ECLI:NL:GHDHA:2024:241

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.296.972/02

Zaaknummer rechtbank : C/10/582443 / HA ZA 19-868

Arrest van 6 februari 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2. [appellante 2] ,

beiden wonend in [woonplaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. J. Slager, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

1.[Bedrijf] B.V.,

gevestigd in [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. E.M. Richel, kantoorhoudend in [woonplaats] .

Het hof noemt partijen hierna [appellant 1] c.s. en [Bedrijf] c.s (beide hierna in enkelvoud aangeduid). Geïntimeerden in principaal hoger beroep worden afzonderlijk [Bedrijf] en [geïntimeerde 2] genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

[Bedrijf] was erfpachter van twee naast elkaar gelegen percelen. Op die percelen staan bedrijfshallen. [Bedrijf] heeft tussen die bedrijfshallen een hal geplaatst. Deze tussenhal staat voor twee derde op het ene perceel ( [perceel 2] ), en voor een derde op het andere perceel ( [perceel 1] ). [Bedrijf] heeft het recht van erfpacht op [perceel 1] overgedragen aan [appellant 1] c.s.

1.2

In deze zaak spelen drie vragen. De eerste vraag is of het recht van erfpacht op [perceel 1] in zijn geheel is overgedragen aan [appellant 1] c.s., dus inclusief de strook waarop een derde van de tussenhal staat. De tweede vraag is of (de rechtsopvolger van) [Bedrijf] erfpachter is gebleven van de hele tussenhal, dus ook van het deel dat op [perceel 1] staat. De derde vraag is of er een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van de tussenhal.

1.3

De rechtbank heeft alle vragen bevestigend beantwoord en de vorderingen van partijen afgewezen. Het hof komt tot dezelfde conclusie.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 29 april 2021, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 februari 2021 en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 14 oktober 2020;
het arrest van dit hof van 17 augustus 2021, waarin een enkelvoudige mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 december 2021, waarop de zaak in overleg met partijen is doorgehaald;
de memorie van grieven van [appellant 1] c.s.;
het arrest van dit hof van 2 augustus 2022, waarin een enkelvoudige mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 oktober 2022 en de daarin genoemde producties;
de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel met wijziging van de eis in reconventie, van [Bedrijf] c.s.;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellant 1] c.s., met bijlagen.

2.2

Op 23 november 2023 heeft een meervoudige mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Daarna heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[Bedrijf] was erfpachter van twee naast elkaar gelegen percelen in [woonplaats] . Het betreft de percelen gelegen aan de [straat] 6 en 4, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , sectie Q, nummers [perceel 2] (hierna: [perceel 2] ) en [perceel 1] (hierna: [perceel 1] ). Op [perceel 2] staat een bedrijfshal. Op [perceel 1] staan een bedrijfshal en een woning. Eigenaar van de percelen is de gemeente [woonplaats] . [geïntimeerde 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van [Bedrijf] .

3.2

In 1996 heeft de gemeente [woonplaats] een bouwvergunning verleend voor “het overkappen van 2 loodsen op een terrein aan de [straat] 4, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie Q, nr. [perceel 2] en [perceel 1] ”.

3.3

Daarop heeft [Bedrijf] tussen de bedrijfshallen aan de [straat] 4 en 6 onder meer een dakconstructie, een voorgevel en een achtergevel aangebracht (hierna: de tussenhal). Onderstaande foto (productie 6 bij de dagvaarding in eerste aanleg) geeft een beeld van de situatie.

3.4

De tussenhal staat voor een derde op [perceel 1] (nummer 4 op bovenstaande foto) en voor twee derde op [perceel 2] (nummer 6 op de foto). Op onderstaande kaart (productie 1 bij de conclusie van antwoord) is het deel van de tussenhal dat op [perceel 1] ligt aangeduid met “strook C” (hierna: strook C).

3.5

Eind 2012 heeft [geïntimeerde 2] het recht van erfpacht op [perceel 1] (met de zich op de grond bevindende opstallen, bestaande uit een bedrijfshal en een woonhuis) verkocht aan [appellant 1] c.s. De koopovereenkomst is ondertekend op 5 december 2012.

3.6

In april 2013 heeft de makelaar van [geïntimeerde 2] een e-mail naar de grondeigenaar (de gemeente [woonplaats] ) gestuurd. In die e-mail staat:

“De heer [geïntimeerde 2] was altijd van mening dat de erf grens van [perceel 1] op de bouwmuur liep.

Op perceel [perceel 1] is de ingetekende haakse lijn waarschijnlijk de bebouwingsgrens.

vandaar dat ik nu denk dat de erf grens met perceel nr [perceel 2] in de tussenhal ligt en niet op de bouwmuur.

Het probleem is nu dat bij verkoop de toekomstig eigenaar van [perceel 1] rechthebbende wordt op een strookje grond welke in de tussenhal ligt. Dat wil de heer [geïntimeerde 2] niet.

Mijn vraag is nu: Heb je bezwaar tegen een kavel wijziging bij verkoop van de hal met woonhuis : [straat] 4 en 4 A..”

3.7

Er heeft geen kavelwijziging plaatsgevonden.

