ECLI:NL:GHDHA:2025:657

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.333.409/01

Zaaknummer rechtbank : 10013854 CV EXPL 22-2988

Arrest van 22 april 2025

in de zaak van

AMS Invest B.V.,

gevestigd in Den Haag,

appellante,

advocaat: mr. S.K. Tuithof, kantoorhoudend in Haarlem,

tegen

1.[advocaat] Advocaten B.V.,

gevestigd in Strijen,

2.
mr. [advocaat],

wonend in [woonplaats] ,

verweerders,

niet verschenen in hoger beroep.

Het hof zal hierna appellante AMS, verweerder 1 [advocaat] Advocaten, verweerder 2 mr. [advocaat] en verweerders gezamenlijk [advocaat c.s.] (mannelijk enkelvoud) noemen.

1.De zaak in het kort

1.1

In deze zaak vordert AMS als voormalig cliënte schadevergoeding van het door haar ingeschakelde advocatenkantoor [advocaat] Advocaten en van de behandelend advocaat mr. [advocaat] vanwege beroepsfouten van mr. [advocaat] . Volgens AMS heeft [advocaat c.s.] een beroepsfout gemaakt door na te laten haar (volledig) te adviseren over haar kansen in een kortgedingprocedure en over een beslaglegging, alsmede over de daaraan verbonden financiële risico’s. Voor zover [advocaat c.s.] wel heeft geadviseerd, heeft hij onjuist advies gegeven omdat de vordering van AMS op voorhand geen kans van slagen had. [advocaat c.s.] heeft betwist dat hij is tekortgeschoten in zijn verplichtingen.

1.2

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat [advocaat c.s.] een beroepsfout heeft gemaakt. Voor zover mr. [advocaat] zelf, als behandelend advocaat, op grond van onrechtmatige daad zou kunnen worden aangesproken, is niet gebleken dat hij onrechtmatig jegens AMS heeft gehandeld. Het hof bekrachtigt de beslissing van de rechtbank.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

- de dagvaarding van 19 april 2023, waarmee AMS in hoger beroep is gekomen van

het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht, van

19 januari 2023;

- het verstek verleend tegen [advocaat c.s.] ;

- de memorie van grieven van AMS, met bijlagen.

2.2

Een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2025. De advocaat van AMS heeft de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

2.3

Ten slotte heeft het hof arrest bepaald op heden.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Het hof gaat uit van de navolgende vaststaande feiten.

3.2

AMS is een onderneming die investeert in vastgoed. [bestuurder 1] en [bestuurder 2] zijn via hun holdingmaatschappijen bestuurders van AMS.

3.3

AMS heeft zich tot [advocaat c.s.] gewend voor juridische bijstand over een geschil tussen AMS en Marma Vastgoed over de koop en levering van een appartementsrecht via een onderhandse biedingsprocedure. In dat kader heeft AMS op 15 september 2018 aan [advocaat] c.s. gemaild:

“(….) Nadien kwam men niet over de brug met een concept te tekenen koopakte, toen heeft [naam 1] gehoord dat de prijs naar 180 moest, dat ze dan pas zouden leveren, met veel morren hebben we ingestemd met 180K en nu horen we dat Marma niet wil leveren, omdat ze het ons niet gunnen (renoveren en doorverkopen) Wij willen graag nakoming en:

1. Beslag leggen op het pand

2. In kort geding levering vorderen met een giga dwangsom

3. Kosten vorderen (incassokosten en kosten procedure en eventueel nog andere kosten?) (….)”

3.4

[advocaat c.s.] heeft daarop bij e-mailbericht van 17 september 2018 als volgt gereageerd:

“(…) Als ik het goed heb begrepen gaat het hier om een (beoogde) commerciële transactie tussen twee professionele partijen – AMS en Marma. In dat geval geldt het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW niet, (….) Indien wij dat goed gemotiveerde kunnen onderbouwen en aantonen, zijn we in een procedure zeker niet kansloos. Ik heb [naam 2] gevraagd mij het dossier zo volledig mogelijk aan te leveren. Na ontvangst daarvan zal ik het dossier doornemen en op basis daarvan een inschatting maken van haalbaarheid en kosten. (….)”

