ECLI:NL:GHDHA:2026:96

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.328.687/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/584271 / HA ZA 19-970

Arrest van 20 januari 2026

in de zaak van

[appellante],

wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J.S. Spanjersberg, kantoorhoudend in Zoetermeer,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Buitelaar, kantoorhoudend in Naaldwijk.

Het hof zal partijen hierna [geïntimeerde] en [appellante] noemen.

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellante] een perceel grond aan [geïntimeerde] heeft verkocht. Volgens [appellante] is nooit een koopovereenkomst tot stand gekomen, volgens [geïntimeerde] wel. De rechtbank heeft na het horen van getuigen geoordeeld dat er een koopovereenkomst is gesloten. Het hof komt in dit hoger beroep tot hetzelfde oordeel.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

het arrest van 10 september 2024 in het door [geïntimeerde] opgeworpen ontvankelijkheidsincident en de daarin genoemde stukken;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen.

2.2

Op 12 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend Gemeente [gemeente], [perceel 1] , te [gemeente] (verder “het perceel [geïntimeerde] ”).

3.2

[appellante] was eigenaar van de percelen kadastraal bekend Gemeente [gemeente] , [perceel 2] en [perceel 3] (verder, voor zover afzonderlijk aangeduid, respectievelijk “ [perceel 2] ” en “ [perceel 3] ”). Deze percelen zijn in 2019 ontstaan uit de splitsing van het oorspronkelijke perceel Gemeente [gemeente] , [perceel 4] . Op het [perceel 2] staat de woning van [appellante] ; op het [perceel 3] de bedrijfsloods/het voorstuk. Voor zover gezamenlijk aangeduid zullen de [percelen 2 en 3] verder “het perceel [appellante] ” genoemd worden. Het betreft dan feitelijk het oude perceel [perceel 4] , vóór de splitsing daarvan. Het perceel waarom het in deze procedure gaat, zal worden aangeduid als “het voorstuk”.

3.3

Het perceel [geïntimeerde] en het perceel [appellante] grenzen aan elkaar.

3.4

Over de grens tussen het perceel [geïntimeerde] en het perceel [appellante] heen gebouwd, bevindt zich een bedrijfsruimte (verder “de loods”), met daaraan vast (op het perceel [geïntimeerde] ) een kas. Tot het jaar 2000 stond het tot dan bestaande gedeelte van deze loods geheel op het perceel [geïntimeerde] , waarbij de voorgevel van de loods gelijk liep aan de grens met het perceel [appellante] (verder “het oude gedeelte”).

3.5

Sinds 23 december 1998 rust op het perceel [appellante] als dienend erf, ten gunste van het perceel [geïntimeerde] , een recht van overpad om – samengevat – vanaf de openbare weg te komen en te gaan van en naar de (ingang van de) (toen nog geheel) op het perceel [geïntimeerde] gelegen loods en achterliggende grond.

3.6

[echtgenoot appellante] (verder “ [echtgenoot appellante] ”) is de echtgenoot van [appellante] .

3.7

In het jaar 2000 heeft [echtgenoot appellante] , toen nog eigenaar van het perceel [geïntimeerde] (en dus de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] ), in overleg met [appellante] , over het bestaande recht van overpad heen, een stuk aan het oude gedeelte aangebouwd. De loods staat sindsdien gedeeltelijk (nog steeds) op het perceel [geïntimeerde] en gedeeltelijk (verder “de uitbreiding”) op het perceel [appellante] . Daarbij is de oorspronkelijke, (op de perceelsgrens staande) voorgevel verwijderd en vervangen door een nieuwe voorgevel aan de voorzijde van de uitbreiding, op het perceel [appellante] . In die nieuwe voorgevel bevindt zich een roldeur die toegang biedt tot de loods. In de oorspronkelijke voorgevel van het oude gedeelte bevond zich een vergelijkbare toegang tot de loods.

3.8

Op 29 januari 2019 heeft [appellante] , door ondertekening van een daartoe bestemd formulier van het Kadaster, als opdrachtgever verklaard akkoord te gaan met de offerte voor splitsing van kadastraal perceel [perceel 4] te [gemeente] en tevens als kadastraal gerechtigde, eveneens door ondertekening, verklaard toestemming voor de opdracht tot splitsing te geven. In dat zelfde formulier heeft [appellante] aangetekend zelf de nieuwe grenzen aan de landmeter van het Kadaster aan te zullen wijzen.

3.9

Op 25 maart 2019 heeft makelaar [makelaar] een taxatie uitgevoerd van [perceel 2] en de daarop staande woning. Het op 23 april 2019 uitgebrachte taxatierapport vermeldt als opdrachtgever “Mevrouw [appellante] ”.

3.1

Op 20 mei 2019 heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 200.000,- overgemaakt op de kwaliteitsrekening van notaris [notaris] , met als omschrijving “Aankoop loods/erf - [appellante] / [echtgenoot appellante] ”.

3.11

Notaris [notaris] heeft een concept nota van afrekening opgesteld, gedateerd op 20 mei 2019. Dit concept luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Afrekening inzake de aankoop van een bedrijfsloods nabij de [[...]weg] te [plaats] (gem. [gemeente] ) waarvan de akte gepasseerd zal worden op 20 mei 2019 om 14.30 uur.

Het concept vermeldt daarnaast “koopprijs onroerende zaken € 200.00,00”.

