ECLI:NL:GHDHA:2026:1594

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.343.380/01

Zaak- en rekestnummer rechtbank : 10574438 VZ VERZ 23-7059

Beschikking van 19 mei 2026

in de zaak van

1.[verzoeker] ,

wonend in [plaats] ,

2.
[naam] Vastgoed B.V .,

gevestigd in Rotterdam,

verzoekers in hoger beroep,

advocaat: mr. I.J.M.I. Souren, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Vereniging van Eigenaars " [naam] ", gelegen aan de [adres] en [adres 1] te Rotterdam,

gevestigd in Rotterdam,

verweerster in hoger beroep,

advocaat: mr. J.P.H. Willems, kantoorhoudend in Arnhem.

Het hof noemt partijen hierna [verzoeker] , [naam] en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

[verzoeker] is directeur/eigenaar van [naam] . [naam] is eigenaar van enkele appartementsrechten gelegen aan de [adres] en de [adres 1] te [plaats] . In de appartementsrechten van [naam] heeft [verzoeker] zijn tandartspraktijk gehuisvest.

1.2

[verzoeker] en [naam] hebben de VvE verzocht om hen toestemming te geven om enkele ruimtes van [naam] ten behoeve van de tandartspraktijk tijdelijk op een bepaalde, nader omschreven manier te gebruiken. Omdat de VvE die toestemming heeft geweigerd hebben [verzoeker] en [naam] in deze procedure verzocht om afgifte van een vervangende machtiging voor het door hen gewenste tijdelijke gebruik.

1.3

De kantonrechter heeft het verzoek van [verzoeker] en [naam] afgewezen. Het hof komt in deze beschikking tot hetzelfde oordeel.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Bij beroepschrift (met bijlagen), ter griffie ingekomen op 4 juni 2024, zijn [verzoeker] en [naam] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] van 1 mei 2024 (hierna: bestreden beschikking).

2.2

De VvE heeft een verweerschrift (met bijlagen) ingediend, dat op 4 april 2025 is ontvangen ter griffie van het hof.

2.3

Bij e-mail van 11 juli 2025 heeft de advocaat van de VvE bevestigd dat alle leden van de VvE en overige belanghebbenden bij name zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling van het beroep.

2.4

[verzoeker] en [naam] hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling een ‘akte overleggen aanvullende bijlagen tevens wijziging van verzoek’ (met bijlagen) ingediend, ingekomen bij het hof op 29 oktober 2025.

2.5

Partijen hebben hun standpunten uiteengezet tijdens de mondelinge behandeling op 7 november 2025. De advocaten hebben zich daarbij bediend van pleitnota’s, die zij hebben overgelegd. Vervolgens is een (nadere) datum voor de beschikking bepaald.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[verzoeker] is tandarts. Hij is enig aandeelhouder en bestuurder van [naam] .

3.2

Vanaf 1989 huurde [verzoeker] met zijn praktijk de ruimtes aan de [adres 2] in [plaats] .

3.3

In 1993 is Woningbouwvereniging “De Combinatie” eigenaar geworden van, onder meer, alle appartementsrechten die behoren tot de VvE. Het gaat daarbij om (de ruimtes in) een gebouw dat ligt op de hoek van de [adres 1] en de [adres] .

3.4

In 1997 heeft De Combinatie het gebouw verbouwd en gerenoveerd. Daarbij is onder meer een doorbraak gerealiseerd tussen de [adres 3] en [adres 2] , ruimtes die [verzoeker] toen voor zijn praktijk huurde. De Combinatie heeft tevens een nieuwe toegangsdeur geplaatst. Een aantal installaties van de tandartspraktijk van [verzoeker] is verplaatst naar de ruimte boven de goederenlift.

3.5

[verzoeker] heeft zijn tandartspraktijk in stappen verder uitgebreid, waarbij hij (toen nog als huurder) enkele wijzigingen heeft aangebracht aan, in en om het gebouw.

3.6

Bij akte van hoofdsplitsing van 23 juli 2004 zijn zeven registergoederen, gelegen aan de [adres] en/of de [adres 1] in [plaats] , gesplitst in vijf appartementsrechten, waaronder appartementsrecht A1.

3.7

Bij akte van ondersplitsing van eveneens 23 juli 2004 is appartementsrecht A1 ondergesplitst in 25 appartementsrechten (met indices 6-30). Bij die splitsingsakte is ook de VvE opgericht.

3.8

Op verschillende data vanaf 2005 heeft [verzoeker] de appartementsrechten 9 (woning met berging aan de [adres 4] ), 11 (woning/praktijkruimte met berging aan de [adres 3] ), 12 (woning/praktijkruimte met berging aan de [adres 2] ) en 25 tot en met 30 (zelfstandige bergingen in de kelder) gekocht en geleverd gekregen. Daarnaast is [verzoeker] in onderhandeling gegaan over de aankoop van appartementsrecht 10 (woning met berging aan de [adres 6] ), waarvoor hij met de huidige eigenaar een aanbiedingsplicht is overeengekomen. [verzoeker] heeft tevens de eigendom verkregen van appartementsrecht 4 in de hoofdsplitsing, een kantoorruimte op de [adres 5] , en van achttien parkeerplaatsen bij het gebouw, appartementsrecht 5 in de hoofdsplitsing.

