Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 367/04 15 april 2005
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z (: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen
(: de directeur), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de na te melden beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de directeur de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 16 en 16a te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van € 290.252,--.
1.2. Op het tijdig ingediende bezwaarschrift van de belanghebbende heeft de directeur bij de bestreden uitspraak van 26 maart 2004 de onder punt 1.1 bedoelde waarde verminderd tot een bedrag van
€ 279.000,--.
1.3. De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), dat op 4 mei 2004 bij het gerechtshof is ingekomen.
1.4. Van de inspecteur heeft het gerechtshof op 2 november 2004 een verweerschrift (met bijlagen) ontvangen.
1.5. De belanghebbende heeft op 3 januari 2005 een conclusie van repliek ingediend bij het gerechtshof. Van de directeur is vervolgens op 1 februari 2005 een conclusie van dupliek ingekomen bij het gerechtshof.
1.6. Op 1 maart 2005 is bij het gerechtshof een brief van de belanghebbende ingekomen.
1.7. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 11 maart 2005, gehouden te Groningen, alwaar aanwezig waren de belanghebbende en zijn partner mevrouw A alsmede namens de directeur mevrouw mr. drs. B, bijgestaan door mevrouw C (taxateur).
1.8. Ter voormelde zitting heeft de belanghebbende de door hem ter zitting voorgedragen pleitnota alsmede – zonder bezwaar van de zijde van de directeur – een zestal kopieën van door hem gemaakte grafieken overgelegd.
1.9. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1. Bij beschikking van 15 februari 2003 is door de directeur ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 16 en 16a te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1915 gebouwde eengezins rijtjeswoning.
2.2. De door de directeur aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ € 290.252,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot een bedrag van € 279.000,--.
2.3. De belanghebbende heeft de onroerende zaak in augustus 2000 gekocht voor een bedrag van in totaal € 338.066,--.
3 Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2. De belanghebbende is van mening dat directeur de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van circa € 213.000,--.
3.3. De directeur houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij hebben aangevoerd in de van hen afkomstige stukken alsmede ter zitting.
4. De rechtsoverwegingen
4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2. Op de directeur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de directeur onder meer naar het op 25 oktober 2004 door mevrouw C, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z. en beëdigd makelaar o.z., opgemaakte taxatierapport.
4.3. Naar het oordeel van het gerechtshof is de directeur, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste Pro lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht, zodat het gerechtshof aannemelijk acht dat hiermee bij de taxatie rekening is gehouden. Voorts acht het gerechtshof aannemelijk dat in het onderhavige taxatierapport – ondanks dat dit eerst op 25 oktober 2004 is opgemaakt – de (slechte) onderhoudstoestand per 1 januari 1999 in aanmerking is genomen, nu de waarde onder meer is onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers voor het vergelijkingsperceel gelegen aan de b-weg 54 te Z, dat ten tijde van de verkoop in zeer slechte staat verkeerde, en het vergelijkingsperceel gelegen aan het c-plein 11 te Z, dat ten tijde van de verkoop scheurvorming in de buitengevel vertoonde, alsmede de door de belanghebbende in augustus 2000 (vóór de renovatie) voor de onderhavige onroerende zaak betaalde aankoopprijs. Gelet op deze aankoopprijs alsmede gezien het voor het in hetzelfde bebouwingsblok aan de a-straat 24 gelegen vergelijkingsperceel gerealiseerde verkoopcijfer, acht het gerechtshof eveneens aannemelijk dat een eventuele waardedrukkende invloed aangaande de liggingsaspecten van de onroerende zaak in de onderhavige waardevaststelling is verdisconteerd.
4.4. Het gerechtshof overweegt dat het de directeur vrij stond om in iedere fase van deze procedure eerder gebruikte vergelijkingspercelen te laten vervallen dan wel nieuwe vergelijkingspercelen aan te dragen. Verder overweegt het gerechtshof dat, nu de belanghebbende in de beroepsfase de taxateur zelf een rondleiding heeft gegeven in zijn woning en het de belanghebbende duidelijk was dat het bezoek van de taxateur verband hield met de onderhavige waardevaststelling, het de directeur vrijstond om door de taxateur ter zake van de door haar gedane bevindingen een taxatierapport op te laten maken en dit taxatierapport in het geding te brengen. Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat het taxatierapport onvolledigheden en diverse fouten bevat, overweegt het gerechtshof dat het aan de belanghebbende is deze stelling uit eigen beweging nader te onderbouwen. Omdat de belanghebbende dit niet heeft gedaan, gaat het gerechtshof voorbij aan deze stelling. Het gerechtshof ziet dus – anders dan de belanghebbende – geen grond om het door de directeur in het geding gebrachte taxatierapport ter zijde te schuiven.