3.12

[appellante] en [echtgenoot appellante] zijn gezamenlijk de middellijk bestuurders van de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid [onderneming A] B.V. en [onderneming B] B.V. (verder gezamenlijk en in enkelvoud “ [onderneming] ).

3.13

Na het vonnis van de rechtbank hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Artikel 9 van Pro die vaststellingsovereenkomst luidt als volgt:

Indien en voor zover in rechte toch wordt geoordeeld dat er geen koop tot stand is gekomen, of dat er weliswaar een koop tot stand is gekomen maar dat aan deze totstandkoming gebreken kleven (waaronder doch niet uitsluitend wegens dwaling, bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden) dan wel indien [geïntimeerde] op andersoortige wijze in het ongelijk gesteld wordt (en [appellante] in het gelijk gesteld wordt), dan betaalt [geïntimeerde] aan [appellante] het (eventuele) verschil tussen de (hogere) taxatiewaarde en de reeds betaalde koopsom van € 200.000,- binnen veertien dagen nadat zulks voor het eerst in rechte wordt geoordeeld. (…).

3.14

Het voorstuk is vervolgens getaxeerd. In een taxatierapport van 30 november 2023 is de marktwaarde gewaardeerd op € 93.475,-.

3.15

Naar aanleiding van het bestreden vonnis is het voorstuk aan [geïntimeerde] overgedragen.

3.16

Bij de gang van zaken die in deze procedure voorligt is de vader van [geïntimeerde] , [vader geïntimeerde] , nauw betrokken geweest. Hij wordt hierna aangeduid als “ [geïntimeerde] sr.”.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd, samengevat weergegeven en na wijziging van zijn eis in eerste aanleg:

primair

I. [appellante] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis de als productie 2 bij de dagvaarding overgelegde koopovereenkomst ter zake van de bedrjjfsloods, staande en gelegen nabij de [adres 1] te [plaats] , gemeente [gemeente] , te ondertekenen en van de ondertekende koopovereenkomst terstond na ondertekening afschrift te verstrekken aan de advocaat van [geïntimeerde] ;

II. te bepalen dat, indien [appellante] niet voldoet aan de onder I in de hoofdzaak genoemde veroordeling, dit vonnis in de plaats treedt van een in wettige vorm opgemaakte akte, strekkende tot ondertekening door [appellante] van de hiervoor onder I in de hoofzaak genoemde koopovereenkomst;

III. [appellante] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde leveringsakte, ten overstaan van een notaris, verbonden aan Notariskantoor [notaris] te Zevenhuizen;

IV. te bepalen dat, indien [appellante] niet voldoet aan de onder III genoemde veroordeling dit vonnis dezelfde kracht heeft als de in wettige vorm opgemaakte leveringsakte als onder III bedoeld en dat dit vonnis in de plaats van die leveringsakte zal treden;

V. te bepalen de termijn als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b op Pro nihil, althans op een door de rechtbank Rotterdam in goede Justitie te bepalen termijn;

VI. [appellante] te veroordelen om al hetgeen te doen teneinde te bewerkstelligen dat ten behoeve van de levering van de bedrijfsloods van [appellante] het daarop rustende recht van hypotheek ten behoeve van [appellante] wordt doorgehaald, zodat onbezwaarde levering van de bedrijfsloods van [appellante] aan [geïntimeerde] kan plaatsvinden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,- per dag of een gedeelte daarvan dat niet of niet geheel aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 100.000,-;

VII. te machtigen, voor zover nodig, alle (kandidaat-)notarissen van het onder III genoemde notariskantoor om namens [appellante] alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen te verrichten, die volgens de gemachtigden nuttig, wenselijk en/of noodzakelijk zijn voor (a) het verlijden van de als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde leveringsakte en (b) het doorhalen van het recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van Aegon Hypotheken B.V. onder voldoening van hetgeen Aegon Hypotheken B.V. opgeeft in haar aflosnota ter zake hetgeen zij te vorderen heeft van [appellante] , zulks ten hoogste tot het bedrag waarvoor het recht van hypotheek is ingeschreven, en voorts (c) het verrichten van alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen in het kader van de eigendomsoverdracht en al hetgeen daarmee samenhangt, waaronder – doch niet beperkt tot – inschrijving en doorhaling in het Kadaster;

subsidiair

VIII. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] door horizontale natrekking eigenaar is geworden van de uitbreiding van de bedrijfsloods;

meer subsidiair

IX. [appellante] te veroordelen vanaf de datum dat het vonnis in deze procedure wordt gewezen haar verplichtingen op grond van het recht van overpad jegens [geïntimeerde] na te komen om vanaf de openbare weg (de [[...]weg] ) onbelemmerd via de roldeur aan de voorkant van de bedrijfsruimte te komen en te gaan van en naar het deel van de bedrijfsloods dat in eigendom toebehoort aan [geïntimeerde] , over het perceel van [appellante] , kadastraal bekend [perceel 3] ;

