ECLI:NL:GHDHA:2023:2948

• Datum uitspraak: 8 augustus 2023
• Publicatiedatum: 13 januari 2025
• Zaaknummer: 200.307.955/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. Glazener; H.J.M. Burg; F. van der Hoek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst bedrijfsruimte en dwaling met betrekking tot bestemmingsplan

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst tussen Walcott Beheer B.V. en [verweerder] voor een bedrijfsruimte ten behoeve van een schadeherstelbedrijf. Walcott vordert betaling van achterstallige huur en een contractuele boete, terwijl [verweerder] verweer voert en terugbetaling van de waarborgsom en huur vordert, met als argument dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. De kantonrechter heeft [verweerder] grotendeels in het gelijk gesteld, de vorderingen van Walcott afgewezen en de huurovereenkomst op grond van dwaling vernietigd. Walcott gaat in hoger beroep, maar het hof bevestigt het oordeel van de kantonrechter. Het hof oordeelt dat Walcott had moeten waarschuwen dat het gebruik van de bedrijfsruimte voor schadeherstel niet toegestaan was volgens het bestemmingsplan. De vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling wordt gegrond verklaard, en Walcott wordt veroordeeld tot terugbetaling van de huur en de waarborgsom. Het hof compenseert de proceskosten in het incidenteel hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.307.955/01

Zaaknummer rechtbank : 9100106 RL EXPL 21-4873

Arrest van 8 augustus 2023

in de zaak van

Walcott Beheer B.V. ,

gevestigd in Rotterdam,

appellante in principaal hoger beroep,

verweerster in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. R. de Mooij, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

[verweerder] , voorheen handelend onder de naam Auto 66 Schadeherstel ,

wonend in [woonplaats] ,

verweerder in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. E.M. Prins, kantoorhoudend in Den Haag.

Het hof zal partijen hierna noemen Walcott en [verweerder] .

1. De zaak in het kort

1.1

Walcott heeft aan [verweerder] een bedrijfsruimte verhuurd ten behoeve van een schadeherstelbedrijf. Walcott vordert betaling van achterstallige huur en een contractuele boete. [verweerder] voert verweer tegen de vordering van Walcott en vordert terugbetaling van de door hem betaalde waarborgsom en huur, alsmede schadevergoeding. Volgens [verweerder] is de huurovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand gekomen, omdat de bedrijfsruimte op grond van het bestemmingsplan niet als schadeherstelbedrijf kan worden gebruikt, en had Walcott hem daarvoor moeten waarschuwen. Op grond daarvan heeft [verweerder] de huurovereenkomst vernietigd.

1.2

De kantonrechter heeft [verweerder] grotendeels in het gelijk gesteld, de vorderingen van Walcott afgewezen, voor recht verklaard dat de huurovereenkomst op grond van dwaling is vernietigd en Walcott veroordeeld de waarborgsom en de huur over de maand september 2020 terug te betalen. De vordering tot schadevergoeding heeft de kantonrechter afgewezen.

1.3

Walcott heeft hoger beroep ingesteld. Daarop heeft [verweerder] incidenteel hoger beroep ingesteld. Het hof komt tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 2 maart 2022, waarmee Walcott in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 december 2021;
• het arrest van het hof van 5 april 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
• de memorie van grieven van Walcott van 17 mei 2022 waarbij Walcott haar eis heeft vermeerderd, met een bijlage;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 mei 2022;
• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [verweerder] van 23 augustus 2022, met bijlagen;
• de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van Walcott van 2 mei 2023.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

Op 14 februari 2020 is door Nadorp Bedrijfsmakelaars B.V. (hierna: Nadorp of de makelaar) in opdracht van Walcott een advertentie op Funda geplaatst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Rentmeesterstraat 25 te Rijswijk. In deze advertentie is onder meer het volgende opgenomen:

“(…) De bedrijfsruimte valt binnen de bepalingen van het bestemmingsplan Sion - ’t Haantje en heeft de bestemming Bedrijventerrein. De voor ‘Bedrijventerrein’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: bedrijfsactiviteiten uit maximaal categorie 3.1 met bedrijfsgebonden kantoren, ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie. (…)”