3.8

Medio juli 2013 heeft de makelaar een e-mail gestuurd naar [appellant 1] c.s. In die e-mail staat:

“Jij hebt bij [betrokkene] aangegeven dat je de notariële levering wil zoals is bepaald in de koopovereenkomst. Dat is ook de bedoeling van [geïntimeerde 2] .

[betrokkene] stelde voor om volgende week dinsdag 23 juli om 16.00 uur met z'n allen bij de [straat] 4 af te spreken om de situatie te bezien. Op die manier kan hij het beste overzien hoe het in de akte van levering moet worden omschreven.”

3.9

Eind juli 2013 is de akte van levering per e-mail in concept aan partijen toegestuurd. In die e-mail staat dat verschillende erfdienstbaarheden zijn opgenomen in de akte van levering. Partijen zijn gevraagd te laten weten of zij zich met de inhoud van de akte kunnen verenigen.

3.1

Op 15 augustus 2013 heeft de levering plaatsgevonden. In de akte van levering staat onder meer:

“Erdienstbaarheden

Ten behoeve en ten laste van verkochte en ten behoeve en ten laste van de bebouwing op het hiervoor gemelde kadastrale perceel nummer [perceel 2] , over en weer, worden bij deze al die erfdienstbaarheden gevestigd strekkende tot legalisering van de thans bestaande bouwkundige situatie, waardoor de toestand waarin de bebouwing op het verkochte perceel en voormeld perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie Q, nummer [perceel 2] , wordt gehandhaafd,

speciaal voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse of bovengrondse leidingen en het afwateringsysteem, de erfdienstbaarheden van afvoer van hemelwater, fecaliën door riolering, drainagebuizen, van uitzicht, licht, inbalking en inankering, over- en onderbouw, zijnde hieronder evenwel niet begrepen een verbod om te bouwen of verbouwen.

Terzake deze erfdienstbaarheden is geen jaarlijkse retributie verschuldigd.”

3.11

In juni 2013 is [Bedrijf] de tussenhal gaan verhuren aan een derde.

3.12

Eind 2018 vernam [appellant 1] c.s. dat [Bedrijf] het recht van erfpacht op [perceel 2] wilde gaan verkopen inclusief de tussenhal. Vervolgens is tussen partijen discussie ontstaan over de vraag wie het gebruiksrecht heeft van het deel van de tussenhal dat op strook C ligt.

3.13

Begin december 2018 heeft [appellant 1] c.s. [geïntimeerde 2] per brief gevraagd de kadastrale grens tussen de percelen te respecteren en [perceel 1] vrij van goederen en bezemschoon op te leveren, gelijktijdig met de verkoop van het recht van erfpacht op [perceel 2] .

3.14

De advocaat van [geïntimeerde 2] heeft [appellant 1] c.s. in reactie daarop bericht dat hij geen grond ziet voor de geëiste ontruiming, omdat er erfdienstbaarheden zijn gevestigd ten laste van het perceel van [appellant 1] c.s.

3.15

Begin 2019 heeft [Bedrijf] het recht van erfpacht op [perceel 2] (met bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden) verkocht aan DNA Vastgoed B.V. De levering vond plaats op 30 april 2020.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant 1] c.s. heeft [Bedrijf] c.s. gedagvaard en – na wijziging van eis – primair gevorderd, samengevat, dat voor recht wordt verklaard a) dat geen erfdienstbaarheid bestaat voor het gebruik van strook C, b) dat [Bedrijf] en zijn rechtsopvolgers geen recht hebben op gebruik van strook C, en c) dat [appellant 1] c.s. eigenaar is van het deel van de tussenhal dat op strook C staat en dat het hem vrijstaat daarover te beschikken, en dus ook om de bebouwing op die strook te verwijderen. [appellant 1] c.s. heeft de rechtbank subsidiair gevraagd om een eventuele erfdienstbaarheid op te heffen, dan wel te wijzigen. Meer subsidiair heeft [appellant 1] c.s. de rechtbank gevraagd voor recht te verklaren dat een eventueel gebruiksrecht van [Bedrijf] een persoonlijk recht betrof, dat niet overdraagbaar is aan een derde, en dat dit recht is geëindigd. [appellant 1] c.s. heeft daarnaast gevorderd dat [Bedrijf] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 600,- per maand met ingang van 16 december 2018 tot 30 april 2020, en ook van de proceskosten.