X. [appellante] te gebieden vanaf de datum dat het vonnis in deze procedure wordt gewezen om [geïntimeerde] (en een ieder die [geïntimeerde] toegang tot het glastuinbouwbedrijf aan de [adres 2] wenst te verlenen) onbeperkt, onvoorwaardelijk en zonder belemmeringen gebruik te laten maken van het recht van overpad over het perceel van [appellante] kadastraal bekend [perceel 3] , (groot 10 are en 70 centiare) om vanaf de openbare weg (de [[...]weg] ) te komen en te gaan van en naar het deel van de bedrijfsloods dat in eigendom toebehoort aan [geïntimeerde] ;

en [appellante] te veroordelen om aan [geïntimeerde] een dwangsom te betalen van € 50.000,- per dag of resterend deel daarvan dat de overtreding van de veroordeling onder IX of het gebod onder X voortduurt, tot een maximum van € 300.000,- is bereikt;

meer meer subsidiair

XI. aan te wijzen als noodweg zoals bedoeld in art. 5:57 lid 1 BW Pro ten dienste van het perceel van [geïntimeerde] , kadastraal bekend [perceel 1] , om van dat perceel te gaan naar en te komen van de [[...]weg] te [plaats] , waaronder in ieder geval via de ingang die is afgesloten door het schuifhek en de roldeur van de bedrijfsloods naar het deel van de bedrijfsloods dat in eigendom toebehoort aan [geïntimeerde] , over het perceel van [appellante] , kadastraal bekend [perceel 3] ;

XII. [appellante] te gebieden om [geïntimeerde] (en een ieder die [geïntimeerde] toegang tot het glastuinbouwbedrijf aan de [adres 2] wenst te verlenen) onbeperkt, onvoorwaardelijk en zonder belemmeringen gebruik te laten maken van de onder XI. bedoelde noodweg over het perceel van [appellante] kadastraal bekend [perceel 3] , (groot 10 are en 70 centiare) om te komen van en te gaan naar de openbare weg (de [[...]weg] );

en [appellante] te veroordelen om aan [geïntimeerde] een dwangsom te betalen van € 50.000,- per dag of resterend deel daarvan dat de overtreding van het gebod onder XII voortduurt, tot een maximum van €300.000,- is bereikt.

in alle gevallen in de hoofdzaak

XIII. [appellante] te veroordelen in de proceskosten (de beslagkosten daaronder begrepen) van [geïntimeerde] in deze procedure, waarbij de proceskosten binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis door [appellante] dienen te zijn voldaan en voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf het verstrijken van genoemde termijn alsmede met veroordeling van [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van de na het gewezen vonnis verschuldigde kosten.

4.2

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg ook een incidentele vordering ingesteld, waarop de rechtbank bij mondelinge uitspraak van 14 juli 2020 heeft beslist. De vordering in het incident strekte ertoe dat aan [geïntimeerde] onbelemmerde toegang tot zijn kas zou worden gegeven over het perceel van [appellante] .

4.3

Bij tussenvonnis van 24 maart 2021 heeft de rechtbank voorshands bewezen verklaard dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen onder de voorwaarden als opgenomen in de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde (niet ondertekende) koopovereenkomst. De rechtbank heeft [appellante] toegelaten tot het tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte totstandkoming van de koopovereenkomst.

4.4

Na het horen van getuigen heeft de rechtbank bij eindvonnis van 15 maart 2023 geoordeeld dat [appellante] niet geslaagd is in het leveren van tegenbewijs. De rechtbank heeft [appellante] veroordeeld om de bij dagvaarding als productie 2 overgelegde koopovereenkomst te ondertekenen en mee te werken aan de levering volgens de concept-leveringsakte die als productie 3 is overgelegd. De rechtbank heeft verder bepaald dat, wanneer [appellante] hieraan niet voldoet, het vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [appellante] die vereist is voor de totstandkoming van de koopovereenkomst en de akte van levering. De rechtbank heeft verder de in artikel 3:301 lid 1 onder Pro b BW bedoelde termijn bepaald op zeven dagen en [appellante] veroordeeld om al datgene te doen dat noodzakelijk is om te bewerkstelligen dat het op de over te dragen onroerende zaak rustende hypotheekrecht, wordt doorgehaald. Aan deze laatste veroordeling is een dwangsom verbonden. [appellante] is tot slot veroordeeld in de beslagkosten en de proceskosten.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het tussenvonnis en het eindvonnis. Zij heeft tegen die vonnissen verschillende bezwaren aangevoerd. Na wijziging van eis vordert zij dat het tussenvonnis en het eindvonnis worden vernietigd, behalve de onder 3.3 van het eindvonnis opgenomen veroordeling (die ertoe strekt dat het vonnis in de plaats treedt van een door [appellante] af te leggen verklaring). Zij vordert verder, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

voor recht te verklaren dat er tussen [appellante] en [geïntimeerde] geen koopovereenkomst tot stand is gekomen;

subsidiair:

voor recht te verklaren dat aan de tussen [appellante] en [geïntimeerde] tot stand gekomen koopovereenkomst gebreken kleven en dat deze overeenkomst daarmee eigenlijk voor vernietiging vatbaar is;

meer subsidiair:

te oordelen zoals het hof in goede justitie juist acht;

voorwaardelijk primair:

het voorkeursrecht van koop te vernietigen en [geïntimeerde] te bevelen voor eigen kosten de registers binnen veertien dagen na het arrest in overeenstemming te brengen met dat feit en te bepalen dat de uitspraak in de plaats treedt van hetgeen vereist is voor vernietiging c.q. schrapping van het voorkeursrecht van koop en te bepalen dat [appellante] deze uitspraak op kosten van [geïntimeerde] in de openbare registers kan inschrijven;

voorwaardelijk subsidiair:

[geïntimeerde] te verbieden een beroep te doen op het voorkeursrecht van koop;

in alle gevallen:

[geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.