3.2

Walcott heeft deze bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 juli 2020 voor de duur van vijf jaar, dus tot en met 30 juni 2025, verhuurd aan [verweerder] , tegen een huurprijs van € 16.800,- per jaar exclusief btw (€ 1.400,- per maand exclusief btw). [verweerder] heeft een waarborgsom betaald gelijk aan drie maanden huur (€ 5.082,- inclusief btw). In de huurovereenkomst is in de inleidende overwegingen onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

- Verhuurder aan Huurder kenbaar heeft gemaakt dat het gehuurde bestemd is te worden gebruikt voor bedrijfsruimte ten behoeve van schadeherstelwerkzaamheden, conform businessplan Auto 66 schadeherstel;”

3.3

Verder bepaalt de huurovereenkomst onder meer het volgende:

“(…)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van autoherstelwerkzaamheden en 2 parkeerplaatsen voor personenauto's.

1.3

Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.

(…)

18 Gebruik

Huurder zal het gehuurde niet gebruiken voor andere doeleinden dan in artikel 1.2 omschreven.”

3.4

Op de huurovereenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen). Daarin zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(...)

Geschiktheid van het gehuurde

(…)

2.2

Voor zover Verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door Huurder conform de overeengekomen bestemming, zal Verhuurder zulks aan Huurder meedelen.

(…)

(Overheids)voorschriften en vergunningen

4.1

Zowel op als na ingangsdatum (…) is Verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst (…).

(…)

4.3

Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is Huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste, niet onder artikel 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.2 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven.

(…)”

3.5

Het in de inleidende overwegingen van de huurovereenkomst bedoelde businessplan is een op verzoek van (de makelaar van) Walcott opgesteld model bedrijfsplan, dat namens [verweerder] is ingevuld door [betrokkene] , die voor [verweerder] optrad omdat [verweerder] de Nederlandse taal niet (goed) beheerst. In het bedrijfsplan staat onder meer het volgende:

“(…)

1.2

Persoonlijke motieven en doelstellingen

Ik heb vroeger een schadeherstelbedrijf gehad ik ben vervolgens gestopt I.v.m prive omstandigheden ben vervolgens in loondienst geweest jaren lang. Nu wil ik weer voor me zelf beginnen als schadehersteller, hiervoor heb ik een bedrijfsruimte nodig en daarvoor ben ik bij u om een bedrijfsruimte te huren om mij activiteiten uit te voeren.

(…)

2.2

Idee

Ik wil zware autoschade repareren omdat hier veel vraag naar is, en evt als het mogelijk is ook spuiten.

(…)

2.3.1

Marktontwikkeling

Met de jaren heeft de techniek zich zo ontwikkelt dat er veel auto’s met zware schade een tweede kans krijgen zoals oldtimers.

(…)”

3.6

In het ter plaatse geldende bestemmingsplan staat onder meer het volgende:

“Artikel 20 Bedrijventerrein – Uit te werken

20.1

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Bedrijventerrein - Uit te werken’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a.
bedrijfsactiviteiten tot categorie 3.2. zoals opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage 1 bij de regels)

(…)”

3.7

In Bijlage 1 bij het bestemmingsplan worden onder het kopje “
HANDEL/REPARATIE VAN AUTO’S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS ” onder meer genoemd “
Autoplaatwerkerijen ”, met als categorie-aanduiding 3.2, en “
Autospuitinrichtingen ”, met als categorie-aanduiding 3.1.

