Uitspraak
Arrest d.d. 2 juni 2004
Rolnummer 0300479
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Levago Vastgoedbemiddeling B.V.,
gevestigd te Lelystad,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Levago,
procureur: mr B.G. Kooi,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr R. Glas.
Het geding in eerste instantie
De zaak is in eerste aanleg door Levago aanhangig gemaakt bij exploot van dagvaarding van 12 maart 2002 bij de rechtbank te Zwolle, sector kanton, locatie Lelystad, welke rechtbank zich bij vonnis van 3 april 2002 onbevoegd heeft verklaard om van de vordering van Levago kennis te nemen en de zaak heeft verwezen naar de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, hierna aan te duiden als de kantonrechter.
Levago heeft vervolgens [geïntimeerde] bij exploot van 26 juni 2002 opgeroepen teneinde bij de kantonrechter voort te procederen.
Daarna is in eerste aanleg verder geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 29 oktober 2002 respectievelijk 28 januari 2003, de rolbeschikking uitgesproken op 8 april 2003, alsmede het vonnis uitgesproken op 8 juli 2003.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 3 oktober 2003 is door Levago hoger beroep ingesteld van het vonnis van 8 juli 2003 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van
22 oktober 2003.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
''bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Kantonrechter te Leeuwarden d.d. 8 juli 2003 (111934/ CV EXPL 02-2933) te vernietigen en opnieuw rechtdoende geïntimeerde te veroordelen de vordering van appellant ad € 2.249,99 vermeerderd met de beslagkosten ad € 181,01 alsmede vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2002 tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties.''
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
''bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden van 8 juli 2003 tussen Levago als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde gewezen te bekrachtigen, voor zover nodig onder aanpassing/ wijziging van de gronden, met veroordeling van Levago in de kosten van het geding in alle instanties.''
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en heeft het hof een dag bepaald voor het wijzen van arrest.
De grieven
Levago heeft drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
De vaststaande feiten:
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in de overwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het genoemde vonnis van 29 oktober 2002 is geen grief opgeworpen, zodat in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, welke feiten het hof, voor zover thans van belang, hierna zal herhalen met aanvulling van enige feiten die in hoger beroep eveneens zijn komen vast te staan.
2. Bedoelde vaststaande feiten zijn de volgende:
(i) [geïntimeerde] is als opdrachtgever een bemiddelingsovereenkomst aangegaan met Levago als opdrachtnemer.
(ii) Bij de bemiddelingsovereenkomst heeft Levago zich jegens [geïntimeerde] verbonden om ten behoeve van hem als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een koopovereenkomst tegen een loon ten belope van ƒ 12.500,-, exclusief BTW.
(iii) Het ten behoeve van [geïntimeerde] te bemiddelen verkoopobject betrof het woonhuis cum annexis te [plaats], thans plaatselijk bekend [adres].
(iv) Ter zake van de bemiddelingsovereenkomst is een onderhandse akte d.d. 1 maart 2000 (prod. 1 bij de inleidende dagvaarding d.d. 12 maart 2002) opgemaakt. In deze onderhandse akte wordt de bemiddelingsovereenkomst aangeduid als "opdracht tot dienstverlening bij verkoop" en het ten behoeve van [geïntimeerde] te bemiddelen verkoopobject omschreven als type Landmark, bouwnummer 338.
(v) Door de bemiddeling van Levago is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [geïntimeerde] en zijn echtgenote [naam echtgenote], hierna te noemen [geïntimeerde] c.s., als verkopers en [koper 1] en [koper 2], hierna te noemen [kopers] c.s., als kopers.
(vi) Terzake van de koopovereenkomst is een onderhandse akte d.d. 23 oktober 2001 (prod. 1 bij de op 13 mei 2003 in eerste aanleg door [geïntimeerde] genomen akte) opgemaakt.
(vii) Levago had toen reeds, op 24 september 2001 en 25 september 2001, eveneens bemiddelingsovereenkomsten gesloten met [kopers] c.s., ter zake van twee door [kopers] c.s. te verkopen woningen.
(viii) Na de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] c.s en [kopers] c.s. liet Levago, ter gelegenheid van de ondertekening van de onderhandse akte d.d. 23 oktober 2001, [geïntimeerde] weten dat zij ook optrad als bemiddelaar ten behoeve van [kopers] c.s. ter zake van de twee door laatstgenoemden te verkopen woningen.
(ix) Levago heeft [geïntimeerde] op 26 oktober 2001 een bij het verlijden van de akte van levering te verrekenen courtagenota (prod. 2 bij de inleidende dagvaarding d.d. 12 maart 2002) doen toekomen ten belope van ƒ 9.916,66, inclusief BTW, waarvan het equivalent € 4.499,98 beloopt.
(x) Aanvankelijk was voorzien dat de akte van levering op 10 januari 2002 zou worden verleden, doch zulks heeft door omstandigheden aan de zijde van [kopers] c.s. geen doorgang gevonden. Het verlijden van bedoelde akte heeft vervolgens plaatsgevonden op 17 januari 2002.