4.2

[Bedrijf] c.s. heeft op zijn beurt (in reconventie, na vermeerderingen van eis) primair gevorderd, samengevat weergegeven, 1) dat voor recht wordt verklaard dat hij een beter recht heeft op een recht van erfpacht op strook C dan [appellant 1] c.s., 2) dat [appellant 1] c.s. op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld tot medewerking aan afsplitsing van een recht van erfpacht op strook C en levering van dat recht aan [Bedrijf] c.s., en 3) dat wordt bepaald dat partijen de kosten hiervan gelijkelijk zullen delen. [Bedrijf] c.s. heeft subsidiair gevorderd dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wordt vernietigd voor zover deze een titel biedt voor de vestiging van een erfdienstbaarheid en [appellant 1] c.s. te bevelen mee te werken aan de inschrijving daarvan. Meer subsidiair heeft [Bedrijf] c.s. gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat een recht van erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van hem en zijn rechtsopvolgers, inhoudende een recht om strook C inclusief de opstal te gebruiken. [Bedrijf] c.s. heeft daarnaast gevorderd dat [appellant 1] c.s. wordt veroordeeld om te gehengen en te gedogen dat de deur(en) tussen het pand van [appellant 1] c.s. en de tussenhal worden verwijderd en dat de opening(en) wordt/worden dichtgemetseld. In het geval de (primaire, subsidiaire dan wel meer subsidiaire) vordering van [appellant 1] c.s. wordt afgewezen heeft [Bedrijf] c.s. gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellant 1] c.s. misbruik heeft gemaakt van procesrecht. In dat geval wil hij ook een schadevergoeding en veroordeling in de werkelijke proceskosten.

4.3

De rechtbank achtte geen van de vorderingen toewijsbaar. Zij heeft alle vorderingen afgewezen en [appellant 1] c.s. veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en [Bedrijf] c.s. in de kosten van de procedure in reconventie.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant 1] c.s. is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij wil dat het hof zijn vorderingen alsnog toewijst en [Bedrijf] c.s. veroordeelt in de kosten van de procedure bij de rechtbank en het hof. Volgens hem heeft de rechtbank de koopovereenkomst verkeerd uitgelegd en is niet afgesproken dat een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd die (mede) inhoudt dat de eigenaar van het recht van erfpacht op [perceel 2] recht heeft op het gebruik van het gedeelte van de tussenhal dat op strook C ligt (grief 1). Verder heeft de rechtbank, volgens hem, ten onrechte geoordeeld dat de tussenhal duurzaam verenigd is met de grond (grief 2). Voor zover wel wordt geoordeeld dat de tussenhal duurzaam verenigd is met de grond, moet volgens [appellant 1] c.s. worden geoordeeld dat er (door verticale natrekking) twee rechthebbenden zijn op het gebruik van de tussenhal: de erfpachter van [perceel 2] en de erfpachter van [perceel 1] (grief 3).

5.2

[Bedrijf] c.s. is het ook niet eens met het vonnis. Hij wil dat het hof zijn vorderingen alsnog toewijst en [appellant 1] c.s. veroordeelt in de (werkelijke) kosten van de procedure bij de rechtbank en het hof. Volgens hem heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat het recht van erfpacht op [perceel 1] inclusief strook C aan [appellant 1] c.s. is overgedragen (grief 1). De wil om het recht van erfpacht op die strook te verkopen ontbrak aan zijn kant. Ook is ten onrechte zijn beroep op dwaling niet gehonoreerd (grief 2). Daarnaast heeft de rechtbank, volgens [Bedrijf] c.s., zijn meer subsidiaire vordering over de erfdienstbaarheid verkeerd opgevat (grief 3). Tot slot heeft de rechtbank zijn vordering tot schadevergoeding wegens misbruik van procesrecht ten onrechte afgewezen (grief 4).

5.3

[Bedrijf] c.s. heeft zijn vorderingen in hoger beroep op meerdere onderdelen aangevuld en gewijzigd. Het hof geeft de aanvullingen/wijzigingen hierna schuingedrukt weer. [Bedrijf] c.s. vordert nu – samengevat – primair 1) dat voor recht wordt verklaard
dat hij erfpachter is gebleven van strook C, dan wel dat hij een beter recht heeft dan [appellant 1] c.s. op een recht van erfpacht op strook C, 2) dat [appellant 1] c.s. op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld tot medewerking aan afsplitsing van een recht van erfpacht op strook C
en tenaamstellingvan dat recht, en 3) te bepalen dat partijen de kosten hiervan gelijkelijk zullen delen. [Bedrijf] c.s. vordert subsidiair dat voor recht wordt verklaard 1)
dat hij door horizontale natrekking erfpachter is gebleven van de gehele tussenhal, en dat [appellant 1] c.s. wordt bevolen medewerking te verlenen aan het doen inschrijven van dit feit in de openbare registers, op straffe van een dwangsomen 2) dat
in de akte van levering onder het kopje “erfdienstbaarheden”een erfdienstbaarheid is gevestigd inhoudende een recht van de eigenaar van het recht van erfpacht op perceel [woonplaats] , sectie Q nr. [perceel 2] (het heersende erf) om ten behoeve van de instandhouding van
de bestaande bouwkundige situatie vaneen aan deze toebehorend opstal op een deel van perceel [woonplaats] , sectie Q nr [perceel 1] (het dienende erf)
constructies en installaties te hebben in het dienende erf en op of aan de belendende hoofdbebouwing op het dienende erf.[Bedrijf] c.s. vordert daarnaast dat voor recht wordt verklaard dat [appellant 1] c.s. misbruik heeft gemaakt van procesrecht als het hoger beroep van [appellant 1] c.s. niet slaagt, en veroordeling van [appellant 1] c.s. tot vergoeding van de schade die hij daardoor heeft geleden, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de (werkelijke) proceskosten.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

Het hof beoordeelt hierna eerst of het recht van erfpacht op strook C is overgedragen aan [appellant 1] c.s. (grieven 1 en 2 van [Bedrijf] c.s.). Daarna beantwoordt het hof de vraag wie erfpachter is van het deel van de tussenhal dat op strook C staat (grieven 2 en 3 van [appellant 1] c.s.). Vervolgens beantwoordt het hof de vraag of er een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van de tussenhal (grief 1 van [appellant 1] c.s. en grief 3 van [Bedrijf] c.s.). Tot slot beoordeelt het hof of [appellant 1] c.s. misbruik van procesrecht heeft gemaakt (grief 4 van [Bedrijf] c.s.).

