ECLI:NL:GHDHA:2025:2291

• Datum uitspraak: 11 november 2025
• Publicatiedatum: 3 november 2025
• Zaaknummer: 200.338.258/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.S. Honée; F.W.J. Meijer; J.E. Soeharno
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst en gevolgen voor boete

In deze zaak gaat het om een beroep op een financieringsvoorbehoud in een koopovereenkomst. De appellanten, bestaande uit drie broers en zussen, hebben een woning verkocht aan de geïntimeerden, een echtpaar. In de koopovereenkomst was een financieringsvoorbehoud opgenomen, waar de kopers zich op beroepen omdat zij niet tijdig financiering konden regelen. De vraag die centraal staat is of dit beroep op de ontbindende voorwaarde terecht is gedaan. Het hof oordeelt dat de appellanten geen aanspraak kunnen maken op de contractuele boete van € 145.000,- omdat de ontbinding van de koopovereenkomst door de geïntimeerden terecht was. De procedure in hoger beroep volgt op een eerdere uitspraak van de rechtbank Rotterdam, die de vorderingen van de appellanten had afgewezen. Het hof bevestigt dat de geïntimeerden voldoende inspanningen hebben geleverd om de financiering te verkrijgen, ondanks het ontbreken van een afwijzingsbrief van de bank. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank voor wat betreft de advocaatkosten die aan de geïntimeerden zijn toegewezen en veroordeelt de appellanten tot betaling van deze kosten. De proceskosten in hoger beroep worden ook aan de zijde van de geïntimeerden toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.338.258/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/654712 / HA ZA 23-277

Arrest van 11 november 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonend in [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

3.
[appellant 3] ,

wonend in [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. E. den Hartog, kantoorhoudend in Capelle aan den IJssel,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M.K. Tiemensma, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt appellanten hierna [appellanten] Geïntimeerden worden afzonder [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd en gezamenlijk [geïntimeerden]

1. De zaak in het kort

hebben van [appellanten] een woning in [plaats 1] gekocht. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Omdat [geïntimeerden] niet tijdig financiering hebben kunnen regelen, hebben zij zich op dat financieringsvoorbehoud beroepen en de koopovereenkomst op die grond ontbonden. In deze procedure staat de vraag centraal of het beroep op de ontbindende voorwaarde terecht is gedaan. Het hof oordeelt van wel. [appellanten] kunnen daarom geen aanspraak maken op betaling van de contractuele boete.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 22 februari 2024, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 december 2023;
• het arrest van dit hof van 2 april 2024, waarin een mondelinge behandeling na aanbrengen is gelast;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 8 mei 2024;
• de memorie van grieven van [appellanten] , met bijlagen;
• de memorie van antwoord met incidenteel appel van [geïntimeerden] , met bijlagen;
• de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellanten] , met bijlagen.

2.2

Op 15 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten, aan de zijde van [geïntimeerden] tevens mr. I.A.M. van der Arend, hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn tussen partijen niet in geschil. Het hof zal uitgaan van de feiten die de rechtbank heeft vastgesteld en die feiten waar nodig voor de beslissing in hoger beroep aanvullen. Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.2

[appellanten] (twee broers en een zus) waren de gezamenlijke eigenaren van de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning). [geïntimeerden] zijn gehuwd. Zij zijn beiden eerder gehuwd geweest. [geïntimeerde 1] is ondernemer en is DGA van vier ondernemingen.

3.3

[appellanten] als verkopers en [geïntimeerden] als kopers hebben op 22 september 2022 een koopovereenkomst (NVM-model 2021, hierna: de overeenkomst) gesloten voor de woning. In deze koopovereenkomst is afgesproken dat [appellanten] de woning voor een bedrag van € 1.450.000,- aan [geïntimeerden] verkopen.

3.4

De overeenkomst luidt – voor zover relevant als volgt –:

“
artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op 21 november 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)

artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 7 november 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 145.000,-, zegge EENHONDERDVIJFENVEERTIGDUIZEND EURO. (…)

5.2.In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande

ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 31 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 950.000 ,--, zegge NEGENHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, bij de volgende hypotheekvorm: naar keuze, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden en condities.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

of

d. Koper wenst geen gebruik te maken van een bouwkundige keuring.

(…)

15.3.Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager(s), het adres van de in deze overeenkomst verkochte woning, het aangevraagde hypotheekbedrag, dit alles opgenomen in een kopie van de aanvraag bij de geldverstrekkende instelling alsmede een schriftelijke verklaring van de geldverstrekkende instelling met de reden van afwijzing. Bovendien is het de koper na het tekenen van deze overeenkomst niet toegestaan leningen af te sluiten welke tot gevolg hebben dat het verkrijgen van de onderhavige hypothecaire geldlening onmogelijk wordt. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…) ”

3.5

Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben [geïntimeerden] opmerkingen bij het concept van de overeenkomst geplaatst in verband met de persoonlijke situatie van [geïntimeerde 1] . Ten tijde van de overeenkomst diende de echtscheiding met de ex-echtgenote van [geïntimeerde 1] (met twee woningen op beider naam) nog te worden afgewikkeld. Ten aanzien van artikel 15 (de ontbindende voorwaarde) hebben [geïntimeerden] aan de makelaar van [appellanten] in dit verband laten weten:

“
Gezien de complexiteit bij ons, eigen bedrijf, DGA status, woningen nog met ex-partner, heeft financieel adviseur aangegeven dat hier meer tijd in gaat zitten. ”

De makelaar heeft daarbij genoteerd dat kopers ‘Akkoord’ waren.

