ECLI:NL:GHDHA:2025:2012

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.343.591/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10909140 VZ VERZ 24-797

Beschikking van 30 september 2025

in de zaak van

[VvE],

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. B. van Zanten, kantoorhoudend in Hardinxveld-Giessendam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats 1] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. D.A. Evertsz, kantoorhoudend in Rotterdam

met als belanghebbende:

[belanghebbende],

wonend in [woonplaats 2] ,

belanghebbende, tevens bestuurder van de [VvE] .

Het hof noemt betrokkenen hierna de VvE, [geïntimeerde] en [belanghebbende] .

1.De zaak in het kort

1.1

De VvE bestaat uit twee eigenaars, te weten [belanghebbende] en [geïntimeerde]
.[belanghebbende] is bestuurder van de VvE. Als gevolg van de verstoorde verhoudingen tussen [belanghebbende] en [geïntimeerde] verloopt de besluitvorming binnen de VvE niet goed. [geïntimeerde] verzoekt daarom om diverse besluiten van de VvE te vernietigen, en om een vervangende machtiging om [belanghebbende] als bestuurder te ontslaan en een nieuw bestuur te vormen. De VvE heeft tegenverzoeken gedaan in verband met verder onderzoek naar problemen met de fundering van het pand dat door de VvE wordt beheerd.

1.2

Het hof is onder meer van oordeel dat er aanleiding is [belanghebbende] als bestuurder te ontslaan en in plaats daarvan een onafhankelijke bestuurder te benoemen. Partijen mogen zich uitlaten over de persoon van die bestuurder en de door hem in rekening te brengen kosten.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

Het beroepschrift van 28 juni 2024, met bijlagen, waarmee de VvE in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 31 mei 2024;
het verweerschrift tevens houdende incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] , met bijlagen;
het verweerschrift in incidenteel appel tevens inhoudend een gewijzigd (aangevuld) verzoek van de VvE, met bijlagen;
de brief met als bijlage een akte overleggen bijlagen van mr. B. van Zanten van 27 mei 2025, waarin mr. Van Zanten het hof verder verzoekt om het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op te vragen.

2.2

Op 11 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en de belanghebbende. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

2.3

De VvE heeft in haar verweerschrift in incidenteel appel een aanvullend tegenverzoek gedaan. [geïntimeerde] is na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om bij akte hierop te reageren. Hij heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

De VvE bestaat uit de twee eigenaars van de twee appartementsrechten aan de [adres 1] in [stad] , te weten [belanghebbende] en [geïntimeerde] . [belanghebbende] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 2] dat gevestigd is op de begane grond van het pand, en woont daar ook. [geïntimeerde] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 3] dat gevestigd is op de bovenverdieping van het pand. Hij verhuurt het appartement aan derden.

3.2

De verhoudingen tussen partijen zijn ernstig verstoord. [belanghebbende] is bestuurder van de VvE. [geïntimeerde] vindt dat [belanghebbende] als zodanig disfunctioneert. De besluitvorming binnen de VvE is in een impasse geraakt, aangezien [belanghebbende] en [geïntimeerde] over en weer tegen alle door de ander aangedragen agendapunten stemmen. De communicatie tussen de VvE en [geïntimeerde] verloopt buiten de vergadering uitsluitend via door [belanghebbende] aangetekend verzonden brieven of via de advocaten van partijen. Ook hebben [geïntimeerde] en [belanghebbende] al diverse procedures tegen elkaar gevoerd.

3.3

Het pand aan de [adres 1] verkeert in slechte staat van onderhoud. Ook zijn er gebreken aan de fundering geconstateerd. In verband daarmee heeft de [gemeente] (hierna: de gemeente) de VvE, [belanghebbende] en [geïntimeerde] bij brief van 3 oktober 2023 een last onder bestuursdwang opgelegd om een aantal gebreken aan het pand te verhelpen die op korte termijn moesten worden hersteld. Voor het herstel van de fundering is geen last onder bestuursdwang opgelegd. In de toelichting op het besluit is onder meer het volgende vermeld:

“Wij hebben ervoor gekozen om de overtredingen ten aanzien van het casco (bouwmuren, achtergevel verdiepingsvloer) als eerste te laten beëindigen omdat dat met de directe bruikbaarheid en veiligheid van het pand te maken heeft. Uit het bijgevoegde rapport blijkt dat er zettingsverschillen zijn in de fundering. Een oplossing hiervoor vraagt om nader onderzoek. Funderingsproblemen kunnen het beste worden opgelost samen met de eigenaren van de andere panden die op de zelfde fundering staan, anders veroorzaakt het herstel van de fundering onder het ene pand problemen voor de fundering van het naastgelegen pand.”