3.5

AMS heeft nadien bij e-mailbericht van 17 september 2018 onder meer aan [advocaat c.s.] gestuurd:
“(…) Alvast snel beslag leggen?”

3.6

Per Whatsapp-bericht van 24 september 2018 stuurt AMS aan [advocaat c.s.] :
“Had je [naam 1] nog gesproken? Willen dat beslag zsm leggen. (….) Wanneer denk je dat we dat beslagrekest kunnen inzenden?”

3.7

[advocaat c.s.] heeft op 3 oktober 2018 een beslagrekest opgesteld dat door AMS is goedgekeurd en vervolgens door AMS is doorgestuurd naar de deurwaarder.

3.8

Op 4 oktober 2018 heeft [advocaat c.s.] naar aanleiding van een door AMS per whatsapp-bericht doorgestuurd advies van haar deurwaarder, geantwoord:

“Dat was ook wat ik je van de week adviseerde: eerst kort geding en bodemdagvaarding op lange termijn. (…) dat plan klopt helemaal”

3.9

Op 8 oktober 2018 heeft AMS de opdrachtbevestiging van [advocaat c.s.] getekend. Deze opdrachtbevestiging bevat – voor zover hier relevant – de volgende bepalingen:

“(….) IN AANMERKING NEMENDE

dat de Cliënte aan het Kantoor een opdracht heeft gegeven tot het verlenen van juridische bijstand en/of het geven van juridisch advies in de zaak “AMS Invest./. Marma”, (….)

dat partijen de voorwaarden waaronder de onder a bedoelde diensten zullen worden verleend nader wensen vast te leggen;

VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN

(….)

3. De Cliënte is ermee bekend dat het Kantoor door aanvaarding van de opdracht een inspanningsverbintenis aangaat, d.w.z. dat het Kantoor geen garantie kan geven met betrekking tot de resultaten van de te leveren inspanning. (….)

5. Deze overeenkomst is uitsluitend van kracht tussen de Cliënte en het Kantoor. Op deze overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van het Kantoor van toepassing. Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart de Cliënte een exemplaar van de algemene voorwaarden te hebben ontvangen en te accorderen (…).”

3.1

De door [advocaat c.s.] gehanteerde “ALGEMENE VOORWAARDEN [advocaat] ADVOCATUUR” bevat – voor zover hier relevant – de volgende bepaling:

Artikel 3

Alle opdrachten tot het verlenen van juridische bijstand worden uitsluitend aanvaard en uitgevoerd door [advocaat] Advocatuur. Dit geldt ook indien het de uitdrukkelijke of stilzwijgende bedoeling is dat een opdracht door een bepaald persoon zal worden uitgevoerd. De toepasselijkheid van artikel 7:404 en 7:407 lid 2 BW wordt uitgesloten. (….)”

3.11

Bij e-mailbericht van 9 oktober 2018 heeft AMS aan [advocaat c.s.] onder meer gevraagd:
“(…) Wat zullen we doen, alvast dat KGD opstarten met dwangsommen?.”

3.12

Op 11 oktober 2018 heeft AMS aan [advocaat c.s.] gemaild:
“(…) Wat [naam 3] en mij betreft z.s.m. dat kort geding opstarten met levering en dwangsommen.”

3.13

Op 13 oktober 2018 heeft AMS mr. [advocaat] het volgende whatsapp-bericht gestuurd:
“Goedemorgen [naam 4] , ik zat nog te denken. Die [naam 5] en zijn kantoor is goed verzekerd. Als nu komt vast te staan dat er inderdaad onbevoegd vertegenwoordigd is, kunnen we daar mooi aankloppen. Zou je die [naam 5] dan nu al aansprakelijk stellen of later pas?”

3.14

Daarop heeft mr. [advocaat] als volgt geantwoord: “
Ha [naam 6] . Dat kan inderdaad. Ik zou er wel mee wachten. We moeten m voorlopig te vriend houden. En naar mijn mening ligt deze zaak juridisch anders waar het gaat om vertegenwoordiging door makelaar. Maar we gaan het zien.”

