Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/949
Uitspraak van 16 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 30 augustus 2023, nummer ROT 22/4296.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 340.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende bij bericht en de Heffingsambtenaar bij aangetekende brief van 12 februari 2024 meegedeeld dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij partijen uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht respectievelijk de brief het Hof laten weten dat zij ter zitting willen worden gehoord. Partijen hebben niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2. De onroerende zaak is een hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 108 m² en een totale perceeloppervlakte van 185 m². Het bouwjaar is 2002. De onroerende zaak beschikt over een berging.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over met een matrix en een waardeverslag van de onroerende zaak. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 getaxeerd op € 340.000,-. Verweerder onderbouwt de waarde van de onroerende zaak met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [woonplaats] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit de matrix volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.741 bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 1.835,- voor de vergelijkingsobjecten.
5. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, onderhoudstoestand en voorzieningenniveau voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle woningen zijn gebouwd in 2002 en zijn gelegen in dezelfde straat of in een nabijgelegen straat. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Met de matrix, het waardeverslag en de onderbouwing van de grondquote maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte.
6. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De onroerende zaak heeft een woonoppervlakte van 108 m² tegenover een woonoppervlakte van 100 m² en 97 m² van de vergelijkingsobjecten.
6.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat bij de modelmatige waardebepaling gebruik is gemaakt van een statistisch model dat geen grondstaffels kent, maar uitgaat van de gemiddelde grondprijs van de vergelijkingsobjecten. Indien het te waarderen object meer grond heeft dan de gemiddelde perceelomvang van de vergelijkingsobjecten, zoals het geval is bij het onderhavige object, dan wordt deze extra grond (‘restgrond’) tegen een lagere prijs in de waardering betrokken vanwege het afnemend grensnut. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut.
7. Eiser stelt dat verweerder in de waardering ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen hoek- en rijwoningen. In het beroepschrift heeft eiser gesteld dat hoekwoningen een hogere marktwaarde hebben omdat deze half vrijstaand zijn.
7.1.
Verweerder heeft toegelicht dat een hogere (opstal)waarde van hoekwoningen leidt tot een hogere WOZ-waarde. Indien wel rekening zou worden gehouden met het verschil tussen hoek- en rijwoningen, dan zou dit tot een hogere WOZ-waarde van de onroerende zaak leiden. Bovendien heeft eiser in zijn beroepschrift ook vermeld dat hoekwoningen een hogere marktwaarde hebben. Het standpunt van eiser ter zitting dat tussenwoningen een hogere waarde hebben vanwege het verlies van energie, volgt de rechtbank niet.
8. Eiser stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waardes van de verschillende objectonderdelen.
8.1.
Verweerder betwist dit en heeft toegelicht dat bij de uitspraak op bezwaar een cijfermatige benadering aan eiser is verstrekt waarin deze gegevens vermeld zijn. Eiser heeft dit onvoldoende weersproken. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt het griffierecht niet terug.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of belanghebbende door het handelen van de Heffingsambtenaar gedwongen was in beroep te gaan en daarom recht heeft op een (proces)kostenvergoeding. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover de Rechtbank heeft nagelaten de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten en tot toekenning van een vergoeding voor de kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat hij door het handelen van de Heffingsambtenaar in zijn procespositie is geschaad. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat hij beroep heeft moeten instellen om een onderbouwing te krijgen van de waardebepaling die aan de woning ten grondslag ligt. Met het aandragen van nieuwe vergelijkingspanden in beroep, heeft de Heffingsambtenaar duidelijk gemaakt dat de besluitvorming in de bezwaarfase gebrekkig was. Ook met betrekking tot het afnemend grensnut heeft de Heffingsambtenaar pas in beroep een toelichting gegeven. De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar een cijfermatige onderbouwing van de waarde van de woning heeft aangeleverd, is te laat en de Heffingsambtenaar heeft hiermee het instellen van beroep als het ware uitgelokt, aldus belanghebbende.
5.2.
De Heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
5.3.
Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure andere vergelijkingspanden aan te dragen, mits dit niet leidt tot een inbreuk op de goede procesorde. [1] Het Hof is van oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake is van een inbreuk op de goede procesorde. Belanghebbende is voldoende in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door de Heffingsambtenaar in beroep aangedragen vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft hiertegen gronden kunnen formuleren, omdat de Heffingsambtenaar vijf van de zes in beroep aangedragen vergelijkingsobjecten al had opgenomen in de als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegde cijfermatige onderbouwing van de waarde van de woning. Verder heeft belanghebbende tijdens de mondelinge behandeling voldoende gelegenheid gehad zijn gronden nader te kunnen toelichten en te kunnen reageren op het verweerschrift van de Heffingsambtenaar en de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende dan ook niet in zijn procespositie geschaad.
5.4.
Ook leidt het aandragen van andere vergelijkingspanden in de beroepsfase niet zonder meer tot het oordeel dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar op alle door belanghebbende in bezwaar aangevoerde gronden (matige ligging in verband met geluidsoverlast, gedateerde keuken en het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] ) is ingegaan. Er is dan ook geen sprake van schending van de motiveringsplicht.
5.5.
De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar in de bij de uitspraak op bezwaar gevoegde bijlage een cijfermatige onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning heeft gegeven, leidt niet tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee het instellen van beroep heeft uitgelokt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar een beslissing genomen over de waarde van de woning op basis van de tegen de beschikking en de aanslag aangevoerde gronden. De Heffingsambtenaar moet daarbij de primaire besluiten volledig heroverwegen. Het stond de Heffingsambtenaar dan ook vrij bij zijn heroverweging de vergelijkingsobjecten te betrekken, die zijn opgenomen in de als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegde cijfermatige onderbouwing. De Heffingsambtenaar heeft daarmee – zo begrijpt het Hof – meer inzicht in de onderbouwing van de waarde van de woning willen geven waarom belanghebbende had verzocht. Ook overigens acht het Hof niet aannemelijk dat belanghebbende alleen op basis van de in de uitspraak opgenomen cijfermatige onderbouwing, beroep heeft ingesteld. Uit het beroepschrift volgt dat belanghebbende ook op andere punten (afnemend grensnut, verschil hoek- en rijwoningen, brandgang) inhoudelijke grieven tegen de uitspraak op bezwaar heeft aangevoerd.
5.6.
De stelling dat de Heffingsambtenaar met betrekking tot het afnemend grensnut ten onrechte pas in beroep een toelichting heeft gegeven, faalt reeds omdat deze stelling niet eerder dan in het beroepschrift is ingenomen.
5.7.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier I. Hoogendoorn. De beslissing is op 16 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.