4.5. De belanghebbende heeft in zijn beroepschrift gesteld dat wellicht de in het kader van de Wet voor de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 14 te Z vastgestelde waarde kan worden gebuikt bij de waardebepaling van zijn onroerende zaak. Verder heeft de belanghebbende in zijn conclusie van repliek gesteld dat de WOZ-waarden van een aantal in het taxatierapport genoemde objecten hem niet bekend zijn, zodat een vergelijking met de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak niet mogelijk is. De directeur heeft met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 14 te Z onbestreden verklaard dat dit – anders dan belanghebbendes onroerende zaak – een kamerverhuurbedrijf betreft, zodat een vergelijking met deze onroerende zaak naar het oordeel van het gerechtshof reeds hierom niet op zijn plaats is. Verder is het gerechtshof van oordeel dat een vergelijking met in het kader van de Wet vastgestelde waarden voor de waardevaststelling op zichzelf niet relevant is, omdat deze waarden geen primaire marktgegevens betreffen, doch slechts afgeleiden daarvan zijn.
4.6. De belanghebbende heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel door te stellen dat in het jaar 2000 de waarden (gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen) van de onroerende zaken gelegen aan het c-plein 6 en de d-straat 35 en de onderhavige onroerende zaak ongeveer gelijk zijn. De verhouding tussen de WOZ-waarde en de in het jaar 2000 betaalde aankoopprijs van de onderhavige zaak wijkt evenwel naar de mening van de belanghebbende buitenproportioneel af van de WOZ-waarden en de in het jaar 2000 gerealiseerde verkoopprijzen van de onroerende zaken gelegen aan het c-plein 6 en de d-straat 35. De belanghebbende bepleit daarom de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak in overeenstemming te brengen met de WOZ-waarden van de zojuist genoemde onroerende zaken. Het gerechtshof overweegt dat uit het tot de gedingstukken behorende taxatieverslag alsmede het taxatierapport volgt dat de in het geding zijnde onroerende zaak zowel qua oppervlakte als qua inhoud groter is dan de onroerende zaken gelegen aan het c-plein 6 en de d-straat 35. Van gelijke gevallen die een gelijke behandeling behoeven is derhalve naar het oordeel van het gerechtsof geen sprake, zodat belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel reeds hierom niet kan slagen. Het gerechtshof overweegt verder dat bedacht dient te worden dat de onroerende zaken gelegen aan het c-plein 6 en de d-straat 35 – naar de taxateur ter zitting onbestreden heeft verklaard – vóór de tweede verkoop in het jaar 2000, maar – naar het gerechtshof afleidt uit hetgeen de directeur onder punt 4.4 van zijn verweerschrift onbestreden heeft verklaard – ná 1 januari 1999 zijn gerenoveerd. Deze onroerende zaken verkeerden ten tijde van de verkoop in het jaar 2000 dus in een betere onderhoudstoestand dan belanghebbendes onroerende zaak (die in het jaar 2000 nog niet was gerenoveerd), terwijl op de toestandsdatum 1 januari 1999 ten aanzien van deze drie onroerende zaken sprake was van een vergelijkbare onderhoudstoestand. Nu de in het jaar 2000 gerealiseerde verkoopprijzen van deze drie onroerende zaken ongeveer gelijk zijn, moeten er tegenover de slechtere onderhoudstoestand van de onderhavige onroerende zaak ten opzichte van de onroerende zaken gelegen aan het c-plein 6 en de d-straat 35 bepaalde waardeverhogende factoren hebbende gestaan. Hierdoor kan naar het oordeel van het gerechtshof het verschil tussen de voor de onderhavige onroerende zaak en de zojuist genoemde twee onroerende zaken vastgestelde WOZ-waarden worden verklaard. Immers, bij een vergelijkbare onderhoudstoestand op 1 januari 1999 moeten de waardeverhogende factoren, die zouden kunnen worden gevonden in de grotere oppervlakte en de inhoud, van de onroerende zaak tot uitdrukking zijn gekomen in de ten opzichte van de zojuist genoemde twee onroerende zaken hogere vastgestelde WOZ-waarde.
4.7. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes beroep geen doel treft.
4. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 15 april 2005 door mr. J.W. Keuning, raadsheer-plaatsvervanger, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger en door voornoemde griffier.
Op 20 april 2005 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.