Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/467
Uitspraak van 24 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 maart 2023, nummer ROT 21/4925.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de woning, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 305.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven, met toepassing van artikel 8:73, derde lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, tot een bedrag van
€ 837,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierechter te vergoeden, tot een bedrag van € 49,-.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft voorts incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft daartegen schriftelijk verweer gevoerd. Belanghebbende heeft op 6 juli 2024 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juli 2024. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar zijn incidenteel hoger beroep ingetrokken.
1.6.
Naar aanleiding van hetgeen op de zitting is besproken, heeft het Hof de zaak aangehouden om de Heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen de leveringsakten van de bloot eigendom van de grond van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] in te dienen. De Heffingsambtenaar heeft op 17 juli 2024 de genoemde leveringsakten ingediend. Belanghebbende heeft op 14 augustus 2024 gereageerd op de ingediende akten. De Heffingsambtenaar heeft op 21 augustus 2024 gereageerd. Het Hof heeft daarop partijen bericht dat het zich voldoende geïnformeerd acht en dat een nadere zitting achterwege zal worden gelaten, tenzij één van de partijen binnen de daartoe gestelde termijn verzoekt om een nadere zitting. Partijen hebben niet gereageerd. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning uit 1971 met een gebruiksoppervlakte van 130 m² en een aangebouwde woonruimte van 15 m². De woning is gelegen op een perceel van 104 m².
2.2.
Bij het bezwaarschrift is een taxatierapport gevoegd van “ [naam] ”, dat betrekking heeft op de waardepeildatum (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, namelijk [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 258.000. In het taxatierapport “ [naam] ” is ten aanzien van de woning en de vergelijkingsobjecten voor alle onderdelen van de VLOK-codering (Voorzieningen, Ligging, Onderhoud, Kwaliteit/luxe) een cijfer 3 (gemiddeld) toegekend.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport (het taxatierapport) van de woning, uitgebracht op 28 november 2022 door taxateur [naam taxateur] , overgelegd. In het taxatierapport zijn de gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, namelijk [adres 2] , [adres 6] en [adres 3] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd (de matrix). In deze matrix zijn de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen en zijn er aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren en een factor voor de ligging toegekend. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn op alle KOUDV-factoren en de liggingsfactor als gemiddeld (factor 3) aangemerkt. De waarde van de woning is in het rapport en in de matrix bepaald op € 305.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Inzage in de gedingstukken
4. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om de opbouw van de waardering, inclusief de grondstaffel en een onderbouwing van de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak. Hij betoogt dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ.
4.1.
Verweerder heeft verklaard voorafgaande aan de hoorzitting aan gemachtigde van eiser het taxatieverslag te hebben toegezonden en in de bezwaarfase de overige op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te hebben gelegd en niet aan de gemachtigde van eiser te hebben toegezonden.
4.2.
Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ waarborgt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Op verzoek moeten deze gegevens worden toegezonden, zie uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 22 december 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862. Steun voor deze opvatting vindt de rechtbank in de conclusie van de Advocaat-Generaal van 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130. Het gaat hierbij niet alleen om het taxatieverslag, maar ook om de andere gegevens die aan de waardering ten grondslag liggen, zoals de KOUDV- en liggingsfactoren.
4.3.
Door deze gegevens niet toe te zenden heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, Wet WOZ gehandeld. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd.
De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
(…)
WOZ-waarde
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 28 november 2022 opgemaakt door [naam taxateur] en de waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 305.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 6] en [adres 3] te [woonplaats] .
Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen (aanbouw, dakopbouw, berging en dakkapel) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m2-prijs van de onroerende zaak € 1.495,- bedraagt tegen een gemiddelde m2-prijs van € 1.588,- voor de vergelijkingsobjecten.
7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak zijn allen drive-in woningen, van bouwjaren 1971 met vergelijkbare bijgebouwen, gelegen in dezelfde straat (de [straat] ) en met een vergelijkbaar woningoppervlak van 130 m². Eiser heeft zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, niet onderbouwd.
8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening houdt met het feit dat de onroerende zaak op erfpacht grond is gelegen. Eiser wijst in dit kader op een onderzoek van […] waaruit zijns inziens blijkt dat de erfpachtcorrectie die verweerder hanteert, onvoldoende is onderbouwd.
8.1.
De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Vooropgesteld moet worden opgemerkt dat slechts één van de vergelijkingsobjecten een woning betreft die op erfpachtgrond is gelegen, namelijk de [adres 6] . Verweerder heeft de gekapitaliseerde erfpachtcanon op basis van de leveringsakte uitgerekend en deze in aanmerking genomen bij de bepaling van de gecorrigeerde koopsom. Eiser heeft niet gemotiveerd betwist dat deze werkwijze van verweerder onjuist is of tot onbetrouwbare gegevens leidt. Eiser heeft een onderzoek overgelegd, maar heeft niet onderbouwd hoe daaruit blijkt dat de wijze waarop verweerder corrigeert onjuist is of dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld. Bovendien blijkt uit de overige twee vergelijkingsobjecten, [adres 2] en [adres 3] al afdoende dat de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
9. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de scheurvorming aan de buitenzijde van het object.
9.1.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de scheur in de gevel van het object. Uit het taxatierapport van 28 november 2022 blijkt dat verweerder op de hoogte was van de staat van de onroerende zaak en de zetscheur in de voorgevel. Daarnaast zijn vergelijkbare zetscheuren volgens het taxatierapport aanwezig bij de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft dit niet weersproken. Daarnaast heeft verweerder een prijs per vierkante meter gehanteerd voor de onroerende zaak die lager is dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht een eventueel enigszins waardedrukkend effect daarmee voldoende verdisconteerd.