3.4

Ingenieurs-/adviesbureau Nebest B.V. (hierna: Nebest) heeft op 17 oktober 2023 een offerte uitgebracht voor het uitvoeren diverse onderzoeken aan het pand. De geoffreerde kosten hiervan bedragen (exclusief meerwerk):

3.5

Bij beschikking van 21 november 2023 heeft dit hof vervangende machtiging aan de VvE verleend om het appartement van [geïntimeerde] te betreden voor het uitvoeren van werkzaamheden en de daaraan voorafgaande inspectie onder de voorwaarden dat:

het bestuur van de VvE [geïntimeerde] en de bewoners van dat appartement minimaal één week tevoren schriftelijk op de hoogte moet stellen van de dag(en) en het tijdstip waarop toegang nodig is voor de hiervoor bedoelde werkzaamheden;

toestemming voor toegang moet zijn verkregen van de bewoners van het appartement;

het bestuur van de VvE alleen van de machtiging gebruik mag maken in aanwezigheid van een of meer aannemers c.q. onderhoudsmonteurs; en

deze vervangende machtiging 18 maanden na de datum van die beschikking vervalt.

3.6

Nebest heeft in december 2023 een Fase-1-funderingsonderzoek uitgevoerd aan het appartement en op meerdere plaatsen een indicatie voor funderingsproblemen gevonden. Om de oorzaak van de verzakkingen te bepalen en een funderingstechnische handhavingstermijn af te kunnen geven moest volgens Nebest een Fase 2-funderingsonderzoek worden uitgevoerd.

3.7

[geïntimeerde] heeft bij brief van 9 januari 2024 verzocht om een vergadering te houden over onder meer het ontslag van de bestuurder ( [belanghebbende] ), het ontslag van [belanghebbende] uit alle functies binnen de VvE, de benoeming van een onafhankelijke bestuurder en beheerder, en de benoeming van [geïntimeerde] als (mede)bestuurder.

3.8

Op 31 januari 2024 heeft een VvE-vergadering plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft deze vergadering voortijdig verlaten. Nadien heeft [belanghebbende] de vergadering voortgezet en besluiten genomen over de resterende agendapunten, waaronder het verlenen van een procesmachtiging aan de VvE.

3.9

[belanghebbende] heeft op 29 januari 2024 per aangetekende brief een uitnodiging aan [geïntimeerde] verstuurd voor een nieuwe VvE vergadering op 8 februari 2024. Op de agenda stonden onder meer de verzoeken van [geïntimeerde] om [belanghebbende] te ontheffen uit alle functies binnen de VvE; een onafhankelijk bestuurder en beheerder te benoemen en [geïntimeerde] als (mede)bestuurder te benoemen. [geïntimeerde] is niet op deze vergadering verschenen. Vervolgens heeft [belanghebbende] in afwezigheid van [geïntimeerde] diverse besluiten genomen, waaronder de afwijzing van alle verzoeken van [geïntimeerde] .

3.1

Op 13 maart 2024 heeft opnieuw een VvE vergadering plaatsgevonden. Hierbij was [geïntimeerde] aanvankelijk aanwezig. Hij heeft de vergadering echter wederom voortijdig verlaten. Nadien heeft [belanghebbende] de vergadering voortgezet en besluiten genomen over de resterende agendapunten, waaronder het bekrachtigen van de door het bestuur in 2023 aan [geïntimeerde] opgelegde boetes van € 308.397,- en het verlenen van een procesmachtiging aan [belanghebbende] ter invordering van door [geïntimeerde] verschuldigde bijdragen en boetes.

3.11

Nebest heeft in opdracht van de VvE diverse vervolgonderzoeken gedaan naar de fundering van het pand en de resultaten daarvan vastgelegd in rapporten van september 2024. In die rapporten is de fundering van het pand als onvoldoende gekwalificeerd en is geadviseerd nader onderzoek te laten verrichten om nauwkeuriger te bepalen op welke termijn funderingsherstel noodzakelijk is en of eventueel gedeeltelijk herstel mogelijk is.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerde] heeft bij verzoekschrift van 30 januari 2024, gericht tegen de VvE en [belanghebbende] , onder meer verzocht hem een vervangende machtiging te verlenen tot het ontslaan van [belanghebbende] als bestuurder en het vormen van een nieuw bestuur. Verder heeft [geïntimeerde] bij akte vermeerdering van eis respectievelijk akte aanvulling gronden en vermeerdering van eis verzocht de besluiten genomen op de VvE-vergaderingen van 8 februari 2024 en 13 maart 2024 te vernietigen.

