ECLI:NL:GHDHA:2026:13

• Datum uitspraak: 8 januari 2026
• Publicatiedatum: 12 januari 2026
• Zaaknummer: BK-25/492 en BK-25/493
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T.A. de Hek; H.A.J. Kroon; P.C. van den Brink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in slechte staat

Op 8 januari 2026 heeft het Gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan in een hoger beroep over de WOZ-waarde van een woning, gelegen in [woonplaats]. De belanghebbende, een mede-eigenaar van de woning, was in beroep gegaan tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, die de WOZ-waarde voor de jaren 2022 en 2023 had vastgesteld op respectievelijk € 288.000 en € 323.000. De Heffingsambtenaar had eerder de waarde vastgesteld op € 372.000 en € 373.000, maar na bezwaar was de waarde voor 2022 verlaagd naar € 343.000. De Rechtbank had de waarde verder verlaagd, maar de belanghebbende was van mening dat de waarde nog lager moest zijn, namelijk € 250.000 voor 2022 en € 268.000 voor 2023.

De Heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op basis van een inpandige opname en vergelijkingsobjecten. De Rechtbank oordeelde dat de Heffingsambtenaar voldoende had aangetoond dat de WOZ-waardes niet te hoog waren vastgesteld, ondanks de slechte staat van de woning. De belanghebbende voerde aan dat de staat van de woning de waarde negatief beïnvloedde, maar het Hof oordeelde dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de slechte staat door de waardering aan te passen.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de Rechtbank en oordeelde dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden niet te hoog waren. De belanghebbende had zijn beweringen over lagere waarden niet voldoende onderbouwd. De uitspraak werd openbaar gemaakt op 8 januari 2026, en de proceskosten werden niet toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-25/492 en BK-25/493

Uitspraak van 8 januari 2026

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling , de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 mei 2025, nummers ROT 22/5400 en 23/5236.

Procesverloop

1.1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum 1-1-2021) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 372.00 (de beschikking 2022). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag 2022).

1.1.2.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 WOZ de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum 1-1-2022) van de woning voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 373.000 (de beschikking 2023). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag 2023).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking 2022 en de aanslag 2022 gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de WOZ-waarde voor dat jaar verlaagd naar € 343.000 en de aanslag 2022 dienovereenkomstig verminderd. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking 2023 en de aanslag 2023 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 100. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“De rechtbank:

• verklaart de beroepen gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 tot een bedrag van € 288.000,-;
• vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2022 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 288.000,-;
• vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 323.000,-;
• vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2023 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 323.000,-;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
• bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 100,- aan eiser moet vergoeden.”

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is mede-eigenaar van de woning. De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning, heeft een dakkapel, een garage, een aanbouw en is gelegen in de buurt [Buurt] in [woonplaats] . De woning is gebouwd in 1960. De gebruiksoppervlakte bedraagt 108 m2 en de perceeloppervlakte 295 m2.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het verhandelde ter zitting bij de Rechtbank op 11 december 2024 een inpandige opname uitgevoerd. De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft daarbij een rondleiding door de woning gekregen en heeft foto’s gemaakt, welke onderdeel uitmaken van het dossier. De taxateur heeft geconstateerd dat de woning in een zeer slechte staat verkeerd. Hij heeft diverse emmers, gaten en lekkages in de woning waargenomen.

2.3.

De Heffingsambtenaar heeft bij de Rechtbank voor de onderhavige jaren matrices overgelegd, waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare woningen, te weten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (jaar 2022), respectievelijk [adres 5] , [adres 6] en [adres 2] (jaar 2023), alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrices is naar aanleiding van de bevindingen van de taxateur tijdens de inpandige opname voor de kenmerken ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ factor 1 (slecht) toegekend. De verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn als uitgangspunt genomen ter bepaling van de waarde van de woning. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum 1-1-2021 bepaald op € 288.000 en op de waardepeildatum 1-1-2022 op € 323.000.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“4. Eiser betoogt dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 € 250.000,- bedraagt en voor het belastingjaar 2023 € 268.000,-. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de hoge kosten van de herstelwerkzaamheden die nodig zouden zijn om een redelijke verkoopprijs te kunnen realiseren. Eiser verzoekt ook tot verlaging van de WOZ-waardes van eerdere jaren.

5. De heffingsambtenaar heeft na de inpandige opname vastgesteld dat de staat van onderhoud van de woning zeer slecht is en niet matig, zoals de heffingsambtenaar eerder had vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft vervolgens nieuwe waarderingsmatrices opgesteld voor beide belastingjaren. Volgens de heffingsambtenaar zou de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 € 288.000,- moeten bedragen en voor het belastingjaar 2023 € 323.000,-.

