Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/644
Uitspraak van 13 mei 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 augustus 2025, nummer SGR 25/2023.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het appartement), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 636.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken de tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 53. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 610.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaaksbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 610.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12,80;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.”
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 april 2026. Beide partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota ingediend. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van het appartement. Het appartement is gebouwd in 2005, heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 131 m2 en is gelegen op de bovenste verdieping van een appartementencomplex (het appartementencomplex). Het appartementencomplex bestaat uit drie identieke woontorens. Per woontoren zijn er vijf identieke portiekflats met twee slaapkamers, de zgn. B-appartementen. In het complex zijn er in totaal 15 B-appartementen, waar het appartement er een van is. Het appartement beschikt over een onderpandige berging, een balkon en een parkeerplaats.
2.2.
Voor het belastingjaar 2023 heeft de Rechtbank bij uitspraak van 29 mei 2024 het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van het appartement per de waardepeildatum 1 januari 2022 verminderd tot € 555.000.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft voor het onderhavige jaar 2024 een taxatieverslag overgelegd. In beroep heeft hij een taxatiematrix (de matrix) overgelegd en geconcludeerd tot vermindering van de waarde van het appartement tot € 610.000 omdat bij de oorspronkelijke waardering ten onrechte een VLOK-code 4 was gehanteerd voor ligging, in plaats van een VLOK-code 3. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
De woning van belanghebbende
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Penthouse
Appartement
Appartement
Appartement
Bouwjaar
2005
2005
2005
2005
Oppervlakte zonder bijgebouwen
131 m2
131 m2
137 m2
137 m2
Bijgebouwen
Balkon
Onderpandige berging
Parkeerplaats
Balkon
Onderpandige berging
Parkeerplaats
Balkon
Onderpandige berging
Parkeerplaats
Balkon
Onderpandige berging
Parkeerplaats
Overeenkomstdatum
10-02-2023
28-12-2022
26-09-2022
Transactieprijs
€ 650.000
€ 620.000
€ 650.000
Corr. naar wpd
€ 638.734
€ 615.568
€ 651.387
PPE
€ 4.544
€ 4.746
€ 4.365
€ 4.626
VLOK-codes
- Ligging
- Onderhoudstoestand
- Kwaliteit/Luxe
- Uitstraling
- Voorzieningen
3
3
2
3
3
3
3
2
3
3
3
3
2
3
3
3
3
3
3
3
Totale waarde 1-1-2023
€ 612.306
€ 638.734
€ 615.568
€ 651.387
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft verder Iwoz-rapportages overgelegd van de woningen uit de matrix, zijnde [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen) en van het appartement, alsmede een uitleg van de matrix en van de toegepaste indexeringspercentages. In de uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar reeds een staatje opgenomen met VLOK-codes van de referentiewoningen.
2.5.
Van de vijftien B-appartementen verkeerden er op grond van de bij de Heffingsambtenaar bekende gegevens op de waardepeildatum drie in gemiddelde staat. Deze zijn voor het belastingjaar 2024 gewaardeerd op een WOZ-waarde van € 636.000.
2.6.
De overige twaalf B-appartementen (dus inclusief het appartement van belanghebbende) verkeerden volgens de bij de Heffingsambtenaar bekende gegevens op de waardepeildatum in ondergemiddelde staat. Deze woningen zijn gewaardeerd op een WOZ-waarde van € 610.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op wat door beide partijen is aangevoerd en overgelegd, aannemelijk gemaakt dat de in beroep bepleite waarde van de woning niet te hoog is. Met de matrix en hetgeen overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de zeer beperkte verschillen tussen de in het complex van de woning gelegen vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder het kwaliteitsniveau en de oppervlakte.
