Uitspraak
Arrest d.d. 20 november 2002
Rolnummer 0100292
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
gemeente Wymbritseradiel,
gevestigd te IJlst,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: de gemeente,
procureur: mr A.J.H. Geense,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr G.P. Wempe.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 22 november 2000 en 6 juni 2001 door de rechtbank te Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 24 augustus 2001 is door de gemeente hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 26 september 2001.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Leeuwarden d.d. 6 juni 2001 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure in beide intstanties".
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"het is om deze redenen dat de uitspraak van de rechtbank te Leeuwarden van 6 juni 2001 door de uw Hof kan worden bekrachtigd met veroordeling van de gemeente Wymbritseradiel in de kosten van beide procedures".
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
De gemeente heeft negen grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Nu de gemeente, blijkens haar petitum in de memorie van grieven, zich in haar appel heeft beperkt tot (de vernietiging van) het vonnis d.d. 6 juni 2001 en er ook overigens geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis d.d. 22 november 2000 is dit vonnis niet (langer) in de rechtsstrijd in hoger beroep betrokken.
2. De gemeente heeft op zich zelf niet de juistheid betwist van de door de rechtbank in r.o. 2.1 t/m 2.7 van het bestreden eindvonnis vastgestelde feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Door de gemeente is wel aangevoerd dat de rechtbank de feiten onvolledig heeft vastgesteld, waar zij bij grief 1 stelt dat de rechtbank de brief van de gemeente van 17 maart 1993 niet integraal heeft aangehaald, en bij grief 2 dat de leveringsakte onvolledig is weergegeven. Zoals uit het navolgende zal blijken, kunnen deze grieven verder onbesproken blijven.
3. Het gaat in de onderhavige zaak - kort samengevat - om het volgende.
Bij brief van 17 maart 1993 heeft de gemeente [geïntimeerde] uitgenodigd een keuze te maken uit verschillende kavels in het bouwplan [bouwplan] te [plaats], waarvoor [geïntimeerde] als gegadigde stond ingeschreven. [geïntimeerde] heeft zich daarop bij de gemeente gemeld als gegadigde voor een "waterkavel", waarbij hij als eerste keuze de kavel met nummer [nummer eerste keuze] heeft opgegeven.
In de brief van 17 maart 1993 was met betrekking tot deze waterkavels het volgende vermeld:
"De kavels die aan het water liggen, zullen van een beschoeiing worden voorzien, welke bij de koper in onderhoud komt. (...). Het water zal tot 1 meter uit de walkant ongeveer 1.00 meter diep zijn en verder schuin aflopend naar 2.00 meter."
Bij de waterkavels, zo blijkt uit de brief, is tevens gelegenheid voor de eigenaren om een boot aan eigen wal aan te leggen. Nadat de gemeente [geïntimeerde] een optie tot koop heeft verleend op de door hem gewenste kavel, en [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven gebruik te willen maken van die optie, heeft de gemeente bij raadsbesluit van 25 januari 1994 besloten het perceel aan [geïntimeerde] te verkopen.
De kavel is op 30 maart 1994 door de gemeente aan [geïntimeerde] geleverd. Nadien is gebleken dat de diepte van het water bij het perceel van [geïntimeerde], - genaamd de [water bij perceel], welke uitmondt in de [water waar het in uitmondt] - minder dan 2 meter is. Daardoor heeft [geïntimeerde] grote moeite om met zijn zeilboot, die ongeveer 1.70 meter diep steekt, zijn perceel te bereiken.
[geïntimeerde] stelt zich in de onderhavige procedure op het standpunt dat de gemeente tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, door het water niet op een diepte van 2.00 meter te houden, nu immers uit de brief van 17 maart 1993 volgt dat de diepte van de bodem schuin af zal lopen naar 2.00 meter. [geïntimeerde] vordert primair nakoming door de gemeente van deze verplichting.
Subsidiair beroept [geïntimeerde] zich op dwaling, en verzoekt hij een zodanige aanpassing van de overeenkomst, dat de gemeente de permanente verplichting wordt opgelegd om een vaargeul aan te leggen van het perceel van [geïntimeerde] aan de [adres] in [plaats] tot de [water waar het in uitmondt] en terug.
