Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.349.117/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 09/664614 / HA ZA 24-328
Arrest van 10 maart 2026
in de zaak van
Downtown Developers Group B.V.,
gevestigd in Den Haag,
appellante,
advocaat: mr. J.H. Burger, kantoorhoudend in Den Haag,
tegen
Novaform Vastgoedontwikkelaars West B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Beele, kantoorhoudend in Tilburg.
Het hof noemt partijen hierna Downtown en Novaform.
1.De zaak in het kort
1.1
Het geschil gaat over de uitvoering van een samenwerkingsovereenkomst die Novaform en Downtown zijn aangegaan voor de ontwikkeling van een vastgoedproject. Daartoe hebben zij een projectvennootschap opgericht, waarin zij ieder 50% van de aandelen hielden. Novaform heeft de samenwerkingsovereenkomst ontbonden nadat Downtown niet aan haar verplichtingen tot het verstrekken van financiering aan de projectvennootschap had voldaan en vordert in deze procedure de overdracht van de door Downtown gehouden aandelen in de projectvennootschap.
1.2
De rechtbank heeft de vordering van Novaform toegewezen en Downtown veroordeeld om de door haar gehouden 50% aandelen in de projectvennootschap over te dragen aan Novaform, zonder dat Novaform ter zake enige vergoeding aan Downtown verschuldigd is. Het hoger beroep van Downtown slaagt in zoverre dat de veroordeling tot overdacht van de aandelen in stand blijft, maar zonder de bepaling dat Novaform ter zake aan Downtown geen vergoeding verschuldigd is.
2.Procesverloop in hoger beroep
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 7 oktober 2024, waarmee Downtown in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 21 augustus 2024;
- het arrest van dit hof van 4 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, met spreekaantekeningen van de zijde van Novaform;
- de memorie van grieven van Downtown, met producties;
- de memorie van antwoord van Novaform.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
Downtown en Novaform zijn op 28 juli 2021 een samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK) aangegaan voor de gezamenlijke ontwikkeling van een vastgoedproject, bestaande uit een woontoren en een gebouw met een gedeelde kantoor- en woonfunctie, op de percelen aan de [adres 1] en aan de [adres 2] in [plaats] (hierna: het Project). Downtown had de grondposities hiervan als koper van JOVI Investments II B.V. (hierna: JOVI) verworven.
3.2
Voor de realisatie van het Project hebben partijen een projectvennootschap opgericht, Ontwikkelingscombinatie Novaform-Downtown B.V. (hierna: de Project BV). Partijen hielden elk 50% van de aandelen in de Project BV en vormden gezamenlijk het bestuur.
3.3
In artikel 7 van Pro de SOK hebben Downtown en Novaform zich ertoe verplicht dat “
ieder in 50% van de financieringsbehoeftevan de Project BV en ontwikkeling en realisatie van de Projecten” voorziet. Daarbij is ook afgesproken dat partijen indien gewenst (en waar noodzakelijk) aanvullende financiering zullen aantrekken bij en/of via derden.
ieder in 50% van de financieringsbehoeftevan de Project BV en ontwikkeling en realisatie van de Projecten” voorziet. Daarbij is ook afgesproken dat partijen indien gewenst (en waar noodzakelijk) aanvullende financiering zullen aantrekken bij en/of via derden.
3.4
Op 28 februari 2023 zijn in een allonge bij de SOK nadere afspraken gemaakt tussen partijen (hierna: de Allonge). Novaform heeft op zich genomen de betalingsverplichtingen van de Project BV jegens JOVI te financieren en partijen hebben in dat verband vastgesteld dat Novaform op Downtown een vordering verkrijgt van, inclusief voorgefinancierde projectkosten, € 1.600.000,- en op de Project BV een totale vordering van € 3.200.000,-. Downtown is gehouden haar schuld aan Novaform uiterlijk 1 juli 2023 te voldoen. Verder is overeengekomen dat Novaform een pandrecht krijgt op 50% van de door Downtown in de Project BV gehouden aandelen tot zekerheid van de nakoming van de betalingsverplichting van Downtown jegens Novaform. Ook verkreeg Novaform van de Project BV een eerste recht van hypotheek op de eigendom van de locatie [adres 1].
3.5
Artikel 19 lid 2 van Pro de SOK bepaalt dat partijen de SOK kunnen ontbinden wanneer de andere partij haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet nakomt. Artikel 19 lid 3 van Pro de SOK bepaalt voor een dergelijk geval dat dit onverlet laat de bevoegdheid tot voortzetting van de zaken van de Project BV en daarmee de Planontwikkeling.