3.9

In of omstreeks 2008 heeft [verzoeker] de bergingen behorende bij de appartementsrechten 11 en 12 bij elkaar getrokken. De berging behorende bij appartementsrecht 11 heeft hij vervolgens samengevoegd tot één ruimte met de zelfstandige berging 25. Bij deze laatste aanpassing heeft [verzoeker] een deel van de gemeenschappelijke gang tussen de bergingen in gebruik genomen en bij de samengevoegde ruimte betrokken. In 2008 heeft [verzoeker] tevens een doorbraak gerealiseerd tussen de woning/praktijkruimte aan de [adres 2] en de (niet tot dezelfde ondersplitsing van A1 behorende) kantoorruimte op de [adres 5] (appartementsrecht 4).

3.1

Bij brieven van 27 februari 2017 heeft de beheerder van de VvE [verzoeker] aangeschreven wegens een aantal vermeende inbreuken op de splitsingsakte. Partijen hebben daarover overleg gevoerd, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

3.11

Op 22 mei 2018 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. De VvE heeft toen een boetereglement vastgesteld en het bestuur van de VvE gemachtigd om een procedure tegen [verzoeker] te starten.

3.12

Bij brief van 26 juli 2018 heeft de VvE [verzoeker] gewezen op verschillende vermeende overtredingen van de splitsingsakte en hem een waarschuwing gegeven. [verzoeker] heeft de door de VvE gewenste wijzigingen niet doorgevoerd.

3.13

De VvE heeft [verzoeker] daarop gedagvaard voor de rechtbank [plaats] . Met een beroep op de splitsingsakte vorderde de VvE onder meer dat [verzoeker] zou worden verboden om gebruik te maken van enkele in de dagvaarding omschreven ruimtes die volgens de VvE tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. In reconventie vorderde [verzoeker] de afgifte van verklaringen voor recht die er kort gezegd op neer komen dat de splitsingsakte omissies bevat ten aanzien van de feitelijke situatie en dat het gebruik dat hij maakt van de door de VvE bedoelde ruimtes niet strijdig is met de splitsingsakte.

3.14

Bij vonnis van 2 maart 2022 (hierna: het vonnis) heeft de rechtbank onder meer voor recht verklaard (a) dat de loze ruimte bij de goederenlift op de begane grond tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, (b) dat onder het begrip “woning met berging” uit art. 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte geen gebruik als tandartsenpraktijk valt en (c) dat onder het begrip “berging” uit art. 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte geen gebruik als kleed-, was- en/of strijkruimte valt.

3.15

[verzoeker] is in het vonnis tevens veroordeeld om binnen een jaar na de datum van het vonnis, op straffe van een dwangsom, over te gaan tot (1) verwijdering van de in de ruimte boven de goederenlift geplaatste technische installaties en afsluiting van die ruimte, (2) vrijgave van de gemeenschappelijke gang tussen bergingen 11 en 25 en terugplaatsing van de scheidingswanden, (3) ongedaanmaking van de doorbraak tussen appartementsrecht 12 en appartementsrecht 4 in de hoofdsplitsing, (4) staking van het gebruik als praktijkruimte van de woning aan de [adres 4] en (5) staking van het gebruik van de bergingen 11, 12 en 25 als onderdeel van de tandartspraktijk.

3.16

De rechtbank heeft daartoe onder meer overwogen:

“4.5 (…) Als [verzoeker] meent dat de splitsingsstukken onjuist zijn, kan hij de VvE vragen mee te werken aan wijziging van die stukken. Als de VvE dat weigert, kan [verzoeker] wijziging van de splitsingsstukken vorderen en daartoe aanvoeren dat deze stukken niet in overeenstemming zijn met de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing. Als hij in het gelijk wordt gesteld, worden de splitsingsstukken aangepast. Op die manier kan [verzoeker] zijn doel bereiken zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de rechtszekerheid die de splitsingsstukken moeten bieden.

(…)

4.45 (…)

De rechtbank ziet aanleiding [verzoeker] een lange termijn te stellen om aan de veroordelingen te voldoen, zodat partijen voldoende gelegenheid hebben om alsnog in overleg tot een oplossing [te] komen. Een lange termijn doet ook recht aan de belangen van [verzoeker] en het feit dat de VvE jarenlang niet is opgetreden tegen de inbreuken op de splitsingsakte.”

[verzoeker] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.

3.17

Op 28 maart 2022 is [naam] opgericht en heeft [verzoeker] de appartementen met indices 9, 11, 12 en 25 tot en met 30 en de appartementsrechten 4 en 5 aan [naam] overgedragen.

