Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/1152
Uitspraak van 17 januari 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 september 2022, nummer ROT 21/701.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning gelegen aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 526.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning uit 1820 met een inhoud van ongeveer 392 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 492 m².
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Op de zaak betrekking hebbende stukken
1.1
Eiser voert aan dat verweerder heeft nagelaten bouwtekeningen, grondstaffels, inzicht in de afnemende meerwaarde en de berekening van de indexaties tijdig voor het plaatsvinden van de zitting te verstrekken. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672).
1.2
De rechtbank overweegt dat niet gebleken is dat verweerder bouwtekeningen tot zijn beschikking heeft gehad bij de totstandkoming van het bestreden besluit, zodat deze niet kunnen worden aangemerkt als op de zaak betrekking hebbende stukken. De bij de waardebepaling gehanteerde grondstaffels zijn opgenomen in het taxatierapport dat samen met het verweerschrift door de rechtbank op 3 juni 2022 naar eiser is verzonden. Dit betekent dat eiser voor de zitting kennis heeft kunnen nemen van de grondstaffels. Dit geldt ook voor de indexering en toepassing van de afnemende meerwaarde.
1.3
Voor zover eiser betoogt dat verweerder met de in het taxatierapport opgenomen gegevens over de indexering onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier hiermee rekening is gehouden, overweegt de rechtbank als volgt. Eiser heeft deze beroepsgrond voor het eerst in de aanvullende beroepsgronden van 13 juni 2022 aangevoerd en verweerder heeft ter zitting verklaard deze een dag voor de zitting te hebben ontvangen. Gezien deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de toelichting van verweerder ter zitting dat de indexering volgt uit marktanalyses voldoende is. Verweerder kon hiermee in dit stadium van de procedure volstaan. De rechtbank betrekt hierbij het feit dat eiser niet heeft gesteld wat er onjuist is aan de gehanteerde indexeringscijfers die in het taxatierapport zijn opgenomen.
Waardebepaling
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem is de waarde niet hoger dan € 269.00,- of anders
€ 442.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1820 met een inhoud van 392 m3 gelegen in de wijk [wijk] van [woonplaats] .
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van 25 mei 2022 en daarop een toelichting gegeven.
6. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Eiser erkent dat er relatief weinig verkoopcijfers voorhanden zijn van vergelijkbare onroerende zaken die in de directe nabijheid van de onroerende zaak gelegen zijn en die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Verweerder heeft daarom kunnen kiezen voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] die wat verder weg gelegen zijn, maar voor wat betreft het type en bouwperiode hetzelfde zijn. Het staat verweerder vrij zelf vergelijkingsobjecten te kiezen en de rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat het door eiser voorgestane vergelijkingsobject, het [adres 5] , buiten beschouwing heeft gelaten, omdat deze niet per se dichterbij de onroerende zaak ligt dan de vergelijkingsobjecten en daarnaast is [adres 5] van 2009 en daarmee van een geheel andere bouwperiode dan de onroerende zaak.
7. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer kwaliteit en onderhoud. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Verweerder heeft aan de onroerende zaak voor wat betreft alle KOUDV-factoren de score voldoende (3) toegekend. De door eiser overgelegde foto’s tonen niet aan dat verweerder voor kwaliteit en onderhoud een lagere score had moeten toekennen doordat hieruit geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen naar voren komen die dit rechtvaardigen. Er zijn bijvoorbeeld geen interne of bouwkundige gebreken te zien die reparatiewerkzaamheden op korte termijn noodzakelijk maken.
8.1
Eiser heeft betwist dat de door verweerder voorgestane inhoud van de vergelijkingsobjecten correct zijn. Volgens eiser blijkt uit de overgelegde stamkaart dat de [adres 2] bijvoorbeeld een inhoud heeft van 373 m3 in plaats van 310 m3. Op de stamkaart is aangegeven dat de NEN-norm 2580 is toegepast.
8.2
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de inhoud van alle binnen de gemeente gelegen onroerende zaken berekend wordt volgens de NEN 2580 norm (de bruto-methode) door zijn technisch consulenten en zo ook van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt dat uit de door eisers overgelegde informatie van ‘ [naam] ’ van de [adres 2] niet een cijfermatige onderbouwing van de inhoud blijkt waardoor niet vast komt te staan dat de door eisers voorgestane inhoud, die door verweerder wordt betwist, de juiste is. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om niet van de door verweerder vastgestelde inhoud van de vergelijkingsobjecten, waaronder de [adres 2] , uit te gaan.
9.1
Eiser betwist dat verweerder de juiste grondprijs heeft gehanteerd bij de berekening van de waarde. Eiser heeft verder ter zitting gesteld dat de grondstaffels van het binnen- en buitengebied van [woonplaats] van elkaar verschillen.
