Uitspraak
Arrest d.d. 22 juni 2005
Rolnummer 0300541
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
gevestigd te [plaats van vestiging],
hierna te noemen: [appellant 1],
2. [appellant 2],
gevestigd te [plaats van vestiging],
hierna te noemen [appellant 2],
appellanten in het principaal en geïntimeerden in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
procureur: mr P.R. van den Elst,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal en appellant in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr O.C. Struif.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 5 februari 2002, 18 juni 2002 en 23 juli 2003 door
de rechtbank Assen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 oktober 2003 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 23 juli 2003 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van
12 november 2003.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Assen (zaaknummer 34278) op 23 juli 2003 tussen partijen gewezen, te vernietigen en opnieuw recht doende geïntimeerde alsnog in zijn vordering niet ontvankelijk te verklaren, althans deze vorderingen aan geïntimeerde te ontzeggen, zulks met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"In het principaal appèl
Dat het Uw Hof behage bij arrest, zo nodig onder aanvulling of verbetering van de rechtsgronden, het vonnis van de Rechtbank Assen d.d. 23 juli 2003 te bevestigen, met veroordeling van appellanten in de kosten van de procedure in beide instanties.
In het incidenteel appèl
Dat het Uw Hof behage bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Assen wat betreft de hoogte van de schadevergoeding te vernietigen en opnieuw recht doende [appellanten] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen aan schadevergoeding van f 761.500,-- (Euro 345.553,63), vermeerderd met rente, en [appellant 1] te veroordelen in de kosten."
Door [appellanten] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"bij arrest de door [geïntimeerde] in het incidenteel appèl opgeworpen grieven te verwerpen, het vonnis van de rechtbank Assen van 23 juli 2003 in zoverre te bekrachtigen, al dan niet onder verbetering van de gronden, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en heeft het hof een dag bepaald voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben in het principaal appel vier grieven opgeworpen.
[geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen.
De beoordeling
In het principaal en in het incidenteel appel:
De vaststaande feiten:
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in r.o. 1 van het vonnis van 18 juni 2002 zijn geen grieven opgeworpen, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
(i) [geïntimeerde] is eigenaar geweest van een perceel bouwland, gelegen te Rolde, kadastraal bekend gemeente Rolde, sectie X, nummer 127, groot 2 hectare 51 are 50 centiare, welke perceel hij bij akte, op 29 juni 2001, verleden voor mr. H.E. Delicaat, notaris in de gemeente Aa en Hunze, aan deze gemeente heeft geleverd.
(ii) [appellanten] hebben in of omstreeks 2000 de mogelijkheden onderzocht van een projectontwikkeling van een gebied, waarvan ook voormeld perceel deel uit maakt.
(iii) In of omstreeks april 2000 heeft [de directeur van appellant 1], directeur van [appellant 1], met [geïntimeerde] contact opgenomen en heeft belangstelling getoond voor voormeld perceel in verband met genoemde projectontwikkeling.
(iv) Een door mr. J.P. van Stempvoort namens [appellanten] aan [geïntimeerde] gerichte en door laatstgenoemde voor akkoord getekende brief d.d. 8 juni 2000 vermeldt onder meer:
'Tot mij wendt zich de heer [de directeur van appellant 1] van [appellant 1] te [plaats van vestiging], die in dezen optreedt mede namens en in combinatie met [appellant 2] te [plaats van vestiging].
Blijkens correspondentie van NLTO Vastgoed B.V., de heer G. Plat, bent u bereid met cliënt een transactie aan te gaan ter zake de u in eigendom toebehorende cultuurgrond te Rolde (kadastraal X 127) groot 2.51.50 hectare (waarop gevestigd een zakelijk recht voor het Zuiveringschap en een een ruilverkavelingsrente tot 2015).
Ik heb begrepen dat u een prijs van ƒ 42,50 per m2 wenst te ontvangen, met dien verstande dat dan een gedeelte groot 16 are (twee bouwkavels van elk circa 8 are) door u voor hetzelfde bedrag wordt teruggekocht. Die twee bouwkavels zullen te zijner tijd worden aangewezen door u op een aan cliënt ter beschikkend staand terrein (en zijn dus niet gebonden aan het verkochte perceel).
(...)
Behalve genoemd zakelijk recht en de ruilverkavelingsrente is sprake van jachtrechten; (...). Ik neem aan dat door u reeds nu ervoor kan worden gezorgd dat geen verlenging van de huidige jachttermijn plaatsvindt.
Vervolgens hebt u aangegeven dat u bij het tot stand komen van een transactie het gebruik van de grond wilt kunnen voortzetten totdat deze door cliënt daadwerkelijk in het kader van de planontwikkeling benodigd is. Daartegen bestaat geen bezwaar. Voor dat geval zal cliënt u een gebruiksovereenkomst voorleggen waarbij u om niet gebruik van het land kunt blijven maken, dus ook zonder betaling van vaste lasten e.d.