3.15

Op 17 oktober 2018 heeft AMS naar aanleiding van een e-mail van mr. [advocaat] over de makelaar van Marma aan mr. [advocaat] gevraagd wat “ [naam 5] ” (de makelaar van Marma) tegen hem heeft gezegd. Mr. [advocaat] heeft hierop bij e-mail van 18 oktober 2018 als volgt op gereageerd:

“Ha [naam 6] . Ik heb [naam 5] expliciet gevraagd of hij de ovk met [naam 7] heeft besproken waarop hij antwoordde “uiteraard”. Dus ik ga ervan uit dat [naam 5] de waarheid heeft verteld”.

3.16

In een e-mail van 15 november 2018 van [advocaat c.s.] aan de verkopend makelaar heeft hij – voor zover hier relevant – geschreven:

(….) Zoals mijn cliënte heeft begrepen hebt u elke stap in het verkoopproces met de directie van Marma besproken en had u ook de bevoegdheid om namens Marma de onderhandelingen te voeren en de formele afronding van de verkoop te verzorgen, waaronder het opstellen van de koopovereenkomst. Gelet op uw mededeling dat u de conceptovereenkomst ook ter beoordeling aan Marma hebt toegezonden, neemt cliënte aan dat de directie van Marma daaraan ook haar goedkeuring heeft gegeven.

Inmiddels is een kortgedingprocedure gestart waar namens mijn cliënte de nakoming van de koopovereenkomst door Marma en levering van het pand worden gevorderd. Gelet op de betwisting door Marma zoals hiervoor weergegeven, is uw bevestiging van het bovenstaande (in het bijzonder de feiten) dan wel een gedetailleerde verklaring van u van belang voor de bewijsvoering. Namens cliënte verzoek ik u derhalve of u mij het bovenstaande kunt bevestigen en/of een schriftelijke en gemotiveerde verklaring kunt verstrekken, waarin u aangeeft wat de opdracht van Marma aan u inhield, wat het verloop van het verkoopproces is geweest en wat de inhoud van de besprekingen met de directie van Marma in dat kader is geweest. In het bijzonder is van belang of u kunt bevestigen dat de directie van Marma het aankoopbod van cliënte heeft aanvaard en goedkeuring heeft gegeven aan de (concept)koopovereenkomst.

Cliënte hecht eraan op te merken dat zij begrip heeft voor uw positie als makelaar van Marma, doch zij meent dat uw verklaring de sleutel tot de oplossing is. Mocht u geen schriftelijke verklaring kunnen of willen verstrekken, dan sluit ik niet uit dat u te zijner tijd als getuige zult worden opgeroepen om uw verklaring onder ede af te leggen. Het leek mij goed u hierop te attenderen. (….)”

3.17

[advocaat c.s.] hebben namens AMS op 31 oktober 2018 een aanvraag voor het kortgeding ingediend.

3.18

Op 3 december 2018 heeft mr. [advocaat] een e-mail van de verkopend makelaar ontvangen met als bijlage een e-mail van Marma. De verkopend makelaar heeft daar begeleidend bij geschreven:

“(…) Onderstaand mailtje vond ik nog in mijn emailbox. Het gaat om de bevestiging dat Marma wil verkopen voor € 180.000,-- k.k aan AMS wetende dat het een BV is. (…)”

De bijgevoegde e-mail van Marma van 25 juli 2018 aan de verkopend makelaar luidt als volgt:

“(…) Onlangs hebben wij een andere makelaar verzocht de woning te taxeren met oog op de opbrengsten bij verkoop. Deze blijkt een stuk hoger te zijn dat de prijs die bij inschrijving gehaald is.

Om er vooralsnog uit proberen te komen, kunnen wij instemmen met een verkoop aan deze partij op € 180.000,-.

Mocht die koper daartoe niet bereid zijn, dan zullen overgaan tot het renoveren van de woning en op de markt aanbieden in opgeknapte staat (…)”

3.19

Op 4 december 2018 heeft de kortgedingzitting plaatsgevonden. De voorzieningenrechter heeft AMS op 18 december 2018 in het ongelijk gesteld. Door de voorzieningenrechter is onder meer overwogen dat:

“(….) Ook als het zo zou zijn dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de verkoop van de woning tegen een van de genoemde prijzen, dan nog acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat Marma in een bodemprocedure zal worden veroordeeld om de woning aan AMS te leveren tegen betaling van een van de door AMS genoemde bedragen. (….) Hoe dan ook moet op basis van de in dit geding gebleken feiten en omstandigheid worden geconcludeerd dat de woning in de huidige staat niet de woning is zoals die is verkocht en dat nakoming van de gesloten overeenkomst ten aanzien van de woning in de oude staat (relatief) blijvend onmogelijk is. Afgezien daarvan acht de voorzieningenrechter ook aannemelijk dat Marma een vordering toekomt wegens ongerechtvaardigde verrijking, zodat AMS geen aanspraak kan maken op levering van de woning tegen (enkel) betaling van de overeengekomen koopprijs.”