6.Beoordeling

Inleiding

6.1

Het hof stelt vast dat het hoger beroep uitsluitend is gericht tegen het tussenvonnis van 24 maart 2021 en het eindvonnis van 15 maart 2023. Het hoger beroep richt zich dus niet tegen het vonnis van 14 juli 2020 in het incident.

6.2

[appellante] heeft in haar akte wijziging eis uiteengezet dat het haar in dit hoger beroep uitsluitend nog gaat om het in de koopovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop ter zake van [perceel 2] . Partijen hebben uitvoering gegeven aan het vonnis van de rechtbank, en [perceel 3] is overgedragen aan [geïntimeerde] . Ten behoeve van de afwikkeling van de minnelijke regeling hebben partijen nog wel behoefte aan een oordeel van het hof over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

6.3

[appellante] heeft in hoger beroep vorderingen geformuleerd die het karakter hebben van een eis in reconventie. [appellante] heeft in eerste aanleg geen eis in reconventie ingesteld. Dat kan niet voor het eerst in hoger beroep (artikel 353 lid 1 Rv Pro). In zoverre is [appellante] niet-ontvankelijk in haar vordering in hoger beroep. Het hof ziet geen ruimte om een uitzondering op deze regel te maken, zoals door [appellante] is betoogd.

6.4

Het hof zal de stellingen die [appellante] heeft ingenomen evengoed beoordelen als verweer tegen de vordering van [geïntimeerde] . Door de grieven die [appellante] heeft geformuleerd, ligt de vraag of er een koopovereenkomst is gesloten, ook in hoger beroep voor.

6.5

[appellante] is in haar memorie van grieven (par. 41 e.v.) ingegaan op het leerstuk van het afbreken van onderhandelingen. [geïntimeerde] heeft dat niet aan zijn vordering ten grondslag gelegd, zodat het hof dit reeds om die reden onbesproken kan laten.

6.6

[appellante] heeft tevens aangevoerd (par. 46 memorie van grieven) dat het hof “op grond van art. 24 Rv Pro” acht moet slaan op de ingetrokken getuigenverklaring van [echtgenoot appellante] . Dat betoog ziet eraan voorbij dat het hof die getuigenverklaring niet kent omdat die geen deel uitmaakt van de processtukken. Juist artikel 24 Rv Pro staat er in dat geval aan in de weg acht te slaan op die verklaring. Dit zou immers een verboden aanvulling van de rechtsfeitelijke grondslag inhouden.

6.7

[appellante] heeft in hoger beroep de vraag voorgelegd of een koopovereenkomst tot stand is gekomen enerzijds en anderzijds of die eventuele koopovereenkomst gebrekkig is wegens dwaling, bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden. Het hof zal eerst de vraag behandelen of een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Is een koopovereenkomst tot stand gekomen?

6.8

Op grond van het bepaalde in artikel 6:217 lid 1 BW Pro komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding van dat aanbod. Zowel aanbod als aanvaarding zijn vormvrij, maar de aanvaarding moet wel op het aanbod aansluiten. Aanbod en aanvaarding behoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.

6.9

Of een afgelegde verklaring een aanvaarding van een aanbod inhoudt, moet mede worden bepaald aan de hand van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:33-3:35 BW). Uit artikel 3:33 BW Pro volgt dat een rechtshandeling een op een rechtsgevolg gerichte wil vereist die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Uit artikel 3:35 BW Pro volgt dat wanneer een verklaring wordt afgelegd zonder dat daartoe de wil bestond, de partij die deze verklaring heeft afgelegd daaraan toch gehouden kan worden als de andere partij die verklaring overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking.

6.1

Ook op de totstandkoming van een overeenkomst is de zogenaamde Haviltex-maatstaf van toepassing. De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud tot stand is gekomen, moet daarom worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.^[1]

6.11

[appellante] heeft onder meer betoogd dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat zij niet een daartoe strekkend aanbod heeft gedaan. Dat betoog miskent dat het aanbod ook van [geïntimeerde] afkomstig kan zijn geweest.

6.12

Omdat [geïntimeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde overeenkomst, rust op hem de bewijslast met betrekking tot de totstandkoming en de inhoud van de overeenkomst. Het hof is van oordeel dat uit de gestelde feiten en de door de in eerste aanleg gehoorde getuigen afgelegde verklaringen in voldoende mate blijkt dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen met de inhoud die is opgenomen in de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde overeenkomst. Het hof kan daarom in het midden laten of de rechtbank in haar tussenvonnis terecht een vermoeden van het bestaan van die overeenkomst heeft aangenomen. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag.

6.13

De notarisklerk, mevrouw [notarisklerk] , heeft als getuige verklaard dat zij, voorafgaand aan het versturen van een eerste opzet voor de koopovereenkomst op 28 juni 2018, telefonisch contact met onder anderen [appellante] heeft gehad. Zij heeft tijdens dat contact geen signalen ontvangen dat [appellante] verbaasd was, of geen koopovereenkomst wilde sluiten. Zou dat wel het geval zijn geweest, dan zou zij de concept overeenkomst niet hebben opgesteld.