Overdracht recht van erfpacht op strook C

6.2

Volgens [Bedrijf] c.s. is het recht van erfpacht op strook C niet rechtsgeldig overgedragen aan [appellant 1] c.s. [Bedrijf] c.s. voert aan dat er geen geldige titel voor overdracht was, omdat er geen wilsovereenstemming was: hij heeft geen afstand willen doen van strook C. Hij stelt dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet wist dat een deel van de tussenhal op [perceel 1] stond (namelijk op strook C) en dat hem dit pas eind april 2013 bleek. Er was daardoor, volgens [Bedrijf] c.s., bij het sluiten van de koopovereenkomst ook sprake van dwaling. Verder heeft de rechtbank, volgens hem, de akte van levering verkeerd uitgelegd.

6.3

Het hof stelt het volgende voorop. Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Er is een aanbod als de verkoper de wil heeft om te verkopen en hij die wil kenbaar heeft gemaakt (3:33 BW). De verkoper kan geen beroep doen op het ontbreken van de wil om te verkopen als de koper uit een verklaring of gedraging van de verkoper heeft afgeleid dat die wil er wel is en de koper, gelet op de omstandigheden, dat ook daaruit mocht afleiden (artikel 3:35 BW). Feiten en omstandigheden die na de verklaring of gedraging van de verkoper hebben plaatsgevonden kunnen hierbij ook een rol spelen. Die kunnen een aanwijzing vormen voor het antwoord op de vraag of de koper erop mocht vertrouwen dat de verklaring of gedraging van de verkoper overeenstemt met diens wil.

6.4

[appellant 1] c.s. heeft onbetwist gesteld dat hij op Funda een advertentie heeft gezien waarin (het recht van erfpacht op) [perceel 1] te koop werd aangeboden. [appellant 1] c.s. heeft hieruit afgeleid dat [Bedrijf] c.s. het recht van erfpacht op [perceel 1]
in zijn geheelwilde verkopen. Hij heeft dat daar ook uit mogen afleiden, omdat er niet in staat dat het om
een deelvan het recht van erfpacht gaat. Dat [appellant 1] c.s. erop mocht vertrouwen dat [Bedrijf] c.s. het recht van erfpacht in zijn geheel wilde verkopen, volgt ook uit het verloop tussen het sluiten van de koopovereenkomst, eind 2012, en de levering van het recht van erfpacht op 15 augustus 2013. In april 2013 heeft de makelaar van [Bedrijf] c.s. de grondeigenaar/erfverpachter namelijk bericht dat hij denkt dat de erfgrens in de tussenhal ligt en dat [geïntimeerde 2] niet wil dat de toekomstige eigenaar van [perceel 1] rechthebbende wordt op een strookje grond dat in de tussenhal ligt. De makelaar heeft de grondeigenaar/erfverpachter gevraagd of deze bezwaar heeft tegen een kavelwijziging (zie onder 3.6). De voorgestelde kavelwijziging heeft niet plaatsgevonden. Vervolgens heeft de makelaar een e-mail gestuurd naar [appellant 1] c.s. Daarin schrijft hij dat [appellant 1] c.s. bij de notaris heeft aangegeven dat hij de notariële levering wil zoals is bepaald in de koopovereenkomst en dat dit ook de bedoeling is van [geïntimeerde 2] . Ook schrijft hij dat een medewerker van de notaris heeft voorgesteld om met zijn allen bij de [straat] 4 af te spreken om de situatie te bezien, omdat de medewerker van de notaris op die manier het beste kan overzien hoe het in de akte van levering moet worden omschreven (zie onder 3.7). Op 31 juli 2013 is de akte van levering per e-mail in concept aan partijen toegestuurd. In die e-mail staat dat verschillende erfdienstbaarheden zijn opgenomen in de akte van levering. Partijen zijn gevraagd te laten weten of zij zich met de inhoud van de akte kunnen verenigen (zie onder 3.9). Vervolgens heeft de levering plaatsgevonden. In de akte van levering zijn erfdienstbaarheden opgenomen “strekkende tot legalisering van de thans bestaande bouwkundige situatie” (zie onder 3.10).

6.5

Omdat [appellant 1] c.s. erop mocht vertrouwen dat de verklaring van [Bedrijf] c.s. overeenstemde met diens wil, kan [Bedrijf] c.s. geen beroep doen op het ontbreken van die wil.

