ECLI:NL:GHDHA:2026:1293

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.343.591/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10909140 VZ VERZ 24-797

Beschikking van 12 mei 2026

in de zaak van

[VvE],

gevestigd in [vestigingsplaats],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. B. van Zanten, kantoorhoudend in Hardinxveld-Giessendam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats ],

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. D.A. Evertsz, kantoorhoudend in Rotterdam

met als belanghebbende:

[belanghebbende],

wonend in Rotterdam,

belanghebbende, tevens bestuurder van de Vereniging van Eigenaars.

Het hof noemt betrokkenen hierna de VvE, [geïntimeerde] en [belanghebbende].

1.De zaak in het kort

1.1

In zijn tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat de VvE op dit moment niet goed functioneert, zodat er aanleiding is om een vervangende machtiging te verlenen tot benoeming van een professionele VvE beheerder als bestuurder van de VvE. Het hof blijft bij die beslissing, ondanks het verzoek van de VvE om daarvan terug te komen. Ook de bezwaren van de VvE tegen de door het hof voorgestelde bestuurder worden verworpen. Het hof verleent daarom de gevraagde machtiging.

2.Het verdere procesverloop in hoger beroep

2.1

Voor het verloop van de procedure tot 30 september 2025 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep na het tussenarrest blijkt uit de volgende stukken:

de brief van mr. B. van Zanten van 23 oktober 2025, waarin mr. Van Zanten het hof verzoekt om terug te komen op zijn bindende eindbeslissing en namens de VvE reageert op de door het hof in het tussenarrest genoemde bestuurder;
de antwoordakte van [geïntimeerde].

3.De verdere beoordeling van het hoger beroep

Het hof komt niet terug van zijn bindende eindbeslissing

3.1

In zijn tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat, kort gezegd, de VvE op dit moment niet goed functioneert, zodat er aanleiding is om een vervangende machtiging te verlenen tot benoeming van een professionele VvE beheerder die partijen alle taken uit handen kan nemen en het bouwkundig herstel van het pand naar tevredenheid van zowel [belanghebbende] als [geïntimeerde] kan laten uitvoeren. Deze beslissing is aan te merken als een bindende eindbeslissing.

3.2

De VvE heeft het hof verzocht om van deze beslissing terug te komen. Volgens haar bestaat er geen feitelijke grondslag voor het oordeel dat het bestuur moet worden ontslagen. Volgens [geïntimeerde] is de beslissing van het hof juist, zodat het verzoek van de VvE moet worden afgewezen.

3.3

Om te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak wordt gedaan mag de rechter terugkomen van een door hem gegeven eindbeslissing als hem is gebleken dat een eerder door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte, eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag.^[1]

3.4

Het hof is van oordeel dat deze situatie zich niet voordoet en ziet in wat de VvE heeft aangevoerd geen aanleiding om daarover anders te oordelen. Het verzoek van de VvE wordt daarom afgewezen.

Bezwaren van de VvE tegen de nieuw te benoemen bestuurder en beheerder

3.5

Het hof heeft in zijn tussenarrest overwogen dat het Happy VvE beheer bereid gevonden om het volledige bestuur en beheer van de VvE op zich te nemen tegen een vergoeding van € 795,- exclusief btw per jaar en € 195,- exclusief btw aan eenmalige instapkosten en dat het hof voornemens is Happy VvE beheer te benoemen als bestuurder van de VvE. [geïntimeerde] is hiermee akkoord. De VvE heeft hiertegen diverse bezwaren.

3.6

De VvE stelt allereerst dat zij niet de financiële middelen heeft om de bestuurder te kunnen betalen. [geïntimeerde] heeft echter gesteld dat hij bereid is de aan de benoeming van Happy VvE als bestuurder verbonden kosten te voldoen, zodat het hof aan dit bezwaar voorbij gaat.

3.7

De VvE stelt verder dat het onwaarschijnlijk is dat Happy VvE haar taken als bestuurder voor een vergoeding van slechts € 795,- zal kunnen uitoefenen. De VvE meent dat één vergadering per jaar, zoals Happy VvE aanbiedt, onvoldoende is en dat zelfs één vergadering niet voor het genoemde bedrag kan worden gerealiseerd. Verder wijst zij erop dat in het onderhavige geval sprake zal zijn van onderhoudswerkzaamheden van € 5.000,- of meer. De daarop betrekking hebbende werkzaamheden vallen volgens de offerte buiten het standaardpakket. De VvE voert aan dat niet inzichtelijk is welk tarief Happy VvE voor verdere werkzaamheden in rekening zal brengen.