3.6
Novaform heeft de SOK met Downtown op 19 oktober 2023 ontbonden.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Novaform heeft Downtown gedagvaard en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, onder de bepaling dat Novaform ter zake niet tot enigerlei vergoeding jegens Downtown gehouden is, Downtown te veroordelen om de aandelen die zij houdt in de Project BV over te dragen aan Novaform, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en onder de bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de door Downtown ter zake te verrichten (rechts)handelingen, indien Downtown niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan deze veroordeling heeft voldaan, een en ander met de veroordeling van Downtown in de kosten van de procedure.
4.2
Aan deze vordering heeft Novaform – kort samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Downtown is in verzuim ten aanzien van haar financieringsverplichtingen die voortvloeien uit de SOK. Novaform heeft de SOK daarom op 19 oktober 2023 ontbonden. Novaform heeft ingevolge artikel 19 lid 3 van Pro de SOK recht op en belang bij voortzetting van de activiteiten van de Project BV en in verband daarmee op overdracht van de aandelen die Downtown houdt in de Project BV. KPMG heeft de aandelen inmiddels gewaardeerd. Gelet op de uitkomst van deze waardebepaling, heeft Downtown geen recht op enige vergoeding.
4.3
De rechtbank heeft overwogen dat Downtown de stellingen van Novaform niet heeft weersproken. De rechtbank heeft daarom de vordering van Novaform toegewezen en Downtown in de proceskosten veroordeeld.
5.Vordering in hoger beroep
5.1
Downtown is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Downtown vordert in hoger beroep dat het hof het vonnis vernietigt en, opnieuw rechtdoende, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Novaform alsnog – al dan niet gedeeltelijk – afwijst, met veroordeling van Novaform in de proceskosten in beide instanties, met wettelijke rente.
5.2
Novaform concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van Downtown in de kosten van de procedure in hoger beroep.
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
Het gaat in hoger beroep om de vraag of Downtown gehouden is haar 50% aandelenbelang in de Project BV over te dragen aan Novaform en zo ja, of Novaform hiervoor een vergoeding aan Downtown dient te betalen.
Is sprake van een rechtsgeldige ontbinding van de SOK?
6.2
Met grief I klaagt Downtown dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat Downtown in verzuim was ten aanzien van haar verplichtingen uit hoofde van de SOK en dat Novaform deze op 19 oktober 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden.
6.3
Volgens Downtown is juist Novaform haar verplichtingen jegens Downtown structureel niet nagekomen. Zij stelt dat Novaform heeft verhinderd dat Downtown haar financieringsverplichtingen uit hoofde van de SOK heeft kunnen nakomen, omdat Novaform daartoe de noodzakelijke medewerking niet heeft verleend. Novaform heeft zich niet flexibel opgesteld ten aanzien van het door Downtown te verstrekken aandeel in de financiering, terwijl zij daartoe op grond van de in artikel 20 van Pro de SOK vereiste flexibiliteit wel was gehouden. Zij voert verder aan dat haar deel van de financiering niet gerealiseerd kon worden omdat Novaform in strijd met de afspraken in de Allonge bleef vasthouden aan haar hypotheekrecht eerste in rang. Doordat Novaform de door Downtown aangedragen financieringsvoorstellen in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft afgewezen, is zij zelf in schuldeisersverzuim komen te verkeren en heeft Downtown al haar verplichtingen onder de SOK kunnen opschorten, aldus steeds Downtown.
6.4
Deze grief faalt. Het hof is van oordeel dat Novaform de SOK rechtsgeldig heeft kunnen ontbinden omdat Downtown in verzuim verkeerde ten aanzien van haar financieringsverplichtingen onder de SOK. Het hof licht dit oordeel toe.
6.5
In artikel 7 van Pro de SOK hebben Novaform en Downtown zich ondubbelzinnig verplicht om “
ieder in 50% van de financieringsbehoeftevan de Project BV” te voorzien. Dat over deze verplichting voor partijen geen onduidelijkheid diende te bestaan, blijkt alleen al uit de onderstreping in de tekst van dit artikel. Vast staat dat Downtown aan deze verplichting om de Project BV mede te financieren vanaf het begin niet heeft voldaan, ook niet nadat zij met een daartoe strekkende Allonge op de SOK nogmaals in de gelegenheid was gesteld om alsnog aan deze financieringsverplichting uit artikel 7 van Pro de SOK te voldoen. Downtown heeft ook niet betwist dat zij hierover door Novaform meerdere malen is aangesproken en uiteindelijk in gebreke is gesteld, waarna zij aldus in verzuim is komen te verkeren.