3.8

Op 10 september 2020 heeft (de gemachtigde van) [verweerder] in een e-mail aan Nadorp onder meer het volgende geschreven:

“(…) Bovengenoemd object is verhuurd als bedrijfsruimte ten behoeve van een schadeherstelbedrijf. Naar mijn oordeel wordt voor het betreffende pand geen exploitatievergunning verleend nu bedrijfsactiviteiten tot en met 3.1 binnen het kader van het bestemmingsplan worden toegestaan. Het gehuurde wordt aangeboden ten behoeve van een activiteit in categorie 3.2. (…)”

3.9

Bij e-mail van 14 september 2020 aan Nadorp heeft (de gemachtigde van) [verweerder] onder meer het volgende medegedeeld:

“Naar aanleiding van mijn mail van 10 september 2020 heb ik nog niets van u vernomen. Zoals telefonisch aangegeven heeft de politie aangeven de locatie op korte termijn te willen sluiten in verband met het feit dat het gehuurde niet mag worden verhuurd ten behoeve van exploitatie van een schadeherstelbedrijf.(…)”

3.1

[verweerder] heeft het gehuurde op 22 februari 2021 ontruimd, onder afgifte van de sleutels van het gehuurde aan Walcott.

3.11

Bij brief van 20 mei 2021 aan Walcott heeft (de gemachtigde van) [verweerder] onder meer het volgende gesteld:

“(…) In de door uw NVM makelaar opgestelde huurovereenkomst verplicht u [verweerder] om uitsluitend een schadeherstelbedrijf te exploiteren aan de Rentmeesterstraat 25 te Rijswijk. Zoals aangegeven is dit op grond van het vigerende bestemmingsplan verboden. Met andere woorden, indien [verweerder] had geweten dat dit uitsluitend gebruik binnen het kader van het bestemmingsplan verboden is, en er bovendien geen vergunning voor wordt verleend, had hij de vigerende huurovereenkomst nimmer gesloten. Met andere woorden, bij het aangaan van de overeenkomst heeft hij gedwaald. Binnen dit kader is sprake van dwaling ex. artikel 228 lid 1 BW.

Daarnaast speelt mee dat u tekort bent geschoten in de mededelingsplicht. Immers, blijkens de advertentie die u op Funda plaatste was u op de hoogte van het vigerende bestemmingsplan. Nota bene heeft u exact geformuleerd dat in de advertentie dat uitsluitend bedrijven bedrijven tot en met functiecategorie 3.1 in het industriegebied mogen worden gevestigd. In het bestemmingsplan staat aangegeven dat een schadeherstelbedrijf door de gemeente Rijswijk wordt ingedeeld in categorie 3.2. Met andere woorden, u wist dat het vestigen van een schadeherstelbedrijf binnen het industriegebied niet mogelijk is, althans dat een dergelijke onderneming niet mag worden geëxploiteerd en er derhalve geen vergunning voor wordt afgegeven. Het was bij het tekenen van de huurovereenkomst een essentialia voor [verweerder] om er zijn schadeherstelbedrijf te mogen exploiteren. [verweerder] had de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken nooit gesloten.

Niet uit het oog dient te worden verloren dat de u, en de NVM makelaar die u vertegenwoordigde, zeer deskundige partijen zijn die bovendien op de hoogte waren dat het kunnen exploiteren van het bedrijf van [verweerder] juist essentieel is. Bovendien weegt de mededelingsplicht in verhouding tot de onderzoeksplicht aan de zijde van [verweerder] veel zwaarder, temeer [verweerder] nauwelijks Nederlands spreekt en zich niet heeft laten bijstaan door een deskundige.

Als gevolg van de bovenstaande omstandigheden vernietig ik namens [verweerder] de met u gesloten overeenkomst. De vernietiging van een rechtshandeling heft in beginsel terugwerkende kracht (art. 3:53 BW). Dit betekent dat de rechtshandeling wordt geacht nimmer te hebben bestaan. (…)”

4. Procedure bij de kantonrechter

4.1

Walcott heeft [verweerder] gedagvaard en in conventie betaling gevorderd van (i) een bedrag van € 8.400,- aan achterstallige huur over september 2020 tot en met februari 2021, (ii) een contractuele boete van € 1.800,- wegens het niet betalen van de huur over deze periode, (iii) een schadevergoeding van € 1.400,- per maand voor iedere maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag waarop Walcott het gehuurde opnieuw heeft verhuurd, en (iv) wettelijke handelsrente over deze bedragen. Daarnaast heeft Walcott gevorderd [verweerder] te veroordelen in de proceskosten.

