Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1072
Uitspraak van 13 november 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 13 september 2023, nummer SGR 22/570.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.150.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Alphen aan den Rijn.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van ongeveer 415 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.296 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort onder meer een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Objecttype
vrijstaand
Vrijstaand
Villa
Villa
Waardegebied
[gebied 1]
[gebied 1]
[gebied 2]
[gebied 3]
Bouwjaar
1989
2004
1994
1995
Gebruiksoppervlakte
415
273
201
241
Grondoppervlakte
1.296
602
545
1.38
Transactie
9-3-2021
9-6-2020
2-9-2020
Prijs
€ 1.000.000
€ 855.000
€ 1.050.000
Indexering
-1,82%
5,59%
3,28%
Geïndexeerde prijs
€ 981.827
€ 902.772
€ 1.084.460
Grond o.b.v. staffel
€ 372.912
€ 270.420
€ 256.500
€ 378.960
Objectonderdelen
€ 55.200
€ 26.000
€ 30.500
€ 107.950
GBO prijs
€ 2.511
€ 3.064
€ 2.479
Correctie grootte
€ 2.036
€ 2.132
€ 1.889
Kwaliteit
3
3
3
3
Onderhoud
3
3
3
3
Uitstraling
4
3
4
4
Doelmatigheid
3
2
3
2
Voorzieningen
2
3
3
3
Correctie KOUDV
0%
-5%
5%
0%
€ 2.143
€ 2.031
€ 1.889
Gemiddeld
€ 2.021
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd,
hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met
behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2]
te [woonplaats 1] (verkocht op 9 maart 2021 voor € 1.000.000), de [adres 3] te
[woonplaats 2] (verkocht op 9 juni 2020 voor € 855.000) en het [adres 4] te
[woonplaats 3] (verkocht op 2 september 2020 voor € 1.050.000). De rechtbank acht de
vergelijkingsobjecten wat type, kwaliteit en onderhoud betreft goed vergelijkbaar. Met de
verschillen in gebruiksoppervlakte, oppervlakte van het perceel, uitstraling, doelmatigheid
en de voorzieningen is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de
waardematrix. Daarnaast is de woning inpandig opgenomen. De woning betreft een uniek
object waarbij de locatie en de afmetingen belangrijk zijn. Ter zitting heeft verweerder
verklaard dat de bouwwijze van het dak en de materialen van een hoger niveau zijn dan de
standaard in de periode, waarin de woning gebouwd is. Voorts is het terras onderheid, dit is
niet te vergelijken met een terras, dat van reguliere bestrating is voorzien. Naar het oordeel
van de rechtbank is het terras dan ook terecht meegenomen is in de waardebepaling. Ter
zitting heeft verweerder verklaard dat het water niet is meegenomen bij het bepalen van de
waarde en dat indien de garage niet zou worden meegenomen de waarde boven de beschikte
waarde ligt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde niet te hoog
vastgesteld.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Eiser heeft geen gronden aangevoerd waaruit kan blijken dat verweerder onvoldoende
rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten. Dat enkele van de vergelijkingsobjecten in een geheel andere periode
zijn gebouwd dan de woning en in verband met de in de verschillende periodes heersende
kwalitatieve normen voor het bouwen niet bruikbaar zijn als vergelijkingsobject, is in dit
geval voldoende weerlegd met de verwijzing naar de waarneming van de taxateur ten tijde
van de schouw. Tevens is niet gebleken dat verweerder de gegevens die ten grondslag
liggen aan de vastgestelde waarde van de woning - zoals bedoeld in artikel 40, tweede lid,
van de Wet WOZ - niet aan eiser heeft overgelegd. Dat eiser in de bezwaarfase een andere
gemachtigde had dan in de beroepsfase waardoor de huidige gemachtigde wellicht niet over
deze stukken beschikt, komt voor rekening en risico van eiser. Eiser stelt dat verweerder de
matrix reeds in de bezwaarfase aan hem had moeten overleggen. De rechtbank stelt vast dat
verweerder aan dat verzoek niet heeft kunnen voldoen, omdat verweerder ten tijde van het
bezwaar niet over de matrix beschikte en zich pas gedurende de beroepsfase op deze matrix
beroept. De matrix is op zichzelf een middel waarmee verweerder zijn standpunt kan
onderbouwen, verweerder is niet verplicht om een dergelijke berekening te overleggen.
Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder IWOZ-kaarten moet overleggen,
omdat eiser de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren.
Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. IWOZ is een door de Vereniging Nederlandse
Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto's van te koop aangeboden
woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de
zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. [2] De
stelling van eiser dat verweerder is uitgegaan van onjuiste oppervlakten van de woning en
de vergelijkingsobjecten, faalt. Verweerder heeft verklaard dat de oppervlakte wordt
berekend aan de hand van de NEN-2580 norm. De NEN-2580 norm is een algemeen
geaccepteerde methode om oppervlakten te berekenen. De rechtbank heeft dan ook geen
reden om te twijfelen aan de berekening van de oppervlakten.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het
beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober, 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 40, lid 2, Wet WOZ en 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 890.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van het griffierecht in beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Vooraf
5.1.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ de matrix reeds in de bezwaarfase aan hem had moeten verstrekken. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen kan de Heffingsambtenaar niet verstrekken waarover hij niet beschikt. Hij is evenmin verplicht op verzoek in de bezwaarfase een matrix samen te stellen. Hij is slechts verplicht gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waar belanghebbende concreet en voldoende specifiek om heeft verzocht (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).