4.2

De VvE en [belanghebbende] hebben bij verweerschrift een tegenverzoek gedaan om hen een vervangende machtiging te verlenen om funderingsonderzoek te laten uitvoeren conform de offerte van Nebest van 17 oktober 2023, inclusief noodzakelijk onvoorzien meerwerk.

4.3

De kantonrechter heeft bij de bestreden beschikking van 31 mei 2024 de besluiten genomen op de VvE-vergaderingen van 13 maart 2024 vernietigd en de overige verzoeken van [geïntimeerde] afgewezen, de VvE en [belanghebbende] niet-ontvankelijk verklaard in het tegenverzoek, en de proceskosten gecompenseerd.

5.Verzoeken in hoger beroep

5.1 (

(Alleen) de VvE is in hoger beroep gekomen en verzoekt, na wijziging van haar verzoek, dat het hof uitvoerbaar bij voorraad:

I. de beschikking vernietigt voor zover die betrekking heeft op:

de besluiten van de vergadering van 13 maart 2024;

het (reconventionele) verzoek van de VvE;

en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

II. de (conventionele) verzoeken van [geïntimeerde] alsnog volledig afwijst;

III. aan de VvE een machtiging verleent om een aanvullend onderzoek naar de fundering van het pand uit te (laten) voeren overeenkomstig de offerte van Nebest van 17 oktober 2023, inclusief onvoorzien noodzakelijk meerwerk voor het bedrag van maximaal € 15.000,00;

IV. aan de VvE een machtiging verleent om, met inachtneming van door het hof in goede justitie te bepalen voorwaarden, het appartement aan de [adres 3] in Rotterdam te betreden voor het verrichten van onderzoeken en werkzaamheden met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand, en een sanctie verbindt aan de weigering van [geïntimeerde] of de bewoners van zijn appartement om binnen de grenzen van de door het hof gegeven machtiging toegang te verschaffen;

V. [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van beide instanties, inclusief een salaris voor de advocaat en de nakosten.

5.2

[geïntimeerde] heeft zijn verzoek in hoger beroep gewijzigd (zie rechtsoverweging 7.1-7.2), zodat hij thans verzoekt dat het hof uitvoerbaar bij voorraad:

1. de beschikking bekrachtigt, met uitzondering van de afwijzing van het verzoek tot het verlenen van een voorlopige machtiging en van het verzoek om de besluiten genomen op de VvE-vergaderingen van 8 februari 2024 te vernietigen;

en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

2) [geïntimeerde] op grond van artikel 5:121 BW te machtigen tot:

a) het ontslag van het huidige bestuur van de VvE;

b) het ontslag van [belanghebbende] uit alle functies die zij binnen de VvE bekleedt;

c) het aanstellen van een nieuw bestuur;

3) de besluiten genomen op de VvE-vergaderingen van 8 februari 2024 te vernietigen;

4) met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

6.De ontvankelijkheid van de VvE

6.1

Het hof stelt vast dat in eerste aanleg [geïntimeerde] , [belanghebbende] en de VvE allen partij waren in de procedure. Het hoger beroep is echter alleen door de VvE ingesteld, waardoor [belanghebbende] in hoger beroep geen procespartij meer is. [belanghebbende] is echter wel aangemerkt als belanghebbende, is ook ter zitting verschenen en is als zodanig door het hof gehoord. Voldaan is aan de eis dat alle appartementseigenaars in het geding zijn betrokken.^[1]Het feit dat het hoger beroep alleen door de VvE is ingesteld staat dus niet in de weg aan de ontvankelijkheid van de VvE in haar hoger beroep.

6.2

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de VvE niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep omdat zij niet beschikt over een geldige procesmachtiging. Volgens de VvE heeft zij gelet op artikel 40 lid 4 van het Modelreglement van splitsing van eigendom van februari 1973 (hierna: MR), dat in de akte van splitsing van het pand in appartementsrechten van toepassing is verklaard, echter geen procesmachtiging nodig. Dit artikellid luidt als volgt:

“Hij[de bestuurder van de VvE (hof)]
behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en hot aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van

kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in een kort geding.”

Dit artikel geeft als hoofdregel dat de bestuurder een machtiging nodig heeft voor het instellen van, en berusten in rechtsvorderingen. Daarop bestaat een uitzondering voor het voeren van verweer in kort geding. Aangezien deze procedure geen kort geding is, gaat het beroep op dit artikellid niet op.

