ECLI:NL:GHDHA:2025:2682 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep huurprijsverlaging en gebreken in huurwoning...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.344.605/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10237907 CV EXPL 22-37732

Arrest van 16 december 2025

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats],

appellant in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

gedaagde in het incident,

advocaat: mr. H.L. Groenenboom, kantoorhoudend in Ridderkerk,

tegen

Stichting Wooncompas,

gevestigd in Ridderkerk,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

eiseres in het incident,

advocaat: mr. S.F. Dik, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Wooncompas.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellant] huurt van Wooncompas een woning. Hij is naar de Huurcommissie gegaan met het verzoek tot huurprijsverlaging in verband met gebreken in de woning (scheuren en schimmelvorming). De Huurcommissie heeft dit verzoek afgewezen. Hierna heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd herstel van de gebreken en huurprijsverlaging

1.2

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen omdat [appellant] niet heeft gereageerd op de rolbeslissing, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld om zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan hem te stellen vragen.

1.3

Het hof oordeelt dat [appellant], ondanks het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW, ontvankelijk is in zijn hoger beroep. Het hof geeft [appellant] op inhoudelijke gronden ongelijk.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 11 juli 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 april 2024;
de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;
de memorie van antwoord van Wooncompas tevens incident tot niet-ontvankelijkheid en incidenteel appel;
de memorie van antwoord in incidenteel appel en antwoord in het incident, met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] huurt van Wooncompas vanaf 5 september 2016 een meergezinswoning op de tweede en derde verdieping aan de [adres] tegen een (aanvangs) huurprijs van € 629,14 per maand. De woning wordt bereikt met een inpandige trap vanaf de begane grond naar de tweede verdieping. De woning dateert uit het bouwjaar 2009.

3.2

[appellant] heeft bij de huurcommissie op 20 februari 2022 een verzoekschrift ingediend, inhoudende verlaging van de huurprijs in verband met onderhoudsgebreken. In het verzoekschrift staan de volgende gebreken genoemd: bouwscheuren in de muur, kieren om de buitendeur en waterschade door de slechte ramen.

3.3

Op 23 maart 2022 heeft de huurcommissie een onderzoek ingesteld. Het onderzoek omvat een inspectie naar de door huurder gemelde onderhoudsgebreken. De conclusie van dit onderzoek luidt dat volgens de bevindingen van de rapporteur de woonruimte geen ernstige gebreken in de categorie A, B en/of C kent. Dit betekent volgens het rapport dat de voorzitter van de huurcommissie of de zittingscommissie kan besluiten dat er geen reden is om de geldende huurprijs tijdelijk te verlagen.

3.4

Bij uitspraak van 26 juli 2022 van de voorzitter van de huurcommissie heeft de voorzitter kort gezegd geoordeeld dat er geen reden bestaat om af te wijken van het rapport van onderzoek, dat het verzoek van de huurder niet redelijk is en dat de woonruimte geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

3.5

[appellant] is tegen deze uitspraak in verzet gegaan op 15 augustus 2022. Het verzet is door de huurcommissie ongegrond verklaard, welke uitspraak op 7 oktober 2022 is verzonden.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft Wooncompas gedagvaard en gevorderd: 1) te beslissen over de punten waarover de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan; 2) te bepalen dat Wooncompas gehouden is voor haar rekening de schimmel te verwijderen en passende maatregelen te treffen om de schimmel verwijderd te houden en 3) Wooncompas te veroordelen in de proceskosten en nakosten. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

5.
Vorderingen in principaal hoger beroep, incidenteel hoger beroep en in het incident

5.1

[appellant] vordert
in het principaal hoger beroepvernietiging van het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende: i) een deskundige te benoemen en [appellant] toe te laten tot levering van bewijs van zijn stellingen; ii) huurprijsvermindering vanwege de gebreken aan het gehuurde, met ingang van 16 maart 2021; iii) te bepalen dat Wooncompas gehouden is om voor haar rekening de schimmel te verwijderen en passende maatregelen te nemen om de schimmel verwijderd te houden en iv) Wooncompas te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

5.2

[appellant] heeft twee grieven opgeworpen. De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij heeft nagelaten te reageren op de rolbeslissing met het voornemen een deskundige te benoemen. De twee grief betreft de proceskostenveroordeling. Door de fout van de rechtbank is [appellant] onterecht in het ongelijk gesteld.

5.3

Wooncompas heeft bij memorie van antwoord gemotiveerd verweer gevoerd en
in incidenteel appelin de kern gegriefd tegen de overweging van de kantonrechter dat het nodig is om een deskundige te benoemen.

5.4

Wooncompas heeft in het
incidentde niet-ontvankelijkheid van [appellant] bepleit en gevorderd.

6.Beoordeling in het incident

6.1

Wooncompas stelt dat op grond van art. 7:262 lid 2 BW sprake is van een appelverbod. De huurcommissie en de kantonrechter hebben zich reeds uitgelaten over de vraag of sprake is van een (zeer) ernstig gebrek. [appellant] stelt op zijn beurt dat hij wel degelijk heeft gereageerd, maar dat door een fout van de rechtbank deze akte niet in het dossier terecht is gekomen.

6.2

Het hof begrijpt hieruit dat [appellant] een beroep doet op doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. Daarvoor is plaats indien geklaagd wordt dat de rechter in de vorige instantie het betreffende wetsartikel (artikel 7:262 lid 1 BW) ten onrechte niet heeft toegepast, buiten het toepassingsgebied van het wetsartikel is getreden of bij de beoordeling een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel niet in acht heeft genomen dat niet meer kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. Het beroep is dan ontvankelijk als een van deze doorbrekingsgronden wordt gehonoreerd.