3.6

Voor de financiering hebben [geïntimeerden] een financiële tussenpersoon ingeschakeld, de heer [tussenpersoon] van het bedrijf MoneySmart.

3.7

Op verzoek van [geïntimeerden] is de termijn voor een beroep op de ontbindende voorwaarde uit artikel 15 en het stellen van de bankgarantie van artikel 5 na het sluiten van de overeenkomst tweemaal verlengd. Op 31 oktober 2022 heeft [tussenpersoon] voor de eerste keer dit verzoek gedaan. Namens [geïntimeerden] heeft hij aan de makelaar geschreven:

“
In verband met het aanleveren van de ondernemingsstukken van de heer [geïntimeerde 1] is er forse administratieve vertraging ontstaan bij het aanvragen van de hypotheek. Dit betekent dat ik in de eerste week van november de aanvraag bij de hypotheekverstrekker kan indienen. Naar mijn inschatting zal deze hypotheekaanvraag worden toegekend, ik heb op dit moment geen redenen om aan te nemen dat deze aanvraag zal worden afgewezen.

Daarom verzoek ik u namens kopers om uitstel te verlenen op de ontbindende voorwaarden en bankgarantie tot 15 december aanstaande. In wederzijds overleg kan dan de datum sleuteloverdracht worden bepaald, waarbij de opmerking dat dit wat kopers betreft zo snel mogelijk kan plaatsvinden. ”

3.8

De datum is daarop gewijzigd naar 30 november 2022. Op 25 november 2022 heeft [tussenpersoon] namens [geïntimeerden] voor een tweede keer verzocht de termijn te verlengen. De datum is daarop gewijzigd naar 22 december 2022. De datum voor het stellen van een bankgarantie dan wel storten van een waarborgsom is ook gewijzigd naar 22 december 2022 en de datum van de levering van de woning werd vastgesteld op 29 december 2022.

3.9

Op 21 december 2022 heeft [tussenpersoon] [appellanten] verzocht om nogmaals uitstel te verlenen. [tussenpersoon] heeft de makelaar in dit verband het volgende geschreven:

“
Een aantal weken geleden is de hypotheekaanvraag ingediend. Voor de beoordeling van de aanvraag moet het zakelijk inkomen van meneer worden beoordeeld. Tot op heden heeft de hypotheekverstrekker nog geen zakelijk inkomen beoordeeld. Pas wanneer het zakelijk inkomen is vastgesteld kan een hypotheekaanvraag verder worden behandeld. Het verkrijgen van een finaal akkoord op 22 december 2022 acht ik niet mogelijk. Daarom verzoek ik u om met koper en verkoper hierover in overleg te treden. ”

3.1

[appellanten] hebben het verzoek van [geïntimeerden] niet geaccepteerd. In plaats daarvan hebben zij per e-mail van 22 december 2022 aangeboden om aan [geïntimeerden] een bedrag van € 950.000 te lenen met een eerste recht van hypotheek. [geïntimeerden] hebben daarop per e-mail van diezelfde dag laten weten dit aanbod in overweging te nemen en daarbij hebben zij kenbaar gemaakt dat in ieder geval dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden, waaronder een marktconform rentepercentage.

3.11

Verder staat in de e-mail van [geïntimeerden] :

“
Indien aan bovenstaande voorwaarden niet voldaan kan worden, roepen wij per heden de ontbinding in van de koopovereenkomst conform de ontbindende voorwaarde zoals vermeld in art. 15 van de koopovereenkomst met later schriftelijk per e-mail overeengekomen finale datum van vandaag 22 december 2022. ”

3.12

Per e-mail van 23 december 2022 hebben [geïntimeerden] aan de makelaar geschreven dat zij de ontbinding van de koopovereenkomst inroepen.

3.13

Op 23 december 2022 heeft de makelaar van [appellanten] aan [geïntimeerden] geschreven:

“
Wij spraken elkaar telefonisch en toen heb ik je toegezegd je te bevestigen dat de ontbinding op tijd is ingeroepen, alleen is de ontbinding pas definitief is als ook de stukken zijn aangeleverd die conform artikel 15.3 noodzakelijk zijn. Aan die voorwaarde is nog niet voldaan. (…) wij zien de stukken tegemoet waaruit blijkt dat de € 950.000,-- door een geldverstrekker niet verstrekt kan worden eea zoals vermeld in de koopovereenkomst. ”

3.14

Op 29 december 2022 heeft de makelaar van [appellanten] per brief aan [geïntimeerden] laten weten dat het beroep op de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst niet wordt geaccepteerd, omdat er niet is voldaan aan artikel 15 lid 3 van de overeenkomst. [appellanten] hebben [geïntimeerden] een termijn van acht dagen gegeven om alsnog de verplichtingen die volgen uit artikel 5 van de overeenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning.