6.3

De VvE stelt verder dat zij over een toereikende procesmachtiging beschikt. Op de vergaderingen van 31 januari 2024 is besloten om de VvE te machtigen tot
“het voeren van verweer in de verzoekprocedure strekkend tot het ontslaan en vormen van een nieuw bestuur, het verstrekken van de opdracht voor juridisch advies inzake deze procedure en het verstrekken van de opdracht tot passende juridische vertegenwoordiging in deze procedure en eventuele vervolgprocedures."

Tijdens de vergadering van 13 maart 2024 is [belanghebbende] bovendien voor onbepaalde tijd gemachtigd
“tot het instellen van verzoeken om een vervangende machtiging namens de VvE overeenkomstig artikel 5:121 BW.”en
“tot het voeren van verweer namens (het Bestuur van) de VvE inzake verzoeken of eisen tot het ontslag van het bestuur en/of benoeming van een bestuur, het instellen van rechtsvorderingen of verzoeken bij deze of eventuele daarop volgende procedures en zo nodig daarvoor juridische vertegenwoordiging opdracht te verstrekken.”

6.4

Volgens [geïntimeerde] ziet het besluit van 31 januari 2024 niet op het instellen van hoger beroep en het doen van een tegenverzoek. Bovendien is dit besluit vernietigbaar omdat niet aan het quorumvereiste is voldaan en geen tweede vergadering heeft plaatsgevonden. Van de op 13 maart 2024 genomen besluiten verzoekt [geïntimeerde] in deze procedure vernietiging.

6.5

Het hof is van oordeel dat de hiervoor genoemde besluiten, in onderlinge samenhang bezien, de VvE de bevoegdheid geven om in de onderhavige procedure verweer te voeren, hoger beroep in te stellen en tegenverzoeken in te dienen. Als [geïntimeerde] bij het nemen van die besluiten aanwezig zou zijn geweest, zou hij geen redelijke grond hebben gehad om toestemming te weigeren voor het voeren van verweer of het instellen van hoger beroep tegen de verwerping daarvan. Een appartementseigenaar mag zijn stemrecht binnen de VvE niet misbruiken om te voorkomen dat de VvE zich tegen een door hemzelf gedaan verzoek kan verweren of dat verweer in twee instanties kan laten beoordelen, en behoort dus in te stemmen met een daartoe strekkende procesmachtiging. [geïntimeerde] kan daarom in redelijkheid geen beroep doen op de eventuele vernietigbaarheid van de procesmachtiging tot het voeren van verweer en het instellen van hoger beroep tegen de verwerping daarvan.^[2]

6.6

Dit ligt anders bij het indienen van tegenverzoeken door de VvE. Dit betreft verzoeken die los staan van de verzoeken in conventie en die ook in een aparte procedure hadden kunnen worden ingediend, met alle daaraan verbonden kosten van dien. [geïntimeerde] was bij het nemen van het besluit om de VvE te machtigen tot het indienen van tegenverzoeken niet aanwezig (hij had de vergadering immers verlaten) en had een redelijke grond om daar niet mee in te stemmen, alleen al omdat de machtiging voor onbepaalde tijd en ongeclausuleerd is verleend. Het besluit om de VvE te machtigen tot het indienen van tegenverzoeken is om die reden vernietigbaar.

6.7

Het voorgaande brengt mee dat de VvE ontvankelijk is in haar verweer tegen de verzoeken van [geïntimeerde] in hoger beroep. De VvE is echter niet-ontvankelijk waar het de door haar ingediende tegenverzoeken betreft.

6.8

Ten overvloede merkt het hof op dat de tegenverzoeken van de VvE inhoudelijk niet toewijsbaar zijn. Uit de in rechtsoverweging 3.3 geciteerde aanschrijving van de gemeente blijkt immers dat dit onderzoek in overleg met de eigenaren van de buurpanden – die een gedeelde fundering hebben met het pand aan de [adres 1] – moet plaatsvinden. Dit overleg heeft echter (nog) niet plaatsgevonden, zodat Nebest alleen de fundering van het pand zelf kan onderzoeken. Bovendien is op basis van de offerte onduidelijk welke werkzaamheden Nebest zou gaan uitvoeren en zijn de begrote kosten van dat onderzoek zeer aanzienlijk. De VvE wil kortom hoge kosten maken zonder dat het nut daarvan voldoende duidelijk is. De gevraagde vervangende machtiging om een aanvullend onderzoek naar de fundering van het pand uit te (laten) voeren moet daarom worden afgewezen. De gevraagde vervangende machtiging om [geïntimeerde] appartement te betreden hangt ten slotte samen met het onderzoek en moet dus eveneens worden afgewezen.