5.1.2.
De huidige gemachtigde van belanghebbende stelt in zijn hogerberoepschrift dat in het bezwaarschrift concreet is verzocht om een (digitaal) exemplaar van het taxatieverslag, de grondstaffel alsmede de zogeheten KOUDV-factoren.
5.1.3.
Hoewel belanghebbende daarmee voldoende concreet en specifiek om nadere informatie heeft verzocht is artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet geschonden. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat er met de vorige gemachtigde op 31 mei 2022 een hoorgesprek is gehouden. Voorafgaand aan het hoorgesprek heeft de Heffingsambtenaar ‘de waardebepalende gegevens’ aan de vorige gemachtigde op diens verzoek toegestuurd. Het hoorgesprek heeft blijkens de weergave daarvan in de uitspraak op bezwaar de vorige gemachtigde geen aanleiding gegeven een opmerking te maken over (nog) ontbrekende gegevens. Het Hof gaat er daarom vanuit dat de gevraagde gegevens naar tevredenheid van de vorige gemachtigde zijn aangeleverd. Het past dan de huidige gemachtigde niet om zonder verdere toelichting of onderbouwing te doen alsof de Heffingsambtenaar in het geheel niet aan de verplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft voldaan.
5.2.1.
Belanghebbende stelt verder dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten in de bezwaarfase aan hem had moeten verstrekken. Voor zover belanghebbende daarmee een beroep doet op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, kan deze grief niet slagen reeds omdat om verstrekking van de iWOZ-rapporten in de bezwaarfase niet is gevraagd.
5.2.2.
Voor zover belanghebbende stelt dat de iWOZ-rapporten tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb slaagt die grief evenmin. De iWOZ-rapporten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Dat heeft belanghebbende in dit verband echter niet gedaan. Belanghebbende heeft in dit verband in feite slechts gesteld dat de NEN-normen in de loop van de jaren zijn gewijzigd. Dat heeft echter niets van doen met het al of niet juist zijn van de objectkenmerken, maar behelst slechts de berekeningsmethodiek. Daarin bieden de iWOZ-rapporten echter geen inzicht.
5.3.
Belanghebbende heeft nog gesteld dat de bouwtekeningen tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren, omdat hij de inhoud van de vergelijkingsobjecten wil controleren. Het Hof is van oordeel dat de bouwtekeningen niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren reeds omdat de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten geen rol spelen. De waardebepaling immers is geschied aan de hand van de bruto vloeroppervlakte (BVO).
De WOZ-waarde
5.4.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde de matrix verstrekt, alsmede een grondstaffel, een ‘kenmerkenmodel vrijstaande woning/villa’ en ‘staffels met betrekking tot taxatieonderdelen’. Naar volgt uit de matrix en de overige gegevens is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer BVO, ligging, kwaliteit van de opstallen en kaveloppervlakte, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bovendien toegelicht hoe de indexering tot stand is gekomen.
5.7.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Terecht merkt belanghebbende op dat de garage van 52 m² ten onrechte bij de BVO is opgeteld en daaraan aldus een te hoge vierkante meterprijs is toegekend (€ 2.021 m² in plaats van € 600 m²). Daar is de Heffingsambtenaar het ook mee eens. De waardevermindering als gevolg van dat gewijzigde inzicht leidt weliswaar tot een vermindering van de waarde met een bedrag van € 73.892, maar met een dergelijke vermindering blijft de waarde nog steeds ruim boven de beschikte waarde.
5.8.
Belanghebbende voert vervolgens aan dat een deel van het perceel namelijk 72 m² bestaat uit water hetgeen een vermindering van de waarde rechtvaardigt van € 20.736 (72 m² x € 288). Nog daargelaten dat belanghebbende de grondstaffel onjuist heeft toegepast en een eventuele waardevermindering slechts € 5.184 zou bedragen, heeft de Heffingsambtenaar toegelicht – en het Hof heeft geen aanleiding daaraan te twijfelen – dat aan het perceel van 72 m² in het geheel geen waarde is toegekend, en daarom ook geen vermindering van de waarde rechtvaardigt.
5.9.
De Heffingsambtenaar heeft een onderheid terras als afzonderlijk deelobject opgenomen in de waardering. Volgens belanghebbende is daarvoor geen aanleiding, omdat de vergelijkingsobjecten eveneens een onderheid terras hebben. Dat rechtvaardigt een waardevermindering van € 20.000, aldus belanghebbende. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen. Een onderheid terras is als afzonderlijk deelobject in de waardebepaling te betrekken en belanghebbende heeft geen enkele onderbouwing gegeven van zijn stelling dat ook de terrassen bij de vergelijkingsobjecten onderheid zijn.
5.10.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een eigen matrix opgesteld. Aan deze matrix gaat het Hof voorbij. Belanghebbende heeft namelijk geen inzicht verschaft in de wijze waarop de correcties op de KOUDV-factoren, de correcties op de hoofdbouw en de grondstaffel tot stand zijn gekomen. De matrix is daarom ontoereikend om de beschikte waarde te ondergraven en de door belanghebbende voorgestane waarde te onderbouwen.
Slotsom
5.11.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 13 november 2024 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.