ieder in 50% van de financieringsbehoeftevan de Project BV” te voorzien. Dat over deze verplichting voor partijen geen onduidelijkheid diende te bestaan, blijkt alleen al uit de onderstreping in de tekst van dit artikel. Vast staat dat Downtown aan deze verplichting om de Project BV mede te financieren vanaf het begin niet heeft voldaan, ook niet nadat zij met een daartoe strekkende Allonge op de SOK nogmaals in de gelegenheid was gesteld om alsnog aan deze financieringsverplichting uit artikel 7 van Pro de SOK te voldoen. Downtown heeft ook niet betwist dat zij hierover door Novaform meerdere malen is aangesproken en uiteindelijk in gebreke is gesteld, waarna zij aldus in verzuim is komen te verkeren.
6.6
Van schuldeisersverzuim aan de zijde van Novaform is geen sprake. Dat Novaform heeft verhinderd dat Downtown aan haar financieringsverplichting heeft kunnen voldoen, is door Novaform in eerste aanleg reeds gemotiveerd betwist. Novaform heeft er daarbij terecht op gewezen dat Downtown er in haar verweer aan voorbijgaat dat partijen in de Allonge aan de daarin opgenomen afspraken, waaronder ten aanzien van de hypothecaire zekerheid, uitdrukkelijk de voorwaarde hadden verbonden dat de financiering uiterlijk 1 juli 2023 geregeld moest zijn en dat Novaform met de betrokken financier en de voorwaarden waaronder deze werd aangegaan moest instemmen. Novaform heeft gemotiveerd toegelicht dat de door Downtown aangedragen financieringsvoorstellen van externe financiers ofwel tardief (na 1 juli 2023) ofwel te vrijblijvend, niet-bindend of onvoldoende concreet waren om te kunnen voldoen aan de verplichtingen uit de Allonge. Novaform was daarom niet verplicht om hieraan haar medewerking te verlenen. Aangezien Downtown haar verweer gelet op de gemotiveerde betwisting van Novaform in hoger beroep niet nader heeft onderbouwd, gaat het hof voorbij aan het door haar op dit punt gedane bewijsaanbod. Het betoog van Downtown dat Novaform de door haar aangedragen financieringsvoorstellen in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft afgewezen en daardoor zelf in verzuim is komen te verkeren, wordt gezien het voorgaande dan ook verworpen.
6.7
Artikel 20 van Pro de SOK biedt evenmin steun voor de stelling van Downtown dat Novaform haar verplichtingen jegens Downtown structureel niet is nagekomen omdat zij zich flexibel had moeten opstellen ten opzichte van de financieringsverplichting en het betalingsverzuim van Downtown. De flexibiliteitsbepaling, die in artikel 20 van Pro de SOK is opgenomen, voorziet erin dat de ontwikkeling van de Projecten gezien het veelzijdige karakter, de duur en de omvang een flexibele opstelling van partijen vereist, en ziet aldus niet op een situatie waarin de ene partij ten opzichte van de andere partij tekortschiet in een zwaarwegende verplichting uit de SOK. Dat sprake is van een ‘ingrijpende wijziging van omstandigheden’ waarvoor artikel 20 van Pro de SOK bedoeld is, is bovendien evenmin gesteld of gebleken.
Is er een rechtsgrond voor de gevorderde aandelenoverdracht?
6.8
Met grief II betoogt Downtown dat er geen rechtsgrond bestaat voor de door Novaform gevorderde overdracht van de aandelen van Downtown in de Project BV. Volgens Downtown kan die rechtsgrond niet worden ontleend aan artikel 19 lid 3 van Pro de SOK. Daarin zijn partijen juist overeengekomen dat indien de SOK rechtsgeldig wordt ontbonden, de Project BV (en niet een aandeelhouder) bevoegd is de activiteiten van de Project BV en de Planontwikkeling voort te zetten. Zij verwijst naar eerdere versies van de SOK met opmerkingen van Novaform bij artikel 19 lid 3 van Pro de SOK, waaruit volgens haar blijkt dat dit ook de bedoeling van Novaform is geweest. Een verplichting voor een (tekortschietende) aandeelhouder om zijn aandelen in de Project BV aan een andere aandeelhouder over te dragen indien de SOK rechtsgeldig is ontbonden, staat niet in artikel 19 lid 3 van Pro de SOK noch ergens anders, aldus steeds Downtown.