7.De eiswijziging van [geïntimeerde]

7.1

Een laatste processueel punt betreft het feit dat [geïntimeerde] aanvankelijk in het petitum van zijn incidenteel appel niet expliciet heeft verzocht om de besluiten genomen op de VvE vergadering van 8 februari 2024 te vernietigen. [geïntimeerde] heeft dit verzuim bij pleidooi hersteld en zijn eis op dit punt aangevuld. De vraag is of die eiswijziging toelaatbaar is. Bij de beoordeling daarvan stelt het hof voorop dat een eiswijziging toelaatbaar is zo lang de zaak nog niet in staat van wijzen is en zij niet in strijd komt met de eisen van de goede procesorde of de twee-conclusieregel in hoger beroep.

7.2

Het hof is van oordeel dat de eiswijziging toelaatbaar is en dat dus moet worden beoordeeld of de besluiten genomen op de VvE vergadering van 8 februari 2024 vernietigbaar zijn. [geïntimeerde] heeft immers direct in zijn memorie van grieven in incidenteel appel in grief III zijn bezwaren tegen het oordeel van de kantonrechter op dit punt kenbaar gemaakt. De materiele gronden voor het verzoek waren dus al in de memorie van grieven in incidenteel appel opgenomen, zodat de eiswijziging niet in strijd is met de twee-conclusieregel. De VvE is bovendien niet in haar verdediging geschaad. Het moest haar, gelet op grief III en de formulering van grief I, immers duidelijk zijn dat [geïntimeerde] het niet eens was met deze beslissing van de kantonrechter en dat hij op dit punt een andere uitspraak wenste. De eiswijziging is daarom evenmin in strijd met de eisen van de goede procesorde.

8.De inhoudelijke beoordeling van het hoger beroep

8.1

Daarmee komt het hof toe aan de inhoudelijke beoordeling van het hoger beroep. Het principaal en het incidenteel appel leggen in onderlinge samenhang bezien het hele geschil aan het hof voor. Het hof zal daarom hierna het principaal en het incidenteel appel gezamenlijk behandelen en de zaak per onderwerp beoordelen. Daarbij zal het hof niet ingaan op alle bezwaren van partijen tegen het oordeel van de kantonrechter maar een eigen oordeel geven over de toewijsbaarheid van de verzoeken.

8.2

Het hof stelt voorop dat het in gevallen als het onderhavige, waarin sprake is van slechts twee appartementseigenaren, vaak zal voorkomen dat de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 5:125 BW niet in alle opzichten conform de wettelijke regeling functioneert.^[3]Hoewel de wetgever voor deze situatie geen afwijkende regeling heeft getroffen kan hiermee wel rekening worden gehouden, in die zin dat in een VvE met slechts twee appartementseigenaren niet altijd aan alle formaliteiten voldaan hoeft te worden die voor een grotere VvE gelden.^[4]Wel is vereist dat beide appartementseigenaren een redelijke mogelijkheid hebben gekregen om aan de besluitvorming binnen de VvE deel te nemen. Heeft het aan die mogelijkheid ontbroken dan is het besluit van de VvE in beginsel vernietigbaar. Besluiten van de VvE zijn immers niet alleen vernietigbaar als zij in strijd met de statuten of het (model)reglement tot stand zijn gekomen, maar ook als zij in strijd zijn met de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen de appartementseigenaren mede beheerst (artikel 2:8 BW).^[5]

De besluiten genomen op de VvE vergaderingen van 8 februari 2024 en 13 maart 2024 zijn vernietigbaar

8.3

Het hof zal allereerst beoordelen of de op de vergadering van 8 februari 2024 genomen besluiten van de VvE vernietigbaar zijn. Vast staat dat [belanghebbende] op 29 januari 2024 per aangetekende brief een uitnodiging aan [geïntimeerde] heeft verstuurd voor die vergadering. Nergens blijkt echter uit dat [geïntimeerde] deze uitnodiging voor 8 februari 2024 heeft ontvangen, hetgeen [geïntimeerde] ook betwist. Het hof kan er daarom niet vanuit gaan dat [geïntimeerde] ervan op de hoogte was dat er op 8 februari 2024 een vergadering zou plaatsvinden. Gelet op het feit dat [geïntimeerde] zelf om een vergadering had verzocht, had [belanghebbende] – zelfs als zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] de uitnodiging wel tijdig had ontvangen maar [geïntimeerde] daarop op geen enkele wijze had gereageerd – bij [geïntimeerde] behoren te informeren of hij de uitnodiging had ontvangen en in staat was om bij de vergadering aanwezig te zijn.^[6][belanghebbende] heeft dat echter nagelaten. Doordat het hof er niet vanuit kan gaan dat [geïntimeerde] tijdig op de hoogte was van de vergadering en [belanghebbende] dit ook niet bij [geïntimeerde] heeft geverifieerd, heeft [geïntimeerde] geen redelijke mogelijkheid gehad om aan de vergadering deel te nemen. De tijdens die vergadering genomen besluiten zijn om die reden vernietigbaar. Het incidenteel appel van [geïntimeerde] slaagt in zoverre.