3.2

Bij e-mailbericht van 26 december 2018 heeft AMS [advocaat c.s.] geïnformeerd dat zij het pand niet weer willen. Daarnaast schrijft hij:
“HB instellen lijkt ons gelet op de extra kosten niet zinvol. Ook een bodemzaak niet. Willen de zaak schikken.”

3.21

Op 21 november 2019 heeft AMS [advocaat c.s.] aansprakelijk gesteld voor de schade die AMS heeft geleden door het handelen van [advocaat c.s.]

4.Procedure bij de kantonrechter en de vordering(en) in hoger beroep

4.1

AMS heeft [advocaat c.s.] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, [advocaat c.s.] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 14.223,84 aan schadevergoeding (met wettelijke handelsrente), een bedrag van € 917,24 aan buitengerechtelijke incassokosten, een bedrag van € 2.795,80 aan kosten van [de advocaat van AMS] , alsmede wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten.

4.2

De kantonrechter heeft de vordering(en) afgewezen en AMS in de kosten veroordeeld.

4.3

AMS is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. AMS vordert hetzelfde als bij de kantonrechter.

5.Beoordeling in hoger beroep

Het geschil en de omvang van het hoger beroep

5.1

De vraag die ook in hoger beroep centraal staat is of het door AMS aan [advocaat] Advocaten verweten handelen of nalaten heeft te gelden als beroepsfout en zo ja, of [advocaat] Advocaten de door AMS geleden schade dient te vergoeden.

5.2

AMS heeft met grief 1 haar standpunt gehandhaafd dat [advocaat c.s.] haar voorafgaand aan de beslaglegging en het starten van de kortgedingprocedure niet, althans onvoldoende heeft geïnformeerd en geadviseerd over haar kansen, de aan de procedure verbonden kosten en de financiële risico’s daarvan. Volgens AMS had [advocaat c.s.] daarnaast moeten wijzen op de relevante jurisprudentie die in dit soort zaken van doorslaggevend belang is. Met grief 2 handhaaft AMS haar standpunt dat, als [advocaat] Advocaten wel voldoende heeft geadviseerd, hij onjuist advies heeft gegeven omdat de vordering van AMS op voorhand geen kans van slagen had. Met grief 3 richt AMS zich tegen de conclusie van de rechtbank dat op grond van door AMS aangevoerde feiten en omstandigheden, niet kan worden vastgesteld dat (i) mr. [advocaat] suboptimaal, laat staan duidelijk ondermaats, heeft gehandeld, (ii) hij een beroepsfout heeft gemaakt en (iii) [advocaat] Advocaten jegens AMS is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht tussen partijen. AMS heeft in de memorie van grieven daarnaast haar standpunt gehandhaafd dat mr. [advocaat] in privé onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en gehouden is haar schade te vergoeden die zij door zijn onrechtmatige handelen heeft geleden.