3.18

In de vergadering van eigenaars van 10 augustus 2022 is besloten om niet tot tenuitvoerlegging van het vonnis over te gaan zolang het hoger beroep daartegen nog aanhangig is. Een door [verzoeker] aan de vergadering voorgelegd ‘integraal voorstel’ is in die vergadering afgewezen. [verzoeker] heeft het hoger beroep tegen het vonnis ‘
on hold’gezet zolang er tussen partijen nog gesproken wordt.

3.19

Bij brief van 16 mei 2023 heeft [verzoeker] nieuwe voorstellen geformuleerd “teneinde uit deze impasse te geraken.” De VvE heeft die voorstellen in de vergadering van eigenaars van 24 mei 2023 afgewezen.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[verzoeker] en [naam] hebben de kantonrechter in de rechtbank [plaats] verzocht om enkele afwijzende besluiten die genomen zijn tijdens de vergadering van eigenaars van 24 mei 2023 te vernietigen en voorts om hen een vervangende machtiging te verlenen voor het uitvoeren en/of toestaan van het volgende:

het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de [adres 6] en [adres 4] als bedrijfsruimte,

het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de gemeenschappelijke ruimte boven de goederenlift voor de technische installaties (afzuigmotor, centrale stofzuiger en een CV ketel) met inachtneming van wet- en regelgeving, regelmatige keuringen en een passende verzekering,

het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de bergingen 11 en 12 als kleedruimte,

het gedurende het bestaan van de praktijk toestaan van de bestaande verbouwingen en doorbraken binnen en tussen de appartementen [adres 4] en [adres 3] en [adres 2] en [adres 5] , inclusief het realiseren van een interne verbouwing van en een nieuwe verbinding tussen [adres 6] en [adres 3] op dezelfde wijze als binnen de overige appartementen reeds is gerealiseerd, met inachtneming van wet- en regelgeving en een passende verzekering,

het gedurende het bestaan van de praktijk in gebruik laten van de glazen toegangsdeuren als privégedeelte behorende bij het appartementsrecht [adres 3] met het recht van onderhoud en vervanging,

een en ander met de veroordeling van de VvE in de proceskosten.

4.2

De kantonrechter heeft de verzoeken in de bestreden beschikking afgewezen en [verzoeker] en [naam] in de proceskosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter kan het verzoek tot vernietiging van de besluiten in de vergadering van eigenaars van 24 mei 2023 niet worden toegewezen omdat het daarbij gaat om negatieve besluiten (afwijzing van de voorstellen van [verzoeker] ). Wat de verzochte vervangende machtiging betreft overwoog de kantonrechter, zakelijk weergegeven, dat met het oog op de veroordelingen van [verzoeker] in het vonnis niet valt in te zien waarom de weigering van de VvE om in te stemmen met de verzoeken 1 tot en met 5 van [verzoeker] en [naam] zonder redelijke grond zou zijn. De kantonrechter heeft daaraan toegevoegd dat [verzoeker] en [naam] in de onderhavige procedure in feite dezelfde verzoeken voorleggen als die waarop de rechtbank reeds in het vonnis heeft beslist. Daarmee gaat het in de onderhavige procedure om een verkapt hoger beroep tegen dat vonnis, waarvoor de verzoekschriftprocedure niet is bedoeld, aldus de kantonrechter.

5.Verzoek in hoger beroep

5.1

[verzoeker] en [naam] hebben negen grieven tegen de bestreden beschikking aangevoerd, en het hof verzocht de beschikking te vernietigen en de verzochte vervangende machtiging alsnog te verlenen, met de veroordeling van de VvE in de kosten van beide instanties, nakosten inbegrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

5.2

[verzoeker] en [naam] menen dat hun verzoek om een vervangende machtiging in lijn is met het zogenoemde Wortelboerarrest^[1], omdat het slechts gaat om interne wijzigingen, die een tijdelijk karakter hebben en gemakkelijk weer ongedaan kunnen worden gemaakt. Volgens hen gaat het daarbij om wijzigingsverzoeken die vallen binnen de beheerstaken van de VvE. Zij willen op de voet van art. 5:121 BW Pro toestemming hebben om tijdelijk af te wijken van de splitsingsakte en zij menen dat de VvE hen zonder redelijke grond die toestemming heeft onthouden (
grief 1). [verzoeker] en [naam] voeren aan dat de situatie die in de periode tussen 1997 en 2004 is ontstaan ten onrechte niet of onjuist in de splitsingsakte is opgenomen. Volgens hen zijn er in het overleg met de voormalige verhuurder afspraken gemaakt en verwachtingen gewekt die meebrengen dat de destijds door [verzoeker] voor zijn praktijk aangebrachte wijzigingen aan of in het gebouw akkoord waren. In dat verband wijzen [verzoeker] en [naam] erop dat [verzoeker] de ruimte boven de goederenlift al vanaf 1997 in gebruik heeft voor zijn praktijk en dat er geen andere eigenaren zijn die die ruimte kunnen of willen gebruiken (
grieven 2 en 3). Zij menen dat de verzoeken om een vervangende machtiging te verlenen, moeten worden beoordeeld binnen het kader van de redelijkheid en billijkheid. Zij merken daarbij op dat de oproep die de rechtbank in rov. 4.5 van het vonnis heeft gedaan om wijziging van de splitsingsakte te vorderen voor hen geen begaanbare weg is, nu zij in de VvE geen meerderheid hebben. Daarom hebben zij in navolging van de oproep die de rechtbank in rov. 4.45 van het vonnis heeft gedaan, aan de VvE voorstellen gedaan om tijdelijke afwijkingen van de splitsingsakte toe te staan, zoals in het Wortelboerarrest. Met die voorstellen is het mogelijk om de praktijkvoering voort te zetten zonder dat dat tot wijziging van de splitsingsakte hoeft te leiden. De VvE heeft deze voorstellen echter zonder redelijke grond afgewezen en zonder ruimte te bieden voor overleg (
grieven 4 tot en met 7). Het verzoek betreft een andere rechtsvraag en een ander beoordelingskader, dan de vraag die ter beoordeling voorlag bij de rechtbank, zodat van een verkapt hoger beroep volgens hen geen sprake is (
grief 8). Het enkele beroep van de VvE op de splitsingsakte is geen op redelijke gronden gestoelde weigering, nog daargelaten dat de VvE met twee maten meet omdat tegen andere appartementsrechteigenaars met soortgelijk afwijkend gebruik ten opzichte van de splitsingsakte niet wordt opgetreden (
grief 9).