(xi) Ter gelegenheid van het verlijden van de akte van levering dat op 10 januari 2002 was voorzien, heeft [geïntimeerde] de notaris meegedeeld dat hij niet kon instemmen met de verrekening van de courtagenota.
(xii) Levago heeft vervolgens ter verzekering van zijn vordering conservatoir beslag doen leggen op het ten behoeve van [geïntimeerde] te bemiddelen verkoopobject, waarna partijen en de betrokken notaris zijn overeengekomen dat een bedrag van € 6.000,-- bij de notaris in depot zou blijven, zodat de levering ervan doorgang kon vinden. Inmiddels is de helft van de courtagenota oftewel een bedrag van € 2.249,99 door [geïntimeerde] voldaan.
3. Levago heeft als oorspronkelijk eiseres gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van het resterende bedrag van € 2.249,99, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2002 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede vermeerderd met de beslagkosten ad € 181,01, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen.
De kern van het geschil
4. Partijen houdt primair verdeeld de vraag of Levago aanspraak kan maken op het door haar gevorderde loon, aangezien, naar ten processe vaststaat, ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] c.s en [kopers] c.s. reeds de vorengenoemde bemiddelingsovereenkomsten tussen Levago en [kopers] c.s. bestonden en Levago dit [geïntimeerde] eerst na de totstandkoming van bedoelde koopovereenkomst heeft doen weten.
Met betrekking tot de grieven:
5. De drie door Levago opgeworpen grieven richten zich tezamen tegen de in r.o. 5 en 6 van het beroepen vonnis besloten liggende beslissing van de kantonrechter dat de vordering van Levago op grond van het bepaalde in art. 7:427 juncto Pro 7:417 BW moet worden afgewezen. Het hof zal de grieven daarom gezamenlijk behandelen.
6. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:417 BW niet aan de toewijzing van het door Levago gevorderde loon in de weg staat, aangezien niet is gesteld of gebleken dat Levago krachtens een met [kopers] c.s. gesloten bemiddelingsovereenkomst tegelijkertijd ook als tussenpersoon ten behoeve van [kopers] c.s. actief is geweest met betrekking tot het tot stand brengen van de koopovereenkomst ter zake van het ten behoeve van [geïntimeerde] te bemiddelen verkoopobject. Duidelijkheidshalve overweegt het hof dat naar zijn oordeel niet een zodanige erkenning besloten ligt in hetgeen door Levago in haar op 23 april 2003 in eerste aanleg genomen akte is gesteld.
7. Onderzocht dient evenwel te worden of het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:418 BW niet aan de toewijzing van het door Levago gevorderde loon in de weg staat.
Het hof is van oordeel dat zulks inderdaad het geval is. Levago had er - uit hoofde van de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst - belang bij dat de koopovereenkomst ter zake van het ten behoeve van [geïntimeerde] c.s. te bemiddelen verkoopobject tot stand kwam tegen een koopprijs die ook voor [kopers] c.s. aanvaardbaar was. Dat bedoelde koopovereenkomst niet werd bestreken door de door Levago met [kopers] c.s. aangegane bemiddelingsovereenkomsten neemt echter niet weg dat [kopers] c.s. blijkens deze bemiddelingsovereenkomsten ook behoorden tot de clientèle van Levago. Het moet juist tot het doel van het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:418 BW worden gerekend, dat een opdrachtgever daarvan op de hoogte is, opdat hij dit kan verdisconteren in zijn beslissing de door de opdrachtnemer bemiddelde overeenkomst al dan niet aan te gaan. Het gaat er bij het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:418 lid 1 BW om dat dergelijke verhoudingen door de opdrachtnemer voor de opdrachtgever transparant moeten worden gemaakt. Nu Levago heeft nagelaten [geïntimeerde] tijdig van haar relatie tot [kopers] c.s. op de hoogte stellen, heeft zij in strijd met het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:418 lid 1 BW gehandeld en kan zij ingevolge het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:418 lid 2 BW geen aanspraak maken op het bedongen loon. Ten overvloede overweegt het hof nog, dat in het midden kan worden gelaten of [geïntimeerde] door de handelwijze van Levago is benadeeld, aangezien dat voor de vraag of het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7:418 BW aan de toewijsbaarheid van de vordering van Levago of aan de honorering van het verweer van [geïntimeerde] in de weg staat, niet van belang is.
8. Nu het bepaalde in art. 7:427 jo Pro. 7: 418 BW eraan in de weg staat dat de vordering van Levago alsnog wordt toegewezen, kan het hof zich ontslagen achten van de verplichting te onderzoeken, of nog andere gronden de toewijzing van de vordering van Levago verhinderen.
9. De door Levago opgeworpen grieven treffen derhalve geen doel.
De slotsom.
1. Het vonnis waarvan beroep dient, met verbetering van de gronden, te worden bekrachtigd met veroordeling van Levago als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep. Deze kosten zullen worden berekend naar het liquidatietarief voor de hoven (1 pt. à € 545,--).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met verbetering van de gronden;
veroordeelt Levago in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 205,-- aan verschotten en € 545,- aan salaris voor de procureur;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Meijeringh en Breemhaar, raden, en uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Mellink als griffier ter terechtzitting van dit hof van woensdag 2 juni 2004.