Beoordelingsmaatstaf beroepsfouten

5.3

Bij de beoordeling of sprake is van een beroepsfout dient tot uitgangspunt dat een advocaat als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze zorgvuldigheidsplicht brengt ten eerste mee dat een advocaat zijn cliënt bij de wijze waarop hij een procedure voert, niet onnodig blootstelt aan voorzienbare en vermijdbare risico’s. Wanneer een advocaat een cliënt adviseert in het kader van een door een cliënt te nemen beslissing over een bepaalde kwestie, brengt die zorgvuldigheidsplicht ten tweede mee dat de advocaat de cliënt in staat stelt goed geïnformeerd te beslissen. Het antwoord op de vraag of en in welke mate een advocaat de cliënt daarbij behoort te informeren over en te waarschuwen voor een bepaald risico, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval (HR 7 maart 2003, ECLI:NL:HR: 2003:AF1304). In dat kader kan onder meer betekenis toekomen aan de ernst en omvang van het desbetreffende risico, de mate van waarschijnlijkheid dat dit zich zal realiseren en de mate waarin de cliënt ervan heeft blijk gegeven zich reeds van dat risico bewust te zijn (HR 29 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1406). De zorgplicht van de advocaat brengt verder mee dat deze een eigen verantwoordelijkheid heeft, op grond waarvan de advocaat zich niet kan beperken tot wat de cliënt van hem vraagt, maar zelfstandig dient te beoordelen wat voor de zaak van belang is om daar vervolgens naar te handelen. In dat verband kan hij ten aanzien van de processtrategie keuzes maken. Daarbij geldt dat minder snel aansprakelijkheid wordt aangenomen bij suboptimaal procederen dan bij bijvoorbeeld het laten verstrijken van een beroepstermijn. Bij suboptimaal procederen moet het optreden duidelijk ondermaats zijn. Voorts geldt dat een ongewenste of onverwachte uitkomst in een procedure niet zonder meer betekent dat daaraan een fout van de advocaat ten grondslag ligt (vgl. HR 28 juni 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0303 NJ 1992, 420 HR 2 april 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4355 NJ 1983, 367).

5.4

Als de cliënt de advocaat aanspreekt die de opdracht feitelijk heeft uitgevoerd, maar die niet zijn contractuele wederpartij is, kan aansprakelijkheid slechts worden aangenomen met inachtneming van de daarvoor in artikel 6:162 BW gestelde eisen. Ook in dat geval is de hiervoor omschreven maatstaf mede bepalend voor de beoordeling van de gegrondheid van de vordering. Voor het slagen van deze vordering is niet vereist dat aan de advocaat persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt ter zake van zijn werkzaamheden voor de cliënt (zie HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2745). Schending van de beroepsnorm door de advocaat levert een toerekenbare tekortkoming op van de opdrachtnemer, die zich contractueel met de cliënt heeft verbonden.

Heeft mr. [advocaat] AMS (voldoende) geïnformeerd/geadviseerd?

5.5

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat bij het antwoord op de vraag of mr. [advocaat] AMS voorafgaand aan de beslaglegging en het starten van de kortgedingprocedure (voldoende) heeft geïnformeerd over de gevolgen en risico’s daarvan, de omvang van de zorgplicht van de advocaat mede wordt bepaald door de omstandigheden van het geval. Hierbij kunnen onder meer de aard van de overeengekomen dienstverlening en de redelijkerwijs te verwachten deskundigheid bij de wederpartij een rol spelen.

5.6

Naar het oordeel van het hof heeft AMS tegenover de betwisting door [advocaat c.s.] onvoldoende onderbouwd dat [advocaat] zijn zorgplicht jegens haar heeft geschonden door haar voorafgaand aan de beslaglegging en het starten van de kortgedingprocedure niet, althans onvoldoende te informeren en adviseren over haar kansen en de aan procederen verbonden kosten en financiële risico’s. Het hof acht hierbij het volgende van belang. Partijen verschillen van mening over wat is besproken tijdens de besprekingen op 13 en 28 september 2018. Wat er op deze data tussen partijen precies besproken is, behoeft geen nader onderzoek. Uit de overgelegde e-mail- en whatsappberichten volgt in ieder geval dat mr. [advocaat] AMS er in de e-mail van 17 september 2018 op heeft gewezen dat als de mondeling bereikte wilsovereenstemming goed gemotiveerd kan worden onderbouwd en aangetoond, AMS in een procedure zeker niet kansloos is. Mr. [advocaat] heeft zich vervolgens ingespannen om de bereikte wilsovereenstemming te onderbouwen en aan te tonen, door contact op te nemen met de verkopende makelaar en hem te vragen een schriftelijke verklaring af te leggen. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat uit de overgelegde e-mail- en whatsappberichten eveneens volgt dat AMS meermalen ondubbelzinnig heeft aangedrongen op snelle beslaglegging en het starten van een kortgedingprocedure en dat zij daarbij een sturende rol op zich heeft genomen. Dit wordt door AMS in de memorie van grieven (onder punt 19 en 21) ook erkend.