5.3

De VvE heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking, met veroordeling van [verzoeker] en [naam] in de proceskosten van beide instanties, inclusief de nakosten, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad.

5.4

[verzoeker] en [naam] hebben hun verzoek gewijzigd in hun ‘akte overleggen aanvullende bijlagen tevens wijziging van verzoek’. Zij hebben daarin verzocht dat het hof naast de vernietiging van de bestreden beschikking tevens enkele tijdens de vergadering van eigenaars van 24 mei 2023 genomen besluiten vernietigt en alsnog de volgende vervangende machtigingen verleent en verklaringen voor recht afgeeft:

a. Ad verzoek 1

Het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de [adres 6] als bedrijfsruimte,
Het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de [adres 4] als bedrijfsruimte, althans voor zover het hof meent dat het ondergeschikte bedrijfsmatige dubbelgebruik naast wonen van het appartement [adres 4] betekent dat er (alsnog) wordt gehandeld in strijd met de woon-bestemming;

Ad verzoek 2

Primair: het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de gemeenschappelijke ruimte boven de goederen lift voor de technische installaties (afzuigmotor, centrale stofzuigeren een CV-ketel) met inachtneming van wet- en regelgeving, regelmatige keuringen en een passende verzekering.
Subsidiair: het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de gemeenschappelijke ruimte boven de goederenlift voor het hebben en houden van leidingen ten behoeve van de technische installaties van [verzoeker] in de naastgelegen bergingen van [verzoeker] , welke leidingen via de gemeenschappelijke liftruimte lopen naar de praktijkruimten van [verzoeker] met inachtneming van wet- en regelgeving, regelmatige keuringen en een passende verzekering;

Ad verzoek 3

- Het gedurende het bestaan van de praktijk mogen gebruiken van de bergingen 11 en 12 als was-, strijk- en kleedruimte;

Ad verzoek 4

Het gedurende het bestaan van de praktijk toestaan van de bestaande verbouwingen en doorbraken binnen en tussen de appartementen van [verzoeker] op de eerste verdieping [adres 3] en B en [adres 5] , inclusief het realiseren van een interne verbouwing van en een nieuwe verbinding tussen [adres 6] en [adres 3] op dezelfde wijze als binnen de overige appartementen reeds is gerealiseerd, met inachtneming van wet- en regelgeving en passende verzekering;
Te verklaren voor recht dat het [verzoeker] is toegestaan om gedurende het bestaan van zijn praktijk de doorbraak tussen het appartement van [verzoeker] op de eerste verdieping aan de [adres] [adres 2] en het appartement van [verzoeker] op de begane grond aan de [adres 5] , te hebben en te houden, met inachtneming van wet- en regelgeving en passende verzekering;

Ad verzoek 5

Het gedurende het bestaan van de praktijk in gebruik laten van de glazen toegangsdeuren als privégedeelte behorende bij het appartementsrecht [adres 3] en [adres 2] met het recht van onderhoud en vervanging;
Te verklaren voor recht dat de glazen toegangsdeuren als privégedeelte behoren bij het appartementsrecht [adres 3] en [adres 2] met het recht van onderhoud en vervanging.

6.Beoordeling in hoger beroep

Inzet van het hoger beroep

6.1

Het hoger beroep van [verzoeker] en [naam] is niet gericht tegen de afwijzing van hun verzoek om de besluiten die genomen zijn in de vergadering van eigenaars van 24 mei 2023 te vernietigen. Weliswaar hebben zij in hun ‘akte overleggen aanvullende bijlagen tevens wijziging van verzoek’ alsnog verzocht om vernietiging van die besluiten, maar na het daartegen door de VvE gerichte bezwaar (strijd met de tweeconclusieregel) hebben [verzoeker] en [naam] dat verzoek tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep ingetrokken.