3.8

Het hof gaat voorbij aan de stelling van de VvE waarom één vergadering niet zou kunnen worden gerealiseerd voor € 795,-. De VvE heeft deze stelling immers niet toegelicht en het bedrag komt het hof redelijk voor.

3.9

Ten aanzien van de stelling dat één vergadering niet voldoende is, gelet op het feit dat het gaat om een pand met achterstallig onderhoud en dat de offerte onduidelijk is omdat onderhoudswerkzaamheden van € 5.000,- of meer buiten het standaardpakket vallen, geldt het volgende.

3.1

De offerte van Happy VvE vermeldt dat Happy VvE een tarief in rekening brengt van € 795,- per jaar (plus opstartkosten van € 195,-. Voor dit tarief worden de volgende taken verricht: administratief beheer, financieel beheer en technisch beheer, als nader toegelicht op bladzijde 7 van de offerte. Onder technisch beheer valt volgens de toelichting onder meer:
“Aannemen, registreren, en behandelen van reparatieverzoeken en schademeldingen aan het gebouw tot een bedrag van € 5.000”.Voor grotere reparaties en projectbegeleiding van het groot onderhoud wordt door Happy VvE een op bladzijde 11 van de offerte genoemd percentage van de aanneemsom als vergoeding berekend.
Begeleiding van kleinere reparaties valt dus onder het bedrag van € 795,-. Grotere reparaties en begeleiding bij grote werkzaamheden aan het pand (zoals het herstel van de fundering) vallen weliswaar buiten dit bedrag, maar hiervan is – anders dan de VvE stelt – wel degelijk op voorhand duidelijk wat de begeleiding door Happy VvE zal gaan kosten, terwijl het gelet op de omvang van dergelijke werkzaamheden redelijk is dat de begeleiding daarvan niet binnen het standaardtarief valt. De VvE wordt in dat geval dus, anders dan zij stelt, niet nodeloos
“op kosten gejaagd”.

3.11

Bovendien is op dit moment niet duidelijk of er begeleiding door de beheerder van de VvE bij grotere onderhoudswerkzaamheden nodig is. Weliswaar is duidelijk dat de fundering van het pand op termijn zal moeten worden aangepakt, maar onduidelijk is wie daarbij de regie zal voeren, wat daarvan de kosten zullen zijn en in hoeverre die kosten voor rekening van de VvE zullen komen. Uit de in nummer 3.3 van de tussenbeschikking genoemde brief van de gemeente blijkt immers dat het wenselijk is om de funderingsproblemen samen met de buren aan te pakken, zodat goed denkbaar is dat (één van) de buren hierin het voortouw neemt. Ook is denkbaar dat de gemeente het herstel van de fundering zal laten uitvoeren, zoals [geïntimeerde] haar heeft verzocht. Er is niet gesteld of gebleken dat er ander onderhoud aan het pad moet plaatsvinden dat meer dan € 5.000,- zal gaan kosten. De bezwaren van de VvE tegen de door Happy VvE geoffreerde kosten worden dan ook verworpen.

3.12

De VvE stelt ook nog dat Happy VvE geen plan van aanpak heeft opgesteld. Een dergelijk plan van aanpak is echter niet verplicht. De VvE maakt ook niet concreet waarom een plan van aanpak in dit geval wel nodig zou zijn of waarom het ontbreken daarvan zou (kunnen) maken dat Happy VvE de VvE niet goed kan besturen. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij.

Moet [belanghebbende] in de gelegenheid worden gesteld om zich uit te laten over de nieuw te benoemen bestuurder?

3.13

De VvE wijst er in haar reactie op dat zij niet [belanghebbende] vertegenwoordigt in haar hoedanigheid van lid, zodat zij zich niet namens haar kan uitlaten. Het hof heeft zich gelet op deze stelling afgevraagd of er aanleiding bestaat om [belanghebbende] in haar hoedanigheid van lid van de VvE in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de persoon van de te benoemen bestuurder, de aan diens benoeming verbonden voorwaarden en de hoogte van de daaraan verbonden kosten. Het hof is van oordeel dat die aanleiding er niet is en licht dat als volgt toe.