8.4

Dat brengt het hof bij de vraag of de op de vergadering van 13 maart 2024 genomen besluiten van de VvE vernietigbaar zijn. Op de aan het hof overgelegde videobeelden van de VvE vergadering van 13 maart 2024 is zakelijk weergegeven het volgende te zien. [geïntimeerde] zegt diverse malen dat hij het wil hebben over de vervanging van het bestuur. [belanghebbende] antwoordt daarop dat dit punt nu niet aan de orde is en vraagt [geïntimeerde] naar zijn mening over het eerste agendapunt (de offerte van Nebest). [geïntimeerde] reageert dat hij geen mening over die offerte heeft, omdat hij eerst wil dat er een ander bestuur komt. [belanghebbende] geeft [geïntimeerde] niet de gelegenheid om dit punt inhoudelijk te bespreken en ook niet om telefonisch met zijn advocaat te overleggen. Als [geïntimeerde] vraagt of hij dan buiten met zijn advocaat kan bellen, zegt [belanghebbende] dat [geïntimeerde] niet meer mag terugkomen als hij de vergadering verlaat, en dat zij de vergadering dan alleen zal voortzetten. Daarop verlaat [geïntimeerde] voortijdig de vergadering.

8.5

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] gelet op deze gang van zaken geen reële mogelijkheid heeft gekregen om zijn standpunt naar voren te brengen. Weliswaar heeft [belanghebbende] hem wel gevraagd naar zijn mening over de offerte van Nebest, maar het was duidelijk dat [geïntimeerde] hierover geen inhoudelijke discussie wilde voeren zo lang [belanghebbende] bestuurder was van de VvE. De vraag wie de VvE bestuurt moest dus in de optiek van [geïntimeerde] behandeld worden voordat een beslissing kon worden genomen over de offerte van Nebest. Niets verzette zich ertegen dat de volgorde van de agendapunten zou worden veranderd. [belanghebbende] had [geïntimeerde] onder die omstandigheden in de gelegenheid moeten stellen om zijn standpunt daarover naar voren te brengen en niet rigide mogen vasthouden aan de agenda van de vergadering. Daarbij is mede van belang dat het hier een VvE met twee appartementseigenaren betreft. In een dergelijke VvE gaat het erom dat besluiten worden genomen in goed overleg tussen beide eigenaren, waarbij onnodige formaliteiten moeten worden voorkomen. De opstelling van [belanghebbende] tijdens de vergadering is echter zodanig rigide dat deze een goede besluitvorming in de weg staat. Of [geïntimeerde] zich door die opstelling onder druk gezet voelde – zoals de kantonrechter oordeelde – kan gelet hierop in het midden blijven.

8.6

Aangezien een goede besluitvorming niet mogelijk bleek, kan het [geïntimeerde] niet worden tegengeworpen dat hij de vergadering voortijdig heeft verlaten. Het stond [belanghebbende] onder die omstandigheden niet vrij om de vergadering zonder [geïntimeerde] voort te zetten en in haar eentje besluiten te nemen over de resterende agendapunten. De aldus genomen besluiten zijn tot stand gekomen in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, en dus vernietigbaar. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] tot vernietiging van de op 13 maart door [belanghebbende] eenzijdig genomen besluiten, dan ook terecht toegewezen. De grieven van de VvE op dit punt falen. Een uitzondering geldt, als gezegd, voor het besluit om de VvE toestemming te verlenen om in de onderhavige procedure verweer te voeren. Daartegen kon [geïntimeerde] zich in redelijkheid niet verzetten.

Er moet een nieuw en onpartijdig bestuur worden benoemd

8.7

[geïntimeerde] verzoekt op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging om [belanghebbende] te ontslaan en een ander bestuur te benoemen. Artikel 5:121 lid 1 BW geeft een appartementseigenaar de mogelijkheid om een vervangende machtiging te vragen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van een andere eigenaar of de VvE nodig heeft
voor het verrichten van bepaalde handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten. Het hof kan een vervangende machtiging verlenen als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.