6.14

De notaris, [notaris] , heeft als getuige verklaard dat hij geen oordeel kan vellen over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hij heeft verder verklaard op 28 december 2018 een bespreking te hebben gehad op zijn kantoor, met onder anderen [appellante] en [geïntimeerde] sr., namens [geïntimeerde] . Tijdens die bespreking is volgens de notaris besproken wat er allemaal in de koopovereenkomst moest komen. Vervolgens is door beide partijen aan hem de opdracht gegeven een concept-koopovereenkomst op te stellen. Hij heeft ook verklaard dat na de kadastrale opmeting en het royement van de hypotheek, een passeerafspraak is gemaakt voor 20 mei 2019. Omdat [echtgenoot appellante] geen identiteitsbewijs bij zich had, kon hij de akte op die dag niet passeren. Daarom is een nieuwe bespreking ingepland op 27 mei 2019. Op die datum zijn volgens hem de koopakte en de leveringsakte doorgenomen. De bespreking zou zijn afgesloten met de mededeling van [appellante] en [echtgenoot appellante] dat zij hun financieel adviseur nog een keer ernaar wilden laten kijken. Daarna zijn er volgens [notaris] nog meer passeerafspraken gemaakt, die steeds zijn afgezegd, waardoor het passeren er uiteindelijk niet meer van is gekomen. Tot slot heeft hij verklaard dat hij pas een concept maakt als hij het idee heeft dat partijen overeenstemming hebben.

6.15

De verklaring van de notaris (en de notarisklerk) wordt ondersteund door het gegeven dat de notaris op 14 januari 2019 een gewijzigde concept-koopovereenkomst heeft toegestuurd aan onder meer het mailadres [e-mailadres] . [appellante] heeft betwist dat zij deze overeenkomst heeft ontvangen, maar zij heeft tijdens haar verhoor als getuige bevestigd dat dit mailadres van haar is. Het hof acht het daarom aannemelijk dat deze e-mail haar heeft bereikt.

6.16

De verklaring van de notaris wordt verder ondersteund door het gegeven dat er daadwerkelijk een concept-koopovereenkomst (en een akte van levering) voorhanden zijn van 22 mei 2019, die dus kennelijk bedoeld waren voor een passeerafspraak op 27 mei 2019. Tot slot stroken de verklaringen van de notaris en de notarisklerk met elkaar in die zin dat zij beiden verklaren dat zij met onder anderen [appellante] inhoudelijk over de koopovereenkomst hebben gesproken en aan de hand daarvan concepten hebben opgesteld. Het hof hecht veel waarde aan de verklaringen van de notaris en de notarisklerk, omdat zij uit hoofde van hun ambt onpartijdig behoren te zijn en geen eigen belang hebben bij de uitkomst van deze procedure. Dat de notaris heeft gelogen omdat hij veel werk van [geïntimeerde] sr. krijgt, is niet van enige onderbouwing voorzien.

6.17

[appellante] stelt dat de notaris ten onrechte heeft verklaard dat de passeerafspraak is gemaakt na het royement van de hypotheek, omdat dit royement pas na het vonnis heeft plaatsgevonden. Ook als dit juist is, laat dit onverlet dat er een passeerafspraak is gemaakt die volgens de notaris kennelijk ook betrekking had op de levering van het voorstuk.

6.18

Dat er in de periode december 2018-januari 2019 tussen partijen is gesproken over de verkoop van het voorstuk blijkt verder uit de verklaring als getuige van [accountant] , de accountant van [echtgenoot appellante] . Hij heeft verklaard, nadat hem een e-mail van 28 januari 2018 (hof: bedoeld zal zijn
juni2018, productie 22 [geïntimeerde] ) is voorgehouden, dat hij contact moet hebben gehad met de notaris. Hij heeft verder verklaard dat zijn opmerking “wie geeft de notaris opdracht?” betrekking moet hebben gehad op de splitsing van het perceel en dat het perceel moest worden gesplitst om het voorstuk los van het huis te verkopen.

6.19

[appellante] heeft als getuige verklaard dat zij tijdens de bespreking bij de notaris in december 2018 een concept van de koopovereenkomst voor het voorstuk heeft gekregen. Hoewel zij daardoor “verbijsterd” zegt te zijn geweest, heeft zij de concept-koopovereenkomst mee naar huis genomen en bij de notaris zelf daar niets over gezegd. Ook daarna heeft zij de notaris (of iemand anders) niet bericht dat de koopovereenkomst op een vergissing berustte.

6.2

[appellante] heeft ook verklaard dat zij voor de kadastrale opmeting “heeft getekend.” Zij dacht dat het niet zou uitmaken. Tegen de achtergrond van deze getuigenverklaring is het aanbod te bewijzen dat [geïntimeerde] sr. opdracht heeft gegeven tot splitsing over te gaan, niet relevant. [appellante] heeft immers in ieder geval meegewerkt aan die splitsing en daarvoor getekend. Het aanbod om “een artikel 843a Rv-procedure tegen het Kadaster te voeren om de Kadastrale stukken te overleggen” (par. 14 memorie van grieven) miskent dat hiervoor geen bewijsopdracht nodig is (en dus ook niet wordt gegeven). Indien [appellante] kadastrale stukken wenste te overleggen (het is het hof ook niet duidelijk welke stukken zij op het oog heeft), had zij dat gewoon moeten doen.

6.21

[appellante] heeft verder verklaard dat zij geen opdracht heeft gegeven de woning te taxeren. Het hof stelt vast dat [appellante] zich tegen die taxatie in ieder geval niet heeft verzet. Integendeel, uit de verklaring als getuige van [taxateur] , de taxateur, volgt dat alles “in goede harmonie” ging. Ook als dat, zoals [appellante] in de memorie van grieven stelt (par. 16) niet is hoe zij zich de gang van zaken herinnert, laat dat onverlet dat zij de taxatie wel heeft laten uitvoeren. Dat is niet goed te begrijpen als zij die niet wilde. Dat zij de taxateur onder druk tot de woning heeft toegelaten, is niet voldoende onderbouwd.

