Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummer: AWB 06/32
Uitspraakdatum: 21 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: F.J.A. Gerards, belastingadviseur te Almere,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres], te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 396.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2005 de waarde gehandhaafd.
Namens eiser is daartegen bij brief van 30 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op
4 januari 2006, op nader aan te voeren gronden beroep ingesteld. Bij brief van
2 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 9 februari 2006, zijn de gronden van het beroep ingediend.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2006 te Groningen.
Namens verweerder is verschenen P. Mooi en gediplomeerd WOZ-taxateur J. Smit. Eisers gemachtigde is ter zitting niet verschenen, waarna de zaak in afwezigheid van eiser en zijn gemachtigde is behandeld. De rechtbank heeft eerst na afloop van de zitting het verzoek van eisers gemachtigde om de zitting te verdagen - vlak voor de zitting per fax verstuurd - ontvangen. Uit proceseconomische overwegingen is met toestemming van partijen na sluiting van het onderzoek ter zitting door de gemachtigde (alsnog) een pleitnota overgelegd en toegevoegd aan de gedingstukken.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, stelt de rechtbank als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast:
De woning is een circa 1938 gebouwde twee-onder-één-kapwoning voorzien van
twee dakkapellen, een garage en een tuin. De inhoud van de woning is 494 m³ en de toegekende oppervlakte bedraagt 450 m². Eiser heeft de woning in november 2003 gekocht voor een bedrag van € 370.000,-- .
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 329.000,--.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft zich daartoe beroepen op het taxatierapport, opgemaakt op 3 maart 2006 door J. Smit, voornoemd en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een zevental met het object vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). Bij het verweerschrift zijn stukken gevoegd voorzien van gegevens en beeldmateriaal van zowel het onderhavige object als van de met de woning vergeleken objecten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan bovengenoemde bewijslast voldaan. Blijkens het taxatierapport is de waarde is bepaald middels de methode van vergelijking met referentieobjecten. Hierbij is niet vereist dat de referentieobjecten geheel identiek zijn aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de aangedragen referentieobjecten, anders dan namens eiser is betoogd, dienen ter onderbouwing van de onderhavige onroerende per waardepeildatum 1 januari 2003. Voor zover er sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten zijn deze, gelet op het verweerschrift en eerdergenoemd taxatierapport, door verweerder voldoende onderkend en aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft daarbij onder verwijzing naar het taxatierapport gemotiveerd betoogd, en de rechtbank hecht daaraan geloof, dat in voldoende mate rekening is gehouden met de staat van onderhoud, de ligging, de kwaliteit/luxe en de aanwezige voorzieningen.
Eisers stelling dat het bouwjaar als genoemd op het taxatieverslag onjuist is leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot de door eiser gewenste lagere WOZ-waarde. Hiertoe overweegt de rechtbank dat in het taxatierapport wel het juiste bouwjaar, te weten 1938, staat vermeld en zij acht het in deze met verweerder aannemelijk dat het foutief opgetekende bouwjaar op het taxatieverslag geen invloed heeft op de vastgestelde waarde. Te meer niet nu de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten allen rond hetzelfde jaar zijn gebouwd.
Voor zover eiser heeft gesteld dat zijn woning op 19 november 2003 officieel is getaxeerd op een vrije verkoopwaarde van
€ 375.000,-- en zich daartoe baseert op gepubliceerde cijfers van prijsstijgingen van het Kadaster en de van de Nederlandse Vereniging van Makelaars overweegt de rechtbank dat deze cijfers niet als maatstaf kunnen gelden voor de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ. Blijkens artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ wordt de waarde, bedoeld in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ onder meer bepaald door een methode van vergelijking met referentieobjecten en de daartoe behaalde verkoopcijfers.
Met betrekking tot het door eiser gestelde dat het hem verbaasd dat een taxateur uit Nijmegen is belast met de taxatie van zijn woning overweegt de rechtbank dat ook deze grief niet kan slagen. De rechtbank heeft geen aanleiding om zijn deskundigheid in deze in twijfel te trekken enkel en alleen vanwege het feit dat hij afkomstig is uit Nijmegen. Te meer niet nu de taxateur ook heeft aangegeven dat hij al jaren woningen in de gemeente [woonplaats] taxeert en hij derhalve ook goed bekend is met de huizenmarkt aldaar.
De stelling van eiser dat geen deskundige vaststelling van de waarde van zijn woning heeft plaatsgevonden wordt door de rechtbank verworpen. De rechtbank ziet, gelezen het verweerschrift en het taxatierapport, geen grond voor het oordeel dat vaststelling van de waarde van eisers woning op ondeskundige wijze zou hebben plaatsgevonden. De wijze waarop de taxateur de waarde van de woning heeft vastgesteld verdraagt zich met het daarvoor gestelde wettelijke kader. Dat eisers woning niet inpandig is opgenomen kan eiser ook niet baten. De rechtbank acht in deze van belang dat eisers woning wel in de bezwaarfase, te weten op 19 oktober 2005, is opgenomen. De rechtbank acht het aannemelijk dat de taxateur in de beroepsfase zich op de daartoe opgemaakte rapportage heeft gebaseerd.
Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder steeds met nieuwe marktgegevens komt overweegt de rechtbank dat geen rechtsregel verweerder verbiedt in de loop van de procedure andere transactiecijfers van objecten ter vergelijking aan te voeren dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. In dit verband verwijst de rechtbank naar een uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 15 april 2005, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AT4186.
Met betrekking tot het door eiser gestelde dat verweerder steeds met nieuwe taxaties komt overweegt de rechtbank als volgt. Naar het de rechtbank voorkomt is veeleer sprake van een misverstand waarop een WOZ-procedure verloopt. Ter informatie aan eiser merkt de rechtbank in deze op dat het gebruikelijk is, en overigens ook is toegestaan, dat door gemeenten eerst in de beroepsfase een taxatierapport wordt opgemaakt en overgelegd. Kostenbeheersing ligt daaraan ten grondslag.
Eiser heeft gesteld dat er onvoldoende op de in de gronden van bezwaar aangevoerde argumenten is ingegaan. Uit het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 1994 (BNB 1994/195) en de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 16 januari 2004 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: AO2087) volgt dat een eventuele onvoldoende motivering op zichzelf niet behoeft te leiden tot een vernietiging van de bestreden uitspraak. De rechtbank overweegt dat verweerder door middel van het verweerschrift en het daarbij gevoegde taxatierapport en de toelichting daarop (alsnog) een draagkrachtige onderbouwing aan de bestreden uitspraak heeft verschaft, zodat voor vernietiging van de uitspraak geen aanleiding bestaat.
Los van het vorenstaande heeft de gemachtigde van verweerder zich ter zitting bereid verklaard het griffierecht aan eiser te vergoeden om reden dat in de uitspraak op bezwaar de toestandsdatum 1 januari 2005 is gehanteerd, terwijl de taxateur in het taxatierapport bij de waardering uitgaat van de waardepeildatum 1 januari 2003. De rechtbank ziet geen reden dienaangaande anders te oordelen.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- gelast dat de gemeente [woonplaats] als rechtspersoon het door eiser betaalde griffierecht van
€ 37,-- aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr. E.A. Ruiter, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.