3.15

[geïntimeerden] hebben niet binnen de door de makelaar van [appellanten] gestelde termijn de bankgarantie doen stellen conform artikel 5 van de overeenkomst. Per e-mail van 4 januari 2023 hebben [geïntimeerden] uiteengezet hoe de financieringsaanvraag is verlopen. Bij brief van 6 januari 2023 met bijlagen hebben [geïntimeerden] laten weten het beroep op het financieringsvoorbehoud te handhaven. Zij hebben mede in de bijlagen opnieuw toegelicht hoe het financieringstraject is verlopen. Zij hebben onder meer bijgevoegd een Excel sheet met een weergave van alle aan te leveren documenten met daarachter de status (“document aanwezig”, “onderhanden werk”, “document niet aanwezig”, “verkrijgbaar”, “niet van toepassing”) en een brief van ABN Amro van 29 november 2022 met een renteaanbod.

3.16

Op 9 januari 2023 heeft de makelaar van [appellanten] [geïntimeerden] gesommeerd om de overeenkomst na te komen en de woning voor 1 maart 2023 af te nemen. De advocaat van [geïntimeerden] heeft per e-mail op 11 januari 2023 laten weten dat [geïntimeerden] niet zullen nakomen, omdat [geïntimeerden] een geldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Per e-mail heeft de advocaat van [appellanten] de overeenkomst op 25 januari 2023 namens [appellanten] ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 145.000,-.

3.17

Op 8 maart 2023 hebben [appellanten] ten laste van [geïntimeerden] conservatoir beslag gelegd op een woning van [geïntimeerde 1] ([adres 2] in [plaats 2]). Partijen zijn naderhand overeengekomen dit beslag op te heffen, onder de volgende voorwaarden. [appellanten] hebben een hypotheekrecht gevestigd op de woning van de heer [geïntimeerde 1] die hij in eigendom had met zijn ex-partner ([adres 3] in [plaats 3]). Ook zijn twee escrowovereenkomsten tot stand gekomen voor het in escrow zetten van de overwaarde van de verkoop van de woning aan de [adres 2] alsmede de waarborgsom die door de kopers van de woning aan de [adres 2] is gesteld.

3.18

[appellanten] hebben de woning op 16 augustus 2023 verkocht aan een derde voor een koopprijs van € 1.337.500,-.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellanten] hebben na wijziging eis gevorderd – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• een verklaring voor recht dat [appellanten] de overeenkomst op 25 januari 2023 hebben ontbonden;
• [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om de contractuele boete van € 145.000,- te betalen, met wettelijke rente;
• [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om de schade van € 88.751,92 te betalen, met wettelijke rente;
• [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om de buitengerechtelijke kosten van € 2.692,25 te betalen;
• [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de nakosten, met wettelijke rente.

4.2

Aan hun vordering hebben [appellanten] het volgende ten grondslag gelegd. [geïntimeerden] zijn tekort geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst. Zij hebben niet tijdig een bankgarantie gesteld conform artikel 5 van de overeenkomst. Op grond van deze tekortkoming is de overeenkomst door [appellanten] ontbonden. Conform artikel 11.2 van de overeenkomst zijn [geïntimeerden] de contractuele boete verschuldigd van € 145.000,-. Omdat de schade die [appellanten] hebben geleden hoger is dan de contractuele boete, wordt naast de contractuele boete ook schadevergoeding van € 88.751,92 op [geïntimeerden] verhaald.

4.3

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Zij hebben betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. [geïntimeerden] hebben de overeenkomst ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud. [geïntimeerden] zijn dan ook niet gehouden om de schade dan wel de contractuele boete aan [appellanten] te betalen. Indien [geïntimeerden] wel de boete verschuldigd zouden zijn, dan moet deze worden gematigd.

4.4

[geïntimeerden] hebben na vermeerdering van eis gevorderd – zakelijk weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis [appellanten] te veroordelen tot schadevergoeding in verband met de beslaglegging (€ 6.482,70), tot het royeren en doorhalen van het hypotheekrecht, tot medewerking aan het vrijgeven van de escrowbedragen, [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, met wettelijke rente.

4.5

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] een geldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Hoewel [geïntimeerden] geen afwijzingsbrief van een geldverstrekker hebben overgelegd, hebben [geïntimeerden] met andere stukken laten zien dat zij zich voldoende hebben ingespannen om een financiering te verkrijgen. De vordering van [geïntimeerden] is tot een bedrag van € 4.100 toegewezen. [appellanten] zijn zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.

5. Vordering in hoger beroep

5.1

[appellanten] vorderen hetzelfde als bij de rechtbank. Zij willen dat het hof de vorderingen alsnog toewijst.