6.22

Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van het hof dat, voor zover [appellante] in haar gesprekken met de notaris en de notarisklerk niet al daadwerkelijk te kennen heeft gegeven een koopovereenkomst te willen sluiten, [geïntimeerde] in ieder geval uit haar gedragingen mocht afleiden dat zij dit wilde. Er is immers gedurende langere tijd over de verkoop van het voorstuk gesproken, waarbij [geïntimeerde] een concrete prijs heeft genoemd. Het hof gaat ervan uit dat de notarisklerk eerst met [appellante] daarover heeft gesproken. Vervolgens heeft de notaris in december 2018 een gesprek met partijen gehad waarin de koopovereenkomst aan de orde is geweest en heeft de notaris in januari 2019 een (gewijzigd) concept toegestuurd. Daarna heeft [appellante] meegewerkt aan splitsing van het perceel en taxatie van haar woning. Daarvoor is ook geen andere verklaring dan de voorgenomen verkoop van het voorstuk. Tot slot zijn er, zo volgt uit de verklaring van de notaris, verschillende passeerafspraken geweest. Dat die
nietook bedoeld waren om te koopovereenkomst te ondertekenen en de leveringsakte te passeren, kan [appellante] , na de eerdere bespreking en de concepten die zij had ontvangen, niet volhouden. Op geen enkel moment heeft zij immers te kennen gegeven dat van een koopovereenkomst geen sprake was en dat zij aan het passeren van de leveringsakte niet zou meewerken. [geïntimeerde] mocht er daarom op vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen, conform het door de notaris opgestelde concept.

6.23

[geïntimeerde] heeft de koopsom voor het voorstuk aan de notaris voldaan. [appellante] wijst erop dat de overdrachtsbelasting (en het bedrag van € 85.000,- voor de lening aan [onderneming] , (de orchidee kwekerij van [echtgenoot appellante] , die werd gefinancierd door [geïntimeerde] sr.) niet waren gestort. Dat doet op zichzelf niet af aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar is een verplichting van de koper bij levering, die [geïntimeerde] nog kon nakomen.

6.24

[appellante] heeft aangevoerd dat [naam] in 2015 een lening heeft verstrekt aan [onderneming] en daarbij een ‘pandrecht’ heeft gevestigd op het voorstuk en de woning en dat het ‘pandrecht’ eerst moest worden afgelost. Dat zegt echter niets over de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar over de voorwaarden om te komen tot een levering. Dat hij als getuige heeft verklaard dat [appellante] heeft gezegd het voorstuk niet te willen verkopen, staat haaks op de overige hiervoor genoemde verklaringen, en acht het hof (daarom) niet doorslaggevend. Haar feitelijke gedrag was daarmee, zoals hiervoor is overwogen, bovendien niet in overeenstemming.

6.25

In hoger beroep gaat het vooral nog om het in artikel 16 lid 6 van Pro de koopovereenkomst opgenomen voorkeursrecht van koop. Het hof is van oordeel dat dit voorkeursrecht deel uitmaakt van de overeenkomst. Weliswaar heeft [geïntimeerde] als getuige verklaard dat hij niet weet of er in de overeenkomst iets stond “dat wij in de toekomst zouden willen”, maar hij heeft ook verklaard dat, voor zover hij weet, zijn vader heeft afgesproken dat er een koopoptie op de woning zou komen. Die is vervolgens dus daadwerkelijk in het door de notaris opgestelde concept terechtgekomen. [geïntimeerde] sr. heeft als getuige verklaard dat hij niets weet over een koopoptie. Dat is op zichzelf opmerkelijk, maar het voorkeursrecht maakt wel deel uit van het concept dat tussen partijen is gewisseld en waarin de voorwaarden van de verkoop zijn neergelegd. Het is dat concept dat ten grondslag heeft gelegen aan, en is aangepast naar aanleiding van, besprekingen tussen partijen, waarbij de notaris het voortouw heeft genomen.

6.26

Namens [appellante] is aangevoerd dat het voorkeursrecht van koop een beperkt recht is dat moet voldoen aan de in artikel 7:2 BW Pro neergelegde eisen. Dat betoog is onjuist. Het voorkeursrecht is een persoonlijk recht van [geïntimeerde] . In artikel 7:2, lid 3 BW is het voorschrift van artikel 7:2 lid 1 BW Pro uitgebreid tot de koop van deelnemings- of lidmaatschapsrechten die recht geven op het gebruik van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan. Ook daartoe behoort een voorkeursrecht echter niet. Artikel 7:2 BW Pro is bovendien primair in het leven geroepen ter bescherming van de consument-koper, niet de verkoper. Tot slot handelt [geïntimeerde] als toekomstig koper in de uitoefening van zijn bedrijf, omdat hij de betreffende woning alleen wil kopen vanwege zijn bedrijfsmatige activiteiten ter plaatse.

6.27

[appellante] vindt blijkens haar vordering kennelijk dat onderdeel 3.3 van het dictum van het eindvonnis in stand moet blijven. In dat onderdeel is opgenomen dat het vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [appellante] die vereist is voor de totstandkoming van de onder 3.1 van het vonnis bedoelde koopovereenkomst en/of het passeren van de onder 3.2 van het vonnis bedoelde akte van levering. Dat [appellante] dit onderdeel van het dictum in stand wil laten, roept vragen op over haar belang bij de overige grieven. Haar stelling dat uit deze veroordeling blijkt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen omdat er nog een nadere verklaring van [appellante] vereist is, is onjuist. De rechtbank heeft, conform het gevorderde, willen verzekeren dat deugdelijk zou worden vastgelegd wat partijen hebben afgesproken. Noodzakelijk was dat niet.