5.7

Het hof acht eveneens van belang dat de heer [bestuurder 1] de aankoopmakelaar heeft benaderd, advies bij zijn eigen deurwaarders heeft ingewonnen, de processtukken zelf (feitelijk) heeft ingediend en via zijn eigen deurwaarders heeft laten betekenen, alsmede dat hij een voorbeeldrekest en voorbeeld-uitspraak aansprakelijkheid makelaar heeft gestuurd naar mr. [advocaat] . Met dit handelen van haar bestuurder, de heer [bestuurder 1] , heeft AMS de indruk bij mr. [advocaat] bevestigd dat er relevante juridische kennis aanwezig was bij (het bestuur van) AMS. Mr. [advocaat] heeft in zijn brief van 18 december 2019 (productie 15 bij de dagvaarding in eerste aanleg, waarnaar [advocaat c.s.] verwijst in de conclusie van antwoord onder punt 2.19 en waarvan hij de hierin opgenomen standpunten onverkort handhaaft in het kader van zijn verweer (punt 1.4)) nader toegelicht dat hij de bestuurders van AMS al jarenlang kende en dat zij een groot aantal bedrijven exploiteren, waaronder een kredietinformatie- en incassobureau (Het Invorderingsbedrijf). Mr. [advocaat] deed – naar zijn zeggen – in het verleden procedures voor hen waarin advocatenbijstand noodzakelijk was en die zij niet zelf mochten doen. De bestuurders deden in die zaken zelf het uitzoekwerk en de voorbereiding, stuurden de deurwaarder aan en leverden de input aan, aldus [advocaat c.s.] Dit laatste is als zodanig niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof uit gaat van de juistheid daarvan.

5.8

Voor zover AMS in hoger beroep heeft aangevoerd dat de juridische kennis van de heer [bestuurder 1] slechts ziet op de incasso- en beslagleggingspraktijk, maar dat hij geen verstand heeft van de wetten en jurisprudentie omtrent vastgoed, kortgedingprocedures en procedures anders dan geldvorderingen, acht het hof dit standpunt niet geloofwaardig. AMS is een professionele vastgoedonderneming met bestuurders die tevens een kredietinformatie- en incassobureau exploiteren en die geacht moeten worden voldoende ervaring op het gebied van het civiele (proces)recht te hebben. Het hof verwijst hierbij tevens naar hetgeen in rov. 5.6 omtrent de werkzaamheden van de bestuurder(s) van AMS is overwogen. Vanuit deze achtergrond bezien, moeten de bestuurders van AMS en daarmee AMS wel degelijk op de hoogte zijn geweest van de (proces-)risico’s en kosten die doorgaans zijn verbonden aan beslag- en rechtsmaatregelen, juist in een (betrekkelijk overzichtelijke) vastgoedzaak als de onderhavige. Dat mr. [advocaat] AMS had moeten afremmen en uitleggen dat hier geen sprake was van een eenvoudige incassovordering, maar van een andersoortige, gecompliceerde vastgoedvordering waarbij specifieke jurisprudentie van doorslaggevende betekenis was, volgt het hof tegen deze achtergrond evenmin. Bovendien heeft mr. [advocaat] de voortvarendheid van AMS wel op meerdere momenten proberen af te remmen. Dit onder meer door in zijn whatsappbericht op 4 oktober 2018 (weergegeven onder 3.7) aan te geven dat hij heeft geadviseerd om eerst het kortgeding te starten en de bodemprocedure op lange termijn, alsmede door in zijn whatsappbericht op 13 oktober 2018 (weergegeven onder 3.12 en 3.13) AMS af te raden om (ook) de verkopende makelaar al aansprakelijk te stellen.

5.9

Gelet op al het voorgaande acht het hof niet doorslaggevend dat [advocaat c.s.] in de e-mail van 17 september 2018 heeft aangegeven dat hij na ontvangst van het dossier een inschatting zal maken van de haalbaarheid en van de kosten en dat vervolgens uit de correspondentie niet volgt dat [advocaat c.s.] dit ook heeft gedaan. Zoals het hof hiervoor reeds heeft geoordeeld moet AMS middels haar bestuurders op de hoogte zijn geweest van (gebruikelijke) risico’s en kosten van een procedure als de onderhavige.