Conclusie
10. Gelet op wat is overwogen onder 4.2. en 4.3. is het beroep gegrond. Omdat verweerder de door hem vastgestelde WOZ-waarde in beroep alsnog aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank ziet aanleiding om met inachtneming van het bepaalde in artikel 2, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) het bedrag met de helft te verminderen, omdat eiser slechts deels in het gelijk is gesteld. Eiser krijgt namelijk gelijk in zijn standpunt ten aanzien van het verstrekken van de aan de waardering ten grondslag liggende gegevens, maar krijgt geen gelijk in zijn betwisting van de WOZ-waarde. De rechtbank stelt op grond van het Bpb de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1).
11.1
Er bestaat geen aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2131).
11.2.
Er bestaat geen aanleiding de kosten te vergoeden die eiser in bezwaar heeft moeten maken op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb, omdat de rechtbank het besluit niet herroept wegens een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid, maar de rechtsgevolgen in stand laat.
12. Verweerder dient het door eiser betaalde griffierecht, tot een bedrag van € 49,- te vergoeden.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarde en vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 271.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
WOZ-waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.3.
Ter zitting is vast komen te staan dat het geschil zich beperkt tot de door de Heffingsambtenaar in de matrix toegepaste erfpachtcorrectie op de vergelijkingsobjecten. Voor het overige is de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde door de Heffingsambtenaar niet tussen partijen in geschil.
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft in de matrix een erfpachtcorrectie toegepast op de drie vergelijkingsobjecten. Wat betreft [adres 2] en [adres 3] bedraagt de erfpachtcorrectie € 46.362 respectievelijk € 46.352 en wat betreft [adres 6] bedraagt de erfpachtcorrectie € 11.940. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de erfpachtcorrecties met betrekking tot [adres 2] en [adres 3] gelijk zijn aan de door de kopers van deze vergelijkingsobjecten aan de [gemeente] betaalde afkoopsommen voor de bloot eigendom van de grond. De erfpachtcorrectie van [adres 6] betreft de gekapitaliseerde waarde van de erfpachtcanon zoals deze volgt uit de leveringsakte van het object.
5.5.
Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte een erfpachtcorrectie heeft toegepast. Hij voert daartoe aan dat de erfpacht niet van invloed is op de waarde van de woning, omdat in [woonplaats] nauwelijks erfpacht voorkomt. Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de erfpachtcorrectie maximaal 40% van de afkoopsom mag bedragen. Belanghebbende verwijst daarbij naar het onderzoek van […] van 19 september 2019 over de invloed van erfpacht op de waarde van in Amsterdam gelegen woningen.
5.6.1.
De Heffingsambtenaar heeft terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop met het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de waardepeildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. Het primaire standpunt van belanghebbende faalt.
5.6.2.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de afkoopsommen van de erfpacht van [adres 2] en [adres 3] niet op de vrije markt tot stand zijn gekomen en om die reden buiten beschouwing moeten worden gelaten, nu belanghebbende deze stelling niet onderbouwt. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde leveringsakten volgt voorts dat de kopers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] gelijktijdig met of binnen korte tijd na de aankoop van hun woning ook de bloot eigendom van de grond hebben gekocht door de erfpacht af te kopen. Anders dan belanghebbende meent, kan onder die omstandigheden niet worden geconcludeerd dat de verkoopprijzen inclusief de betaalde afkoopsommen voor de erfpacht niet de waarde in het economisch verkeer van de volle eigendom van de vergelijkingsobjecten vertegenwoordigen. Voor zover belanghebbende verder betoogt dat de afkoopsommen ten onrechte bij de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten zijn opgeteld, faalt dit betoog, nu uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties heeft toegepast op de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
5.6.3.
Belanghebbendes stelling dat de erfpachtcorrectie maximaal 40% van de gekapitaliseerde waarde van de erfpacht mag bedragen is onvoldoende onderbouwd. Het onderzoek van […] ziet specifiek op woningen in Amsterdam en kan daarom in de onderhavige zaak niet als onderbouwing dienen. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij de erfpachtcorrectie van [adres 6] heeft gebaseerd op informatie uit de notariële leveringsakte van dit object. Dit volstaat als onderbouwing, mede gelet op het feit dat belanghebbende slechts in het algemeen heeft gesteld dat de erfpachtcorrectie onjuist is berekend en geen alternatieve met stukken onderbouwde berekening heeft overgelegd. Daar komt bij dat de door de Heffingsambtenaar toegepaste erfpachtcorrectie veel lager is dan de afkoopsommen voor de erfpacht van [adres 2] en [adres 3] waarvoor dezelfde erfpachtvoorwaarden golden, zodat de erfpachtcorrectie van [adres 6] eerder te laag dan te hoog is.
5.7.
De drie door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen inclusief de afkoopsommen / gekapitaliseerde canon als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Gelet op de naar de waardepeildatum geïndexeerde en voor de erfpacht gecorrigeerde verkoopprijzen van [adres 2] (€ 314.710), [adres 6] (€ 310.443) en [adres 3] (€ 312.752) is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
5.8.
Het door belanghebbende in bezwaar ingebrachte taxatierapport “ [naam] ” werpt geen ander licht op de zaak. In het taxatierapport “ [naam] ” is een veel lagere waarde genoemd dan in hoger beroep door belanghebbende wordt bepleit en bovendien zijn in de matrix van het rapport onder andere de indexatiepercentages en de grondstaffels onvoldoende onderbouwd.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 24 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.