4.2

[verweerder] heeft verweer gevoerd in conventie en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Walcott en veroordeling van Walcott in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

[verweerder] heeft in reconventie gevorderd (i) voor recht te verklaren dat sprake is van dwaling, onrechtmatige daad of wanprestatie aan de zijde van Walcott, (ii) voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is vernietigd dan wel ontbonden, dan wel deze te vernietigen of te ontbinden, en (iii) Walcott te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.373,69, bestaande uit onverschuldigd betaalde huur over de maanden juli tot en met september 2020, de betaalde waarborgsom en, bij wijze van schadevergoeding, vergoeding van de kosten die [verweerder] heeft gemaakt voor de inrichting van de bedrijfsruimte en een vergoeding voor gemaakte juridische kosten. Daarnaast heeft [verweerder] gevorderd Walcott te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

4.3

De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen van Walcott afgewezen en Walcott in de proceskosten veroordeeld, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst op grond van dwaling is vernietigd en Walcott veroordeeld tot terugbetaling van de huur over september 2020 en de waarborgsom (in totaal € 6.482,-). Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van [verweerder] afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor zover het betreft de veroordelingen tot betaling van geldsommen.

4.4

Samengevat heeft de kantonrechter het volgende overwogen. Walcott en/of Nadorp wisten, of hadden moeten weten, dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestond. Walcott had [verweerder] daarvoor moeten waarschuwen. Dat heeft Walcott nagelaten, waardoor [verweerder] heeft gedwaald ten aanzien van een belangrijk onderdeel van de huurovereenkomst. Op grond daarvan mocht [verweerder] de huurovereenkomst vernietigen wegens dwaling. Die vernietiging werkt terug, met als gevolg dat [verweerder] onverschuldigd huur heeft betaald, behalve voor zover [verweerder] het gehuurde voor de uitoefening van zijn bedrijf heeft kunnen gebruiken. Dat heeft [verweerder] kunnen doen tot en met augustus 2020. Hoewel na augustus 2020 nog een auto en materialen van [verweerder] in het gehuurde aanwezig waren, en [verweerder] de sleutels van het gehuurde pas in februari 2021 heeft ingeleverd, kan Walcott geen aanspraak maken op huur na augustus 2020. [verweerder] heeft immers na augustus 2020 geen werkzaamheden meer in het gehuurde uitgevoerd, en Walcott heeft [verweerder] op geen enkel moment verzocht het gehuurde te ontruimen. Aangezien [verweerder] tot en met september 2020 huur heeft betaald, heeft Walcott niets meer van [verweerder] te vorderen, en kan [verweerder] aanspraak maken op terugbetaling van de huur over september 2020. Daarnaast kan hij de betaalde waarborgsom terugvorderen. [verweerder] heeft zijn vordering tot schadevergoeding onvoldoende onderbouwd. Ook de vordering van [verweerder] tot vergoeding van gemaakte juridische kosten komt niet voor toewijzing in aanmerking vanwege onvoldoende onderbouwing.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1

Walcott is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Walcott vordert - na vermeerdering van eis - vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, ontbinding van de huurovereenkomst, en veroordeling van [verweerder] tot betaling van (i) achterstallige huur over september 2020 tot en met mei 2021 van in totaal € 12.600,- (ii) een contractuele boete van € 2.700,- over deze periode en (iii) de wettelijke handelsrente over beide bedragen vanaf september 2020. Daarnaast vordert Walcott veroordeling van [verweerder] in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

5.2

[verweerder] voert verweer in het hoger beroep van Walcott (het principaal hoger beroep) en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis in conventie en veroordeling van Walcott in de proceskosten. [verweerder] heeft zelf eveneens hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in reconventie (het incidenteel hoger beroep). Hij vordert terugbetaling van de huur over juli en augustus 2020 van € 2.800,-, vergoeding van de kosten voor inrichting van de bedrijfsruimte van € 6.399,69 en veroordeling van Walcott in de proceskosten in reconventie in eerste aanleg, met veroordeling van Walcott in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep.

5.3

Walcott voert verweer in het incidenteel hoger beroep en concludeert tot verwerping daarvan.