Tenslotte heeft cliënt inmiddels begrepen dat u verwacht dat cliënt de courtage van NLTO Vastgoed zal voldoen. Ofschoon zulks niet was afgesproken(...), is cliënt bereid gevonden om bij het daadwerkelijk tot stand komen van een transactie die kosten, tot een maximum van 1,5% van de hoofdsom na aftrek van de koopsom van de twee bouwkavels, aan NLTO Vastgoed te voldoen.
Heb ik aldus datgene op basis waarvan u bereid bent een overeenkomst aan te gaan correct samengevat, wilt u mij dat dan bevestigen door deze brief "voor accoord" te ondertekenen en aan mij te retourneren in bijgaande reeds gefrankeerde retourenveloppe? Cliënt en u weten dan beiden waaraan u en hij toe zijn.'
(v) Bij exploot van 24 augustus 2001 heeft [geïntimeerde] [appellanten] gedagvaard en gevorderd om [appellanten] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van ƒ 749.357,--, vermeerderd met de rente vanaf 1 november 2000 en de courtage van ƒ 17.856,62 en subsidiair om hem te betalen een bedrag van ƒ 307.357,--, vermeerderd met de rente vanaf 1 november 2000 en de courtagekosten van ƒ 17.856,62, zijnde derhalve subsidiair in totaal een bedrag van ƒ 325.240,12, vermeerderd met de rente vanaf 1 november 2000 over een bedrag van ƒ 307.357,--.
(vi) [geïntimeerde] heeft, kort gezegd, aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd, dat op of omstreeks 12 mei 2000 een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen is, waarbij hij [appellanten] voormeld perceel heeft verkocht tegen een prijs van ƒ 42,50 per m2, te betalen bij de levering, zonder ontbindende voorwaarden ten aanzien van de bestemming, mits overeenstemming zou worden bereikt over de bijkomende voorwaarden, namelijk de bemiddelingskosten, de terugkoop van 16 are grond in twee bouwkavels en de jachtrechten, welke overeenstemming omstreeks mei 2000 is bereikt.
(vii) De rechtbank heeft bij het genoemde (tussen)vonnis van 18 juni 2005 [geïntimeerde] toegelaten te bewijzen dat hij op of omstreeks de maand 2000 de ten processe bedoelde overeenkomst met [appellanten] heeft gesloten.
(i) Na bewijslevering middels getuigen heeft de rechtbank bij het genoemde (eind)vonnis van 23 juli 2003 [geïntimeerde] geslaagd geacht in het leveren van het hem opgedragen bewijs en heeft zij [appellanten] veroordeeld tot betaling van het subsidiair gevorderde van schadebedrag van ƒ 325.240,12 oftewel Euro 147.587,42 (zonder bijberekening van rente).
Voorts in het principaal appel:
Met betrekking tot de grieven I en II:
3. De grieven I en II richten zich tegen het in het bestreden vonnis gegeven oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] in de hem gegeven bewijsopdracht is geslaagd.
4. [appellanten] klagen er terecht over dat het genoemde (eind)vonnis van 23 juli 2003 is gewezen door een andere rechter dan de rechter ten overstaan van wie het bewijs is geleverd, zonder dat het vonnis daarvan de reden vermeldt. De klacht stuit evenwel af op het tweede lid van art. 155 Rv Pro, dat bepaalt dat tegen afwijking van hetgeen in dat artikel is bepaald, geen hogere voorziening openstaat (vgl. HR 26 januari 1996, NJ 1996, 360).
5. Het hof is van oordeel dat, zo de brief van 8 juni 2000 al niet volledig bewijs van het bestaan van de ten processe bedoelde overeenkomst oplevert, zij in ieder geval een (zwaarwegend) begin van bewijs oplevert.
6. Het hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat [geïntimeerde] in de hem gegeven bewijsopdracht is geslaagd. Dit oordeel grondt het hof op de inhoud van de in r.o. 2 onder (iv) aangehaalde brief d.d. 8 juni 2000, waarin onder meer de in r.o. 2 onder (i) vermelde onroerende zaak wordt aangeduid als het 'verkochte perceel', de voor akkoord ondertekening van die brief door [geïntimeerde], alsmede de getuigenverklaringen van [de directeur van appellant 1], voor zover inhoudende dat hij op 12 mei 2000 in een telefoongesprek tegenover [de echtgenote van geïntimeerde], echtgenote van [geïntimeerde], letterlijk heeft gezegd: "We willen verder met de situatie" en de getuigenverklaring van laatstgenoemde, voor zover inhoudende dat genoemde [de directeur van appellant 1] naar de strekking zei dat hij de grond kocht, die verklaringen in onderling verband en samenhang beschouwd, alsmede in het licht van de vaststaande feiten. De verklaringen van de overige getuigen behelzen niets dat aan vorenstaand oordeel zou kunnen afdoen. Bij dat oordeel heeft het hof ook in aanmerking genomen dat blijkens de eerder genoemde brief van 8 juni 2000 ook over de door [geïntimeerde] gestelde bijkomende voorwaarden tussen partijen overeenstemming bestond.
De grieven 1 en 2 falen derhalve.