5.2

Kort gezegd zien de bezwaren van [appellanten] op het volgende. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerden] aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan (grief 1). [geïntimeerden] waren voor een groot deel afhankelijk van eigen middelen (€ 595.000,-). [geïntimeerden] beschikten helemaal niet over die eigen middelen, zeker niet ten tijde van de aankoop. Dit heeft de rechtbank miskend (grief 2). De bank heeft [geïntimeerden] op 29 november 2022 een renteaanbod gedaan. Uit de brief met het renteaanbod volgt dat [geïntimeerden] nog geen documenten hebben aangeleverd. De rechtbank heeft ten onrechte (zonder bewijs) aangenomen dat [geïntimeerden] alle in de brief genoemde documenten wel hebben aangeleverd (grief 3). De rechtbank heeft [appellanten] ten onrechte veroordeeld tot vergoeding van de kosten van het vestigen van het hypotheekrecht (grief 4 en grief 5) en ten onrechte is [appellanten] veroordeeld in de proceskosten (grief 6).

5.3

[geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep hun oorspronkelijke eis gewijzigd. Zij vorderen nu de volledige advocaatkosten die verband houden met het opheffen van het beslag en het stellen van vervangende zekerheid (in totaal € 2.999,59).

6. Beoordeling in hoger beroep

Het beroep op de ontbindende voorwaarde

6.1

In artikel 15.3 van de overeenkomst zijn de voorwaarden opgenomen waaronder de koper de koopovereenkomst kan ontbinden. Het artikel bevat verschillende verplichtingen. De koper moet zich inspannen (“al het redelijk mogelijke doen”) om een financiering te verkrijgen. Als hij vervolgens de ontbinding inroept, moet hij dat “schriftelijk en goed gedocumenteerd” doen. Partijen zijn overeengekomen dat de mededeling waarmee de ontbinding wordt ingeroepen vergezeld moet gaan van bewijsstukken waaruit blijkt dat de koper bij ten minste één erkende geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd en dat die aanvraag niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Artikel 15.3 bevat dus enerzijds een inspanningsverplichting en anderzijds een verplichting om het beroep op de ontbindende voorwaarde met bepaalde documenten te onderbouwen.

6.2

De documentatieverplichting ligt in het verlengde van de inspanningsverplichting. Van de koper mogen de nodige inspanningen worden verwacht om tot een financiering van de woning te komen. De inspanningen moeten erop zijn gericht om daadwerkelijk een offerte te verkrijgen. De documentatieplicht heeft een bewijsfunctie en dient er toe de verkoper in staat te stellen zich een beeld te vormen over de vraag of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Hieruit volgt dat de situatie zich kan voordoen dat ondanks het ontbreken van een afwijzing – wat ook in dit geval aan de orde is – moet worden aangenomen dat de documentatieplicht is nagekomen. Doorslaggevend is immers of de verkoper uit de wel overgelegde stukken heeft kunnen opmaken dat de koper zich voldoende heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen.

6.3

De rechtbank heeft in haar vonnis impliciet tot uitgangspunt genomen dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud tijdig hebben ingeroepen. Hiertegen hebben [appellanten] geen grief gericht; zij hebben in hoger beroep niet geklaagd dat [geïntimeerden] hun beroep op de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud niet tijdig (uiterlijk 23 december 2022) maar pas in januari 2023 (zie hierboven onder 3.15) van documentatie hebben voorzien. Ook het hof zal daarom tot uitgangspunt nemen dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud tijdig hebben ingeroepen.

6.4

[appellanten] stellen zich echter op het standpunt dat [geïntimeerden] niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. [appellanten] hebben in dit kader gewezen op een e-mail van [tussenpersoon] van 24 januari 2023 (productie 1 cva), waarin hij aan [geïntimeerden] het proces van de aanvraag heeft beschreven. In die e-mail schrijft [tussenpersoon] onder meer “
In het contact met ABN Amro werd aangegeven dat deze aanvraag niet op voorhand werd geweigerd, en dat ze graag de casus met alle overige informatie integraal wilden beoordelen. Tot op de dag van vandaag ontvang ik hiervoor nog steeds een rappel inzake de nog openstaande documenten, jou inmiddels genoegzaam bekend. ABN AMRO wil nog steeds de aanvraag beoordelen en hiermee komen tot een acceptatie of een volledige afwijzing. ” Uit die e-mail volgt dus dat ABN Amro nog steeds om stukken vroeg. Ook blijkt uit een brief van ABN Amro van 29 november 2022 – die [geïntimeerden] aan [appellanten] hebben verstrekt bij hun brief van 6 januari 2023 – dat allerlei documenten nog niet zijn aangeleverd. Dat betekent dat [geïntimeerden] dus niet alle stukken die benodigd waren voor de aanvraag bij ABN Amro hebben aangeleverd. Daarmee is dus niet aan de inspanningsverplichting voldaan, althans had de rechtbank niet zonder nader bewijs mogen aannemen dat zij aan de inspanningsverplichting hebben voldaan, aldus steeds [appellanten]

6.5

Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Ter toelichting dient het volgende.