8.8

In de Parlementaire Geschiedenis bij artikel 875o OBW (de voorganger van artikel 5:121 BW) is over de hiervoor onderstreepte omschrijving van de handelingen waarvoor een vervangende machtiging kan worden gevraagd, het volgende opgemerkt:

“De gevallen waarin de toestemming van een appartementseigenaar vervangen kan worden door een machtiging van de rechter, zijn in het eerste lid nader omschreven. Het kan hier in de eerste plaats gaan om een handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden en in de tweede plaats om een handeling die betrekking heeft op een privé-gedeelte (…). Door deze omschrijving wordt voorkomen dat aan het artikel een te ruime toepassing zou kunnen worden gegeven, bijvoorbeeld wanneer een deel van de gezamenlijke appartementseigenaars (…) op een of meer van de bij de splitsing betrokken percelen een erfdienstbaarheid zouden willen vestigen en de overigen hun medewerking hiertoe weigeren.”^[7]

8.9

Het hof leidt hieruit af dat de wetgever heeft beoogd met voormelde omschrijving van de handelingen waarvoor een vervangende machtiging kan worden gevraagd een beperking aan te brengen in het toepassingsbereik van het artikel, in die zin dat dit toepassingsbereik is beperkt tot feitelijke- en rechtshandelingen die een directe relatie hebben met (het gebruik, beheer of onderhoud van) de gemeenschappelijke- of privé-gedeelten. Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten wordt gevoerd door (het bestuur van) de VvE. Het hof is daarom van oordeel dat het verzoek tot vervanging van het bestuur van de VvE in een voldoende direct verband staat met het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten om onder de reikwijdte van dit artikel te vallen.

8.1

In dit geval is er naar het oordeel van het hof aanleiding om op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verlenen tot benoeming van een professionele VvE beheerder die partijen alle taken uit handen kan nemen en het bouwkundig herstel van het pand naar tevredenheid van zowel [belanghebbende] als [geïntimeerde] kan laten uitvoeren. [belanghebbende] heeft immers zonder goede reden tegen het voorstel van [geïntimeerde] gestemd om een nieuw bestuur te benoemen, en dat punt op de vergadering van 13 maart 2024 zelfs niet eens willen bespreken, terwijl de thans ontstane impasse het noodzakelijke bouwkundig herstel van het pand in de weg staat.

8.11

Voor het geval zou moeten worden geoordeeld dat de benoeming van een nieuw bestuur niet onder de reikwijdte van artikel 5:121 BW valt, overweegt het hof als volgt. Appartementseigenaren moeten zich, zoals reeds overwogen, jegens elkaar gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 lid 1 BW). In een VvE met twee appartementseigenaren brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich dat de VvE bestuurbaar moet blijven en de eigenaren dit door hun opstelling tegenover elkaar niet onmogelijk moeten maken. Het onderhavige geval wordt erdoor gekenmerkt dat de VvE wél onbestuurbaar is geworden als gevolg van de verstoorde verhoudingen. Die verstoorde verhoudingen en de onmogelijkheid om in gezamenlijk overleg tot een besluit te komen blijken onder meer uit de hiervoor in rechtsoverweging 8.4 beschreven gang van zaken tijdens de vergadering van 13 maart 2024. Niet alleen stemmen [belanghebbende] en [geïntimeerde] bovendien over en weer tegen (bijna) ieder door de ander voorgedragen beslispunt, ook hebben de VvE, [belanghebbende] en [geïntimeerde] inmiddels al talrijke procedures tegen elkaar gevoerd die de VvE blijkens haar jaarrekeningen tienduizenden euro’s hebben gekost. Dit is, anders dan de VvE in de toelichting op grief II stelt, niet in het belang van de VvE en haar leden. Weliswaar is het voeren van procedures een geschikt middel om geschillen te beslechten, maar dit behoort – zeker in een VvE met twee appartementseigenaren als de onderhavige – een laatste redmiddel te zijn wanneer ieder overleg is vastgelopen, en geen structurele situatie. Het hof is daarom van oordeel dat de eisen van de redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval meebrengen dat [belanghebbende] en [geïntimeerde] beiden hun medewerking behoren te verlenen aan de benoeming van een nieuwe en onpartijdige bestuurder, en dat – als zij dit nalaten – het hof de aldus ontstane impasse behoort te kunnen doorbreken door zelf een ander, onafhankelijk bestuurder te benoemen met toepassing van artikel 2:8 jo. 5:121 BW.