6.2

De VvE heeft zich onder verwijzing naar de tweeconclusieregel tevens verzet tegen de in de ‘akte overleggen aanvullende bijlagen tevens wijziging van verzoek’ onder d) en e) verzochte verklaringen voor recht, de onder a) verzochte gewijzigde gebruikstoestemming conform ‘dubbelbestemming’ en het subsidiair onder b) verzochte. Deze gewijzigde verzoeken zijn pas kort voor de zitting gedaan, ruim nadat de VvE haar verweerschrift al had ingediend. Dat staat haaks op de tweeconclusieregel. De gewijzigde verzoeken zijn bovendien niet eerder aan de VvE ter besluitvorming voorgelegd. Het hof acht de gewijzigde/vermeerderde verzoeken daarom strijdig met de goede procesorde en zal deze dan ook buiten beschouwing laten.

6.3

Blijft over het verzoek van [verzoeker] en [naam] tot afgifte van een vervangende rechterlijke machtiging om enkele ruimtes binnen het gebouw tijdelijk op een andere manier te gebruiken dan in de splitsingsakte staat. Zij menen dat de VvE hen op de vergadering van eigenaars van 24 mei 2023 ‘zonder redelijke grond’ heeft geweigerd om medewerking te verlenen aan of toestemming te geven voor het gedurende het bestaan van de praktijk:

1) mogen gebruiken van de [adres 6] en [adres 4] als bedrijfsruimte,

2) mogen gebruiken van de gemeenschappelijke ruimte boven de goederenlift,

3) mogen gebruiken van de bergingen 11 en 12 als kleedruimte,

4) toestaan van de bestaande verbouwingen en doorbraken binnen de appartementen

[adres 4] en [adres 3] en [adres 2] en [adres 5] , alsmede van het

realiseren van een nieuwe doorbraak tussen [adres 6] en

[adres 3] , en

5) mogen gebruiken van de glazen toegangsdeuren als privégedeelte.

Strijd met het gesloten stelsel van rechtsmiddelen/ verkapt hoger beroep (grief 8)

6.4

Het hof stelt voorop dat tussen [verzoeker] en de VvE een andere rechterlijke procedure gaande is waarbij het door [verzoeker] en [naam] gewenste (tijdelijke) gebruik van bepaalde ruimtes eveneens onderwerp van geschil is. In het vonnis van 2 maart 2022 is [verzoeker] , op straffe van een dwangsom onder meer veroordeeld om uiterlijk op 2 maart 2023:

Ad 1) de woning aan de [adres 4] niet meer te gebruiken als (onderdeel

van) een tandartspraktijk of bedrijfsruimte;

Ad 2) de in de ruimte boven de goederenlift geplaatste technische installaties en overige

zaken te verwijderen en verwijderd te houden en deze ruimte af te sluiten en afgesloten te

houden;

Ad 3) de bergingen 11 en 12 niet meer te gebruiken als (onderdeel van) een

tandartspraktijk of bedrijfsruimte;

Ad 4) de doorbraak tussen appartementsrecht 12 ( [adres 2] ) en

appartementsrecht 4 in de hoofdsplitsing ( [adres 5] ) blijvend ongedaan te

maken.

6.5

De afgifte van de door [verzoeker] en [naam] in de onderhavige procedure verzochte

vervangende machtiging zou met de bovengenoemde veroordelingen op gespannen voet

staan en in strijd zijn met het gesloten stelsel van rechtsmiddelen. De veroordelingen in

het vonnis van 2 maart 2022 kunnen immers niet anders dan door middel van het tegen

dat vonnis gerichte hoger beroep, dat door [verzoeker]
‘on hold’is gezet, ongedaan worden

gemaakt. Alleen al om die reden kan in dit hoger beroep niet worden overgegaan tot

de afgifte van een vervangende machtiging voor het door [verzoeker] en [naam] gewenste

‘tijdelijke’ gebruik als onder 2) en 3) verzocht en (gedeeltelijk) voor het door hen gewenste ‘tijdelijke’ gebruik als onder 1) en 4) verzocht.

6.6

Met betrekking tot de vraag of de VvE overigens ‘zonder redelijke grond’ haar medewerking of toestemming heeft geweigerd overweegt het hof, deels ten overvloede, als volgt.

Weigering ‘zonder redelijke grond’ ? (grieven 1, en 4 tot en met 7)

6.7

Een appartementseigenaar kan op de voet van art. 5:121 BW Pro verzoeken om afgifte van een vervangende rechterlijke machtiging als de VvE weigert om aan of voor het verrichten van een bepaalde (gebruiks)handeling met betrekking tot de privé- of gemeenschappelijke gedeelten medewerking te verlenen of toestemming te geven. De machtiging kan worden verleend als die weigering ‘zonder redelijke grond’ is.