6.6

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden] geen afwijzing van een financiële instelling hebben overgelegd ten tijde van het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Zoals hiervoor is overwogen, betekent het ontbreken van een afwijzingsbrief niet dat zonder meer dat geen beroep op het financieringsvoorbehoud kan worden gedaan, ook al vereist artikel 15.3 van de overeenkomst een afwijzingsbrief. [geïntimeerden] hebben in dit verband toegelicht dat hun aanvraag niet was afgewezen, maar dat het financieringstraject nog niet rond was. Dit had ermee te maken dat de verkrijging van een financiering complex was in verband met het feit dat [geïntimeerde 1] ondernemer is en [geïntimeerde 1] nog twee woningen bezat met zijn ex-partner. Voor beide woningen moest een overbruggingskrediet worden aangevraagd en een overbruggingskrediet wordt bij twee woningen niet zonder meer verstrekt. [geïntimeerden] hebben de makelaar van [appellanten] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst gewezen op deze complexiteiten en toegelicht dat de beoordeling van hun aanvraag om die reden langer dan gebruikelijk op zich zou laten wachten (zie hiervoor onder 3.5). Ook hebben zij toegelicht dat zij de aanvraag niet zelf hebben gedaan, maar dat zij hiervoor [tussenpersoon] hadden ingeschakeld. Om die reden beschikken zij zelf niet of nauwelijks over correspondentie die zij hebben gericht aan ABN Amro als de beoogd kredietverstrekker. Wel hebben zij [appellanten] correspondentie tussen hen en [tussenpersoon] verstrekt. Ook een door hen bijgehouden Excel sheet van alle stukken die moesten worden aangeleverd en waar zij wel of niet aan hadden voldaan is ten tijde van het inroepen van het financieringsvoorbehoud verstrekt. Uit die stukken, in samenhang bezien, volgt naar het oordeel van het hof zonder meer dat [geïntimeerden] voldoende in het werk hebben gesteld om de financiering rond te krijgen, en dat – zoals zij aan de voorkant van het traject ook al hadden aangekondigd – het geen eenvoudig traject was. De e-mail van [tussenpersoon] van 31 oktober 2022 (zie hiervoor onder 3.7, productie 3 bij dagvaarding), nota bene overgelegd door [appellanten] zelf, bevestigt deze gang van zaken. Daarin staat dat er administratieve vertraging is ontstaan bij het aanvragen van de hypotheek in verband met het aanleveren van de ondernemingsstukken. Ook staat in die e-mail dat naar zijn inschatting de hypotheekaanvraag zal worden toegekend en dat hij geen redenen heeft om aan te nemen dat de aanvraag zal worden afgewezen. Daarnaast hebben [geïntimeerden] gewezen op een e-mail van MoneySmart aan hen van 15 december 2022 (productie 5 bij conclusie van antwoord en als bijlage gevoegd bij de brief van 6 januari 2023 aan [appellanten] ), waarin MoneySmart aan [geïntimeerden] laat weten dat zij druk bezig is met de hypotheekaanvraag, maar dat zij graag de contactgegevens van de accountant ontvangt in verband met de vele verzoeken en vragen van ABN Amro op de aangeleverde zakelijke stukken. Uit de e-mail van [tussenpersoon] van 21 december 2022 (eveneens overgelegd door [appellanten] (zie hiervoor onder 3.9 productie 6 bij dagvaarding)) volgt dat een aantal weken daarvoor de hypotheekaanvraag is ingediend en dat voor de beoordeling van de aanvraag het zakelijk inkomen van [geïntimeerde 1] moet worden beoordeeld, dat dat nog niet is gebeurd en dat pas als het inkomen is vastgesteld, de aanvraag verder wordt behandeld.

6.7

[geïntimeerden] hebben hiermee voldoende onderbouwd dat zij aan ABN Amro steeds de stukken hebben verstrekt waar ABN Amro om vroeg maar dat ABN Amro steeds opnieuw naar weer andere stukken vroeg om de aanvraag te kunnen beoordelen. Ook blijkt daaruit dat aan het begin van het traject niet duidelijk was welke stukken precies moesten worden aangeleverd, nu MoneySmart op enig moment de contactgegevens van de accountant heeft verstrekt zodat ABN Amro haar vragen over de ondernemingen van [geïntimeerde 1] aan de accountant kon stellen. De Excel sheet biedt – anders dan [appellanten] betogen – wel degelijk een inzicht in de inspanningen die [geïntimeerden] hebben geleverd. Deze sheet is weliswaar door [geïntimeerden] zelf opgesteld, maar sluit aan bij de e-mails van [tussenpersoon] aan [appellanten] en de later door [geïntimeerden] in het geding gebrachte correspondentie tussen hem en [tussenpersoon]. Het hof heeft dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat deze Excel sheet
pour besoin de la cause is opgesteld.