3.14

Bij brief van 23 april 2025 heeft het hof de advocaat van de VvE medegedeeld dat het hof de leden van de VvE (voor zover zij geen partij in het geding zijn) heeft aangemerkt als belanghebbenden die nog moeten worden opgeroepen voor de mondelinge behandeling. Het hof heeft de advocaat van de VvE verzocht om de belanghebbenden namens het hof op te roepen. Daarop heeft de advocaat van de VvE bij e-mail van 20 mei 2025 als volgt gereageerd:

“In de bijgevoegde brief heeft de griffier verzocht om de leden van de vereniging als belanghebbenden op te roepen voor de mondelinge behandeling van 11 juni 2025.

De vereniging kent twee leden.

Tegen één van hen richt het verzoek zich. Hij is reeds in het bezit van het beroepschrift. Uit de bijgevoegde brief blijkt daarnaast dat zijn advocaat die brief ook heeft ontvangen. Hij hoeft om die reden niet (opnieuw) als belanghebbende te worden opgeroepen.

Het andere lid van de vereniging is tevens de bestuurder van de vereniging en in die hoedanigheid bij het verzoek betrokken, omdat zij de vereniging vertegenwoordigt. In die hoedanigheid zal zij ook bij de mondelinge behandeling aanwezig zijn. Om die reden is zij reeds met bekend met de inhoud van het beroepschrift en de uitnodiging van de mondelinge behandeling.

Omdat de vereniging geen andere leden heeft, kunnen geen andere leden worden opgeroepen.”

3.15

[geïntimeerde] en [belanghebbende] zijn vervolgens beiden op de mondelinge behandeling verschenen. [belanghebbende] heeft toen – ook in haar hoedanigheid van lid van de VvE – kunnen reageren op de door [geïntimeerde] gedane verzoeken, waaronder het verzoek om [geïntimeerde] te machtigen om [belanghebbende] als bestuurder te ontslaan en een nieuw bestuur te vormen. De mondelinge behandeling was ook het juiste moment geweest voor [belanghebbende] om te reageren, aangezien het hof na de mondelinge behandeling het verzoek om een vervangende machtiging bij eindbeschikking direct en ongeclausuleerd had kunnen toewijzen. Aan het beginsel van hoor en wederhoor is dus voldaan.

3.16

Het feit dat het hof een tussenstap heeft ingelast en partijen in de gelegenheid heeft gesteld om zich uit te laten over te benoemen bestuurder, maakt niet dat [belanghebbende] in haar hoedanigheid van lid van de VvE hierover nog apart zou moeten worden gehoord. Zij heeft er immers zelf voor gekozen om geen appel in te stellen tegen de beschikking van de kantonrechter en zich ook niet in hoger beroep aan de zijde van de VvE te voegen. Zij is dus geen procespartij en de consequentie daarvan is dat zij buiten de mondelinge behandeling in beginsel niet in de gelegenheid is om haar standpunt naar voren te brengen.

3.17

Bij een verzoek tot het verlenen van een voorlopige machtiging om een andere bestuurder van de VvE te benoemen vereist de wet bovendien niet voor niets
nietdat alle andere stemgerechtigden en de VvE worden opgeroepen. Dat is begrijpelijk omdat het hier – anders dan in de gevallen genoemd in artikel 5:130 en Pro 5:140 BW – niet om de wijziging van de goederenrechtelijke positie van de appartementseigenaren gaat, maar slechts om de benoeming van een andere bestuurder. Evenmin is er sprake van een ondeelbare rechtsverhouding. Ook daarom is er geen aanleiding om [belanghebbende] – in weerwil van het feit dat zij geen procespartij is – de gelegenheid te geven om zich nader uit te laten. In zoverre verschilt deze zaak van het geval dat leidde tot het arrest van 21 juni 2024 van de Hoge Raad.^[2]