6.6

[Bedrijf] c.s. voert daarnaast aan dat de rechtbank ten onrechte zijn beroep op dwaling niet heeft gehonoreerd. Volgens hem hoefde hij “vanwege de horizontale natrekking en mede gezien de geschiedenis van zijn eigen verwerving, niet beducht te zijn voor een afwijkende perceelgrens”.

6.7

Het hof is van oordeel dat het beroep op dwaling niet kan slagen, ook niet als moet worden aangenomen dat [Bedrijf] c.s. op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten niet wist dat strook C bij [perceel 1] hoort. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling is namelijk alleen dan vernietigbaar als de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (artikel 6:228 BW). Het is aan degene die wil dat de overeenkomst wordt vernietigd om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit blijkt dat de overeenkomst dan niet zou zijn gesloten. [Bedrijf] c.s. heeft dergelijke feiten of omstandigheden niet gesteld. Uit de hiervoor geschetste feitelijke gang van zaken blijkt integendeel dat [Bedrijf] c.s. na het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was geraakt van de afwijkende perceelgrens en toen niettemin heeft gekozen voor een notariële levering “zoals is bepaald in de koopovereenkomst”.

6.8

Dit alles betekent dat er, anders dan [Bedrijf] c.s. meent, een geldige titel was voor overdracht.

6.9

[Bedrijf] c.s. voert verder aan dat de rechtbank de akte van levering verkeerd heeft uitgelegd. Volgens hem moet deze zo worden uitgelegd dat het recht van erfpacht op strook C niet is geleverd en moet alsnog worden overgegaan tot kadastrale afsplitsing van strook C. Bij de uitleg van de akte van levering is ten onrechte niet betrokken wat “de meest aannemelijke rechtsgevolgen [zijn] aan de hand van de situatie ter plaatse”, aldus [Bedrijf] c.s.

6.1

Vooropgesteld wordt dat het bij de uitleg van een leveringsakte aankomt op de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen. Die bedoeling moet worden afgeleid uit de bewoordingen van de akte, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de hele inhoud van de akte.

6.11

In de akte van levering is het te leveren registergoed als volgt omschreven: “
het recht van erfpacht met betrekking tot een perceel grond met een bedrijfshal en met een bedrijfswoning gelegen te [postcode] [woonplaats] , [straat] 4, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie Q, nummer [perceel 1] ter grootte van vier are en zestig centiare (4 a 60 ca)”. Uit deze omschrijving volgt naar het oordeel van het hof dat het de bedoeling was dat het recht van erfpacht in zijn geheel werd overgedragen. In de omschrijving staat immers niet dat een deel van het recht van erfpacht (het recht van erfpacht op strook C) niet wordt meegeleverd. Dat volgt ook niet uit de rest van de akte. Wel blijkt uit de akte dat erfdienstbaarheden zijn gevestigd “strekkende tot legalisering van de thans bestaande bouwkundige situatie”. Dat wijst er juist op dat het de bedoeling van partijen was om ook het recht van erfpacht op strook C over te dragen aan [appellant 1] c.s. De omschrijving van het te leveren registergoed kan niet op meerdere manieren worden uitgelegd. Dat betekent dat de vraag welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, niet speelt. Wat [Bedrijf] c.s. op dit punt heeft aangevoerd, is daarom niet bij de uitleg betrokken.

6.12

De conclusie is dat het recht van erfpacht op strook C rechtsgeldig is overgedragen aan [appellant 1] c.s. Hij is dus erfpachter van (ook) strook C. De eerste en tweede grief van [Bedrijf] c.s. slagen niet.

Erfpachter van het deel van de tussenhal dat op strook C staat

6.13

[appellant 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat hij eigenaar is van het deel van de tussenhal dat op strook C staat. Het hof begrijpt dit standpunt zo, dat [appellant 1] c.s. vindt dat hij het deel van de tussenhal dat op strook C staat mag gebruiken, omdat hij erfpachter is van die strook grond.

6.14

Het hof stelt voorop dat het recht van erfpacht op een perceel grond zowel het gebruik van de grond zelf omvat, als het gebruik van gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd en door verticale en/of horizontale natrekking eigendom zijn van de erfverpachter/grondeigenaar. [appellant 1] c.s. heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld (1) dat het bij de tussenhal slechts gaat om een overkapping zodat de tussenhal niet kan worden beschouwd als een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verenigd en (2) dat als de tussenhal wel als een zodanig gebouw of werk kan worden beschouwd, het deel van de tussenhal dat op strook C staat niet horizontaal wordt nagetrokken door de rest van de tussenhal, maar verticaal door strook C.

6.15

De rechtbank heeft geoordeeld dat geen van deze twee situaties zich voordoet. Het hof is het met de rechtbank eens en legt hierna uit waarom.

1)
de tussenhal is een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verenigd

6.16

Een gebouw of werk is duurzaam met de grond verenigd als het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bepalend is de bedoeling van de bouwer (of de opdrachtgever daarvan) voor zover die bedoeling naar buiten toe kenbaar is.

