Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/267
Uitspraak van 17 december 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 februari 2024, nummer SGR 22/6876.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 354.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen en heeft geen uitstel van de zitting gevraagd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een parterre-portiekwoning uit het bouwjaar 1929 met een gebruiksoppervlakte van 82 m2. De woning beschikt over een tuin van ongeveer 90 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. De matrix bevat onder meer de volgende gegevens van de woning en drie, volgens de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare objecten (de vergelijkingsobjecten):
Bezwaard object
Adres
Bouwjaar
GO
m2
WOZ 2022
Waarde-peildatum
€ m2 GO
Opmerking
[adres 1]
1929
82
€ 354.000
1-1-2021
€ 4.317
Matige staat voorzieningen, dubbel glas kunststof kozijnen met een tuin 90 m2
Referenties gemeente Den Haag
Adres
Bouwjaar
GO m2
Koopsom
Transport-
datum
€ m2 GO
Opmerking
[adres 2]
1930
83
€ 365.000
3-6-2020
€ 4.398
Gemiddelde staat met een tuin 75 m2
[adres 3]
1926
80
€ 355.000
1-3-2021
€ 4.438
Gemiddelde staat met een tuin van 50 m2
[adres 4]
1926
85
€ 386.200
11-1- 2021
€ 4.544
Matige staat met een tuin van 100 m2
2.3.
Net als de woning zijn de vergelijkingsobjecten parterre-portiekwoningen gelegen in de wijk [Wijk] in [woonplaats] .
2.4.
In het bezwaarschrift van belanghebbende is het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. (…)”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en met wat hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten (alle parterre-portiekwoningen met een tuin) voldoende vergelijkbaar met de woning. De enkele stelling van belanghebbende dat het vergelijkingsobject [adres 2] in een luxe in plaats van gemiddelde staat verkeert, slaagt niet. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar hierover verklaard dat voor de staat van een woning gekeken wordt naar de woning als geheel. Mede gelet op de matige staat van de voorzieningen, kan dit vergelijkingsobject (in zijn geheel) niet worden gewaardeerd als een luxe woning. Belanghebbende heeft daarnaast met de verwijzing naar drie transacties van – naar hij stelt – beter vergelijkbare objecten, niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering. Deze objecten zijn minder goed vergelijkbaar met de woning vanwege het ontbreken van een tuin en de ligging op de eerste of tweede etage in plaats van op de begane grond.
5. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Daarover schrijft hij: “Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten (…)”. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen gebruik te maken van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgebreid toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren de heffingsambtenaar niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt.[1]
6. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel dan wel schending van enig ander rechtsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de bezwaargronden van belanghebbende.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Vgl. Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en Hoge Raad 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, of de uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de Rechtbank onvoldoende zijn gemotiveerd en of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking naar een lagere waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een vergoeding van de kosten van de bezwaarfase en een proceskostenvergoeding voor de beroeps- en hogerberoepsfase, waarbij artikel 30a, leden 4 en 5, Wet WOZ buiten toepassing blijven.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5. Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partijen in hoger beroep toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en in zoverre terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, P.J.J. Vonk en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.