5.1

Voorzover AMS mr. [advocaat] (concreet) verwijt dat hij haar niet heeft gewezen op vaste jurisprudentie waaruit volgt dat een makelaar niet als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever handelt, volgt het hof AMS niet in haar betoog. Volgens mr. [advocaat] heeft hij na de ontvangst van het dossier met de heer [bestuurder 1] besproken dat het slagen van het kort geding mede zou afhangen van de vraag of de verkopend makelaar zonder toestemming van de verkoper (c.q. op eigen houtje) had gehandeld of dat hij namens Marma de gunning had doorgegeven. Dat deze vraag en de rol van de verkopend makelaar van belang waren voor het beroep op een tot stand gekomen koopovereenkomst, met AMS zijn besproken volgt uit de overgelegde correspondentie. De heer [bestuurder 1] heeft in zijn whatsappbericht van 20 september 2018 (productie 5 bij de conclusie van antwoord) reeds aangegeven dat de verkopend makelaar eventueel een verklaring wil afleggen en dat die aan “onze” zijde is. Mr. [advocaat] geeft daarop aan, de volgende dag de makelaar van AMS te zullen bellen om de verklaring van de verkopende makelaar te krijgen. Uit de e-mail van 11 oktober 2018 van AMS aan mr. [advocaat] (productie 15 conclusie van antwoord) volgt dat AMS (via haar eigen makelaar) contact heeft opgenomen met de verkopend makelaar en dat diens rol bij de verkoop is besproken. Er is daarbij – zoals uit de whatsappberichten op 13 oktober 2018 (productie 17 bij de conclusie van antwoord, weergegeven onder 3.12 en 3.13) volgt – eveneens tussen AMS en mr. [advocaat] – ook gesproken over een eventuele aansprakelijkheid van de makelaar zelf. Vervolgens geeft mr. [advocaat] in zijn e-mail van 18 oktober 2018 (productie 16 bij de conclusie van antwoord, weergegeven onder 3.14) aan dat hij expliciet aan de verkopend makelaar heeft gevraagd of de overeenkomst met Marma is besproken en dat deze makelaar dit heeft bevestigd. Ook uit de e-mail van 15 november 2018 (productie 22 bij de conclusie van antwoord, weergegeven onder 3.15) die mr. [advocaat] heeft verzonden aan de verkopend makelaar van Marma blijkt dat AMS heeft begrepen dat de verkopend makelaar de conceptovereenkomst ter beoordeling aan Marma had toegezonden en dat Marma daaraan haar goedkeuring had gegeven, en dat een verklaring van de verkopend makelaar van belang was voor het standpunt van AMS in de gevoerde kortgedingprocedure. Daarmee is naar het oordeel van het hof voldoende gebleken dat mr. [advocaat] AMS heeft gewezen op de noodzaak van de aanwezigheid van bijzondere feiten en omstandigheden waaruit zou moeten blijken dat wél een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat daarbij door mr. [advocaat] geen specifieke jurisprudentie is genoemd, maakt dit niet anders. Verder verwijst het hof naar hetgeen hieronder wordt overwogen (rov. 5.11-5.12).

Heeft mr. [advocaat] onjuist geadviseerd?

5.11

AMS handhaaft haar standpunt dat, als wordt aangenomen dat [advocaat] haar wel voldoende heeft geadviseerd, dit een onjuist advies was omdat de kortgedingprocedure die namens AMS is gestart op voorhand al geen kans van slagen had. [advocaat] heeft volgens AMS de relevante jurisprudentie “gemist” en had met de kennis van deze vaste jurisprudentie nooit tot het oordeel kunnen komen dat het een procedure was waar kansen lagen. Als er al sprake was van de volgens de jurisprudentie vereiste “aanvullende feiten en omstandigheden” waren dit geen afdoende feiten en omstandigheden. [advocaat] had niet mogen adviseren het kortgeding te starten en in het verlengde daarvan ook niet mogen adviseren beslag te leggen, aldus AMS. Hoewel de kortgeding rechter de vorderingen heeft afgewezen op inhoudelijke gronden, had de kantonrechter de vorderingen ook kunnen en moeten afwijzen op grond van de geldende jurisprudentie, aldus AMS.