6.17

De rechtbank heeft vastgesteld dat:

de tussenhal een dakconstructie heeft die aan beide kanten rust op de gebouwen ernaast;
de tussenhal een voorgevel en een achtergevel heeft;
in de voorgevel een deur is aangebracht;
in de achtergevel een raam met kozijn is aangebracht;
in het dak vijf lichtkoepels zijn aangebracht;
in de tussenhal een vloer is gestort voor de kantoorruimte;
in de rest van de hal stelconplaten liggen;
de tussenhal is aangesloten op verschillende voorzieningen;
in de zijmuren meerdere deuren zijn geplaatst om vanuit de bestaande bedrijfsruimten toegang te krijgen tot de tussenhal.

6.18

Tegen de vaststelling van deze feiten is geen grief gericht. Ook het hof gaat daarom van deze feiten uit. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat deze feiten geen andere conclusie toelaten dan dat de tussenhal bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dat betekent dat sprake is van een gebouw of werk dat door natrekking bestanddeel kan worden van de grond.

6.19

Dat, zoals [appellant 1] c.s. in hoger beroep heeft aangevoerd, [Bedrijf] c.s. geen bouwvergunning heeft aangevraagd voor het bouwen van een (tussen-)hal, maar voor het aanbrengen van
een overkappingtussen twee bedrijfspanden, maakt dat oordeel niet anders. Voor zover [appellant 1] c.s. daarmee bedoeld heeft te zeggen dat de tussenhal geen gebouw is, heeft te gelden dat niet alleen gebouwen kunnen worden nagetrokken, maar ook werken. Of de tussenhal kan worden bestempeld als gebouw of niet, is dus niet van belang. Waar het om gaat bij natrekking, is dat het gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven (artikel 5:20 lid 1 onder e BW). Dat dit niet de bedoeling was van de bouwer of opdrachtgever, kan uit de bouwvergunning niet worden afgeleid. De bouwvergunning is daarom niet van belang voor het antwoord op de vraag of de tussenhal duurzaam met de grond is verenigd.

2)
de tussenhal hoort door horizontale natrekking in zijn geheel bij [perceel 2]

6.2

Volgens [appellant 1] c.s. wordt het deel van de tussenhal dat op strook C staat, in het geval de tussenhal wel duurzaam met de grond is verenigd, verticaal nagetrokken door strook C.

6.21

Het hof stelt voorop dat een (duurzaam met de grond verenigd) gebouw of werk alleen dan verticaal wordt nagetrokken door de onderliggende grond als dit gebouw of werk geen bestanddeel is van een (duurzaam met de grond verenigd) gebouw of werk van iemand anders (artikelen 5:20 lid 1 onder e BW en 3:3 lid 1 BW). Als een gebouw of werk wél een bestanddeel is van een gebouw of werk van iemand anders, gaat horizontale natrekking van dat deel door het gebouw of werk van die ander dus vóór op verticale natrekking.

6.22

Bepalend is dus of het deel van de tussenhal dat op strook C staat bestanddeel is van een (duurzaam met de grond verenigd) gebouw of werk van iemand anders, of niet. De vraag of een zaak onderdeel is van een andere zaak, moet worden beantwoord aan de hand van de verkeersopvatting (3:4 lid 1 BW). Dat wil zeggen dat aan de hand van in het maatschappelijk verkeer gehanteerde opvattingen moet worden beoordeeld of een zaak onderdeel is van een andere zaak.

6.23

De rechtbank heeft daaromtrent geoordeeld dat de (op twee percelen gebouwde) tussenhal één gebouw is. Tegen dat oordeel is geen grief gericht. Ook het hof gaat er daarom van uit dat de tussenhal één geheel is.

6.24

[appellant 1] c.s. heeft op de zitting opgeworpen dat de tussenhal zonder al te veel kosten en moeite kan worden gesplitst door het plaatsen van een scheidingswand op de erfgrens. Volgens hem hebben beide delen een zelfstandige gebruikswaarde. Als feitelijke splitsing van de tussenhal (technisch gezien) mogelijk is, wil dat echter nog niet zeggen dat de tussenhal zich leent voor verticale splitsing van het eigendomsrecht. De vraag of een gebouw of werk zich leent voor verticale splitsing van eigendom, moet (ook) worden beantwoord aan de hand van de verkeersopvatting. Gezien de wijze waarop de tussenhal is vormgegeven (zie onder 6.17), is de tussenhal als een functionele eenheid te beschouwen. In de tussenhal is, zoals de rechtbank onbestreden heeft vastgesteld, ook geen scheiding aangebracht. Dat de tussenhal meerdere ingangen heeft, maakt niet dat het deel op strook C ( [perceel 1] ) en het deel op [perceel 2] toch als afzonderlijke delen moeten worden beschouwd. De tussenhal is gebouwd toen [Bedrijf] op beide percelen het recht van erfpacht had (zie onder 3.1 en 3.3). Toen kon de tussenhal ook worden betreden vanuit de bedrijfshal en woning die op [perceel 1] staan. Die deuren zijn echter, zo heeft [Bedrijf] c.s. onbetwist gesteld, vóór de verkoop van het recht van erfpacht op [perceel 1] aan [appellant 1] c.s. dichtgemaakt. De tussenhal is hierdoor een functionele eenheid gebleven. Verder is het niet zo dat geen onderscheid valt te maken tussen hoofdzaak en bestanddeel van die eenheid. De tussenhal bestaat immers uit een groter deel (het twee derde deel dat op [perceel 2] ligt) en een kleiner deel (het een derde deel dat op strook C ligt). Het zwaartepunt rust dus op [perceel 2] (zie onder 3.4). Het feit dat de deuren aan de kant van [perceel 1] zijn dichtgemaakt, wijst er ook op dat het deel van de tussenhal dat op [perceel 2] staat hoofdzaak is, en het deel dat op [perceel 1] (strook C) staat bestanddeel daarvan. Dit alles betekent dat de tussenhal zich, naar verkeersopvattingen, niet leent voor verticale splitsing van eigendom.