Met betrekking tot grief III:
7. De grief strekt ten betoge dat de door [geïntimeerde] geleden schade niet uitsluitend het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming van [appellanten], maar mede het gevolg van toerekenbaar handelen of nalaten van [geïntimeerde] (zgn. eigen schuld va0n [geïntimeerde]), zodat [appellanten] niet, althans niet voor het geheel gehouden zijn [geïntimeerde] die schade te vergoeden. [appellanten] voeren in dit verband aan dat [geïntimeerde] opnieuw de onroerende zaak aan [appellanten] te koop hadden moeten aanbieden alvorens deze aan de gemeente Aa en Hunze te verkopen. Het hof kan [appellanten] niet volgen in de gedachtegang, dat hoewel [geïntimeerde] de koopovereenkomst met [appellanten] wegens een toerekenbare tekortkoming zijdens [appellanten] in de nakoming heeft ontbonden, zoals uit de gedingstukken blijkt, hij opnieuw de onroerende zaak aan [appellanten] te koop hadden moeten aanbieden. Een dergelijke aanbiedingsplicht bestaat naar het oordeel van het hof rechtens niet. Overigens is evenmin gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] van een derde gegadigde een betere contraprestatie had kunnen bedingen dan hij van de gemeente Aa en Hunze heeft gedaan.
8. Grief 3 treft derhalve ook geen doel.
Wederom in het principaal en in het incidenteel appel:
Met betrekking tot grief IV in het principaal en de grieven 1 en 2 in het incidenteel appel:
9. Deze grieven hebben betrekking op de berekening door de rechtbank van de door [geïntimeerde] ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming van [appellanten] geleden schade. Zij strekken - zij het in verschillende zin - ten betoge dat de rechtbank de door [geïntimeerde] geleden schade niet juist heeft berekend. Het hof zal daarom de grieven gezamenlijk behandelen en bedoelde schade zelfstandig berekenen.
10. Voorop gesteld moet worden dat ingevolge art. 6:277 BW Pro de partij wier tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd, in casu [appellanten], gehouden is de schade te vergoeden die de wederpartij, in casu [geïntimeerde], lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst heeft plaatsgevonden, zoals te dezen het geval is. Het zogenaamde positieve contractsbelang moet derhalve worden vergoed (HR 19 mei 1995, NJ 1995, 531). De verschuldigde schadevergoeding wordt gevonden door een vergelijking van twee denkbare vermogenssituaties: enerzijds die welke zou zijn voortgevloeid uit een in alle opzichten onberispelijke nakoming, anderzijds die welke zou resulteren uit een ontbinding zonder schadevergoeding na afwikkeling van de eventueel daaruit voortvloeiende restitutieplichten (Parl. Gesch., Boek 6, p. 1036).
11. De vermogenssituatie welke zou zijn voortgevloeid uit een in alle opzichten onberispelijke nakoming, zou inhouden dat aan [geïntimeerde] zou toekomen een bedrag in contanten ten belope van ƒ 1.018.740,12 (ƒ 1.000.875,-- plus vergoeding courtagekosten ad ƒ 17.865,12) , alsmede twee bouwkavels met een gezamenlijke grootte van 16 are, waarvan de waarde als onweersproken kan worden gesteld op ƒ 68.000,--, derhalve in totaal een waarde van ƒ 1.086.740,12.
12. De vermogenssituatie welke zou resulteren uit een ontbinding zonder schadevergoeding na afwikkeling van de eventueel daaruit voortvloeiende restitutieplichten, zou inhouden dat [geïntimeerde] (enkel) de verkochte onroerende zaak zou toebehoren. De in de onroerende zaak belichaamde waarde kan worden gesteld op de waarde van de contraprestatie die [geïntimeerde] van de gemeente Aa en Hunze heeft weten te bedingen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] een hogere contraprestatie van deze of een derde had kunnen bedingen. Bedoelde contraprestatie is te stellen op de koopprijs van ƒ 251.500,-- en twee bouwkavels met een gezamenlijke grootte van 20 are, waarvan de waarde als onweersproken kan worden gesteld op ƒ 510.000,--, derhalve tezamen ƒ 761.500,-
13. Uit de vergelijking als bedoeld in r.o. 10 resulteert een bedrag van ƒ 325.240,12 aan door [geïntimeerde] geleden schade, zodat dat bedrag toewijsbaar is.
14. Uit het hiervoor overwogene volgt dat grief IV in het principaal appel en de grieven 1 en 2 in het incidenteel appel falen
De slotsom
15. Het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Gelet op het uitslag van het geding in het hoger beroep, mede in ogenschouw genomen het - hoge - bedrag waarop het incidenteel appel betrekking had, ziet het hof aanleiding om de kosten te compenseren van zowel het principaal als het incidenteel appel in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt.
beslissing
In het principaal en in het incidenteel appel:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
compenseert de kosten van het geding in hoger beroep zowel in het principaal als in het incidenteel appel in die zin dat elke partij haar eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mrs Meijeringh, voorzitter, Kuiper en Breemhaar, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 22 juni 2005.