6. Beoordeling in hoger beroep

Principaal hoger beroep

6.1

Grief I van Walcott is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [verweerder] heeft gedwaald. Walcott bestrijdt dat oordeel met een aantal argumenten, die als volgt kunnen worden samengevat. Het volgt niet uit het bestemmingsplan dat het exploiteren van een schadeherstelbedrijf niet zou zijn toegestaan. Het bestemmingsplan staat alleen een autoplaatwerkerij niet toe. Walcott wist niet dat [verweerder] een autoplaatwerkerij zou starten in het gehuurde. Het staat niet vast dat [verweerder] geen vergunning voor het exploiteren van een schadeherstelbedrijf had kunnen krijgen, als hij dat zou hebben geprobeerd, en bezwaar en beroep zou hebben ingesteld tegen een eventuele weigering. Dat heeft hij echter nagelaten. Het lag niet op de weg van Walcott om uit te zoeken of een autoschadeherstelbedrijf in categorie 3.2 van het bestemmingsplan valt. Volgens de huurovereenkomst is de huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle vergunningen, ontheffingen en toestemmingen benodigd voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming. Dat Nadorp in de advertentie heeft verwezen naar het bestemmingsplan maakt dat niet anders. De uitingen van Nadorp kunnen niet aan Walcott worden toegerekend. Bovendien vermeldt de brochure van Nadorp dat zij geen aansprakelijkheid aanvaardt ten aanzien van de juistheid van de verstrekte informatie.

6.2

Walcott beroept zich op het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424 (Inbev/Van der Valk). Daarin overweegt de Hoge Raad dat een verplichting tot preventief inlichten van de wederpartij van de dwalende niet te snel mag worden aangenomen. In het algemeen kan daarvan slechts sprake zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was of wanneer die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Verder overweegt de Hoge Raad in dit arrest dat in het algemeen een huurder van bedrijfsruimte niet ervan mag uitgaan dat de (professionele) verhuurder bij de gemeente heeft nagegaan of eventuele verbouwingsplannen van de huurder mogelijke problemen met het bestemmingsplan opleveren, mede gelet op de bepaling in de algemene huurvoorwaarden dat de huurder zelf moet onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die hij eraan wil geven.

6.3

Het hof gaat ervan uit dat autoplaatwerkerij in het gehuurde niet is toegestaan. Autoplaatwerkerij is geen toegestane activiteit volgens het bestemmingsplan. [verweerder] heeft onweersproken gesteld dat de wijkagent hem heeft gemaand zijn activiteiten te staken. Naar aanleiding van het verweer van Walcott dat [verweerder] zich niet heeft ingespannen om een ontheffing van het bestemmingsplan te krijgen, heeft [verweerder] gesteld dat hij dat heeft geprobeerd maar de gemeente hem heeft verteld dat dat niet mogelijk zou zijn. [verweerder] heeft die stelling onderbouwd met een negatieve bestemmingsplantoets van de gemeente. Het hof gaat voorbij aan het verweer van Walcott dat [verweerder] zich niet bij het standpunt van de gemeente neer had moeten leggen, maar toch een vergunning had moeten aanvragen en zo nodig bezwaar en beroep had moeten instellen. Walcott heeft niet onderbouwd (met voorbeelden van verkregen vergunningen voor soortgelijke activiteiten, of op een andere wijze) dat een dergelijke procedure succesvol zou zijn geweest.

6.4

Walcott heeft verder aangevoerd dat uit het bestemmingsplan niet volgt dat de exploitatie van een autoschadeherstelbedrijf in het gehuurde niet is toegestaan, en dat Walcott niet wist dat [verweerder] in het gehuurde een autoplaatwerkerij zou starten. Ook aan dit verweer gaat het hof voorbij. Autoschadeherstel is immers in het algemeen niet mogelijk zonder plaatwerkerij, in het bijzonder waar het zware schade betreft. En [verweerder] geeft in het op verzoek van (de makelaar van) Walcott opgestelde bedrijfsplan aan dat hij zich wil toeleggen op reparatie van zware autoschade.