6.8

[appellanten] heeft niet weersproken dat [tussenpersoon] de aanvraag namens [geïntimeerden] heeft ingediend en heeft ook niet aangevoerd dat en waarom deze door [tussenpersoon] beschreven gang van zaken niet juist is. Met de enkele verwijzing naar de brief van ABN Amro van 29 november 2022, waarin staat dat bepaalde (standaard)stukken nog moesten worden aangeleverd, hebben [appellanten] onvoldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerden] aan de inspanningsverplichting hebben voldaan. Zo hebben zij niet weersproken dat [tussenpersoon] een financiële tussenpersoon is, dat [tussenpersoon] uit dien hoofde [geïntimeerden] heeft begeleid en de aanvraag namens hen bij ABN Amro heeft gedaan, dat de correspondentie met ABN Amro via [tussenpersoon] verliep en dat dat wat [tussenpersoon] over de gang van zaken met betrekking tot het aanvraagproces heeft toegelicht juist is. Ook de e-mail van [tussenpersoon] van 24 januari 2023 aan [geïntimeerden] biedt geen steun voor de conclusie dat [geïntimeerden] nalatig zijn geweest om stukken te verschaffen en dat het hieraan is te wijten dat er niet tijdig een beslissing van de ABN Amro op hun financieringsverzoek kon worden overgelegd. Weliswaar schrijft [tussenpersoon] aan [geïntimeerden] dat ABN Amro nog altijd om stukken vraagt, maar [geïntimeerden] hebben onweersproken toegelicht dat dit erop ziet dat ABN Amro – in verband met het verstrijken van de tijd – inmiddels ook om de jaarstukken over het boekjaar 2022 verzocht. Dat [geïntimeerde 1] pas op 29 december 2022 (op verzoek van ABN Amro) de gedeponeerde jaarrekeningen over 2019/2021 aan [tussenpersoon] heeft gestuurd, betekent niet dat [geïntimeerden] hebben verzuimd de bank inzicht te geven in hun ondernemingen. Uit de onder 5.6 genoemde e-mail van [tussenpersoon] van 15 december 2022 leidt het hof ook af dat de bank al beschikte over zakelijke stukken en daarover vragen had.

6.9

Het hof oordeelt dat uit dat wat [geïntimeerden] in hun berichten van 4 en 6 januari 2022 hebben toegelicht en gedocumenteerd en uit de daaraan voorafgaande communicatie via (de makelaar van) [appellanten] kan worden vastgesteld dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen de financiering van de grond te krijgen. Uit de door [geïntimeerden] beschreven gang van zaken volgt naar het oordeel van het hof eenvoudigweg niets anders dan dat het traject (nog) meer tijd in beslag heeft genomen dan [geïntimeerden] aan de voorkant hadden voorzien en er om meer informatie werd gevraagd dan waar [geïntimeerden] op rekende en ook [tussenpersoon]. Deze tegenvaller levert echter geen schending van de inspanningsverplichting op.

6.1

[appellanten] hebben betoogd dat op [geïntimeerden] de bewijslast rust van hun stelling dat zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan en dat om die reden een bewijsopdracht van de rechtbank had moeten volgen of [appellanten] tegenbewijs had moet worden toegestaan. Met dit betoog miskennen [appellanten] dat pas aan bewijslevering wordt toegekomen als sprake is van een voldoende gemotiveerde betwisting. Daarvan is zoals hiervoor is overwogen geen sprake. Dat er in de procedure bij het hof nog meer stukken boven water zijn gekomen doet aan het voorgaande niet af. [geïntimeerden] hebben die naar aanleiding van de memorie van grieven overgelegd, omdat [appellanten] ondanks de door [geïntimeerden] beschreven en met stukken onderbouwde gang van zaken om meer stukken vroegen. Dat [appellanten] om meer stukken vroegen en [geïntimeerden] die stukken hebben aangeleverd in een poging de twijfel van [appellanten] alsnog weg te nemen, neemt niet weg dat [geïntimeerden] ten tijde van het inroepen van het voorbehoud al aan hun documentatieplicht hebben voldaan en dat [appellanten] toen al voldoende hebben kunnen beoordelen dat de inspanningsverplichting was nageleefd en het beroep op het financieringsvoorbehoud geldig was.

6.11

Nu [appellanten] onvoldoende gemotiveerd hebben betwist dat [geïntimeerden] aan de inspanningsverplichting hebben gedaan, wordt aan (tegen)bewijslevering niet toegekomen. De grieven 1 en 3 falen.

Eigen middelen

6.12

[appellanten] hebben daarnaast gewezen op het volgende. Voor een succesvolle aanvraag moesten [geïntimeerden] beschikken over eigen middelen van € 595.000. Die eigen middelen zouden moeten komen uit de verkoop van twee woningen van [geïntimeerde 1] en zijn ex-vrouw. [geïntimeerden] hebben ten onrechte aangenomen dat zij volledig zouden beschikken over de overwaarde van die woningen. [appellanten] hebben daarbij verwezen naar het echtscheidingsconvenant van [geïntimeerde 1] en zijn ex-vrouw. De eigen middelen waar [geïntimeerden] op doelden, waren afkomstig van de overwaarde van de woningen op naam van [geïntimeerde 1] en zijn ex-vrouw. De helft van de waarde van die woningen kwam echter aan de ex-vrouw toe, zodat [geïntimeerden] ten onrechte is uitgegaan van de volledige overwaarde, aldus [appellanten] Het hof overweegt als volgt.

