Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/1146
Uitspraak van 28 december 2023
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7598.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 295.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 245.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 245.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.1.
Belanghebbende heeft op 14 september 2023 en 3 november 2023 nadere stukken ingediend.
1.5.2.
De Heffingsambtenaar heeft op 20 september 2023 een nader stuk ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 november 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en een lid van het Hof hebben per videoconferentie (MS Teams) deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een (voormalig) winkelpand met een oppervlakte van 160 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een Waarderapport met een Waardeopbouw overgelegd. In het Waarderapport en de Waardeopbouw zijn gegevens opgenomen van de onroerende zaak en van een met de onroerende zaak vergelijkbaar object, te weten [adres 2] te [woonplaats 1] . Aan het Waarderapport en de Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens:
Adres
Bouwjr
Onderdelen
Opp.
Gerealiseerde huur/koop
Ing. Dat.
Huurwaarde
Fact.
[adres 1]
WOZ waarde:
€ 295.000
K-O-U-D-V-L:
2-2-2-3-3-A2
1999
Winkel bg
160 m²
€ 179,38 pm²
10,5
Corona-aftrek
-€ 6.084,-
Vergelijkingen:
(…)
[adres 2]
WOZ waarde:
€ 190.000
K-O-U-D-V-L:
3-3-3-3-3-A2
1985
Winkel bg
60 m²
€ 190.000,-
18-12-2020
€ 260 pm²
10,5
Opslag -1
40 m²
€ 72,80 pm²
Corona-aftrek
-€ 3.888,-
2.3.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van de [adres 2] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 10,5.
2.4.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een pleitnota overgelegd met de volgende matrix:
[adres 3]
[adres 4]
[adres 1]
Kapitalisatiefactor
10,5
10,5
10,5
Transactiedatum
01-09-2022
01-01-2022
25-11-2019
Transactieprijs
€ 19.200,--**)
€ 24.000,--**)
€ 412.500,--*)
Bouwjaar
1995
2004
1999
Winkel bg
70 m2
120 m2
160 m2
Kwaliteit
Onderhoud
Uitstraling
Doelmatigheid
Voorzieningen
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
2
2
2
3
3
Ligging
A2
A2
A2
Winkel bg
€ 260,--
€ 240,25
€ 179,38
*) Verkoop betreft een familietransactie en betreft 2 objecten namelijk [adres 1] en [adres 5] . De WOZ-waarde per waardepeildatum 01-01-2020 van [adres 5] is € 132.000,--. In totaal, nummer [adres 1] en [adres 5] : €295.000 + € 132.000= €427.000,--.
**) Huurtransacties.
2.4.2.
Tevens bevat de pleitnota een “Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (het rekenblad van de VNG). Volgens deze berekening is de bruto kapitalisatiefactor van de onroerende zaak 10,5.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow-methode.
7. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 10,5. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 179,38/m². Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een waarderapport en matrix overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met winkelpanden aan de [adres 6] en [adres 2] te [woonplaats 1] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
[adres 6]
[adres 2]
Kapitalisatiefactor
10,5
10,5
Transactiedatum
16 november 2020
18 december 2020
Transactieprijs
€ 215.000
€ 190.000
Bouwjaar
1985
1985
Winkel bg
Opslag
75 m2
60 m2
60 m2
40 m2
Kwaliteit
Onderhoud
Uitstraling
Doelmatigheid
Voorzieningen
Ligging
2
3
3
3
2
A2
3
3
3
3
3
A2
Winkel bg
Opslag
€ 215,80
€ 72,80
€ 260
€ 72,80
Een kapitalisatiefactor wordt berekend door gerealiseerde transactieprijzen te delen door de gerealiseerde huurwaarden. In het geval geen transactieprijzen bekend zijn, kan de kapitalisatiefactor ook worden berekend aan de hand van andere marktgegevens, zoals het rendement behaald op staatsleningen. Van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten zijn door verweerder geen gerealiseerde huurwaarden aangevoerd. Verweerder heeft de kapitalisatiefactoren van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens onderbouwd. Ook de overige door verweerder gebruikte kengetallen zijn niet nader onderbouwd en niet inzichtelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting een waarde van € 199.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 245.000. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat – zoals eiseres ter zitting heeft gesteld en niet door verweerder is weersproken – de onroerende zaak sinds 1 januari 2020 leeg staat, wat een waardedrukkend effect heeft op de onroerende zaak.
10. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 245.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.
4.2.
De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 295.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Vooraf
5.1.1.
Voor zover belanghebbende voor het eerst ter zitting van het Hof heeft bepleit dat de waarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld dan de Rechtbank heeft gedaan, namelijk op € 199.000, geldt het volgende.
5.1.2.
De partij die niet tijdig hoger beroep instelt en evenmin binnen de daarvoor geldende termijn incidenteel hoger beroep instelt, kan door de uitspraak van de hogerberoepsrechter niet in een gunstiger positie komen te verkeren ten opzichte van de uitspraak van de rechtbank. Dat is slechts anders in het geval waarin de beslissing van de hogerberoepsrechter een kwestie betreft waarnaar deze rechter ambtshalve onderzoek behoort te doen (HR 28 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2425). Die uitzondering is in dit geval niet aan de orde.
5.1.3.
Belanghebbende heeft niet binnen de wettelijke termijn hoger beroep ingesteld. Evenmin heeft zij (tijdig) incidenteel hoger beroep ingesteld. Dit betekent dat belanghebbende in hoger beroep ten opzichte van de uitspraak van de Rechtbank niet in een gunstiger positie kan komen te verkeren. De rechtsstrijd in hoger beroep is daarmee beperkt tot de door de Heffingsambtenaar aangevoerde gronden van het hoger beroep.
WOZ-waarde
5.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.3.1.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.3.2.
Ongeacht welke wijze van bepaling van de waarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Belanghebbende betwist zowel de in aanmerking genomen huurwaarde als de gehanteerde kapitalisatiefactor. Meer in het bijzonder voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar een te laag percentage voor het leegstandsrisico in aanmerking heeft genomen.
5.5.
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,5 heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep verwezen naar de Bruto Kapitalisatiefactorberekening van [adres 2] , het rekenblad van de VNG en zijn analyse van de gerealiseerde huurtransacties van [adres 3] (op 1 september 2022) en [adres 4] (op 1 januari 2022). Bij de berekening van de kapitalisatiefactor van [adres 2] is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een leegstandsrisico van 15%. Voor de onroerende zaak heeft de Heffingsambtenaar het rekenblad van de VNG gehanteerd en daarbij een leegstandsrisico van 13,3% toegepast. Relevante verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en [adres 2] zijn er volgens de Waardeopbouw (zie 2.2) en de matrix (zie 2.4.1) niet; beide zijn gelegen op een A2-locatie. Ondanks dat beide objecten een A2-ligging hebben, is de Heffingsambtenaar voor het leegstandsrisico uitgegaan van verschillende percentages. De Heffingsambtenaar heeft hiervoor geen andere verklaring gegeven dan dat het laatstgenoemde percentage (13,3%) is gebaseerd op recent gerealiseerde huurtransacties. De Heffingsambtenaar heeft echter de berekeningen van de kapitalisatiefactor van [adres 3] en [adres 4] niet overgelegd en daarom niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze deze kapitalisatiefactor is berekend. Verder heeft de Heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat het rekenblad van de VNG is gebaseerd op landelijke marktgegevens en daarmee acht het Hof deze marktgegevens onvoldoende specifiek. De Heffingsambtenaar heeft niet duidelijk gemaakt op welke wijze hij de regionale marktgegevens heeft verdisconteerd in de gehanteerde percentages voor het leegstandsrisico. Bovendien volgt uit de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde leegstandanalyses dat voor winkels in [woonplaats 1] en [woonplaats 2] met een A2-ligging, zoals de onroerende zaak, sprake is van een daadwerkelijke leegstand van 20%. Het Hof is daarom van oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor onvoldoende is onderbouwd door de Heffingsambtenaar. Reeds hierom heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
5.6.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, bevestigt het Hof de door de Rechtbank vastgestelde waarde van € 245.000.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.1.
Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep.
6.1.2.
Het Hof stelt de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand conform artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.674 (hoger beroep: 1 punt voor het indienen van het verweerschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding is geen aanleiding.
6.2.
Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar een griffierecht geheven van € 548.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 1.674; en
- draagt de griffier op van de Heffingsambtenaar een bedrag van € 548 aan griffierecht te heffen.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 28 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.