6.5

De huurovereenkomst is dus tot stand gekomen onder invloed van de onjuiste voorstelling van zaken dat in het gehuurde een autoschadeherstelbedrijf inclusief plaatwerkerij zou kunnen worden gevestigd. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. In deze omstandigheden is de huurovereenkomst vernietigbaar wegens dwaling, als zich één van de drie gevallen genoemd in artikel 6:228 lid 1 BW voordoet.

6.6

[verweerder] stelt dat sprake is van het geval genoemd in artikel 6:228 lid 1 onder b (de wederpartij (in dit geval Walcott) had de dwalende (in dit geval [verweerder] ) behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten). Volgens [verweerder] wist Walcott, of behoorde Walcott te weten, dat de werkzaamheden die [verweerder] in de bedrijfsruimte wilde uitvoeren autoplaatwerkerij omvatten en dat deze bedrijfsuitoefening niet paste binnen het bestemmingsplan. Walcott bestrijdt dat met de hiervoor in 6.1 samengevatte argumenten, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad in de zaak Inbev/Van der Valk.

6.7

Het hof is het eens met de kantonrechter dat in de omstandigheden van het geval de mededelingsplicht van Walcott zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van [verweerder] , en neemt de motivering van de kantonrechter in 4.1 van het vonnis over. Deze motivering komt erop neer dat Walcott [verweerder] had moeten waarschuwen, omdat haar makelaar op de hoogte was van het bestemmingsplan en het duidelijk was dat de bestemming die [verweerder] voor ogen stond en die expliciet in de huurovereenkomst is voorgeschreven, op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan.

6.8

Het hof verwerpt de stelling van Walcott dat de uitingen van Nadorp niet aan haar kunnen worden toegerekend. Nadorp plaatste de advertentie namens Walcott en trad ook namens Walcott op bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. De uitsluiting van aansprakelijkheid in de brochure van Nadorp doet niet ter zake. De informatie opgenomen in de advertentie van Nadorp over het ter plaatse geldende bestemmingsplan is immers niet onjuist. Het feit dat deze informatie in de advertentie is opgenomen betekent wel dat Nadorp, en daarmee Walcott, zich van het bestemmingsplan bewust waren. Walcott was ook bekend met de voorgenomen bedrijfsactiviteiten van [verweerder] , uit het bedrijfsplan dat [verweerder] op verzoek van Nadorp had opgesteld. In de door (Nadorp namens) Walcott opgestelde huurovereenkomst is als specifieke bestemming van de bedrijfsruimte schadeherstelwerkzaamheden opgenomen. Walcott wist dus dat de voorgenomen bedrijfsactiviteiten van [verweerder] niet waren toegestaan op grond van het bestemmingsplan, of kon geacht worden dat te weten. In die omstandigheden had Walcott [verweerder] moeten waarschuwen. Daarbij laat het hof ook meewegen dat Walcott zich heeft laten bijstaan door een gespecialiseerde bedrijfsmakelaar die geacht kan worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn geweest, en [verweerder] een kleine zelfstandige is die voor het eerst na lange tijd weer voor zichzelf wilde beginnen. Walcott was bekend met de situatie van [verweerder] op grond van het bedrijfsplan en had zich haar mededelingsplicht daarom extra moeten aantrekken.

6.9

De algemene bepalingen doen hier niet aan af. Op grond van artikel 2.2 van de algemene bepalingen heeft de verhuurder een mededelingsplicht als hij voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door huurder conform de overeengekomen bestemming. Daarmee kan naar het oordeel van het hof gelijk worden gesteld het geval waarin de verhuurder geacht kan worden dergelijke kennis te hebben. In dat geval kan de verhuurder zich niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid beroepen op artikel 4.3 van de algemene bepalingen. Daarbij komt dat onduidelijk is wat precies de scheidslijn is tussen de vereiste vergunningen voor het gebruik van het gehuurde zoals bedoeld in artikel 4.1, waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, en de vereiste vergunningen voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.2 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming, waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Die onduidelijkheid komt voor rekening van Walcott omdat zij de toepasselijkheid van de algemene bepalingen heeft bedongen. Ook vanwege die onduidelijkheid kan Walcott zich niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid beroepen op artikel 4.3 van de algemene bepalingen.