6.9
In de visie van Novaform verdraagt deze uitleg van Downtown zich niet met de overige bepalingen in artikel 19 van Pro de SOK. Daarin is bepaald dat de partij, in dit geval Novaform, die constateert dat zijn partner, in dit geval Downtown, niet aan haar verplichtingen voldoet, bevoegd is de samenwerking te ontbinden (artikel 19 lid 2 van Pro de SOK), en dat dit onverlet laat de bevoegdheid om de activiteiten van de Project BV en het Project zelf voort te zetten (artikel 19 lid 3 van Pro de SOK). Gelet op het feit dat de gronden waarop het Project gerealiseerd moet worden, eigendom zijn van de Project BV, laat artikel 19 lid 3 van Pro de SOK dan ook geen andere uitleg toe dan dat het gaat om een verblijvensbeding dat toekomt aan de partij aan wie de ontbinding niet kan worden toegerekend, in dit geval Novaform, en deze partij het recht geeft om de activiteiten van de Project BV voort te zetten. Daarbij hoort dat deze partij ook de volledige zeggenschap verkrijgt over de Project BV, aldus steeds Novaform.
6.1
Het hof oordeelt hierover als volgt.
6.11
Bij de uitleg van artikel 19 lid 3 van Pro de SOK is de Haviltex-maatstaf bepalend. Het gaat daarbij om de vraag welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.
6.12
Artikel 19 lid 3 van Pro de SOK bepaalt dat opzegging of ontbinding van de overeenkomst de bevoegdheid tot voortzetting van de zaken van de Project BV en daarmee de Planontwikkeling onverlet laat. Uit de tekst van deze bepaling volgt dat het de bedoeling van partijen is geweest te waarborgen dat beëindiging van de SOK er niet toe leidt dat het Project tot stilstand komt. Gelet op de door partijen beoogde continuïteit van de activiteiten van de Project BV en daarmee de Planontwikkeling, in samenhang met de in artikel 19 lid 2 van Pro de SOK genoemde bevoegdheid tot ontbinding, is het hof met Novaform van oordeel dat artikel 19 lid 3 van Pro de SOK geen andere uitleg toelaat dan dat de bevoegdheid tot voortzetting toekomt aan de partij die de SOK rechtsgeldig heeft ontbonden. Dat Novaform in haar opmerkingen op eerdere versies van de SOK heeft aangegeven dat de wederpartij niet zelfstandig de Planontwikkeling kan voortzetten, doet hier niet aan af. Dat de Planontwikkeling door de Project BV zal worden voortgezet ligt ook in de rede – zo blijkt ook uit die opmerkingen van Novaform – omdat de registergoederen voor het Project in de Project BV zijn ingebracht en deze het eigendom daarvan heeft gekregen. Dat laat echter onverlet dat het daarbij de bedoeling was dat de wederpartij (dat is in dit geval Novaform) de bevoegdheid toekomt de activiteiten van de Project BV zelfstandig voort te zetten. Om hieraan uitvoering te kunnen geven zal Novaform de volledige zeggenschap over de Project BV moeten verkrijgen. Het ligt voor de hand dat daarbij een overdracht hoort door de tekortschietende partij, in dit geval Downtown, van haar aandelen in de Project BV aan Novaform.
6.13
De uitleg die Downtown aan artikel 19 lid 3 van Pro de SOK geeft, die erop neerkomt dat zij na de ontbinding gewoon aandeelhouder blijft in de Project BV die de Planontwikkeling voortzet, zou betekenen dat de ontbinding van de SOK feitelijk geen enkel effect heeft. In dat geval zouden partijen als gezamenlijke aandeelhouders in de Project BV nog steeds met elkaar moeten samenwerken, waarbij ook de vraag naar financiering van de Project BV aan de orde zal zijn, terwijl dit nu juist de verplichting uit de SOK was waarin Downtown ernstig tekortschoot en wat de aanleiding was voor Novaform om de SOK te ontbinden. Een dergelijke uitleg ligt daarom niet voor de hand.
6.14
Het hof merkt ten overvloede nog op dat Downtown ter gelegenheid van het tussen partijen gevoerde kort geding en ook in deze procedure heeft aangegeven dat zij niet meer de behoefte heeft om aandeelhouder in de Project BV te blijven en bereid is haar aandelen over te dragen aan Novaform (rov. 4.5 van het kortgedingvonnis van 29 december 2023), maar dat wat haar betreft de aandelen alsnog gewaardeerd moeten worden (zie ook proces-verbaal van de zitting bij het hof op 27 mei 2025). Dit laatste is onderwerp van grief III, die hierna aan de orde komt.
6.15
De conclusie van het voorgaande is dat Downtown in de gegeven omstandigheden krachtens artikel 19 lid 3 van Pro de SOK gehouden kan worden haar aandelen in de Project BV aan Novaform over te dragen en er dus een rechtsgrond bestaat voor de door Novaform gevorderde overdracht van die aandelen. Grief II faalt daarom.