6.13

Bij de start van het financieringstraject hoeft niet vast te staan dat een koper daadwerkelijk financiering zal verkrijgen. Het komt geregeld voor dat door enige oorzaak aan de zijde van een koper een financiering niet rond komt. Ook die situatie wordt, tenzij moet worden geconcludeerd dat van een reële poging om een financiering te verkrijgen geen sprake is, bestreken door het financieringsvoorbehoud. Dat beschermt ook een te optimistische koper. De onzekerheid over het verkrijgen van een financiering is juist aanleiding voor het opnemen van een financieringsvoorbehoud in een overeenkomst. Een andersluidend uitgangspunt hierover zou een financieringsvoorbehoud zinledig maken.

6.14

[appellanten] hebben niet aangevoerd (en dit is het hof ook niet gebleken) dat de aanvraag van meet af aan gedoemd was te mislukken; volgens [appellanten] is nog altijd onduidelijk of [geïntimeerden] financiering hadden kunnen krijgen. Bovendien hebben [geïntimeerden] gemotiveerd gesteld dat zij wel over de door hen opgegeven overwaarde als eigen inbreng zouden kunnen beschikken, zij het dat deze met een krediet diende te worden overbrugd. Zij hebben erop gewezen dat het echtscheidingsconvenant dateert van ná het tekenen van de koopovereenkomst. Ook hebben zij (zowel in de memorie van antwoord als ter zitting bij het hof) toegelicht dat het convenant is gewijzigd na het afketsen van de koopovereenkomst, omdat [geïntimeerde 1] en zijn ex-partner toen een andere keuze hebben gemaakt ten aanzien van de wijze waarop [geïntimeerde 1] aan zijn alimentatieverplichting zou voldoen (te weten een afkoop ineens) en dat in het eerdere convenant waarvan zij steeds zijn uitgegaan, de overwaarde wel steeds (bijna) volledig voor [geïntimeerde 1] zou zijn. Hoewel dit betoog nog wel vragen oproept – en het hof die op de zitting ook aan [geïntimeerden] heeft voorgehouden – is dit alles vervolgens door [appellanten] – hoewel zij hiervoor ter zitting de gelegenheid hebben gehad – niet voldoende weersproken. Daarbij komt dat, ook indien zou zijn gebleken dat [geïntimeerden] zich te rijk hebben gerekend en hun eigen middelen te hoog hebben ingeschat, dit nog niet betekent dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om financiering te verkrijgen en hun geen beroep op het financieringsvoorbehoud toekomt. Grief 2 faalt.

Kosten die verband houden met het gelegde beslag

6.15

[appellanten] hebben een grief gericht tegen de door de rechtbank toegewezen vordering van [geïntimeerden] tot vergoeding van schade die verband houdt het door [appellanten] onterecht gelegde beslag (grieven 4 en 5). [geïntimeerden] hadden een bedrag van € 6.482,70 gevorderd, bestaande uit:

• Een bedrag van € 3.597,30 voor de werkzaamheden van de notaris in verband met het vestigen van het recht van hypotheek op een van de woningen van [geïntimeerde 1] ten gunste van [appellanten] ter vervangende zekerheid;
• Advocaatkosten ten bedrage van € 1.880 die samenhangen met deze werkzaamheden (begroot op 1 punt van het liquidatietarief);
• De kosten voor doorhaling van het beslag ad € 592,90;
• De kosten die zijn gemaakt voor het in escrow zetten van de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van een van de woningen van [geïntimeerde 1] ad € 412,50;

6.16

De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen, met uitzondering van de advocaatkosten ad € 1.880. Daarvan heeft de rechtbank geoordeeld dat niet is onderbouwd welke handelingen de advocaat in dit verband heeft moeten maken.

6.17

[appellanten] hebben zich op het standpunt gesteld dat de werkzaamheden niet zijn gemaakt ten behoeve van het vestigen van het recht van hypotheek en dat er geen verband is tussen deze kosten en het opheffen van het beslag. Ter zitting hebben zij daar aan toegevoegd dat de urenspecificatie niet aantoont dat deze uren daadwerkelijk bij [geïntimeerden] in rekening zijn gebracht of betaald. Een factuur/betaalbewijs ontbreekt.

6.18

[geïntimeerden] op hun beurt hebben in incidenteel appel een grief gericht tegen de afwijzing van de vordering tot vergoeding van advocaatkosten. Daarnaast hebben zij die vordering vermeerderd tot de werkelijk gemaakte kosten ad € 2.999,59 (in plaats van het liquidatietarief).