6.3

Het hof is van oordeel dat het beroep op de doorbrekingsgrond slaagt, nu evident sprake is van een apparaatsfout waardoor hoor- en wederhoor niet is toegepast en beoordeling van de vordering op grond van artikel 7:262 lid 1 BW achterwege is gebleven. De rechtbank heeft immers per abuis de akte van [appellant] niet aan het dossier toegevoegd, zodat de kantonrechter ten onrechte in de veronderstelling was dat [appellant] de akte waarom hij bij rolbeslissing had gevraagd niet had genomen, en daaruit de conclusie heeft getrokken die hij geraden achtte. De rechtbank heeft deze fout ook erkend en de kosten aan [appellant] vergoed. Het hof acht [appellant] daarom ontvankelijk in zijn hoger beroep en verwerpt de stelling van Wooncompas.

7.Beoordeling in principaal hoger beroep

7.1

Naar het hof begrijpt wenst [appellant] een huurverlaging vanwege door hem gestelde vochtproblematiek en schimmelvorming in het gehuurde en een veroordeling van Wooncompas om de schimmel te verwijderen en verwijderd te houden. Het gaat hier dan met name om de schimmelvorming in de hal, die veroorzaakt zou zijn door de kieren om de buitendeur. Hij heeft tegenover de onderzoeker van de Huurcommissie verklaard dat zijn schoenen met grote regelmaat onder de schimmel zitten.

7.2

Wooncompas heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Wooncompas heeft met name de gebreken en de slechte onderhoudstoestand van de woning betwist en daartoe het volgende aangevoerd. De huurcommissie heeft geen gebreken geconstateerd en Wooncompas ook niet tijdens een huisbezoek op 22 augustus 2023 (akte 27 september 2023 met foto’s, productie 3). Voorts is zij op grond van art. 7:206 lid 1 BW pas onderhoudsplichtig nadat [appellant] het verlangen daartoe heeft geuit en dat er vervolgens ook daadwerkelijk van een gebrek is gebleken.

7.3

Het hof oordeelt als volgt. Het onderzoeksrapport zegt hierover dat de voordeur zich bevindt op de begane grond, dat achter de voordeur zich een verwarming en een trap bevindt en dat de radiator uit stond tijdens het onderzoek. De onderzoeker heeft geen kieren geconstateerd: de deur opent en sluit naar behoren. Er zijn tijdens het onderzoek ook geen vochtsporen in de hal waargenomen. Wel heeft de onderzoeker geconstateerd dat enkele schoenen die in de kast stonden tegen een koude gevel beschimmeld waren en ook dat er schimmel is aangetroffen op de bovendorpel van het deurkozijn. Deze schimmelplekken zijn volgens de onderzoeker vermoedelijk ontstaan als gevolg van oppervlaktecondensatie. Het hof heeft geen aanleiding om aan het onderzoek en het rapport van de onderzoeker te twijfelen en schaart zich achter zijn bevindingen.

7.4

Ook op de in het geding gebrachte foto’s en video’s (waarop onder andere te zien is dat er schoenendozen opgestapeld tegen de buitenmuur staan) zijn geen kieren zichtbaar. Voor zover er wel schimmelvorming is opgetreden, dan volgt het hof de conclusie van de onderzoeker, namelijk dat dat in elk geval niet komt door de kieren om de buitendeur maar vermoedelijk door oppervlaktecondensatie en dit is alleen mogelijk als de lucht in de ruimte te vochtig is en de ruimte zelf te koud. Nu de radiator ten tijde van het onderzoek uit stond, warmte naar boven trekt, de schoenen tegen een koude gevel stonden opgestapeld, terwijl de buren bovendien geen last ondervinden van schimmelvorming, is aannemelijk dat de schimmel te wijten is aan [appellant] zelf en dus niet gerelateerd kan worden aan een gebrek aan de woning, waarvoor Woonstad verantwoordelijk is.

7.5

Het hof ziet op grond van de inhoud van de processtukken geen noodzaak om een deskundige te benoemen. Voor bewijslevering ziet het hof geen grond. [appellant] heeft geen concreet bewijs aangeboden van feiten die voor de beslissing van belang kunnen zijn. Het hof wijst de vorderingen van [appellant] af.

8.Beoordeling in incidenteel hoger beroep.

8.1

Het principaal hoger beroep faalt. Het hof zal het vonnis (op andere gronden) bekrachtigen. In zoverre is het (proces)belang aan het incidenteel appel komen te ontvallen. Volgens vaste jurisprudentie kan een incidenteel hoger beroep dat onnodig is omdat het betrekking heeft op een geschilpunt dat de appelrechter ook zonder dat beroep moet behandelen, geen grond opleveren voor een kostenveroordeling van incidenteel appellant (Wooncompas). Dit betekent dat een kostenveroordeling achterwege zal blijven.

9.Conclusie en proceskosten

9.1

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis – zij het op andere gronden – bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep.

9.2

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Wooncompas op:

griffierecht € 798,00

salaris advocaat € 1.214,00 (1 punt × tarief II)

nakosten € 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.190,00.

9.3

Een proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep blijft achterwege.

9.4

In het incident zal Wooncompas als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten, aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.214,00.

10.Beslissing

Het hof:

In het incident

- wijst af de vordering in het incident;

- veroordeelt Wooncompas in de kosten in het incident, aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.214,00;

- bepaalt dat als Wooncompas niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Woonstad de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,00;

In het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 april 2024;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Wooncompas begroot op € 2.190,00.

Dit arrest is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville en mr. J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.