(1)
Het gebruik van de [adres 6] en B als bedrijfsruimte

6.8

[verzoeker] en [naam] hebben onder verwijzing naar het eerdergenoemde Wortelboerarrest aangevoerd dat het door hen beoogde afwijkende gebruik van de appartementsrechten [adres 6] en [adres 4] als bedrijfsruimte slechts een tijdelijk karakter heeft en dat dat afwijkende gebruik daarna weer gemakkelijk ongedaan kan worden gemaakt. Zij menen bovendien dat het tijdelijke afwijkende gebruik beter aansluit bij de dubbelbestemming woningen/praktijkruimten uit de hoofdsplitsing, waarvan de ondersplitsing volgens hen niet had mogen afwijken.

6.9

Het hof gaat hierin niet mee. Van een dubbelbestemming van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 ( [adres 4] , respectievelijk [adres 6] ) is geen sprake. Blijkens de akte van ondersplitsing van 23 juli 2004 zijn beide appartementsrechten betrokken in de ondersplitsing van die datum, zodat die akte leidend is. Uit die akte volgt dat het bij de genoemde appartementsrechten gaat om
woningenop de eerste verdieping van het gebouw met bijbehorende berging in de kelder. Zonder nadere toelichting, die [naam] en [verzoeker] niet hebben gegeven, valt niet in te zien op grond waarvan de in de ondersplitsing gegeven woonbestemming niet had mogen afwijken van een eventuele dubbelbestemming voor het gebouw in de hoofdsplitsing.

6.1

De VvE heeft dus goede gronden om haar toestemming voor het door [verzoeker] en [naam] verzochte afwijkende gebruik te onthouden. Het door hen beoogde tijdelijk afwijkende gebruik als bedrijfsruimte zou immers betekenen dat de beide appartementsrechten zouden worden gebruikt op een wijze die indruist tegen de in de splitsingsakte aan die appartementsrechten gegeven woonbestemming en de (in art. 17 lid 4 van Pro die akte opgenomen) verplichting om de beide appartementsrechten te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming als woning met berging.

6.11

De verwijzing van [verzoeker] en [naam] naar het Wortelboerarrest kan hen hierin niet baten. Om te beginnen is niet gebleken dat [verzoeker] of [naam] het appartementsrecht aan de [adres 6] inmiddels ook daadwerkelijk in eigendom heeft verkregen. Anders dan in het Wortelboerarrest gaat het in het onderhavige geval dus niet om alleen een (gemakkelijk weer ongedaan te maken) interne doorgang tussen twee woonappartementen van dezelfde eigenaar. [verzoeker] en [naam] hebben op het punt van de bestemming bovendien geen wijziging of aanpassing van de splitsingsakte verzocht.

(2)
Het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte boven de goederenlift

6.12

[verzoeker] en [naam] hebben aangevoerd dat zij de gemeenschappelijke ruimte boven de goederenlift al vanaf 1997 (indertijd nog als huurder) in gebruik hebben en dat er geen andere appartementseigenaars zijn die die ruimte zouden willen of kunnen gebruiken.

6.13

Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat het bij de door [verzoeker] in gebruik genomen ruimte boven de goederenlift gaat om een gemeenschappelijke ruimte. De VvE heeft naar voren gebracht dat deze ruimte slechts beperkt toegankelijk is en ongeschikt is voor het houden van technische installaties. Volgens de VvE heeft zich vanuit de ruimte meermaals overlast voorgedaan, waaronder een lekkage, terwijl [verzoeker] en [naam] hebben verzuimd aan te geven welke installaties zich in de ruimte bevinden, hoe de leidingen lopen en hoe deze zijn gekoppeld aan de praktijk. [verzoeker] en [naam] hebben een en ander niet voldoende gemotiveerd weersproken. Daarnaast heeft de VvE haar zorgen geuit over de brandveiligheid van het plafond van de lift. Deze zorgen heeft zij onderbouwd aan de hand van een onderzoek van WCC Brandbescherming. Met het oog daarop kan niet worden gezegd dat de VvE zonder redelijke grond haar toestemming heeft geweigerd voor het tijdelijke privégebruik van de gemeenschappelijke ruimte boven de goederenlift, nog daargelaten dat geen aanwijzingen bestaan dat de ‘tijdelijkheid’ van dit privégebruik van korte duur zal zijn (waarover hierna meer).

(3) Het gebruik van de bergingen 11 en 12 als kleedruimte

6.14

De rechtbank heeft in haar vonnis van 2 maart 2022 voor recht verklaard dat onder het begrip ‘berging’ uit art. 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte geen gebruik als kleed-, was- en/of strijkruimte valt. Zolang deze verklaring voor recht niet (in het desbetreffende hoger beroep) is vernietigd, moet er dus van worden uitgegaan dat het door [verzoeker] en [naam] verzochte tijdelijke gebruik als kleedruimte strijdig is met de splitsingsakte. Niet valt in te zien waarom de weigering van de VvE om toestemming te onthouden voor een gebruik dat afwijkt van hetgeen daarover in de splitsingsakte is opgenomen zonder redelijke grond zou zijn, temeer nu bij de ‘tijdelijkheid’ ervan vraagtekens kunnen worden geplaatst.