4. De rechtbank heeft de primaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen, waarbij de rechtbank heeft overwogen - kort samengevat - dat de mededelingen in de brief van 17 maart 1993 mede de inhoud bepalen van de koopovereenkomst die later tussen partijen tot stand is gekomen, nu deze brief dienst deed als verkoopbrochure en uit niets blijkt dat de gemeente nadien op enigerlei wijze op de inhoud van die brief is teruggekomen.
Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richten zich de grieven.
Het hof overweegt hierover het volgende.
5. De primaire stelling van [geïntimeerde] komt in essentie neer op een beroep op non-conformiteit: de hem door de gemeente geleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst.
Bij de beoordeling van de juistheid van die stelling, is van belang of de zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan bij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (art 7:17 lid 2 BW Pro).
6. In het onderhavige geval is door [geïntimeerde] niet gesteld dat het hem door de gemeente geleverde perceel niet geschikt is voor een normaal gebruik, waaronder het hof mede begrepen acht het aanleggen van een boot aan eigen wal, zoals omschreven onder punt 4 van de brief van 17 maart 1993. Het hof dient er derhalve vanuit te gaan dat het perceel op zich zelf geschikt is voor het aanleggen van een boot aan eigen wal.
[geïntimeerde] beroept zich er (slechts) op dat hij op grond van de brief van de gemeente van 17 maart 1993 - die volgens [geïntimeerde] deel uitmaakt van de koopovereenkomst - mocht verwachten dat het water tot een meter uit de walkant bij zijn perceel steeds ongeveer een meter diep zou zijn en verder schuin aflopend tot steeds een diepte van twee meter, zodat hij met zijn zeilboot te allen tijde, zo begrijpt het hof, vanaf de [water waar het in uitmondt] bij zijn perceel kan komen.
Het hof overweegt hierover het volgende.
6.1. Het hof stelt voorop dat in de transportakte niets is bepaald over de diepte van het water bij het perceel van [geïntimeerde]. In de onderliggende overeenkomst - die bestaat uit het verkoopbesluit van de gemeente d.d. 25 januari 1994 en de stilzwijgende aanvaarding daarvan door [geïntimeerde] - is hierover evenmin iets vermeld.
6.2. Relevant is derhalve slechts de brief van 17 maart 1993, waarin de gemeente [geïntimeerde] heeft uitgenodigd een keuze te maken uit de verschillende kavels in het bouwplan, en waarin onder meer is vermeld:
"het water zal tot 1 meter uit de walkant ongeveer 1.00 meter diep zijn en verder schuin aflopend naar 2 meter".
Gelet op het feit dat het hier gaat om mededelingen van de verkoper, de gemeente, omtrent de aard van de te verkopen zaak, kan een afwijking van die mededeling in beginsel een beroep op non-conformiteit aan de zijde van de koper rechtvaardigen. Voorzover de gemeente in de memorie van grieven van een ander standpunt uitgaat, wordt dit derhalve door het hof verworpen.
Met betrekking tot de vraag of in casu sprake is van een afwijking van een mededeling van de gemeente die een beroep op non-conformiteit aan de zijde van [geïntimeerde] rechtvaardigt, is het volgende van belang.
6.3. Door [geïntimeerde] is niet weersproken dat de diepte van het water bij zijn kavel op het moment van aflevering de door de gemeente in de brief van 17 maart 1993
opgegeven diepte van 2.00 meter had. Derhalve moet worden aangenomen dat het gekochte bij aflevering overeenstemde met hetgeen de gemeente in de brief van 17 maart 1993 had vermeld.