6.1

Het onderhavige geval onderscheidt zich ook in meerdere opzichten van de zaak Inbev/Van der Valk. In die zaak was de verhuurde bedrijfsruimte al geruime tijd als horecabedrijfsruimte in gebruik. De huurder had de bedrijfsruimte als horecabedrijfsruimte kunnen blijven gebruiken. Hij had alleen een vergunning nodig omdat hij de bedrijfsruimte wilde verbouwen. Bovendien was in het verleden ook een bouwvergunning ten behoeve van gewijzigd gebruik verleend, was er volgens een gedoogbeschikking van de gemeente concreet zicht op legalisatie en was de gemeente bereid de verbouwing niet stil te leggen als de huurder zich hield aan de gedoogvoorwaarden. Ten slotte was in die zaak ook de huurder een professionele en deskundige partij. In het licht van die omstandigheden oordeelde de Hoge Raad dat het hof niet zonder nadere motivering had mogen aannemen dat de verhuurder de gerezen problemen in verband met de verbouwing van de bedrijfsruimte had moeten voorzien en de huurder daarvoor had moeten waarschuwen. In het onderhavige geval liggen de omstandigheden duidelijk anders: het gehuurde was niet als schadeherstelbedrijf in gebruik, er is geen concreet zicht op een vergunning, van gedogen is geen sprake en de huurder is niet deskundig. Daarom is het arrest van de Hoge Raad niet richtinggevend voor het onderhavige geval.

6.11

De slotsom is dat grief I faalt. De vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling is gegrond.

6.12

Grief II van Walcott is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van Walcott tot betaling van de huur en de contractuele boete over de periode oktober 2020 tot en met februari 2021. Volgens Walcott had de kantonrechter de vorderingen van Walcott moeten toewijzen omdat [verweerder] de bedrijfsruimte in deze periode is blijven gebruiken. Het gebruik van de bedrijfsruimte gedurende deze periode blijkt volgens Walcott uit foto’s uit december 2020 waarop te zien is dat er nog een auto en materialen aanwezig waren in het gehuurde en uit het feit dat [verweerder] de sleutels pas in februari 2021 heeft ingeleverd. Daarnaast vordert Walcott betaling van de huur en de contractuele boete over september 2020 en april en mei 2021.

6.13

Het hof overweegt als volgt. De vernietiging wegens dwaling werkt op grond van artikel 3:53 lid 1 BW terug tot het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst. Walcott maakt niet duidelijk op grond waarvan zij, ondanks de terugwerkende kracht van de vernietiging, aanspraak kan maken op doorbetaling van de huur en de contractuele boete, en zij heeft geen omstandigheden gesteld waarin een dergelijke verplichting kan worden aangenomen. Als enige grondslag voor haar vordering heeft Walcott aangevoerd dat [verweerder] de bedrijfsruimte is blijven gebruiken. Van enig genot van de bedrijfsruimte door [verweerder] is tijdens deze periode echter geen sprake geweest. [verweerder] kon de bedrijfsruimte in deze periode immers niet gebruiken voor zijn schadeherstelbedrijf, aangezien dat gebruik op grond van het bestemmingsplan niet was toegestaan en de politie een aanvang had gemaakt met de handhaving daarvan. Dat [verweerder] enige materialen in het pand en een auto in het pand heeft achtergelaten, en de sleutels pas in februari 2021 heeft ingeleverd, maakt het voorgaande niet anders. Walcott heeft [verweerder] bovendien niet verzocht de materialen of de auto uit het pand te verwijderen, of de sleutels eerder in te leveren. Op grond van het voorgaande faalt ook deze grief. De vermeerdering van eis wordt om dezelfde reden afgewezen.

6.14

Aangezien de grieven falen, en Walcott geen bewijsaanbod heeft gedaan ten aanzien van concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, slaagt het principaal hoger beroep niet.