4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende voert aan dat bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2024 ten onrechte geen rekening is gehouden met de uitspraak van deze rechtbank van 29 mei 2024 over de WOZ waarde voor het kalenderjaar 2023. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Uit de uitspraak van deze rechtbank van 29 mei 2024 volgt dat sprake is van achterstallig onderhoud bij de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting kenbaar gemaakt deze uitspraak – voor belastingjaar 2024 – heeft geresulteerd in een neerwaartse correctie voor het kwaliteitsniveau (aan de binnenkant) van de woning tot niveau 2 (ondergemiddeld). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar door deze neerwaartse correctie voldoende rekening gehouden met de uitspraak. Niet valt in te zien dat het onderhoudsniveau – dat betrekking heeft op het uiterlijk van de woning aan de buitenzijde – ook op een lager niveau dient te worden vastgesteld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten liggen in hetzelfde appartementencomplex en hebben hetzelfde onderhoudsniveau aan de buitenzijde. Voor zover in de uitspraak van 29 mei 2024 staat dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een bovengemiddelde ligging van de woning geldt dat dit in de onderhavige uitspraak op bezwaar niet langer is gedaan, aangezien daarin is uitgegaan van een gemiddelde ligging.
5. Belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde van de woning te hard is gestegen. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning is daarom slechts van belang of die waarde is bepaald in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften. De WOZ-waarde die voor een vorige waardepeildatum voor de woning of voor andere woningen is vastgesteld kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Algemene stijgingspercentages, zoals stijgingspercentages van WOZ-waarden van andere woningen laat de rechtbank buiten beschouwing.
6. De stelling van belanghebbende, dat de heffingsambtenaar in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld, verwerpt de rechtbank. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende deze stelling onvoldoende heeft gestaafd met concrete feiten en omstandigheden die een dergelijk oordeel rechtvaardigen.
7. De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar in beroep bepleite waarde van € 610.000 overeenkomt met vastgestelde WOZ-waarden van de identieke objecten qua ligging en onderhoud aan de [10 adressen] . Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er geen aanwijzingen bestaan om te twijfelen aan de aanname dat deze objecten tussentijds niet of nauwelijks zijn gerenoveerd. De heffingsambtenaar heeft zich in beroep dan ook terecht op het standpunt gesteld dat de waarde dient te worden vastgesteld op € 610.000.
8. Gelet op het gegeven dat de door de heffingsambtenaar in beroep bepleite waarde lager is dan de vastgestelde WOZ-waarde, is het beroep gegrond.
9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) vast op € 12,80 aan reiskosten. Ook dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde bedrag aan griffierecht te vergoeden.
10. Het verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 8:88, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, wijst de rechtbank af. De rechtbank overweegt daartoe dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Rechtbank de waarde van het appartement te hoog heeft vastgesteld op € 610.000 en of de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van het appartement wordt vastgesteld op € 571.000, alsmede tot toekenning van een schadevergoeding van € 500, vergoeding van proceskosten en teruggave van het in hoger beroep betaalde griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
De waarde van het appartement
5.1.
De waarde van het appartement wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van het appartement zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het appartement in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep nader vastgestelde waarde van het appartement van € 610.000 onder meer de matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van het appartement is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, zijnde de referentiewoningen.
5.3.
De Heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. De marktgegevens van de referentiewoningen zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van het appartement. Allereerst zijn alle referentiewoningen gelegen in hetzelfde appartementencomplex, wat ze goed vergelijkbaar maakt. De VLOK-codes van de referentiewoningen zijn bovendien identiek, behalve dat voor ‘kwaliteit/luxe’ bij [adres 4] VLOK-code 3 is toegekend in plaats van VLOK-code 2. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar bevestigd dat de typering ‘penthouse’ geen rol heeft gespeeld bij de waardering van het appartement. Met hetgeen de Heffingsambtenaar in de matrix heeft opgenomen, heeft hij met de verschillen tussen de appartementen in voldoende mate rekening gehouden.
5.4.
Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan en aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld.
5.5.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde op € 571.000 moet worden vastgesteld, doet daar niet aan af.
5.5.1.
Belanghebbende berekent de waarde van het appartement op € 571.000 door uit te gaan van de WOZ-waarde uit het voorgaande belastingjaar van € 555.000 en daar, uitgaande van een gemiddelde waardestijging, een bedrag van € 16.000 bij op te tellen. Dit is echter niet een waardebepaling die overeenkomt met de waardebepaling die artikel 17 Wet Pro WOZ voorschrijft. Benadrukt zij dat elk belastingjaar op zich staat, en de waarde uit het voorgaande jaar dus op zichzelf geen relevant uitgangspunt vormt voor de WOZ-waarde in het onderhavige belastingjaar. De vergelijkingsmethode houdt in dat elk belastingjaar de waarde moet worden vastgesteld aan de hand van de verkopen die zich op of rond de voor dat jaar geldende waardepeildatum hebben voorgedaan. Die kunnen voor elk jaar verschillen omdat er voor elk jaar weer andere referentieverkopen zijn. De Heffingsambtenaar heeft bij de vergelijking (zie 2.3 hiervoor met de gegevens uit de matrix) gebruik gemaakt van verkopen of rond de waardepeildatum. Aan het overzicht dat belanghebbende bij het hoger beroepschrift heeft overgelegd komt daarom geen betekenis toe. Het overzicht betreft immers een weergave van het verloop van de WOZ-waarden van verschillende appartementen in het appartementencomplex tot en met het belastingjaar 2023, terwijl het in de onderhavige procedure alleen gaat om het belastingjaar 2024.