6.15

De VvE heeft verder aangevoerd dat de bergingen 11 en 12 zich bevinden in de kelder van het gebouw aan het einde van de gang en dat de tandartsenpraktijk zich bevindt op de eerste verdieping. De trapopgang tussen de kelder en de overige verdiepingen van het gebouw zijn bedoeld voor en wordt gebruikt door de bewoners van de overige woonappartementen. Die trapopgang is slechts 0,78 m breed en wordt nu ook gebruikt door de patiënten van de praktijk en door het personeel dat zich meermaals per dag van boven naar beneden begeeft en andersom. De verkeersbewegingen tussen de kelder en de eerste verdieping zijn vooral door het betrekken van de bergingen als kleedruimte bij de praktijk aanzienlijk toegenomen, hetgeen bij de overige appartementsrechteigenaren overlast veroorzaakt. [verzoeker] en [naam] hebben dit alles niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Ook dit maakt dat niet kan worden gezegd dat de VvE zonder redelijke grond haar toestemming aan het gebruik van de kelder als kleedkamer heeft onthouden.

(4) Het toestaan van de bestaande verbouwingen en doorbraken en het realiseren van een nieuwe doorbraak

6.16

[verzoeker] en [naam] hebben niet (gemotiveerd) weersproken dat de muren tussen de verschillende appartementsrechten op grond van art. 9.1 van de akte van hoofdsplitsing behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en dat het blijkens art. 9 lid 2 van Pro de akte van ondersplitsing niet is toegestaan om daarin zonder toestemming van de VvE veranderingen aan te brengen. Zij hebben niet of onvoldoende toegelicht dat de (gerealiseerde of te realiseren) verbouwingen en doorbraken geen gevolgen zouden hebben voor de goederenrechtelijke situatie binnen de VvE. Het ‘tijdelijk’ toestaan van de bestaande of nog te realiseren verbouwingen en doorbraken zou dus meebrengen dat een situatie ontstaat die zich niet verdraagt met de (objectief kenbare) inhoud van de splitsingsaktes.

6.17

De VvE heeft terecht naar voren gebracht dat de gewenste doorbraken en verbouwingen kunnen leiden tot een ongewenste precedentwerking, terwijl het bestuur van de VvE dient toe te zien op de naleving van de regels én de veiligheid van de constructie van het gebouw. Als de VvE de doorbraken en verbouwingen bij [verzoeker] en [naam] zou toestaan zou dat in andere gevallen niet, of in elk geval niet zonder deugdelijke motivering, kunnen worden geweigerd en zou het bestuur van de VvE ernstig worden bemoeilijkt in zijn controle- en handhavingstaken. Dat wordt niet anders voor zover ervan zou mogen worden uitgegaan dat de gerealiseerde en beoogde verbouwingen en doorbraken gemakkelijk weer ongedaan zouden kunnen worden gemaakt, zoals [verzoeker] en [naam] hebben aangevoerd.

6.18

Daarnaast heeft de VvE erop gewezen dat de doorbraak tussen de [adres 2] en [adres 5] heeft geleid tot een uitbreiding van de tandartspraktijk met een ruimte die niet tot de ondersplitsing behoort, zodat meer mensen (bezoekers en personeel) gebruik zijn gaan maken van het smalle trappenhuis. Dit heeft volgens hen geleid tot een toename van onredelijke hinder en overlast. [verzoeker] en [naam] hebben onvoldoende toegelicht waarom de voornoemde omstandigheden geen redelijke grond vormen voor de weigering van de VvE om voor de verzochte doorbraken toestemming te verlenen.

(5) Het gebruik van de glazen toegangsdeuren als privégedeelte

6.19

[verzoeker] en [naam] hebben niet (voldoende gemotiveerd) weersproken dat de glazen toegangsdeuren op grond van art. 9.1 en 2 van de akte van hoofdsplitsing en art. 9 lid 1 onder Pro a van de akte van ondersplitsing behoren tot de gemeenschappelijke zaken, zoals de VvE heeft betoogd. Zij hebben ook niet toegelicht waarom dat anders zou zijn voor de deuren die al in 1997 zouden zijn geplaatst. Volgens de VvE zijn de kosten in verband met het onderhoud, gebruik, behoud of noodzakelijk herstel van deze deuren op grond van art. 3 lid 1 onder Pro a en b van de akte van ondersplitsing in lijn daarmee dan ook voor de VvE. De omstandigheid dat [verzoeker] in het verleden aan deze deuren onderhoud heeft gepleegd kan niet meebrengen dat deze deuren tot zijn privégedeelte zijn gaan behoren.

6.2

Het door [verzoeker] en [naam] verzochte ‘tijdelijke’ gebruik van de deuren als privégedeelte druist dus in tegen de (objectief kenbare) goederenrechtelijke situatie zoals beschreven in de splitsingsstukken. De rechter kan geen vervangende machtiging afgeven als door de handelingen waarvoor machtiging wordt gevraagd, strijd met de splitsingsakte zal ontstaan. De machtiging vervangt immers de toestemming van de VvE en uit de wet vloeit voort dat een toestemmingsbesluit van de VvE dat in strijd is met de splitsingsakte nietig is^[2]. [verzoeker] en [naam] hebben onvoldoende toegelicht waarom deze omstandigheid geen redelijke grond kan vormen voor de weigering van de VvE om voor dat afwijkende gebruik toestemming te verlenen.