6. Omdat de heffingsambtenaar na de inpandige opname voor de belastingjaren 2022 en 2023 een lagere waarde bepleit dan in de uitspraken op bezwaar, zijn de beroepen reeds gegrond. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestane WOZ-waardes voor de belastingjaren 2022 en 2023 niet te hoog zijn vastgesteld.

7. De heffingsambtenaar stelt jaarlijks de waarde van de woning vast.[1] Het gaat om de marktwaarde: de prijs die de meestbiedende koper bereid zou zijn te betalen als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden.[2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waardes van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de hiervoor onder 5 genoemde WOZ-waardes niet te hoog zijn. Uit de waarderingsmatrices die de heffingsambtenaar na de inpandige opname heeft overgelegd blijkt het volgende. De heffingsambtenaar heeft de woning voor beide belastingjaren vergeleken met woningen die rondom de waardepeildata zijn verkocht. Deze vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrices blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (zie ook overweging 8 hierna). De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is voor beide belastingjaren gelijk aan de vierkantemeterprijs van de woning. Dat betekent dat de WOZ-waardes in de genoemde matrices niet te hoog zijn vastgesteld.

9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiser heeft er terecht op gewezen dat een koper fors minder bereid zal zijn te betalen voor de woning vanwege de zeer slechte staat van de woning. Uit de waarderingsmatrices die na de inpandige opname zijn overgelegd blijkt dat de heffingsambtenaar de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen als ‘slecht’ (1) heeft beoordeeld. Dat is de laagst mogelijke score en leidt tot een correctie op de vierkantemeterprijs van 15% voor de factoren kwaliteit en voorzieningen en een correctie van 25% voor de factor onderhoud. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de zeer slechte staat van de woning.

(…)

[1] Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.

[2]
Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2022 en 2023, zoals verlaagd door de Rechtbank, niet te hoog zijn vastgesteld.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 250.000 (jaar 2022) respectievelijk € 268.000 (jaar 2023).

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het geschil

5.1.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden de hiervoor in 2.3 bedoelde matrices overgelegd. Uit deze matrices volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarden gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

5.3.

De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar en bouwstijl (twee-onder-één-kapwoningen) goed vergelijkbaar met de woning. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof, gelet op de toelichting van de taxateur, ook de ligging op wijkniveau voldoende vergelijkbaar. De referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] zijn gelegen in een andere wijk ( [Wijk] ) dan de woning. De wijk [Wijk] betreft echter geen luxe villawijk, zoals belanghebbende heeft gesteld, maar een diverse wijk, met zowel vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en veel rij- en hoekwoningen. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrices zijn daarmee in beginsel bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft de gebruiks- en perceeloppervlakte, de staat van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, de aanwezigheid van een dakkapel, een dakterras/balkon, een kelder, een garage, een berging/schuur en een overkapping/luifel bij de woning en de grootte van een (eventueel aanwezige) aanbouw. Deze gebouwde eigendommen en aanhorigheden zijn afzonderlijk in de matrices benoemd en daarvoor is een waarde bepaald. Die verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De (naar de waardepeildatum gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden, rekening houdend met de verschillen in onderhoudstoestand, voorzieningen en kwaliteit, voldoende steun aan de voor de woning vastgestelde waarde. Ook overigens is in de matrix naar het oordeel van het Hof met de verschillen tussen de objecten voldoende rekening gehouden. Het Hof merkt daarbij op dat voor het referentieobject [adres 5] in de matrix is uitgegaan van een ‘3’ voor de factor onderhoud en een ‘2’ voor de factor voorzieningen en dat dit voldoende bevestiging vindt in de door de Heffingsambtenaar overgelegde verkoopdocumentatie (iWOZ). Het Hof volgt belanghebbende dus niet in zijn stelling dat dit object (ten tijde van de verkoop) zeer goed onderhouden en modern is en daardoor totaal niet te vergelijken is.

5.4.

De Heffingsambtenaar heeft in het bijzonder aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de - naar tussen partijen niet in geschil zijnde - zeer slechte staat waarin de woning verkeert, door aan de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen een ‘1’ (zeer slecht) toe te kennen en daarmee een correctie op de m2 -prijs toe te passen. Vanwege de zeer slechte staat is in het jaar 2022 rekening gehouden met een afslag van € 111.024. Voor het 2023 bedraagt de afslag een vergelijkbaar bedrag.

5.5.

Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De door belanghebbende aangedragen referentieobjecten werpen hier geen ander licht op, aangezien van die objecten geen verkoopcijfers bekend zijn. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarden van € 250.000 (jaar 2022) respectievelijk € 268.000 (jaar 2023) niet nader onderbouwd.

Slotsom

5.6.

Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, H.A.J. Kroon en P.C. van den Brink, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door H.A.J. Kroon.

De griffier, de voorzitter,

A.S.H.M. Strik H.A.J. Kroon

De beslissing is op 8 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.