8.12

Daarbij is nog het volgende van belang. Het voorstel tot vervanging van het bestuur van de VvE heeft op verzoek van [geïntimeerde] op de agenda gestaan voor de vergadering van 8 februari 2024, maar is verworpen omdat [belanghebbende] hier, kort gezegd, niet mee instemde. Artikel 5:130 BW biedt – zoals de VvE terecht aanvoert – geen grondslag voor vernietiging van een dergelijk ‘negatief’ besluit.^[8]Als de rechter ook niet kan ingrijpen op grond van artikel 5:121 BW en/of artikel 2:8 BW zou dat dus betekenen dat er geen enkele juridische remedie zou zijn voor de hiervoor beschreven impasse. Dat zou in strijd zijn met de bedoeling van de wetgever om een ook voor kleine VvE’s werkbaar systeem te creëren.

8.13

Het hof komt tot de slotsom dat artikel 5:121 lid 1 BW– al dan niet in samenhang met artikel 2:8 BW – in een geval als het onderhavige kan dienen als grondslag voor vervangende toestemming voor het ontslag van een bestuurder en de benoeming van een andere, onafhankelijke bestuurder.

De overige verzoeken van [geïntimeerde] worden afgewezen

8.14

Naar het oordeel van het hof moet [geïntimeerde] echter niet de vrije hand krijgen om zelf een nieuwe bestuurder te benoemen. Dit zou de vereiste onpartijdigheid van de desbetreffende bestuurder al op voorhand voorwerp van geschil kunnen maken. In zoverre zal zijn verzoek dus worden afgewezen. Alleen een bestuurder waarmee beide partijen kunnen instemmen, of een door het hof te benoemen bestuurder, voldoet aan de vereiste onpartijdigheid.

8.15

[geïntimeerde] heeft niet gesteld welke functies [belanghebbende] naast bestuurder nog meer binnen de VvE bekleedt. Zijn verzoek om haar te ontslaan uit alle andere functies binnen de VvE dan bestuurder, zal het hof daarom bij gebrek aan belang afwijzen.

8.16

[belanghebbende] zal de administratie van de VvE na benoeming van de nieuwe bestuurder aan deze persoon moeten overdragen. Voor overdracht van de administratie aan [geïntimeerde] ziet het hof geen aanleiding. Het is immers aan het bestuur van de VvE om die administratie te voeren, te bewaren en desgewenst aan haar leden beschikbaar te stellen. Een individueel lid heeft – behoudens bijzondere omstandigheden, die [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd – geen recht op en ook geen belang bij afgifte van (een kopie van) de gehele administratie. Dit verzoek van [geïntimeerde] zal dus eveneens worden afgewezen.

Partijen mogen een akte nemen over de benoeming van een nieuwe VvE-bestuurder

8.17

Omdat het hof betwijfelt of partijen erin zullen slagen om gezamenlijk een professionele en onpartijdige bestuurder te vinden en te benoemen, heeft het hof ambtshalve enige professionele VvE beheerders benaderd.

8.18

Het hof heeft Happy VvE Beheer bereid gevonden om het volledige bestuur en beheer van de VvE op zich te nemen tegen een vergoeding van € 795,- exclusief btw per jaar en € 195,- exclusief btw aan eenmalige instapkosten. Daarnaast is het mogelijk om tegen betaling van een meerprijs projectbegeleiding voor het herstel van de fundering af te nemen. Het hof verwijst voor de precieze tarieven en voorwaarden naar de offerte van Happy VvE Beheer en de correspondentie daarover met de griffier, die door de griffier per e-mail van heden aan de advocaten van partijen zijn toegezonden. Het hof is in beginsel voornemens Happy VvE Beheer te benoemen als bestuurder van de VvE.

8.19

De VvE en [geïntimeerde] mogen zich uitlaten over de persoon van de te benoemen bestuurder, de aan diens benoeming verbonden voorwaarden en de hoogte van de daaraan verbonden kosten, waarbij de VvE als eerste een akte kan nemen waarop [geïntimeerde] bij antwoordakte kan reageren. Als zij niet met de persoon van de bestuurder, de door deze gestelde voorwaarden en/of de voorgestelde kosten kunnen instemmen, verzoekt het hof partijen – zo mogelijk eenparig – een andere bestuurder voor te stellen die het bestuur van de VvE op zich zou kunnen nemen.

8.2

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

9.Beslissing

Het hof:

bepaalt dat de VvE zich op 28 oktober 2025 bij akte mag uitlaten over de in rechtsoverweging 8.19 genoemde onderwerpen;
houdt iedere verdere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door mr. D. Stoutjesdijk, mr. J.I. de Vreese-Rood en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025 in aanwezigheid van de griffier.

Ontslag en benoeming van een professionele VvE beheerder in een kleine VvE met verstoorde verhoudingen