6.28

[appellante] heeft verder aangevoerd dat geen overeenkomst tot stand is gekomen omdat dit blijkt uit het feit dat [geïntimeerde] tijdens het faillissement van [onderneming] een bedrag van € 225.000,- voor het voorstuk heeft aangeboden. Het hof verwerpt ook dat betoog. Op het moment dat [onderneming] failliet werd verklaard, was de overeenkomst al gesloten. Het hof acht de uitleg van [geïntimeerde] , namelijk dat hij een discussie over het bestaan van de overeenkomst heeft willen voorkomen door in het faillissement van [onderneming] met een hoger bod te komen, niet onaannemelijk. In ieder geval kan daaruit niet worden afgeleid dat eerder geen overeenkomst tot stand is gekomen.

6.29

Omdat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat al vóór het faillissement van [onderneming] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is niet relevant wat [geïntimeerde] sr. tijdens deze procedure volgens [appellante] heeft gedaan om haar tot een koopovereenkomst te bewegen (par. 29 memorie van grieven).

6.3

Het hof onderschrijft op grond van het voorgaande de conclusie van de rechtbank dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarvan de inhoud is neergelegd in de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde concept-overeenkomst.

Is de overeenkomst vernietigbaar?

6.31

[appellante] heeft verder aangevoerd dat de koopovereenkomst “eigenlijk voor vernietiging vatbaar is”. Het hof begrijpt dit zo dat zij niet daadwerkelijk de vernietiging van de koopovereenkomst inroept. Tijdens de zitting van het hof heeft [appellante] naar voren gebracht dat zij dit verweer heeft gevoerd met het oog op het bepaalde in artikel 9 van Pro de vaststellingsovereenkomst. Artikel 9 van Pro de vaststellingsovereenkomst voorziet erin dat [geïntimeerde] een hoger bedrag dan het reeds betaalde bedrag van € 200.000,- moet betalen indien hij in deze procedure in het ongelijk wordt gesteld en de werkelijke waarde van het voorstuk hoger blijkt te zijn dan € 200.000,-. Uit de taxatie van 30 november 2023 volgt echter dat de werkelijke waarde aanzienlijk lager ligt dan het bedrag van € 200.000,-. Ook wanneer het hof [appellante] zou volgen in haar betoog dat de overeenkomst “eigenlijk” vernietigbaar is (en dus de titel voor levering wordt aangetast, hetgeen partijen niet willen), zal dat niet tot een nadere betalingsverplichting voor [geïntimeerde] leiden. [appellante] heeft bij dit betoog voor de afwikkeling van de vaststellingsovereenkomst dus geen belang, behoudens ten aanzien van het in de koopovereenkomst opgenomen voorkeursrecht.

6.32

Overigens heeft [appellante] onvoldoende feiten gesteld waaruit blijkt dat van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden sprake is geweest. Niet alleen strookt haar betoog niet met haar stelling dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen (en zij zich daartoe dus niet heeft laten aanzetten), maar bovendien zijn de door haar gestelde feiten, ook als zij juist zijn, niet voldoende zwaarwegend en ook niet voldoende onderbouwd. Het is duidelijk dat er tussen [geïntimeerde] sr. en [onderneming] een zekere afhankelijkheidsrelatie bestond. [geïntimeerde] sr. had immers [onderneming] gefinancierd en hij was bereid, nadat [onderneming] in de financiële problemen kwam in verband met geleden schade door een defecte nevelinstallatie, om aan [onderneming] nog een lening van € 50.000,- te verstrekken. Bovendien was hij eigenaar van het perceel waarop [onderneming] haar werkzaamheden verrichtte. [geïntimeerde] sr. en [onderneming] zijn in dit geding echter geen partij.

6.33

Daar komt het volgende bij. Voor bedreiging is vereist dat iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt, door onrechtmatig deze of een derde met enig nadeel in persoon of goed te bedreigen. De bedreiging moet zodanig zijn dat een redelijk handelend mens daardoor kan worden beïnvloed. [appellante] zelf heeft steeds betoogd dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, zodat niet kan worden ingezien dat zij door een onrechtmatig handelen dat een bedreiging inhield, tot het sluiten van de koopovereenkomst is bewogen. Als getuige heeft zij bovendien verklaard dat de dreigementen niet ernstig genoeg waren om daarvan aangifte te doen. Hoe die dreigementen haar dan wel hebben bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst, heeft zij niet uiteen gezet.

6.34

Voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden is ook vereist dat iemand daartoe wordt bewogen door het handelen van een ander, die weet of moet begrijpen dat hij daarvan zou moeten afzien. Ook dit beroep is niet goed te rijmen met de eigen stelling van [appellante] dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Los daarvan heeft te gelden dat [appellante] niet voldoende heeft onderbouwd dat het handelen van [geïntimeerde] sr. jegens [onderneming] verder ging dan hetgeen geoorloofd in een zakelijke verhouding. Het hof merkt op dat het faillissement van [onderneming] in september 2019 daadwerkelijk is uitgesproken, hetgeen niet voor de hand ligt wanneer de faillissementsaanvraag door [geïntimeerde] sr. louter gebruikt (misbruikt) zou zijn om [appellante] onder druk te zetten. Dat [geïntimeerde] sr. conservatoir beslag heeft gelegd is in het licht van de uitkomst van dit geding niet zonder grond geweest, zodat ook daarvan niet kan worden aangenomen dat het middel misbruikt is. Dat de dreiging om het gas af te sluiten gericht was op het verkrijgen van het voorstuk is uit de stellingen van [appellante] niet af te leiden.