3.18

Het hof is daarnaast van oordeel dat – zelfs als [belanghebbende] formeel wél bij name had moeten worden opgeroepen voor de mondelinge behandeling en/of in de gelegenheid had moeten worden gesteld om zich uit te laten over de te benoemen bestuurder, een eventueel gebrek is geheeld doordat (i) [belanghebbende] op de mondelinge behandeling is verschenen en daar door het hof is gehoord, en (ii) de VvE – waarvan [belanghebbende] bestuurder is – in de gelegenheid is gesteld om zich uit te laten over de te benoemen bestuurder en beheerder. Het door de VvE gemaakte onderscheid tussen [belanghebbende] in persoon en [belanghebbende] als bestuurder van de VvE de VvE is kunstmatig. [belanghebbende] weet van de hoed en de rand. Dat wordt bevestigd door de in rechtsoverweging 3.13 geciteerde brief van de advocaat van de VvE waarin hij schrijft dat hij een aparte oproeping van [belanghebbende] in persoon voor de mondelinge behandeling niet zinvol vindt omdat zij al volledig op de hoogte is. Het persoonlijke standpunt van [belanghebbende] valt bovendien volledig samen met dat van de VvE, hetgeen alleen al blijkt uit het feit dat [belanghebbende] in eerste aanleg zichzelf en de VvE heeft vertegenwoordigd. Het samenvloeien van beide perspectieven blijkt ten slotte uit de opstelling van [belanghebbende] ter zitting, waar zij zichzelf weliswaar afwisselend als
“[belanghebbende]”en als
“ik”benoemde, maar voor het overige geen onderscheid maakte tussen haar eigen standpunten en die van de VvE. [belanghebbende] en de VvE moeten kortom in zoverre op één lijn worden gesteld, zodat er geen aanleiding is om [belanghebbende] zich nog een keer apart te laten uitlaten.

3.19

Het hof passeert ten slotte het bewijsaanbod van de VvE, omdat de VvE geen feiten heeft gesteld, die als ze bewezen worden, tot een andere beslissing kunnen leiden.

Conclusie en proceskosten

3.2

Het hof komt niet terug op zijn beslissingen in de tussenbeschikking. Het hof verwerpt verder de bezwaren van de VvE tegen de benoeming van Happy VvE als bestuurder van de VvE. Het hof zal [geïntimeerde] daarom een vervangende machtiging verlenen om Happy VvE als bestuurder van de VvE te benoemen en [belanghebbende] als zodanig te ontslaan.

3.21

De VvE wordt deels niet-ontvankelijk verklaard in het door haar ingestelde principaal hoger beroep en de grieven van de VvE worden verworpen. Het door [geïntimeerde] ingestelde incidenteel hoger beroep slaagt deels. Dat betekent dat de beschikking van de kantonrechter niet volledig in stand kan blijven voor zover die is gewezen tegen de VvE. Voor de duidelijkheid zal het hof de beschikking voor zover gewezen tegen de VvE in zijn geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren.

3.22

Het hof zal de VvE als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het principaal- en incidenteel hoger beroep (inclusief nakosten).

Het hof begroot de proceskosten in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] op:
griffierecht € 349,-
salaris advocaat € 3.870,- (3 punten × tarief II)
nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal € 4.408,-

3.23

De proceskosten in incidenteel hoger beroep begroot het hof op € 1.290,- (1 punt tarief III).

4.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 31 mei 2024 voor zover gewezen tegen de VvE en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

vernietigt de besluiten die zijn genomen op de VvE vergadering van 8 februari 2024;
vernietigt de besluiten die zijn genomen op de VvE vergadering van 13 maart 2024, behalve voor zover in die vergadering aan de VvE de bevoegdheid is gegeven om in de onderhavige procedure verweer te voeren en hoger beroep in te stellen;
machtigt [geïntimeerde] tot:
verklaart de VvE niet-ontvankelijk in het tegenverzoek;
veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 358,-;
wijst af wat in eerste aanleg meer of anders is gevorderd.

veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure in het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 4.408,-;
veroordeelt de VvE in de kosten van de procedure in het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.290,-;
bepaalt dat als de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, de VvE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Deze beschikking is gegeven door mr. D. Stoutjesdijk, mr. J.I. de Vreese-Rood en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Vervangende machtiging benoeming professionele VvE beheerder bevestigd ondanks bezwaren VvE