan tot beëindiging van de huurovereenkomst welk aanbod door [appellant] is aanvaard. Door het leeghalen van het gehuurde en het inleveren van de sleutels door [verweerster] op 9 januari 2022 heeft [appellant] er op vertrouwd dat de wil van [verweerster] gericht was op een beëindiging van de huurovereenkomst.
6.4
Het gaat hier om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreffende woonruimte. Beëindiging van een dergelijke huurovereenkomst door de verhuurder kan, gelet op de aan de huurder toekomende huurbescherming, alleen onder strikte voorwaarden. Dat is anders indien sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden (art. 7:271 lid 8 BW Pro). Het behoort in dat geval dan wel voor iedereen, en de huurder in het bijzonder, duidelijk te zijn dat hij vrijwillig afstand doet van de hem toekomende huurbescherming. Het hof acht voorshands niet aannemelijk dat [verweerster] met ondertekening van de akte van 20 december 2021 vrijwillig afstand heeft willen doen van haar huurbescherming. In de akte staat alleen dat de verhuurder een maand uitstel geeft voor oplevering van het gehuurde maar nergens wordt expliciet benoemd dat (daarmee) de huurovereenkomst wordt beëindigd en dat [verweerster] met die beëindiging heeft ingestemd.
6.5
Vervolgens moet beoordeeld worden of [verweerster] op 9 januari 2022 een aanbod tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft gedaan. Naar voorlopig oordeel van het hof is dat niet het geval. Uit de door [appellant] in het geding gebrachte verklaringen kan worden afgeleid dat [verweerster] op of rond 9 januari 2022 spullen aan het verhuizen was en sleutels aan [appellant] heeft afgegeven. Wat de aanleiding voor de verhuizing en de afgifte van de sleutels was, is tussen partijen echter in geschil. Volgens [appellant] heeft [verweerster] de overeengekomen opleveringsdatum eigenhandig vervroegd maar volgens [verweerster] is zijn huisraad op straat gezet en waren de sloten vervangen. Het hof volgt het standpunt van [verweerster] nu dit strookt met het sms-bericht van 10 januari 2022 dat de advocaat van [verweerster] aan [appellant] heeft gestuurd. Daarin geeft hij aan dat de ontruiming zonder recht of titel heeft plaatsgevonden en verlangt hij toegang tot het gehuurde. Vervolgens heeft [verweerster] op 17 januari 2022 een kort gedingdagvaarding uitgebracht waarin zij toegang tot het gehuurde heeft gevorderd. Ook volgt uit een van de door [appellant] overgelegde verklaringen dat er bij de verhuizing veel discussie was tussen [appellant] en [verweerster] , wat er eveneens op kan duiden dat de verhuizing niet geheel vrijwillig ging. Voor de toepassing van artikel 21 Rv Pro zoals door [appellant] in zijn eerste grief is betoogd, is dan ook geen plaats.
6.6
[appellant] mocht er ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [verweerster] de huurovereenkomst wilde beëindigen of instemde met een beëindiging, althans een aanbod tot beëindiging deed. Dat valt immers niet te rijmen met het sms-bericht van de advocaat en het in gang zetten van deze procedure, terwijl de advocaat van [verweerster] zich bij brief van 27 december 2021 ook al op het standpunt had gesteld dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was.
6.7
Uit het voorgaande volgt dat voorshands niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst met [verweerster] is beëindigd. [appellant] moet dus toegang tot het gehuurde verlenen. Ook een belangenafweging kan niet in het voordeel van [appellant] uitpakken. Dat het gehuurde inmiddels aan een derde ter beschikking is gesteld, komt voor risico van [appellant] evenals het feit dat [verweerster] geen huurpenningen betaalt.
6.8
Of de gestelde huurachterstand en de mishandeling van de medehuurster [medehuurster] reden kunnen zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde blijft buiten beschouwing, nu [appellant] geen (reconventionele) vordering tot ontruiming heeft gedaan, waardoor aan het hof slechts de vraag voorligt of [verweerster] recht heeft op toegang tot de woning.
Conclusie en proceskosten
6.9
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep die, nu [verweerster] niet is verschenen, zullen worden begroot op nihil.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 18 maart 2022;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, A.A. Muilwijk-Schaaij en P. van der Kolk- Nunes en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023 in aanwezigheid van de griffier.