6.25

[appellant 1] c.s. voert verder aan dat er, gezien alle feiten en omstandigheden, geen enkele reden is om af te wijken van de hoofdregel van verticale natrekking. De feiten en omstandigheden die hij aandraagt, kunnen echter niet tot die conclusie leiden. Het hof licht dat toe als volgt.

6.26

[appellant 1] c.s. stelt dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst niet ervan uit zijn gegaan dat er maar één rechthebbende is op het gebruik van de tussenhal. Waar partijen van uit zijn gegaan of niet, is echter niet van belang voor het antwoord op de vraag of sprake is van verticale of horizontale natrekking. Dat hangt (zoals hiervoor onder 6.22 voorop is gesteld) immers uitsluitend af van het antwoord op de vraag of de tussenhal
naar verkeersopvattingenéén geheel vormt of niet.

6.27

[appellant 1] c.s. stelt verder dat hij het recht van erfpacht heeft op strook C, dat hij daarvoor een erfpachtcanon betaalt, en dat hij WOZ-belasting betaalt over de gehele grond waarop de tussenhal ligt (wat overigens door [Bedrijf] c.s. is betwist). Echter, ook als een deel van de tussenhal horizontaal wordt nagetrokken door het andere deel, moet de erfpachter van de grond waarop het deel staat dat wordt nagetrokken erfpachtcanon en WOZ-belasting betalen. Hij blijft immers erfpachter van die grond. Dat daar een deel van een gebouw of werk van iemand anders op staat, maakt niet dat hij niet meer voor die grond hoeft te betalen. Dat nadeel voor de erfpachter kan worden ondervangen door te bedingen dat een erfdienstbaarheid wordt gevestigd en in dat kader met de erfpachter van het heersende erf af te spreken dat deze een vergoeding (retributie) betaalt (artikel 5:70 lid 2 BW).

6.28

De conclusie is dat de tussenhal één geheel is en dat het (bestand)deel van de tussenhal dat op strook C ( [perceel 1] ) staat horizontaal wordt nagetrokken door het deel van de tussenhal dat op [perceel 2] staat (de hoofdzaak). Dat betekent dat de erfpachter van [perceel 2] de tussenhal in zijn geheel mag gebruiken. De tweede en derde grief van [appellant 1] c.s. slagen dus niet.

6.29

Dit betekent echter nog niet dat de eerste subsidiaire vordering van [Bedrijf] c.s. toewijsbaar is. [Bedrijf] c.s. vordert een verklaring voor recht dat hij, als erfpachter van [perceel 2] , door horizontale natrekking erfpachter is gebleven van de hele tussenhal, en dat [appellant 1] c.s. wordt bevolen om medewerking te verlenen aan het doen inschrijven van dit feit in de openbare registers. [Bedrijf] c.s. is echter geen erfpachter meer van [perceel 2] . Hij heeft het recht van erfpacht op dat perceel immers overgedragen aan DNA Vastgoed B.V. DNA Vastgoed B.V. is dus degene die op dit moment (door horizontale natrekking) erfpachter is van de hele tussenhal. Verder is [appellant 1] c.s. als erfpachter van [perceel 1] niet gehouden om mee te werken aan het doen inschrijven van het feit dat de erfpachter van [perceel 2] erfpachter is van de gehele tussenhal. Voor die veroordeling bestaat geen rechtsgrond. De eerste subsidiaire vordering van [Bedrijf] c.s. is dus ook op dat onderdeel niet toewijsbaar. De derde grief van [Bedrijf] c.s. slaagt niet.

Vestiging erfdienstbaarheid

6.3

[appellant 1] c.s. voert wat betreft de erfdienstbaarheid aan dat de rechtbank artikel 5.14 van de koopovereenkomst verkeerd heeft uitgelegd. Volgens hem hebben partijen niet afgesproken dat een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd die (mede) inhoudt dat de eigenaar van het recht van erfpacht op [perceel 2] recht heeft op het gebruik van het gedeelte van de tussenhal dat op strook C ligt.

6.31

In artikel 5.14 van de koopovereenkomst staat:

“Verkoper en koper verklaren:

In de notariële akte van levering zullen overigens nog de volgende erfdienstbaarheden worden gevestigd:

Koper is bekend met de bestaande situatie, de hal [straat] 6 is aangebouwd."

