2.2.Bij e-mailbericht van 9 juni 2022 heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag van de woning, inclusief de KOUDV-factoren van de woning en de toegepaste correcties, een overzicht van de prijsontwikkeling van rijwoningen (hoek- en tussenwoningen) in [woonplaats] en de grondstaffel, overgelegd.
2.3.1.Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning heeft de Heffingsambtenaar een door een taxateur van [naam taxateur] opgemaakte en ondertekende waardematrix (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De in de matrix vermelde gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden samengevat:
[adres 1] (de woning) te [woonplaats]
Type woning
Rijenwoning kop
Bouwjaar
1971
Ligging
3
Kenmerken
Grootte
K
O
U
D
V
Prijs per m2
Waarde
Woning
122 m2
2
2
3
2
1
€ 1.075
€ 131.153
Bijgebouwen:
- Dakkapel
2 m2
3
3
3
3
3
€ 860
€ 1.720
- Berging/schuur vrijstaand
5 m2
3
3
3
3
3
€ 430
€ 2.150
- Aanbouw woonruimte
10 m2
3
3
3
3
3
€ 967
€ 9.670
Perceel
228 m2
€ 763
€ 173.964
WOZ-waarde
€ 315.000
Waarde in het economische verkeer
€ 318.000
[adres 4] te [woonplaats]
Type woning
Rijenwoning kop
Bouwjaar
1971
Ligging
4
Kenmerken
Grootte
K
O
U
D
V
Prijs per m2
Waarde
Woning
122 m2
2
2
3
2
2
€ 1.175
€ 143.326
Bijgebouwen:
- Dakkapel
2 m2
3
3
3
3
3
€ 940
€ 1.880
- Berging/schuur aangebouwd
5 m2
3
3
3
3
3
€ 470
€ 2.350
- Aanbouw woonruimte
10 m2
3
3
3
3
3
€ 1.057
€ 10.570
Perceel
156 m2
€ 1.006
€ 156.874
Getaxeerde waarde op peildatum
€ 315.000
Koopsom
€ 315.000
Datum
14-01-2021
[adres 5] te [woonplaats]
Type woning
Rijenwoning
Bouwjaar
1971
Ligging
3
Kenmerken
Grootte
K
O
U
D
V
Prijs per m2
Waarde
Woning
122 m2
4
4
3
2
4
€ 1.742
€ 212.480
Bijgebouwen:
- Dakkapel
2 m2
3
3
3
3
3
€ 1.393
€ 2.786
- Berging/schuur aangebouwd
5 m2
3
3
3
3
3
€ 696
€ 3.480
- Aanbouw woonruimte
10 m2
3
3
3
3
3
€ 1.567
€ 15.670
- Tuinhuis/blokhut
4 m2
3
3
3
3
3
€ 141
€ 564
Perceel
155 m2
€ 884
€ 137.020
Getaxeerde waarde op peildatum
€ 372.000
Koopsom
€ 372.000
Datum
15-12-2020
[adres 6] te [woonplaats]
Type woning
Rijenwoning
Bouwjaar
1971
Ligging
3
Kenmerken
Grootte
K
O
U
D
V
Prijs per m2
Waarde
Woning
122 m2
3
3
3
2
3
€ 1.635
€ 199.429
Bijgebouwen:
- Dakkapel
2 m2
3
3
3
3
3
€ 1.308
€ 2.616
- Berging/schuur aangebouwd
5 m2
3
3
3
3
3
€ 654
€ 3.270
- Aanbouw woonruimte
10 m2
3
3
3
3
3
€ 1.471
€ 14.710
- Tuinhuis/blokhut
3 m2
3
3
3
3
3
€ 141
€ 423
Perceel
128 m2
€ 934
€ 119.552
Getaxeerde waarde op peildatum
€ 340.000
Koopsom
€ 340.000
Datum
30-03-2021
2.3.2.Voorts heeft de Heffingsambtenaar taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten, inclusief KOUDV-factoren en een overzicht van de prijsontwikkeling van rijwoningen (hoek- en tussenwoningen) in [woonplaats] , fotobladen van de vergelijkingsobjecten en taxatieverslagen van de garageboxen overgelegd.
2.3.3.De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraken op bezwaar ter onderbouwing van de waarden van de garageboxen een tweetal matrices opgenomen. De gegevens in de matrices kunnen als volgt worden samengevat, waarbij de bouwjaren en de met de asterisk gemarkeerde toelichting zijn aangevuld aan de hand van het verweerschrift voor de Rechtbank:
Adres
[adres 2]
(garagebox 1)
[adres 3]
(garagebox 2)
[adres 7]
[adres 8]
[adres 9]
Wijk
[woonplaats]
[woonplaats]
[woonplaats]
[woonplaats]
[woonplaats]
[woonplaats]
[woonplaats]
Bouwjaar
1971
1971
1973
1972
1972
Eenheid
16 m2
16 m2
16 m2
16 m2
15 m2
Grond
17 m2
16 m2
17 m2
18 m2
15 m2
Verkoopdatum
18-05-2020
28-04-2020*
09-10-2020*
WOZ-waarde/
verkoopprijs
€ 27.500
€ 30.000
€ 24.000
* Mondelinge koopovereenkomst gesloten. Verkoopdatum is datum inschrijving in de openbare registers van het kadaster.
2.4.1.Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix overgelegd (de referentiematrix). Hierin zijn de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van een drietal woningen opgenomen die volgens de taxateur van belanghebbende beter vergelijkbaar zijn met de woning, dan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, te weten [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] (de referentieobjecten). De waarde van de woning is in de referentiematrix vastgesteld op € 271.123. In de referentiematrix is aan de woning voor kwaliteit/luxe een factor ‘1’toegekend, aan onderhoud een ‘1’, aan uitstraling een ‘3’, aan doelmatigheid een ‘3’, aan voorzieningen een ‘2’ en aan ligging een ‘3’.
2.4.2.Voorts heeft belanghebbende indexeringsgegevens van Vastgoedpro en stamkaarten van “ [naam] ” van de woningen [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] overgelegd.