Waardebepaling van de aandelen
6.16
In grief III klaagt Downtown dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat Downtown mede gelet op de waardebepaling zoals uitgevoerd door KPMG, geen recht heeft op enige vergoeding voor de door haar gehouden aandelen in de Project BV. Volgens Downtown voorzien de statuten van de Project BV in een regeling voor de waardering van de aandelen. Er is dus geen enkele rechtsgrond dat op basis van deze eenzijdig opgestelde waardering van KPMG de waarde van de door Downtown gehouden aandelen zou kunnen worden vastgesteld, aldus Downtown.
6.17
Het hof volgt Downtown in haar betoog. Zoals hiervoor overwogen, vloeit uit artikel 19 lid 3 van Pro de SOK een verbintenis voor Downtown voort tot overdracht van de door haar gehouden aandelen in de Project BV aan Novaform. De SOK bevat echter geen regeling voor de bepaling van de waarde van de over te dragen aandelen in geval van ontbinding van de SOK. Novaform heeft terecht aangevoerd dat Downtown de door KPMG opgestelde waardering van de aandelen in de Project BV waaruit volgt dat de waarde daarvan op datum ontbinding negatief was, niet inhoudelijk heeft betwist. Evenmin heeft Downtown daartegenover een rapportage in het geding gebracht waaruit zou kunnen worden afgeleid waarom zij zich niet kan vinden in de waardering van KPMG en wat volgens haar de waarde van de aandelen in de Project BV op het moment van datum ontbinding was. Niet ter discussie staat echter dat de rechtsverhouding tussen partijen als aandeelhouders in de Project BV mede wordt beheerst door de statuten van de Project BV. De statuten voorzien wel in een regeling voor de vaststelling van de prijs van de aandelen indien overdracht tussen aandeelhouders aan de orde is en zij niet tot overeenstemming over de prijs kunnen komen. Artikel 6 lid 5 van Pro de statuten bepaalt dat alsdan de prijs zal worden vastgesteld door drie deskundigen die door partijen in onderling overleg worden aangewezen en bij gebreke van overeenstemming worden benoemd door de kantonrechter in het ambtsgebied waar de Project BV statutair gevestigd is. Hoewel de overdracht van de aandelen in het onderhavige geval niet rechtstreeks voortvloeit uit de statutaire aanbiedingsplicht die in artikel 6 van Pro de statuten wordt geregeld, ligt het – nu een regeling in de SOK ontbreekt en bij gebrek aan overeenstemming tussen partijen – in de rede om voor wat betreft de bepaling van de waarde van de aandelen aan te sluiten bij de in de statuten neergelegde procedure. Zolang deze procedure in de statuten niet is gevolgd, kan naar het oordeel van het hof de waarde van de door Downtown gehouden aandelen (nog) niet worden vastgesteld. Het hof merkt daarbij op dat het gaat om de waarde van de aandelen op het moment van ontbinding van de SOK door Novaform, te weten 19 oktober 2023, waarbij – zoals Novaform terecht opmerkt – in de waardering moet worden verdisconteerd de vordering die Novaform op dat moment op de Project BV had als gevolg van de niet nakoming door Downtown van haar financieringsverplichtingen uit hoofde van de SOK.
6.18
Het voorgaande brengt mee dat het vonnis niet in stand kan blijven voor zover daarin is bepaald dat Novaform ter zake de overdracht van de door Downtown gehouden aandelen in de Project BV niet tot enigerlei vergoeding jegens Downtown gehouden is. Grief III is daarmee gegrond.
Bewijsaanbieding
6.19
Het hof gaat voorbij aan het door Downtown in algemene bewoordingen gedane bewijsaanbod. Downtown heeft ook verder geen feiten gesteld en te bewijzen aangeboden die in hoger beroep, indien bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel dan hierboven weergegeven.
Conclusie en proceskosten
6.2
De conclusie is dat het hoger beroep van Downtown deels slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen, alleen voor zover daarin is bepaald dat Novaform ter zake de overdracht niet tot enigerlei vergoeding jegens Downtown gehouden is. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd.
6.21
Gelet op de uitkomst van het hoger beroep, waarin beide partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding de proceskosten te compenseren.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 21 augustus 2024, voor zover daarin is bepaald dat Novaform ter zake de overdracht van de aandelen die Downtown houdt in de Project BV niet tot enigerlei vergoeding jegens Downtown gehouden is;
- bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C. de Heer, M.D. Ruizeveld en R.W. Polak en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.