Incidenteel hoger beroep

6.15

Met grief I in het incidenteel hoger beroep komt [verweerder] op tegen de afwijzing van zijn vordering tot terugbetaling van de huur over juli en augustus 2020. [verweerder] stelt dat hij over die eerste twee maanden nog geen winst heeft kunnen maken omdat hij veel aanloopkosten had en nog een klantenkring moest opbouwen. Het is volgens [verweerder] onredelijk om een huurder die ten gevolge van dwaling zijn bedrijf niet kan voortzetten, op te zadelen met de huurkosten over de eerste maanden waarin hij nog geen winst heeft gemaakt, terwijl hij die huurkosten naar stellige verwachting bij voortzetting van het bedrijf wel terugverdiend zou hebben. Vergoeding van betaalde huurkosten over deze periode acht [verweerder] dan ook niet redelijk in de zin artikel 6:210 lid 2 BW, ook al kon hij over de bedrijfsruimte beschikken.

6.16

Het hof overweegt hierover als volgt. [verweerder] heeft een btw-aangifte overgelegd waaruit blijkt dat hij in de periode juli tot en met augustus 2020 inkomsten van € 2000,- heeft gehad. Het hof volgt het betoog van [verweerder] in zoverre dat het normaal is dat het een huurder die een nieuw bedrijf begint enige tijd kost om zijn bedrijf op te bouwen en voldoende inkomsten te genereren om zijn kosten te dekken. In die omstandigheden is het inderdaad niet redelijk om [verweerder] als vergoeding voor de terbeschikkingstelling van het gehuurde tijdens juli en augustus de volledige huur over deze maanden te laten betalen. Het hof acht het redelijk dat [verweerder] als vergoeding voor de terbeschikkingstelling van het gehuurde tijdens deze periode de helft van de maandelijkse huur betaalt, dus in totaal € 1.400,-.

6.17

Grief II van [verweerder] is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot vergoeding van de investeringen in het gehuurde. Volgens [verweerder] is Walcott verrijkt met deze investeringen en heeft hij daarom recht op een vergoeding gelijk aan de door [verweerder] gemaakte kosten van € 6.399,69. Uit het rapport van de eindinspectie van Nadorp (productie XXI van [verweerder] in eerste aanleg) blijkt echter dat [verweerder] ermee heeft ingestemd dat de door hem aangebrachte voorzieningen in het gehuurde achterbleven, zonder dat hij aanspraak heeft gemaakt op een vergoeding. Daarmee heeft [verweerder] zijn recht op een vergoeding voor deze investeringen kennelijk prijsgegeven. Overigens licht [verweerder] niet toe waarom hij de door hem aangebrachte voorzieningen niet heeft meegenomen (in ieder geval de brandblusser met haspel laat zich gemakkelijk meenemen) en waarom deze voorzieningen voor Walcott een wezenlijke waarde hebben. Grief II slaagt niet.

6.18

Grief III is gericht tegen de compensatie van de proceskosten in reconventie. Volgens [verweerder] is deze compensatie niet terecht, als een of meer grieven in het incidenteel hoger beroep gegrond worden bevonden. Die situatie doet zich alleen voor bij grief I, die gedeeltelijk slaagt. Het blijft zo dat partijen in reconventie over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld. Ook deze grief faalt.

Conclusie en proceskosten

6.19

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van Walcott niet slaagt en het incidenteel hoger beroep van [verweerder] gedeeltelijk slaagt. Daarom zal het hof 5.6 van het vonnis in reconventie vernietigen, en opnieuw rechtdoende, het toegewezen bedrag verhogen met € 1.400,-. Voor het overige zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Walcott als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep zijn partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld, en zal het hof de proceskosten compenseren.

7. Beslissing

Het hof:

• vernietigt het vonnis van de kantonrechter in reconventie onder 5.6, en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt Walcott tot betaling aan [verweerder] van € 7.882,-;
• bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 december 2021 voor het overige;
• veroordeelt Walcott in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [verweerder] begroot op € 343,- aan griffierecht en € 2.366,- aan salaris voor de advocaat;
• compenseert de proceskosten in het incidenteel hoger beroep;
• verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
• wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, H.J.M. Burg en F. van der Hoek, ondertekend door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023 in aanwezigheid van de griffier.