6.4. In de visie van [geïntimeerde] behelst de in de brief van 17 maart 1993 gegeven mededeling over de waterdiepte niet alleen de diepte op het moment van aflevering, doch gaat het om een toezegging om het water in de toekomst continu op een diepte van 2.00 meter te houden. Het hof kan [geïntimeerde] hierin niet volgen. Het hof overweegt daartoe in de eerste plaats dat in de brief van 17 maart 1993 niet expliciet is vermeld dat de waterdiepte (ook) in de toekomst steeds 2.00 meter zal zijn. Zeker nu het op diepte houden van een water doorlopend onderhoud vergt waaraan substantiële kosten zijn verboden - zeker wanneer, zoals door de gemeente onweersproken is gesteld, het baggerslib doorgaans moet worden afgevoerd naar de vuilstort -, is het hof van oordeel dat het vermelde in de brief van 17 maart 1993 onvoldoende aanknopingspunten bood aan [geïntimeerde] om daarin zonder meer de impliciete toezegging te lezen dat de gemeente het water ook in de toekomst steeds op een diepte van 2.00 zou houden. Het hof acht het enkele gebruik van het woord "zal" ("het water zal tot 1.00 meter uit de walkant ongeveer 1 meter diep zijn en verder aflopend naar 2.00 meter") in dit verband onvoldoende. Hierbij zij volledigheidshalve nog opgemerkt dat niet gesteld of gebleken is dat op enig moment tussen de gemeente en [geïntimeerde] nader is gecommuniceerd over de waterdiepte en/of het hierover gestelde in de brief van 17 maart 1993.
6.5. Tenslotte is het hof van oordeel dat het gestelde in de brief van 17 maart 1993 ook onvoldoende specifiek is om daaruit af te leiden dat het water steeds een diepte van 2.00 meter zou houden. Zo is niet verder aangegeven van waar tot waar deze diepte zou moeten worden aangehouden. [geïntimeerde] spreekt in de dagvaarding over het in stand houden van een vaargeul van het perceel van [geïntimeerde] tot de [water waar het in uitmondt] en terug, doch een dergelijke specifieke omschrijving is in de brief van 17 maart 1993 geenszins te lezen. Ook overigens is in de brief niet nader gelocaliseerd over welke afstand(en) van de bedoelde diepte van 2.00 sprake zou zijn.
7. Het hof komt aldus tot het oordeel dat [geïntimeerde] aan de brief van 17 maart 1993 niet zonder meer de gerechtvaardigde verwachting mocht ontlenen dat het water bij zijn perceel danwel vanaf zijn perceel tot aan de [water waar het in uitmondt], door de gemeente ook in de toekomst steeds op een diepte van 2.00 meter zou worden gehouden. Van het niet nakoming van die toezegging c.q. van non-conformiteit van het door hem gekochte perceel is derhalve geen sprake. De stelling van [geïntimeerde] dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de gemeente, faalt derhalve.
8. Subsidiair heeft [geïntimeerde] zich beroepen op dwaling.
Naar het oordeel van het hof gaat ook deze stelling niet op, nu uit het voorgaande voortvloeit dat geen sprake is van een inlichting van de gemeente, als gevolg waarvan bij [geïntimeerde] sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken. In het hiervoor overwogene ligt immers besloten dat geen sprake is geweest van inlichtingen door de gemeente met betrekking tot de toekomstige waterdiepte bij het perceel van [geïntimeerde].
Hierbij zij nog opgemerkt dat, waar het in casu gaat om louter een teleurgestelde toekomstverwachting, zulks in de weg staat aan een geslaagd beroep door [geïntimeerde] op dwaling.
9. Uit het voorgaande vloeit voort dat zowel de primaire als de subsidiaire grondslag van de vordering van [geïntimeerde] faalt.
Voorzover de grieven van de gemeente betrekking hebben op en dezelfde strekking hebben als hetgeen door het hof is overwogen, slagen zij; voor het overige kunnen zij verder onbesproken blijven.
De vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen en het eindvonnis van de rechtbank zal worden vernietigd.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 6 juni 2001;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente op:
in eerste aanleg: Euro 181,51 (ƒ 400,--) voor verschotten en Euro 975,- aan salaris voor de procureur;
in hoger beroep: Euro 279,32 (ƒ 615,54) voor verschotten en Euro 771,43 aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs. Knijp, voorzitter, Meijeringh en De Bock, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 20 november 2002.