5.12

Het hof volgt dit betoog van AMS evenmin. Op grond van de door AMS genoemde jurisprudentie brengt de enkele omstandigheid dat een makelaar, die is ingeschakeld bij de verkoop van een onroerende zaak, aan een gegadigde die een bod op die zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet mee dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). [advocaat c.s.] heeft echter voldoende gemotiveerd aangevoerd dat er niet alleen sprake was van een verklaring van de verkoopmakelaar dat Marma het bod van AMS had aanvaard, maar dat er tevens sprake was van bijzondere feiten en omstandigheden op grond waarvan (mogelijk) kon worden aangetoond dat Marma het aanbod van AMS daadwerkelijk had aanvaard. Volgens [advocaat c.s.] was er niet alleen sprake van twee door Marma aanvaarde biedingen van AMS, een schriftelijke koopovereenkomst en een schriftelijke mededeling van Marma van 25 juli 2018 (productie 23 bij de conclusie van antwoord, hiervoor geciteerd onder 3.17) die nog vóór de kortgedingzitting beschikbaar was, maar waren er ook de bevestiging van de aankoopmakelaar, de toelichting van de verkoopmakelaar en diens bereidheid mee te werken aan bewijslevering door het afleggen van een beëdigde getuigenverklaring. Naar het oordeel van het hof is hiermee niet gebleken dat de kortgedingprocedure die namens AMS is gestart op voorhand al geen kans van slagen had. Weliswaar is in een kortgedingprocedure geen ruimte voor het horen van getuigen, maar gelet op onder meer de schriftelijke mededeling van Marma van 25 juli 2018 waaruit blijkt dat Marma had ingestemd met de hogere koopprijs van € 180.000,- en de overige genoemde omstandigheden, was de zaak ook in kortgeding niet op voorhand kansloos. Het feit dat de verkoopmakelaar had aangegeven alleen onder ede een verklaring te willen afleggen, maakt – gelet op de overige omstandigheden waar een beroep op kon worden gedaan - niet dat [advocaat c.s.] op dat moment AMS van het kortgeding had moeten afraden.

5.13

De voorzieningenrechter heeft bovendien niet geoordeeld dat geen sprake was van de totstandkoming van een koopovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft slechts geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat Marma in een bodemprocedure zal worden veroordeeld om de woning aan AMS te leveren tegen betaling van één van de door AMS genoemde bedragen, omdat Marma inmiddels veel werkzaamheden had verricht in de woning. De gesloten overeenkomst met als object de woning in de staat op ten tijde van die overeenkomst, kon niet meer worden nagekomen vanwege de renovatiewerkzaamheden die nadien in het pand zijn uitgevoerd. Volgens de voorziengingenrechter kon AMS reeds daarom geen aanspraak maken op levering van de woning tegen betaling van de overeengekomen koopprijs. Ook hieruit kan niet worden afgeleid dat mr. [advocaat] onjuist heeft geadviseerd door het “missen” van relevantie jurisprudentie als voormeld.

Slotsom

5.14

Uit het voorgaande volgt dat AMS onvoldoende heeft onderbouwd dat de advocaat mr. [advocaat] in zijn bijstand van AMS niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Niet is gebleken dat mr. [advocaat] een beroepsfout heeft gemaakt en daarmee ook niet dat [advocaat] Advocaten is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Evenmin is gebleken dat mr. [advocaat] onrechtmatig jegens AMS heeft gehandeld. Behalve hetgeen hiervoor al in de beoordeling is betrokken, zijn er door AMS geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die deze conclusie zouden kunnen rechtvaardigen.

Bewijsaanbod

5.15

Het bewijsaanbod van AMS wordt gepasseerd omdat aan de stellingen van AMS als onvoldoende onderbouwd voorbij wordt gegaan. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

Conclusie en proceskosten

5.16

De conclusie is dat de grieven 1 tot en met 3 falen en dat het hoger beroep van AMS niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal AMS als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht, van 19 januari 2023;

- veroordeelt AMS in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [advocaat c.s.] vastgesteld op nihil;

- wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Stoutjesdijk, P.M. Verbeek en M.C.M. van Dijk, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.