6.35

[appellante] heeft zich in dit verband beroepen op schriftelijke verklaringen van [namen] . Uit deze verklaringen komt het beeld naar voren dat [geïntimeerde] sr. zich ten minste bemoeizuchtig opstelde ten aanzien van de gang van zaken bij [onderneming] . Ook blijkt er uit dat [geïntimeerde] sr. herhaaldelijk heeft gezegd het voorstuk te willen kopen, en dat [appellante] dit steeds weigerde. Verder blijkt eruit dat de sfeer tussen [geïntimeerde] sr. en [echtgenoot appellante] en [appellante] bepaald niet goed was, waarbij er kennelijk harde woorden werden geuit. In enkele schriftelijke verklaringen is in dit verband gesproken van “bedreigingen”, in andere wordt echter ook gesproken over “beloftes” die [geïntimeerde] sr. deed. Voor het aannemen van bedreiging is echter meer nodig. Het moet erom gaan dat op een ongeoorloofde wijze druk is gezet, dat bedreigingen zijn geuit, om een bepaald doel te bereiken. Dat dit het geval was kan uit de verklaringen niet worden afgeleid, ook omdat niet voldoende is gespecificeerd waaruit de bedreigingen bestonden. In de schriftelijke verklaring van [echtgenoot appellante] van 23 oktober 2023 (productie 34 memorie van grieven) is opgenomen dat [geïntimeerde] sr. herhaaldelijk heeft gedreigd het faillissement van [onderneming] aan te vragen of het gas af te sluiten. Het hof kan daaruit niet afleiden dat dit was bedoeld om [appellante] ertoe te bewegen het voorstuk te verkopen. Ten aanzien van het faillissement verwijst het hof naar hetgeen daarover hiervoor is overwogen.

6.36

[appellante] wijst verder op de verklaring van de curator als getuige die inhoudt dat [geïntimeerde] sr. tegen hem heeft gezegd enkel bereid te zijn een doorstart van [onderneming] te financieren als aan hem het voorstuk zou worden verkocht. Het hof is van oordeel dat dit een op zichzelf staande zakelijke voorwaarde is geweest, die [geïntimeerde] sr. mocht stellen. Niet is in te zien waarom daarin een misbruik van omstandigheden is gelegen.

6.37

Het beroep op bedrog is in het geheel niet onderbouwd. Datzelfde geldt voor het beroep op dwaling.

6.38

De slotsom van het voorgaande is dat [appellante] niet voldoende heeft onderbouwd dat en waarom er een gebrek kleeft aan de overeenkomst. Het hof passeert het bewijsaanbod dat [appellante] in dit verband heeft gedaan, omdat het enerzijds geen betrekking heeft op voldoende onderbouwd gestelde feiten, anderzijds omdat zij niet heeft aangegeven wat de door haar aangedragen getuigen meer of anders kunnen verklaren dan in hun schriftelijke verklaringen en/of hun verklaringen als getuigen bij de rechtbank.

6.39

Het beroep op verjaring door [geïntimeerde] kan onbesproken blijven. Het stuit overigens af op het bepaalde in artikel 6:51 lid 3 BW Pro dat inhoudt dat het beroep op een vernietigingsgrond te allen tijde kan worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel.

Schadevergoeding?

6.4

[appellante] heeft onder het kopje “schadevergoeding” enkele stellingen opgenomen voor het geval het hof oordeelt dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, of dat die vernietigbaar is. Zoals uit het voorgaande blijkt, komt het hof niet tot die conclusie. De stellingen die [appellante] in dat verband inneemt, hebben kennelijk betrekking op het handelen van [geïntimeerde] sr., zodat ook overigens niet goed is in te zien hoe die handelingen tot schadeplichtigheid van de procespartij [geïntimeerde] leiden.

Inschrijving in het rechtsmiddelenregister

6.41

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van antwoord opnieuw betoogd dat [appellante] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat zij heeft verzuimd het hoger beroep in te schrijven in het rechtsmiddelenregister. Op dat verweer heeft het hof al beslist in het arrest in het eerdere incident. Overigens heeft [geïntimeerde] gelet op het voorgaande geen belang meer bij dit verweer.

Conclusie en proceskosten

6.42

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Zij is niet-ontvankelijk in haar in dit hoger beroep ingestelde reconventionele vorderingen. Het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd.

6.43

Het bewijsaanbod van [appellante] , voor zover niet hiervoor al besproken, wordt gepasseerd omdat het niet betrekking heeft op voldoende onderbouwde feiten die tot een andere uitkomst kunnen leiden.

6.44

[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Die proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 343,-

salaris advocaat € 3.642,- (3 punten (maximaal) × tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.163,-

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 15 maart 2023;
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar in hoger beroep geformuleerde vorderingen in reconventie;
veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 4.163-;
bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,- als [appellante] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
verklaart de kostenveroordeling in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, Th.G. Lautenbach en J.P. Heering en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Bevestiging koopovereenkomst en afwijzing vernietigingsverweren inzake perceel grond