6.19

Het hof overweegt dat de principale grieven 4 en 5 falen en de incidentele grief slaagt. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, rust op de beslaglegger een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor het beslag is gelegd geheel ongegrond is. Uit het voorgaande volgt dat het beslag van [appellanten] onterecht is gelegd. Dat betekent dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de gevolgen van dit beslag en dat de schadevergoeding die [appellanten] verschuldigd zijn als gevolg van het onrechtmatig gelegde beslag dient te worden berekend door de situatie waarin [geïntimeerden] als gevolg van de beslaglegging daadwerkelijk verkeren te vergelijken met de situatie waarin [geïntimeerden] zouden hebben verkeerd indien het beslag niet was gelegd.

6.2

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] inzichtelijk hebben gemaakt dat de gevorderde notariskosten zien op het vestigen van het hypotheekrecht ten behoeve van [appellanten] Dit volgt uit de declaratie die [geïntimeerden] hebben overgelegd. Het recht van hypotheek is gevestigd ten gunste van [appellanten] zodat het beslag kon worden opgeheven en de woning kon worden verkocht. Dit beslag hebben [appellanten] gelegd vanwege de in deze procedure gevorderde boete, welke vordering ongegrond blijkt te zijn. Er was dus ook geen aanleiding om vervangende zekerheid te stellen. Dat betekent dat deze kosten voldoende in verband staan met het onterecht gelegde beslag. Dat met de opheffing van het beslag ook de ex-vrouw van [geïntimeerde 1] is geholpen zodat de woning kon worden verkocht en ook de ex-vrouw over haar deel van de overwaarde kon beschikken doet hieraan niet af. Als het beslag niet was gelegd, was het immers ook niet nodig geweest om tot de opheffing ervan over te gaan.

6.21

De rechtbank heeft de advocaatkosten afgewezen. De hiertegen gerichte grief slaagt. [geïntimeerden] hebben met de in het hoger beroep ingebrachte specificatie voldoende onderbouwd welke kosten gepaard zijn gegaan met de kwestie rondom het beslag. De kosten ervan zijn ook in redelijkheid gemaakt, nu het [appellanten] waren die wensten dat de vrijgekomen overwaarde veilig zou worden gesteld om de boete uiteindelijk te kunnen innen. Daarbij acht het hof niet relevant dat [appellanten] ook al kosten hebben gemaakt in verband met de werkzaamheden die hun eigen advocaat in dit verband heeft verricht. Het spreekt voor zich dat ook [geïntimeerden] zich ter zake van deze kwestie hebben willen laten bijstaan door hun advocaat en dat deze daarvoor kosten in rekening brengt. Die kosten kunnen in redelijkheid worden toegeschreven aan het onrechtmatig gelegde beslag. Ter zitting hebben [appellanten] nog aangevoerd dat de specificatie van de uren niet betekent dat de kosten ook daadwerkelijk in rekening zijn gebracht, zodat [geïntimeerden] volgens [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat zij deze schade daadwerkelijk hebben geleden. Het hof volgt [appellanten] ook in dit betoog niet. [geïntimeerden] hebben de specificatie in het geding gebracht in verband met het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat de advocaatkosten die gevorderd werden ook daadwerkelijk verband hielden met het opheffen van het beslag, het vestigen van het recht van hypotheek en de escrowovereenkomst. Uit de in het geding gebrachte specificatie volgt dat de geschreven uren met die werkzaamheden samenhangen. Het hof acht dit een voldoende onderbouwing van de stelling van [geïntimeerden] dat zij deze kosten hebben moeten maken. Bovendien volgt ook uit de eigen stellingen van [appellanten] dat veelvuldig overleg is gevoerd tussen de advocaat van [appellanten] en de advocaat van [geïntimeerden] Het (overigens pas ter zitting en daarmee tardief ingenomen) standpunt van [appellanten] dat zonder facturen niet is aangetoond dat de bedragen zijn gefactureerd en betaald volgt het hof niet. Boven de specificatie staat immers een declaratienummer en een declaratiedatum. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat deze specificatie hoort bij een factuur en dat deze bedragen daadwerkelijk in rekening zijn gebracht. Dat betekent dat het hof in hoger beroep alsnog zal toewijzen een bedrag van € 2.999,59 aan advocaatkosten die verband houden met de schade wegens het onrechtmatig gelegde beslag, bovenop het reeds door de rechtbank toegewezen bedrag.

Conclusie en proceskosten

6.22

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt en het hoger beroep van [geïntimeerden] wel. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.23

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] op:

griffierecht € 2.053,-

salaris advocaat € 8.142,- (3 punten × tarief VI à € 2.714)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 10.373,-

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.

7. Beslissing

Het hof:

• vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 december 2023, maar uitsluitend voor wat betreft het gedeelte van de vordering van [geïntimeerden] ten aanzien van de advocaatkosten, welk deel van de vordering de rechtbank heeft afgewezen;
• veroordeelt [appellanten] tot betaling van een bedrag van € 2.999,59 wegens gemaakte advocaatkosten voor opheffing van het beslag;
• bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 december 2023 voor het overige;
• veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 10.373,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellanten] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben betaald;
• bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellanten] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
• verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
• wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.S. Honée, F.W.J. Meijer en J.E. Soeharno en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025 in aanwezigheid van de griffier.