Wat betreft de ‘tijdelijkheid’ van het gebruik sub 1 tot en met 5

6.21

[verzoeker] en [naam] hebben aangevoerd dat het bij al hun verzoeken slechts gaat om een ‘tijdelijke’ situatie, namelijk alleen voor de periode ‘gedurende het bestaan van de praktijk’. In verband met deze formulering heeft de VvE naar voren gebracht dat een dergelijke ‘tijdelijke’ toestemming voor (van de splitsingsakte) afwijkend gebruik potentieel tot in lengte van dagen zou kunnen duren, namelijk totdat in die appartementsrechten geen enkele praktijk meer plaatsvindt. De periode ‘gedurende het bestaan van de praktijk’ is immers niet gebonden aan de persoon van [verzoeker] . Pas tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is aan het begrip ‘tijdelijk’ de uitleg gegeven “totdat de praktijk
door [verzoeker]niet meer wordt gevoerd” (pleitnota in hoger beroep onder 30), maar die optie is nimmer aan de VvE ter besluitvorming voorgelegd. Daar komt bij dat [verzoeker] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft aangegeven dat hij voor onbepaalde tijd, ook tot na zijn pensionering, aan de praktijk verbonden wil blijven. Het risico voor de VvE dat het niet bij een kortdurend afwijkend gebruik zal blijven wordt overigens, uitgaande van de ‘tijdelijkheid’ zoals geformuleerd in het petitum, versterkt door het feit dat niet [verzoeker] , maar [naam] de eigenaar is van beide appartementsrechten en [verzoeker] als directeur/eigenaar van [naam] ervoor kan kiezen om zijn (praktijk)belang in die vennootschap op enig moment aan een ander over te doen of de (aandelen in de) vennootschap over te dragen. Deze onzekerheid brengt naar het oordeel van het hof temeer mee dat niet kan worden volgehouden dat de VvE geen redelijke grond heeft om voor de vijf genoemde gevallen haar toestemming te weigeren.

Overige grieven (2, 3 en 9)

6.22

[verzoeker] en [naam] hebben hun stelling dat de VvE niet zou optreden tegen appartementseigenaars die op soortgelijke wijze afwijkend gebruik zouden maken van hun appartementsrechten niet concreet gemaakt, hetgeen na de betwisting van deze stelling door de VvE wel op hun weg had gelegen. Hoe dan ook kan dit argument van [verzoeker] en [naam] niet leiden tot toewijzing van hun verzoek om afgifte van een vervangende machtiging voor het door hen onder 1) tot en met 5) verzochte afwijkende gebruik. Een al dan niet vermeend afwijkend gebruik door andere eigenaren schept geen rechten voor [verzoeker] en/of [naam] .

6.23

Ook het argument van [verzoeker] en [naam] dat de situatie die in de periode 1994 (verbouw en renovatie door De Combinatie) tot 2004 (splitsing van het gebouw in appartementsrechten) is ontstaan niet of onjuist in de splitsingsaktes zou zijn opgenomen kan niet leiden tot afgifte van een vervangende machtiging voor het door hen gewenste ‘tijdelijk’ afwijkende gebruik. Om eventuele omissies in de splitsingsstukken recht te zetten dienen [verzoeker] en [naam] een daarop gerichte procedure te volgen, zoals de rechtbank onder rov. 4.5 in het vonnis van 2 maart 2022 heeft overwogen. Een dergelijke procedure hebben [verzoeker] en [naam] niet gevolgd en de verzoeken in de onderhavige procedure zijn daarop ook niet gericht.

Conclusie en proceskosten

6.24

De slotsom is dat niet kan worden gezegd dat de VvE haar toestemming voor of medewerking aan het door [verzoeker] en [naam] verzochte ‘tijdelijke’ gebruik zonder redelijke gronden heeft geweigerd. Voor zover daarover niet al is beslist in het vonnis van 2 maart 2022 bestaat dus geen grond voor toewijzing van de door [verzoeker] en [naam] verzochte vervangende machtiging. De tegen de bestreden beschikking ingebrachte grieven maken dat niet anders.

6.25

Het hoger beroep van [verzoeker] en [naam] slaagt niet. Daarom zal het hof de beschikking bekrachtigen. Het hof zal [verzoeker] en [naam] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.26

Die proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.567,-

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] van 1 mei 2024;
veroordeelt [verzoeker] en [naam] hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 3.567,-;
bepaalt dat als [verzoeker] en [naam] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, [verzoeker] en [naam] de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
verklaart deze beschikking ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevraagd.

Deze beschikking is gegeven door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Afwijzing verzoek vervangende machtiging voor tijdelijk afwijkend gebruik binnen VvE-splitsingsakte