6.32

Of de rechtbank deze bepaling verkeerd heeft uitgelegd of niet, kan in het midden blijven. Het antwoord op de vraag of een erfdienstbaarheid is gevestigd, en, zo ja, wat deze inhoudt, hangt namelijk niet af van wat er in de koopovereenkomst staat. Het hof licht dit toe als volgt.

6.33

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee het dienende erf, ten behoeve van het heersende erf, is bezwaard (artikel 5:70 lid 1 BW). Die last is een verplichting om op, boven of onder een van de erven iets te dulden of niet te doen (artikel 5:71 lid 1 BW). Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring (artikel 5:72 BW). Erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd door de eigenaar van de grond, maar ook door de erfpachter daarvan (artikel 5:84 lid 1 BW). De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze waarop de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend wordt bepaald door de akte van vestiging (artikel 5:73 lid 1 BW).

6.34

In de akte van levering van het recht van erfpacht op [perceel 1] aan [appellant 1] c.s. zijn erfdienstbaarheden opgenomen (zie onder 3.10). De akte van levering is dus ook een akte van vestiging van erfdienstbaarheden. Dat betekent dat de leveringsakte van 15 augustus 2013, en niet de op 5 december 2012 gesloten koopovereenkomst, bepalend is voor de inhoud en strekking van de erfdienstbaarheid.

6.35

Zoals hiervoor onder 6.10 ook voorop is gesteld, komt het bij de uitleg van een akte aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen, en moet de bedoeling van partijen naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte.

6.36

De rechtbank heeft geoordeeld dat de in de akte omschreven erfdienstbaarheid er objectief gezien toe strekt dat de bouwkundige constructie van de tussenhal in stand blijft. Daartegen is geen grief gericht. Het hof is daarom aan deze uitleg – die het hof overigens juist acht – gebonden. Hieruit volgt dat de bedoeling van partijen is geweest dat de erfpachter van het dienende erf duldt dat de tussenhal op zijn perceel staat. Daarmee strandt de eerste grief van [appellant 1] c.s.

6.37

Dat een dergelijke erfdienstbaarheid is gevestigd, betekent echter niet dat de tweede subsidiaire vordering van [Bedrijf] c.s. toewijsbaar is. [Bedrijf] c.s. vordert in hoger beroep dat voor recht wordt verklaard dat “in de akte van levering een erfdienstbaarheid is gevestigd die inhoudt een recht van de eigenaar van het recht van erfpacht op [perceel 2] om ten behoeve van de instandhouding van de bestaande bouwkundige situatie van een aan deze toebehorend opstal op een deel van [perceel 1] constructies en installaties te hebben in het dienende erf en op of aan de belendende hoofdbebouwing op het dienende erf.” Het algemene begrip “constructies en installaties” is ruimer dan de omschrijving van de erfdienstbaarheid in de akte, die heel specifiek is. De vordering is daarom niet toewijsbaar. De derde grief van [Bedrijf] c.s. slaagt dus ook in zoverre niet.

Geen misbruik van procesrecht

6.38

[Bedrijf] c.s. vordert dat [appellant 1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding, omdat [appellant 1] c.s. misbruik zou hebben gemaakt van procesrecht. Volgens [Bedrijf] c.s. stelt [appellant 1] c.s. zich ten onrechte op het standpunt dat hij het recht van erfpacht heeft op strook C en is een kennelijk ongegronde vordering ingesteld met geen ander doel dan het verwerven van een onderhandelingspositie.

6.39

Het hof heeft hiervoor onder 6.12 geoordeeld dat [appellant 1] c.s. het recht van erfpacht heeft op strook C. Van het instellen van een kennelijk ongegronde vordering is dus geen sprake. De vordering is daarom niet toewijsbaar. Ook de vierde grief van [Bedrijf] c.s. slaagt dus niet.

Conclusie en proceskosten

6.4

De conclusie is dat zowel het principaal hoger beroep van [appellant 1] c.s. als het incidenteel hoger beroep van [Bedrijf] c.s. niet slaagt. Het vonnis en het daaraan voorafgegane tussenvonnis worden daarom bekrachtigd.

6.41

Omdat [appellant 1] c.s. in het principaal hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep.

6.42

[Bedrijf] c.s. wordt veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep, omdat hij in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 februari 2021 en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 14 oktober 2020;
veroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de kant van [Bedrijf] c.s. tot op heden begroot op € 772,- aan griffierecht, € 3.642,- aan salaris voor de advocaat (3 punten x tarief II) en € 178,- aan nasalaris, vermeerderd, als het arrest na het uitblijven van betaling wordt betekend, met € 92,- en de kosten van betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit arrest als niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest aan deze kostenveroordeling is voldaan;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt [Bedrijf] c.s. in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de kant van [appellant 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.214,- aan salaris voor de advocaat (2 punten x 0,5 x tarief II), € 178,- aan nasalaris, vermeerderd, als het arrest na het uitblijven van betaling wordt betekend, met € 92,- en de kosten van betekening;
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. Biemond, J.E.H.M. Pinckaers en A.E.A.M. van Waesberghe en ondertekend en op 6 februari 2024 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier.