Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.336.487/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/653592 / HA ZA 23-209
Arrest van 13 mei 2025
in de zaak van
Groen Development B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
appellante,
advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
Gemeente Rotterdam,
zetel houdend in Rotterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.M. de Jonge-Wolff, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof noemt partijen hierna Groen Development en Gemeente Rotterdam.
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak om stuk gelopen onderhandelingen tussen Groen Development en Gemeente Rotterdam in het kader van de aankoop door Groen Development van een perceel gemeentegrond. Volgens Groen Development was over de aankoopprijs van € 490,- per vierkante meter overeenstemming bereikt. Volgens Gemeente Rotterdam was dat niet het geval omdat aan dat prijsaanbod voorwaarden waren verbonden, waaraan Groen Development niet voldeed.
1.2
Groen Development vordert in deze procedure dat Gemeente Rotterdam de koopovereenkomst nakomt op basis van € 490,- per vierkante meter, althans dat Gemeente Rotterdam alle kosten vergoedt die Groen Development heeft gemaakt in de aanloop naar de door haar beoogde, maar uiteindelijk niet tot stand gekomen koopovereenkomst.
1.3
De rechtbank heeft geoordeeld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat het ook niet aan Gemeente Rotterdam te wijten was dat de koopovereenkomst uiteindelijk niet is doorgegaan. De rechtbank heeft de vorderingen van Groen Development daarom afgewezen. Het hof is het met de rechtbank eens en licht in dit arrest toe waarom.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 6 december 2023, waarmee Groen Development in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 september 2023;
- de memorie van grieven van Groen Development, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van Gemeente Rotterdam;
- de akte van Groen Development, met bijlagen;
- de antwoordakte van Gemeente Rotterdam.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Groen Development houdt zich bezig met projectontwikkeling.
3.2
In de periode 2016-2022 heeft Groen Development gesprekken gevoerd met Gemeente Rotterdam (hierna ook: de gemeente) over de aankoop van een stuk gemeentegrond, gelegen in Rotterdam aan de Overschiese Kleiweg 795-797 (hierna: het perceel).
3.3
Op 22 augustus 2018 schrijft de gemeente hierover aan Groen Development:
“Op 6 juli jl. hebben we overleg gehad over ontwikkelingen in Overschie. (…) Je hebt aangegeven een afspraak te hebben gemaakt (…) over de ontwikkeling van deze kavels door Groen Development. (…). De afspraak blijkt tot nu toe niet schriftelijk vastgelegd.
Wel is mij bevestigd dat er mondeling is gesproken over het verkrijgen van een voorreservering. Met de teamleider (…) heb ik afgesproken de mondelinge afspraak te respecteren en de kavel te reserveren voor Groen Development, waarmee zij in staat wordt gesteld een plan te ontwikkelen voor deze locatie.(…)
(…) zal in overleg met projectleider (…) zorgdragen voor een voorreservering en deze intern ter besluitvorming voorleggen. Hier kan een taxatie van de grond aan vooraf gaan. (…).”
3.4
Op de vraag naar de stand van zaken met betrekking tot de voorreservering antwoordt de gemeente op 5 november 2018 aan Groen Development:
“Mijn excuses dat het allemaal wat langer duurt dan gebruikelijk. Er is tot op heden helaas nog geen duidelijkheid over de situatie m.b.t. de erfgrens tussen het te reserveren perceel en dat van de buurman.
Mijn collega (…) is vanaf heden de nieuwe uitgiftemedewerker in Overschie. Zij zal dit project van mij gaan overnemen. Ik zal de gemaakte afspraken aan haar overdragen, zodat er op korte termijn een voorreservering opgesteld kan worden die kan worden voorgelegd aan de directie Stadsontwikkeling.
(…).”
3.5
Op 26 november 2018 laat de gemeente aan Groen Development weten dat het op dat moment nog niet mogelijk is om een reserveringsovereenkomst met Groen Development aan te gaan omdat het voor de gemeente nog niet duidelijk is hoe groot de kavel ongeveer gaat worden. In haar e-mail van 11 januari 2019 vervolgt de gemeente nog geen planning te kunnen geven en Groen Development te zullen berichten zodra de kavel verkoop klaar is.
3.6
In haar e-mail van 24 september 2019 schrijft de gemeente aan Groen Development:
“(…)
Op dit moment zijn we bezig met de aanvraag van de externe waardering ten behoeve van de uitgifte van dit perceel. Dit gebeurt wat later dan origineel gepland, vanwege een aantal erfgrensgeschillen dat nog moest worden opgelost op deze locatie, waarna vervolgens de nieuwe erfgrenzen nog moesten worden ingemeten. Deze informatie is essentieel voor de totstandkoming van de definitieve kavelrandvoorwaarden en de externe waardering van het perceel. Inmiddels heeft de stedenbouwkundige de juiste informatie in handen om de randvoorwaarden voor dit kavel rond te krijgen, waarna we de externe waardering uit kunnen vragen.
Zoals het er nu uit ziet is volgens ons een overeenkomst over de verkoop van dit perceel tegen het einde van 2019 realistisch.”
3.7
Groen Development heeft de gemeente daarna enkele keren gevraagd naar de stand van zaken. Op 7 februari 2020 antwoordt de gemeente daarop:
“(…)
Tot onze grote spijt heeft de taxatie van het perceel door diverse factoren een tijdje op zich laten wachten. Op dit moment zijn we in afwachting van de taxatie waarna we u een aanbod kunnen doen.
(…).”
3.8
In haar e-mail van 25 maart 2020 vervolgt de gemeente:
“U krijgt deze e-mail ter kennisneming van het feit dat een eerst versie van het taxatierapport nu in onze handen is. Dit rapport wordt intern beoordeeld, en vervolgens door de taxateur in kwestie gefinaliseerd.”
3.9
Op 29 mei 2020 laat de gemeente aan Groen Development onder meer weten:
“Hiernaast moet ik u mede delen dat de waardebepaling toch ongeschikt bleek voor ons doeleinde. We laten het rapport aanpassen. Wij verwachten dat dit enkele weken zal duren.”
3.1
Het perceel is vervolgens op 18 juni 2020 getaxeerd door een taxateur van Kolpa Makelaars B.V. (hierna: Kolpa). Kolpa heeft blijkens (pagina 4 van) haar taxatierapport van 3 augustus 2020 als taxatie-methodiek gekozen voor de residuele (grond)waardebenadering. Onder het kopje ‘Objectomschrijving(en)’ schrijft Kolpa in het rapport:
“Het te taxeren onroerend goed betreft perceel bouwgrond. (…) Op het perceel is een ontwikkelaar voornemens twee woningen te realiseren in een twee-onder-een-kap vorm. De woningen dienen te worden gerealiseerd binnen de 120 vierkante meter grote footprint (…) en kunnen maximaal 240 m2 BVO(Bruto Vloer Oppervlak, toevoeging hof
) groot worden.
) groot worden.
(…)
Marktwaarde per m2 € 490,00 v.o.n. excl.BTW”.
3.11
Achter het kopje ‘Algemene uitgangspunten’ staat in het taxatierapport van Kolpa onder meer vermeld:
“(…) .
-De footprint en bebouwingsgrenzen aangegeven op de tekening in bijlage;
-De maximale hoogtes, gekoppeld aan de molenbiotoop, ook te vinden op bijlage;
(..);
-De beperkingen opgelegd in het vigerende bestemmingsplan (…).”
3.12
En achter het kopje ‘Aantal versies en toelichting afwijkingen’ vermeldt het taxatierapport van Kolpa onder meer:
“Ten opzichte van de eerste taxatie is er één belangrijke wijziginge doorgevoerd. De grond dient te worden getaxeerd als bouwrijpe grond, geschikt voor het beoogde gebruik. Dit houdt voor dit perceel in dat de beschoeiing door de gemeente wordt aangelegd, en de grond op uitgiftepeil wordt geleverd. In het vorige taxatierapport waren deze kosten voor de ontwikkelaar/toekomstige eigenaar.”
3.13
In haar e-mail van 1 september 2020 schrijft de gemeente aan Groen Development onder meer:
“De gemeente heeft op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden een onafhankelijke taxateur de opdracht gegeven het bovengenoemde perceel te waarderen. Deze waardering is gebaseerd op de uitgifte van bouwrijpe grond in vol eigendom, geschikt voor de realisatie van twee woningen in twee-onder-een-kapvorm. Beide woningen bieden ruimte aan maximaal 240 vierkante meter BVO, op een maximale footprint van 120 vierkante meter. Voor een impressie van de mogelijkheden en randvoorwaarden op dit perceel verwijs ik u naar de tekening in de bijlage. Deze tekening biedt een impressie van de voorlopige randvoorwaarden; een definitieve versie moet nog worden uitgewerkt.
Aanbieding onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring gemeente Rotterdam
Het perceel (…) wordt u aangeboden voor € 500,- per vierkante meter exclusief btw (prijspeil 18-06-2020). Het uit te geven gebied wordt circa 1.010 vierkante meter groot. (…) Een eventuele uitgifte zal in ieder geval geschieden conform de algemene voorwaarden voor de verkoop en levering van onroerende zaken van de gemeente Rotterdam 2007, ook te vinden in de bijlage van deze e-mail.
Dit aanbod is geldig tot 22 september 2020. (…).”
3.14
In de door de gemeente genoemde, per e-mail van 2 september 2020 nagezonden “tekening in de bijlage” is het perceel schetsmatig ingetekend op een kadasterkaart. Op de tekening is de “footprint woning” kruiselings gearceerd en naast het gearceerde gedeelte is opgenomen dat de “footprint woning” 120 m2 bedraagt. Aan de randen van het gearceerde gedeelte is achtereenvolgens (gelezen van boven naar beneden) vermeld “maximale bebouwingshoogte 6.51 m tgv molenbiotoop”, “maximale bebouwingshoogte 7.13 m tgv molenbiotoop”, “maximale bebouwingshoogte 6.38 m tgv molenbiotoop” en “maximale bebouwingshoogte 7.03 m tgv molenbiotoop”.
3.15
Partijen hebben naar aanleiding van de e-mail van 1 september 2020 telefonisch met elkaar gesproken, waarbij de gemeente een aanbod heeft gedaan voor een vraagprijs van € 490,- per m2 en Groen Development een tegenbod heeft gedaan van € 485,- per m2. De gemeente schrijft daarover op 19 oktober 2020:
“Wij zijn genoodzaakt om uw voorstel om de zaak af te kaarten met een grondprijs van € 485,- per vierkante meter af te slaan.
Ons inziens is € 490,- per vierkante meter een redelijk aanbod, zeker wanneer de tegemoetkoming in de vorm van het regelen van de tijdelijke toegang naar het perceel toe ook in acht wordt genomen.
(…) Dit aanbod is nog steeds onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring gemeente Rotterdam.”
3.16
Groen Development reageert daarop per e-mail van 20 oktober 2020:
“(…)
Helaas is er geen begrip voor ons standpunt. Hieruit moeten wij concluderen dat wij akkoord MOETEN gaan met het voorstel.
Hopende dat de gehele gang van zaken nu snel afgerond kan worden.”
3.17
Op 26 februari 2021 heeft Groen Development een (concept)aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning. De aanvraag ging uit van een bouwplan voor twee woningen in twee-onder-een-kap vorm, uitgevoerd in drie bouwlagen, met een BVO van 513 m2 voor de beide woningen tezamen en een maximale bouwhoogte van 8,5 meter. Op 29 april 2021 heeft de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente op het bouwplan positief geadviseerd.
3.18
In haar e-mail van 11 oktober 2021 schrijft Groen Development aan de gemeente onder meer:
“Jij gaf aan dat wij de grond hebben verkregen tegen de overeengekomen koopsom van € 490,- per m2 voor het kavel, inclusief de aanvullende voorwaarde dat er 2 woningen op mogen komen te staan die niet meer dan 240m2 BVO per woning omvatten.
Nu wij 2 woningen hebben ontworpen die voldoen aan het bestemmingsplan en zijn goedgekeurd door welstand en stedenbouw gaf jij aan dat deze woningen alleen gebouwd kunnen worden tegen bijbetaling van de grondprijs om reden van de aanvullende voorwaarde.
(…)
Na het taxatie rapport heeft de Gemeente ons een aanbod gedaan en zijn wij een prijs overeengekomen. In dit aanbod stond voor het eerst dat de Gemeente een maximaal aantal m2 BVO wenste op te nemen. Wij gingen ervan uit dat dit kwam omdat de Gemeente ons ook had laten weten dat wij met windrechten van de molen rekening diende te houden en derhalve niet al te hoog mochten en konden bouwen.
Onze architect kwam er al vrij snel en simpel achter dat in het bestemmingsplan geen rekening diende te worden gehouden met de windrechten van de molen en dat er derhalve hoger gebouwd kon worden.
Wij hebben onze plannen gemaakt, voorgelegd aan stedenbouw en welstand en zij waren akkoord.
Omdat wij ook voldoen aan het bestemmingsplan, begrijp ik dan ook niet waarom wij nu meer zouden moeten betalen?”
3.19
De gemeente heeft daarop geantwoord in haar e-mail van 13 oktober 2021:
“Ik zie mij, ondanks jouw uitleg, genoodzaakt om een nieuwe taxatie uit te laten voeren, zodat ik zeker weet dat hier geen sprake is van staatssteun.
De grondprijs is gebaseerd op een 2^1 kap waarbij per woning 240m2 bvo gerealiseerd kan worden.”
3.2
In haar e-mail van 18 oktober 2021 aan de gemeente schrijft Groen Development het er niet mee eens te zijn dat een nieuwe taxatie moet worden verricht. Zij wijst erop dat zij al drie jaar bezig is een overeenkomst te krijgen en dat de gemeente heeft toegezegd dat een grondreserveringsovereenkomst zou worden opgemaakt. Zij vervolgt in haar e-mail:
“Op 11-08-2020 ontvingen wij een mail (…) dat het perceel getaxeerd was maar niet wanneer er een overeenkomst aankwam.
Naar hetgeen ons medegedeeld was, hadden de genoemde BVO’s te maken met de eventuele molen/windrechten. Wij hadden deze randvoorwaarden ook aan onze architect voorgelegd om rekening mee te houden met zijn ontwerp. (…)
Echter tot onze verbazing deelde onze architect ons mede dat de door de Gemeente gestelde randvoorwaarde niet van toepassing waren, en dat het Bestemmingsplan haaks staat op de door de Gemeente gestelde randvoorwaarden.”
3.21
Groen Development is niet akkoord gegaan met het laten uitvoeren van een nieuwe taxatie. Volgens haar was reeds overeenstemming bereikt over een vierkante meter prijs van € 490,- (excl. btw).
3.22
Op 18 januari 2022 schrijft de architect van Groen Development aan ([betrokkene] van) de Provincie Zuid-Holland (hierna: de Provincie):
“Bijgaand nav ons telefoontje zojuist, een tekening van de situatie rond Molen Speelman aan de Overschiese Kleiweg, met ingetekend ons bouwplan en de diverse maten van de molen en bouwplan tov. NAP.
Ook bijgevoegd de tekeningen van het bouwplan dat momenteel als vergunningsaanvraag bij de gemeente Rotterdam liggen.
Zoals u op de tekening zult zien is er een geringe overschrijding van de nok aan de oostzijde.
De hoogte op de zolder hebben we tot een minimum beperkt om de plaatsing van installaties mogelijk te maken.
Ik hoor graag van u of de overschrijding van de nokhoogte acceptabel is.”
3.23
De Provincie antwoordt daarop in haar e-mail van 27 januari 2022:
“Dit gaat om zodanig marginale verschillen dat er voor ons geen bezwaar is als met dit bouwplan wordt ingestemd. (…). Vanuit de provincie en vanuit het molenbelang geredeneerd kunnen we prima leven met dit bouwplan op deze locatie, zoals op de door u bijgesloten tekeningen aan ons is voorgelegd.”
3.24
In haar e-mail van 28 april 2022 laat de gemeente aan Groen Development weten:
“Ik heb het taxatierapport ontvangen.
De residuele grondwaarde (…) is getaxeerd op € 670.000,- ex btw.
Dit is dan ook het bedrag waarvoor ik je de gronden mag aanbieden.”
3.25
Groen Development heeft daarop bij e-mail van 29 april 2022 afwijzend gereageerd. Zij geeft daarin opnieuw aan dat eerder al een prijs van € 490,- per vierkante meter was overeengekomen. Zij eindigt haar e-mail met:
“Indien de Gemeente Rotterdam bij de laatste aanbieding blijft, zijn wij helaas genoodzaakt juridische stappen te moeten ondernemen.
Wij zullen dan nakoming vorderen zoals overeengekomen, en tevens een schadevergoeding indienen voor de jarenlange periode waarin wij diverse kosten hebben moeten maken.
Mede door de bouwprijs stijgingen worden wij nu geconfronteerd met hogere kosten die wij niet allemaal kunnen doorberekenen en compenseren, hetgeen ons geld kost.”
3.26
De gemeente reageert op 21 mei 2022 als volgt:
“(…) een laatste voorstel doen.
We zijn bereid te zakken van € 670.000,- naar € 637.000,-.
(…)
Normaal verkopen wij de grond niet onder de taxatiewaarde.
Vanwege de geschiedenis van dit project denken wij met goede onderbouwing dat wij interne goedkeuring kunnen krijgen op het voorstel van € 637.000,-.
Lager dan dit bedrag gaat dat ons niet lukken.
Dit is ook het laatste voorstel wat ik namens de gemeente mag doen.”
3.27
Groen Development heeft dit voorstel bij e-mail van 23 mei 2022 verworpen. Zij schrijft daarin:
“Helaas is onderstaand aanbod niet hetgeen wij kunnen accepteren. De m2 prijs zou hiermee uitkomen op ca. 630,- per m2 excl BTW.
Wij zullen vandaag onze advocaat vragen een schrijven te versturen aan de Gemeente Rotterdam en dit helaas juridisch moeten aanvechten.
(…).”
3.28
De advocaat van Groen Development heeft de gemeente bij brief van 5 juli 2022 in gebreke gesteld en gesommeerd tot nakoming en schriftelijke vastlegging van de op 20 oktober 2020 tussen partijen gemaakte afspraak tot verkoop van het perceel aan Groen Development tegen een vierkante meter prijs van € 490,-. De gemeente heeft daar geen gevolg aan gegeven.
3.29
Nadat de gemeente ook van de Provincie akkoord had gekregen op het bouwplan heeft zij Groen Development benaderd met de vraag of zij nog openstond voor onderhandelingen. Groen Development heeft daarop positief gereageerd. De gemeente heeft Groen Development toen per e-mail van 30 oktober 2023 gevraagd of zij wilde instemmen met het laatste aanbod van de gemeente van (omgerekend) € 620,- per vierkante meter. De gemeente schreef daarbij dat als dat aanbod (gedeeltelijk) zou worden afgewezen, de onderhandelingen definitief zouden eindigen en de gemeente het recht zou hebben om het perceel aan een andere partij te verkopen.
3.3
Groen Development is niet akkoord gegaan met het aanbod van de gemeente om uit te gaan van een vierkante meterprijs van € 620,-.
4.Procedure bij de rechtbank en verdere ontwikkelingen
4.1
Groen Development heeft Gemeente Rotterdam gedagvaard en gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair:
voor recht verklaart dat Groen Development en de gemeente ten aanzien van de koop/verkoop van het perceel wilsovereenstemming hebben bereikt over een vierkante meterprijs van € 490,- (ex btw) zodat Groen Development in staat is een plan te realiseren op basis van het vigerende bestemmingsplan;
de gemeente veroordeelt deze wilsovereenstemming integraal en onvoorwaardelijk na te komen door middel van het sluiten en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst binnen vier weken na het vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat daarmee in gebreke wordt gebleven, tot een maximum van € 100.000,-, alsmede het perceel na ondertekening van de koopovereenkomst in overleg met Groen Development op een nader overeen te komen dag en tijdstip notarieel aan haar te leveren;
Subsidiair:
1) de gemeente veroordeelt tot het aan Groen Development betalen van een schadevergoeding, bestaande uit alle door haar door de jaren heen in deze door toedoen van de gemeente gemaakte kosten, alsmede door haar gederfde inkomsten, nader op te maken bij staat, nu Groen Development op basis van een vierkante meterprijs van € 620,- nimmer bij machte zou zijn geweest een financieel haalbaar plan te realiseren;
Primair en subsidiair:
de gemeente veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis, en de nakosten.
4.2
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en Groen Development in de kosten veroordeeld.
4.3
Partijen hebben ook ná het vonnis geen (nadere) overeenstemming bereikt over de (voorwaarden voor de) verkoop van het perceel aan Groen Development.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
Groen Development vordert in hoger beroep dat het hof haar vorderingen alsnog toewijst en de gemeente tevens veroordeelt in de proceskosten van het hoger beroep, met wettelijke rente en nakosten.
5.2
De bezwaren van Groen Development zien in de eerste plaats op het oordeel van de rechtbank (1) dat de oorspronkelijke aanbieding van de gemeente voor een vierkante meter prijs van € 490,- onder meer als randvoorwaarde had dat het zou gaan om maximaal 240 BVO per woning, (2) dat in het nieuwe bouwplan van Groen Development niet aan die voorwaarde wordt voldaan en (3) dat daarmee geen overeenstemming is bereikt over een vierkante meter prijs van € 490,- (
grief I). Verder zien de bezwaren van Groen Development op het oordeel dat zij geen recht heeft op schadevergoeding wegens voortijdig afgebroken onderhandelingen over de verkoop aan haar van het perceel (
grief II).
Grief IIIis in algemene bewoordingen gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van haar vorderingen en haar veroordeling in de proceskosten.
grief I). Verder zien de bezwaren van Groen Development op het oordeel dat zij geen recht heeft op schadevergoeding wegens voortijdig afgebroken onderhandelingen over de verkoop aan haar van het perceel (
grief II).
Grief IIIis in algemene bewoordingen gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van haar vorderingen en haar veroordeling in de proceskosten.
6.Beoordeling in hoger beroep
Geen overeenkomst op basis van € 490,- (grief I)
6.1
Groen Development stelt zich op het standpunt dat met haar e-mail van 20 oktober 2020 overeenstemming was bereikt over de door Groen Development te betalen vierkante meter prijs van € 490,- voor het perceel. Weliswaar behelsde het later door haar in dat kader ingediende bouwplan een BVO van 256,5 m2 per woning, in plaats van de door de gemeente in haar aanbod van 1 september 2020 genoemde 240 m2 BVO, maar volgens Groen Development valt die extra 33 m2 BVO voor beide woningen binnen de normale bandbreedte van de bereikte wilsovereenstemming en betrof dit een ondergeschikte aanpassing waarmee nog steeds werd voldaan aan de eisen van het bestemmingsplan en de geldende bebouwingsregels. Zo’n kleine aanpassing in de voorwaarden is bij vastgoedonderhandelingen gebruikelijk en mag daarom niet worden opgevat als een nieuw (tegen)aanbod, aldus Groen Development. Zij voegt daar aan toe dat, aangezien partijen tot dan toe enkel over de vierkante meterprijs hadden gecorrespondeerd, haar verzoek om de voorwaarde met betrekking tot het maximaal te bouwen BVO uit de koopovereenkomst te halen niet op essentiële punten afweek van het oorspronkelijke aanbod van de gemeente en dat ook daarom van een nieuw (tegen)aanbod van haar kant geen sprake was. Bovendien waren de door de gemeente gestelde randvoorwaarden, zoals die met betrekking tot de maximale bebouwingshoogte ten gevolge van de molenbiotoop, niet correct opgelegd, aangezien die maximumhoogte volgens het bestemmingsplan niet gold. Deze omstandigheid mag volgens haar niet in het nadeel van Groen Development worden uitgelegd. Door het wegvallen van dat maximum kon extra BVO worden gerealiseerd, waardoor het in haar bouwplan gehanteerde extra 33 m2 BVO nog steeds in overeenstemming was met het vigerende bestemmingsplan. Daarom is haar bouwplan ook goedgekeurd, aldus nog steeds Groen Development. Daarnaast heeft de gemeente volgens Groen Development ten onrechte tot uitgangspunt genomen dat de kavel slechts kon worden gekocht op basis van de residuele waarde en niet op basis van een kavelprijs. Zij stelt dat de taxatie die aan het aanbod van de gemeente ten grondslag lag slechts op aannames was gebaseerd, nu Groen Development op dat moment nog geen bouwplan had ingediend. Ten slotte heeft Groen Development in dit verband aangevoerd dat het latere ‘tegenaanbod’ van de gemeente van € 620,- per vierkante meter in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid, nu dit een verhoging impliceert van liefst 26 %.
6.2
Het hof is het met Groen Development eens dat tussen partijen op 20 oktober 2020 beginselovereenstemming is ontstaan over een grondprijs van € 490,- per vierkante meter. In haar e-mail van die datum heeft Groen Development immers het tot die prijs bijgestelde aanbod van de gemeente van 1 september 2020 aanvaard. Aan het aanbod van de gemeente van die datum waren, naast het voorbehoud van goedkeuring door de gemeente, echter ook (rand)voorwaarden verbonden. In de e-mail van 1 september 2020 heeft de gemeente namelijk uitdrukkelijk opgenomen dat het prijsaanbod onder meer is gebaseerd op de uitgifte van bouwrijpe grond voor de realisatie van twee woningen met (ieder) maximaal 240 vierkante meter BVO. De gemeente verwijst voor deze “
randvoorwaarden” naar de tekening in de bijlage, waarin onder verwijzing naar de molenbiotoop de maximale bebouwingshoogtes zijn opgenomen. Ook Kolpa is bij de taxatie van het perceel op € 490,- per vierkante meter ervan uitgegaan dat voor de woningen maximale bouwhoogtes golden “
gekoppeld aan de molenbiotoop” en dat de beide woningen daarom ieder maximaal 240 m2 BVO groot konden worden.
randvoorwaarden” naar de tekening in de bijlage, waarin onder verwijzing naar de molenbiotoop de maximale bebouwingshoogtes zijn opgenomen. Ook Kolpa is bij de taxatie van het perceel op € 490,- per vierkante meter ervan uitgegaan dat voor de woningen maximale bouwhoogtes golden “
gekoppeld aan de molenbiotoop” en dat de beide woningen daarom ieder maximaal 240 m2 BVO groot konden worden.
6.3
Dit betekent dat het prijsaanbod van de gemeente van € 490,- per vierkante meter steunde op het door de taxateur gehanteerde, en ook aan Groen Development kenbaar gemaakte, uitgangspunt dat de woningen niet meer dan (ieder) 240 m2 BVO mochten en konden hebben, om welke reden dit uitgangspunt ook als “
randvoorwaarde” bij het aanbod was opgenomen. Dat dit ook zo begrepen is door Groen Development blijkt uit haar e-mail van 11 oktober 2021, waarin zij schrijft dat in het aanbod van de gemeente stond dat een maximaal aantal vierkante meter BVO gold en dat zij ervan uitging dat dat kwam doordat niet “
al te hoog” mocht worden gebouwd in verband met de windrechten van de molen. Al in 2018 was Groen Development ermee bekend dat bij het bouwen rekening gehouden moest worden met een molenbiotoop [1] . Ook in haar aansluitende e-mail aan de gemeente van 18 oktober 2021 wijst Groen Development erop dat ze “
deze randvoorwaarden(…) aan onze architect [had] voorgelegd om rekening mee te houden met zijn ontwerp” (onderstreping hof).
randvoorwaarde” bij het aanbod was opgenomen. Dat dit ook zo begrepen is door Groen Development blijkt uit haar e-mail van 11 oktober 2021, waarin zij schrijft dat in het aanbod van de gemeente stond dat een maximaal aantal vierkante meter BVO gold en dat zij ervan uitging dat dat kwam doordat niet “
al te hoog” mocht worden gebouwd in verband met de windrechten van de molen. Al in 2018 was Groen Development ermee bekend dat bij het bouwen rekening gehouden moest worden met een molenbiotoop [1] . Ook in haar aansluitende e-mail aan de gemeente van 18 oktober 2021 wijst Groen Development erop dat ze “
deze randvoorwaarden(…) aan onze architect [had] voorgelegd om rekening mee te houden met zijn ontwerp” (onderstreping hof).
6.4
Door in haar bouwplan vervolgens uit te gaan van een BVO van (totaal) 513 m2, in plaats van (totaal) 480 m2 zoals in de randvoorwaarden stond, voldeed Groen Development dus niet aan de voorwaarden waaronder het prijsaanbod van de gemeente gold. Het mag zo zijn dat op de beweegredenen van de gemeente voor het stellen van deze randvoorwaarden het nodige was af te dingen, of dat deze extra vierkante meters BVO in de ogen van Groen Development slechts een kleine aanpassing betroffen, maar de gemeente gaat over haar eigen aanbod en het is niet aan Groen Development om te bepalen welke voorwaarden de gemeente daarbij moet hanteren, noch welke waarde de gemeente aan (mogelijke) extra BVO moet hechten. Groen Development bleef vervolgens bij haar standpunt dat de voorwaarde van maximaal 480 m2 BVO onterecht was en moest vervallen. Een koopovereenkomst op basis van het prijsaanbod van de gemeente van € 490,- was daarmee (alsnog) van de baan.
6.5
De omstandigheid dat Groen Development in het overleg met haar architect tot de conclusie was gekomen dat een groter BVO ook nog in overeenstemming was met het bestemmingsplan is een nieuwe omstandigheid waarmee de gemeente in haar prijsaanbod van € 490,- per vierkante meter geen rekening had gehouden. Dat betekent dat de gemeente het (kunnen) realiseren van een groter BVO dan overeengekomen, anders dan Groen Development heeft betoogd, op goede gronden kon aanmerken als een (nieuw) tegenaanbod van Groen Development, dan wel als een uitnodiging aan haar tot het doen van een nieuw prijsaanbod.
6.6
Bij de formulering van haar prijsaanbod van € 490,- per vierkante meter is de gemeente afgegaan op het taxatierapport van Kolpa. Uit pagina 4 van dat rapport blijkt dat Kolpa bij haar taxatie heeft gekozen voor de residuele (grond)waarde benadering, omdat dat voor dit type vastgoedobject gebruikelijk is en omdat zij dat het best vond passen bij de specifieke eigenschappen en beschikbare data van het perceel. Dat Groen Development toen haar bouwplan nog niet had ingediend, doet daarbij niet ter zake. Kolpa kon zich bij haar taxatie immers baseren op de door de gemeente genoemde bouwvoorwaarden, zoals een maximaal BVO van 480 m2. Groen Development voert nog aan dat de gemeente haar aanbod beter had kunnen baseren op de kavelprijs in plaats van op de residuele grondwaarde, maar ook hiervoor geldt dat de gemeente over haar eigen aanbod gaat. De gemeente was daarbij niet gebonden aan de door Groen Development genoemde ‘Notitie waarde advies’ van 14 juni 2012, reeds omdat die notitie geen betrekking had op het perceel. Het heeft Groen Development overigens vrij gestaan om een eigen taxatie te laten verrichten en om een (tegen)aanbod te doen op basis van een kavelprijs. Het feit dat Groen Development dat niet heeft gedaan kan de gemeente moeilijk worden tegengeworpen en kan in elk geval niet maken dat de gemeente moet worden gehouden aan een prijsaanbod waarbij niet wordt voldaan aan de voorwaarden die zij bij dat aanbod heeft gesteld.
6.7
Het uiteindelijke (tegen)aanbod van de gemeente van € 620,- per vierkante meter was gebaseerd op andere randvoorwaarden, zoals het wegvallen van de aanvankelijk door haar gehanteerde maximale bebouwingshoogtes en de daardoor ontstane mogelijkheid voor een groter BVO voor de beide woningen. Niet valt in te zien waarom dat in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Dat de grondprijs bij dit uiteindelijke bod (een stuk) hoger uitvalt dan bij het aanbod van de gemeente van 1 september 2020 is verklaarbaar, want er was in het nieuwe prijsaanbod 33 m2 BVO bij gekomen. De eventueel in het nieuwe aanbod besloten liggende ‘onredelijke verhoging’ kan hoe dan ook niet meebrengen dat alsnog op basis van het eerdere prijsaanbod van € 490,- per vierkante meter een koopovereenkomst is ontstaan. Ten gevolge van het door Groen Development voorgestelde nieuwe BVO van totaal 513 m2 was dat prijsaanbod immers achterhaald.
6.8
De conclusie is dat grief I in al haar onderdelen faalt.
Geen schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen (grief II)
6.9
Groen Development heeft verder aangevoerd dat de gemeente bij haar het vertrouwen had gewekt dat de onderhandelingen over de aankoop van het perceel succesvol zouden worden afgerond en dat de gemeente, toen over het aanbod van € 490,- per vierkante meter overeenstemming was bereikt, “achteruit [is] gaan onderhandelen.” Het uiteindelijke aanbod van de gemeente van € 620,- per vierkante meter lag geenszins in de lijn der verwachting en staat niet in een redelijke verhouding tot de overschrijding van het oorspronkelijk gehanteerde BVO met slechts 16,5 m2 per woning. Door toch deze aanzienlijk hogere vierkante meter prijs te vragen, die Groen Development als kleine projectontwikkelaar niet kan dragen, is het feitelijk de gemeente geweest die de onderhandelingen over de aankoop van het perceel heeft afgebroken, aldus Groen Development. Reeds vanaf 2016 heeft zij veel tijd, geld en energie in de ontwikkeling van het perceel gestoken. Op basis van de eerdere afspraken met de gemeente heeft zij investeringen gedaan die door het handelen van de gemeente verloren zijn gegaan. Al op 22 augustus 2018 bestond wilsovereenstemming over de aankoop van het perceel, dat alleen ter onderbouwing van de aankoopprijs nog diende te worden getaxeerd. Door vervolgens een onjuiste BVO-beperking op te leggen heeft de gemeente Groen Development aanzienlijke schade berokkend.
6.1
Anders dan Groen Development heeft betoogd bestond er op 22 augustus 2018 nog geen wilsovereenstemming over de aankoop van het perceel. Uit de e-mail van de gemeente van die datum blijkt dat toen slechts is afgesproken dat het perceel voor Groen Development zou worden gereserveerd zodat zij daarvoor een plan kon gaan ontwikkelen. Over de prijs en de verkoopvoorwaarden was toen nog niet gesproken, laat staan dat daaromtrent overeenstemming bestond. De gemeente heeft het door Groen Development vervolgens ontwikkelde bouwplan beoordeeld en heeft aan Groen Development uitgelegd dat en waarom dat plan niet voldeed aan de door haar bij haar aanbod van € 490,- per vierkante meter gestelde randvoorwaarden. Door niettemin vast te blijven houden aan haar eigen, van deze randvoorwaarden afwijkende, bouwplan is het niet de gemeente geweest, maar Groen Development die de onderhandelingen staakte.
6.11
Ten gevolge van de wens van Groen Development om uit te gaan van een BVO van (totaal) 513 m2, in plaats van de door de gemeente bij haar prijsaanbod van € 490,- tot uitgangspunt genomen 480 m2, was tussen partijen een nieuwe situatie ontstaan, die het doen van een nieuw prijsaanbod rechtvaardigde. De gemeente heeft dan ook voorgesteld om op basis daarvan een nieuwe taxatie te laten verrichten. Zij wilde er namelijk zeker van zijn dat geen sprake zou zijn van staatssteun, zo schrijft zij in haar e-mail van 13 oktober 2021 aan Groen Development. Het was (opnieuw) de eigen keuze van Groen Development om daaraan niet te willen meewerken. Groen Development is ook niet akkoord gegaan met het op die nieuwe taxatie gebaseerde, en naar beneden bijgestelde, aanbod van de gemeente om uit te gaan van een vierkante meter grondprijs van € 620,-. Evenmin heeft zij daarvoor een tegenvoorstel gedaan, dit terwijl de nieuwe situatie, die uitging van een BVO van (totaal) 513 m2, door haar zelf in het leven was geroepen. Ook in dat opzicht was het dus Groen Development, en niet de gemeente, die de deur voor verdere onderhandelingen dicht deed. Dat zij gedurende de vele jaren in de voorfase van de beoogde aankoop kosten heeft gemaakt dient dan ook voor haar eigen rekening en (ondernemers)risico te blijven. Grief II strandt daarom eveneens.
6.12
Grief III bouwt voort op de beide voorgaande grieven en deelt daarvan dus het lot.
Conclusie en proceskosten
6.13
De conclusie is dat het hoger beroep van Groen Development niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Groen Development als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.14
Die proceskosten worden begroot op:
griffierecht € 783,-
salaris advocaat € 1.821,- (1,5 punten × tarief II)
nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.782,-
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing
.
.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 september 2023;
- veroordeelt Groen Development in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Gemeente Rotterdam begroot op € 3.389,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Groen Development deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
- bepaalt dat als Groen Development niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Groen Development de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Groen Development deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A. M. van Waesberghe, P. Glazener en R.F. Groos, en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.