5.5.2.
Voor zover belanghebbende stelt dat de referentiewoningen in een betere staat zouden verkeren dan zijn appartement en de matrix om die reden tot een onjuiste waardering van het appartement leidt, heeft hij zijn stelling niet onderbouwd. De enkele opmerking dat het niet kan kloppen dat andere B-appartementen in het voorgaande belastingjaar een VLOK-code 3 hadden voor ‘kwaliteit/luxe’ en in het onderhavige jaar een VLOK-code 2, acht het Hof in dat kader onvoldoende concreet. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om concrete verschillen tussen de referentiewoningen en het appartement te benoemen die volgens hem maken dat de gehanteerde VLOK-codering in de matrix onjuist is.
5.5.3.
Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel volgt het Hof evenmin. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake kan zijn indien a) de Heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In de onderhavige situatie is gesteld noch gebleken dat sprake is van een begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan dus slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Een beroep op de meerderheidsregel kan alleen slagen indien belanghebbende voldoende onderbouwt dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde in een meerderheid van de met het appartement van belanghebbende (nagenoeg) identieke gevallen lager heeft vastgesteld dan de WOZ-waarde van het appartement. Niet in geschil tussen partijen is dat voor het belastingjaar 2024 twaalf van de vijftien B-appartementen, inclusief het appartement van belanghebbende, zijn gewaardeerd op € 610.000. De andere drie B-appartementen zijn op een hoger bedrag, zijnde € 636.000, gewaardeerd. Er zijn dus geen (nagenoeg) identieke gevallen waarbij de WOZ-waarde lager is vastgesteld dan die van het appartement. Het Hof wijst het beroep op het gelijkheidsbeginsel om die reden af.
5.6.
Belanghebbende stelt tot slot dat de waarderingsgrondslagen niet transparant zijn omdat deze niet door de Heffingsambtenaar bekend worden gemaakt. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet de Heffingsambtenaar de bij de vaststelling van de beschikking gebruikte gegevens op verzoek aan belanghebbende verstrekken. In de bezwaarfase is aan belanghebbende een taxatieverslag verstrekt met de gegevens van vergelijkingsobjecten en in de uitspraak op bezwaar zijn de VLOK-codes genoemd met uitleg hoe tot de waarde is gekomen. De Heffingsambtenaar is niet verplicht de bronnen (waaronder waarderingsgrondslagen) te verstrekken (vgl. HR 27 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:297). Het gaat om gegevens. Voor zover belanghebbende een beroep doet op artikel 40, lid 2, Wet WOZ in die zin dat hem niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de waardebepaling zijn verstrekt, overweegt het Hof dat belanghebbende in dat geval een voldoende specifiek verzoek had moeten toen tot verstrekking van (nadere) gegevens, en dat is niet gebeurd. Het Hof wijst daarom het standpunt dat de Heffingsambtenaar de verplichtingen van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden af.
5.7.
Al het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat de WOZ-waarde van het appartement van € 610.000 niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding
5.8.
Voor toekenning van een verzoek tot schadevergoeding is slechts ruimte als sprake is van een onrechtmatig besluit (artikel 8:88 van Pro de Algemene wet bestuursrecht). Nu het Hof de beschikking en de aanslagen in stand laat, is geen sprake van een onrechtmatig besluit en dient een verzoek tot schadevergoeding reeds om die reden afgewezen te worden
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten en/of teruggave van het griffierecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, M.J.M. van der Weijden en P.C. van den Brink, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter,
Y. Postema T.A. de Hek
De beslissing is op 13 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.