9.2
De rechtbank is niet gebleken dat een eventueel verschil per eenheid in de toe te passen grondstaffel, nog los van het feit dat dit verschil door eiser niet is onderbouwd, zodanige invloed zou hebben op de WOZ-waarde dat verweerder deze te hoog heeft vastgesteld. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging in het binnen- en buiten gebied, overweegt de rechtbank dat eiser deze stelling onvoldoende concreet heeft gemaakt. Verder is niet gebleken dat eventuele verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten leiden tot een waardevermindering van de onroerende zaak. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten weliswaar anders zijn gelegen, maar niet op een manier dat de één per se beter is gelegen dan de ander. Zo is de onroerende zaak bijvoorbeeld gelegen in de nabijheid van veel winkels. Dat de ligging van het vergelijkingsobject [adres 4] in het door eiser overgelegde taxatieverslag van “ [naam] ” wordt aangeprezen als buitengebied, doet aan het voorgaande niet af.
10. De conclusie luidt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 442.000 (primair) dan wel op € 269.000 (subsidiair) wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen, de grondstaffels, het algoritme van de afnemende meerwaarde en de indexaties van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Verder heeft belanghebbende in hoger beroep het standpunt ingenomen dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat hij heeft nagelaten de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Belanghebbende wil met de iWOZ-rapporten de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.1.2.
De grondstaffels (inclusief de grondstaffel van het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] ), informatie over de berekening van de afnemende meerwaarde en de indexaties van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum zijn opgenomen in het door de Heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport, zodat belanghebbendes stelling wat die gegevens betreft feitelijke grondslag mist.
5.1.3.
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld en bewaard. Anders dan belanghebbende kennelijk meent behoren de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende van mening is dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-rapporten in te brengen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij geen iWOZ-rapporten heeft opgevraagd in het kader van de onderhavige procedure. Daarnaast heeft belanghebbende slechts in het algemeen betwist dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Gelet op het vorenoverwogene is er geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Het voorgaande geldt ook voor het overleggen van bouwtekeningen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de bouwtekeningen niet in het dossier aanwezig zijn.
WOZ-waarde
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is, op grond van het navolgende, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
5.5.1.
Uit het door de Heffingsambtenaar in beroep ingebrachte taxatierapport met bijbehorende matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 526.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] . Bij de beoordeling van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Wat betreft type, bouwperiode, woonoppervlakte en perceeloppervlakte zijn de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat rond de waardepeildatum weinig transacties van vergelijkbare woningen in de directe nabijheid van de woning hebben plaatsgevonden. De Heffingsambtenaar heeft daarom kunnen kiezen voor vergelijkingsobjecten die qua afstand wat verder weg gelegen zijn ( [adres 2] en [adres 3] ) of waarvan de verkoopprijs meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen ( [adres 4] ). Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer de aanwezigheid van bijgebouwen, dakkapel en dakterras en de verschillen in perceeloppervlakte en inhoud is in de matrix voldoende rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn.
5.5.2.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten scores toegekend wat betreft de KOUDV-factoren. In het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar de toegekende scores toegelicht door middel van een korte omschrijving met foto’s van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport en de matrix is tevens vermeld wat de cijfermatige consequenties zijn van de toegekende scores. De Heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier rekening is gehouden met de verschillen in onder meer kwaliteit en onderhoud. Anders dan belanghebbende betoogt, kunnen de door hem overgelegde foto’s niet tot de conclusie leiden dat de Heffingsambtenaar de woning wat betreft kwaliteit en onderhoud een lagere score had moeten toekennen. Met het taxatierapport, de bijbehorende matrix en zijn toelichting is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
5.6.1.
Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Zijn stelling dat de Heffingsambtenaar de indexatie naar de waardepeildatum en de afnemende meerwaarde niet inzichtelijk heeft gemaakt, treft geen doel. De Heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport de in de matrix toegepaste indexatie naar de waardepeildatum en de correctie voor de afnemende meerwaarde toegelicht. Wat betreft de indexatie naar de waardepeildatum heeft de Heffingsambtenaar bovendien toegelicht dat deze is gebaseerd op een marktanalyse van alle verkoopcijfers van hetzelfde type woningen in de [gemeente] . De Heffingsambtenaar heeft, mede gelet op het navolgende, hiermee het vereiste inzicht gegeven. De waardering van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het is niet vereist dat de waarde van de woning wiskundig wordt bewezen.
5.6.2.
Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende gesteld dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde inhoud niet klopt. Er is geen aanleiding om niet van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde inhoud van de vergelijkingsobjecten uit te gaan, omdat uit de door belanghebbende overgelegde stamkaarten van “ [naam] ” (de stamkaarten) geen cijfermatige onderbouwing van de inhoud of de gehanteerde rekenmethode volgt. Dat in de stamkaart van [adres 2] staat vermeld dat er een meetcertificaat volgens de NEN 2580-norm beschikbaar is, maakt dit niet anders. In de stamkaart staat namelijk tevens vermeld dat alle in de stamkaart opgegeven maten en oppervlakten indicatief zijn. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar is belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet aannemelijk geworden. De Rechtbank is terecht en, op basis van hetgeen is overwogen in punt 9.2 van haar uitspraak, op goede gronden tot haar oordeel gekomen.
5.6.3.
De gegevens van het door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobject [adres 5] werpen geen ander licht op de zaak. Anders dan belanghebbende betoogt, is dit object niet veel dichterbij de woning gelegen dan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. Daarnaast is dit object van een veel recenter bouwjaar (2009) dan de woning (1820), zodat dit object niet geschikt is als vergelijkingsobject.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.