Uitspraak
Arrest d.d. 15 november 2006
Rolnummer 0500437
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
2. [appellant 2],
beide wonende te [woonplaats],
toevoeging,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden,
procureur: mr R.A. Schütz,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
procureur: mr H.A. van Beilen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 10 december 2003, op 7 april 2004 en op 16 februari 2005 door de rechtbank Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 12 mei 2005 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 16 februari 2005 met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 7 september 2005.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de Rechtbank Leeuwarden d.d. 16 februari 2005 te vernietigen en in plaats daarvan te bepalen dat [geïntimeerde 1] in zijn vordering niet-ontvankelijk wordt verklaard althans deze af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in beide instanties, met veroordeling van [geïntimeerde 1] in de kosten van het geding in beide instanties, met veroordeling van [geïntimeerde 1] om aan [appellant 1] te betalen al hetgeen [appellant 1] ter voldoening aan het vonnis d.d. 16 februari 2005 aan [geïntimeerde 1] heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling aan [geïntimeerde 1] tot aan de dag der algehele voldoening van [geïntimeerde 1] aan [appellant 1].
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"om - zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden - het beroep van appellanten niet-ontvankelijk althans ongegrond te verklaren en het vonnis van de Rechtbank te Leeuwarden van 16 februari 2005 te bekrachtigen, met veroordeling van appellanten in de kosten van het hoger beroep."
Voorts hebben [appellanten] een akte genomen, waarbij zij een productie hebben overgelegd. [geïntimeerden] hebben een antwoordakte genomen, eveneens onder overlegging van een productie.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben vier grieven opgeworpen (genummerd 1, 3 ,4 en 5).
De beoordeling
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.3) van het vonnis van 7 april 2004 is geen grief gericht, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan.
Vast staat derhalve het volgende:
- Bij koopovereenkomst van 27 mei 2000 hebben [geïntimeerden] van [appellanten] een woning gelegen aan de [adres] te [plaats] gekocht. [appellanten] werden bijgestaan door makelaar [makelaar] van makelaarskantoor [makelaarskantoor]. De woning is op 3 oktober 2000 in eigendom overgedragen.
- Op een aan de koopakte gehechte vragenlijst hebben [appellanten] op de vraag of het pand aangetast is (geweest) door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of schimmels, ontkennend geantwoord. Ook de vraag of er hen aan het huis gebreken of bezwaren bekend zijn die van doorslaggevend belang kunnen zijn voor een koper bij het nemen van een koopbeslissing, is door [appellanten] ontkennend beantwoord.
- Op verzoek van [geïntimeerden] heeft de rechtbank bij beschikking van 11 april 2002 een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen. De deskundige is, kort samengevat, tot de conclusie gekomen dat het houtwerk aan de buitenzijde van de woning als gevolg van verrotting grotendeels vervangen moet worden.
2. Als gesteld en niet betwist staat in hoger beroep voorts vast dat [geïntimeerden] [appellanten] pas na de zomer van 2001 rechtstreeks hebben benaderd in verband met de problemen rond het houtwerk.
Met betrekking tot de omvang van het hoger beroep:
3. Blijkens de toelichting op grief 1 richt de grief zich ook tegen de overweging van de rechtbank in overweging 3.3 van het vonnis van 7 april 2004 - inhoudende dat niet in geschil is dat een mededeling aan de makelaar van [appellanten] tevens heeft te gelden als mededeling aan [appellanten]- en tegen de door de rechtbank bij bedoeld tussenvonnis gegeven bewijsopdracht, te weten: dat [geïntimeerde 1] binnen twee maanden na de eigendomsoverdracht op 3 oktober 2000 de klachten van [geïntimeerde 1] over de kwaliteit van het houtwerk bij de makelaar van [appellant 1] kenbaar heeft gemaakt.
4. Volgens vaste jurisprudentie kan een tussenvonnis voorafgaand aan het vonnis waartegen het appel is gericht ook nog door middel van een tegen dat tussenvonnis gerichte grief in het appel worden betrokken. De gewraakte passage in het tussenvonnis van 7 april 2004 en de in dat vonnis gegeven bewijsopdracht liggen derhalve ook in appel ter beoordeling voor.
Met betrekking tot grief 1:
5. De grief houdt - blijkens de toelichting - in dat de rechtbank ten onrechte in het tussenvonnis van 7 april 2004 voormelde bewijsopdracht aan [geïntimeerden] heeft gegeven en beslissend heeft geacht, nu de eventuele mededeling van [geïntimeerden] aan makelaar [makelaar] niet kan gelden als een mededeling aan [appellanten] Daarenboven houdt de grief in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] erin zijn geslaagd het hen opgedragen bewijs te leveren.
6. Waar vaststaat dat [geïntimeerden] eerst in juni 2001 (derhalve ongeveer 8 maanden na de overdracht van het woonhuis in kwestie) [appellanten] rechtstreeks hebben benaderd omtrent de gebreken van het houtwerk, zulks terwijl zij - blijkens de eigen stellingen - kort (in ieder geval binnen twee maanden) na het transport van die gebreken op de hoogte waren, is de door de rechtbank bij tussenvonnis d.d. 7 april 2004 aan [geïntimeerden] verstrekte bewijsopdracht alleen beslissend als de beweerdelijke mededelingen ter zake aan makelaar [makelaar] hebben te gelden als mededelingen aan [appellanten]
Immers, zoals [appellanten] hebben gesteld en door [geïntimeerden] niet is betwist, kan de desbetreffende mededeling van juni 2001 niet meer worden aangemerkt als gedaan binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7: 23 BW.
7. Het hof zal derhalve hebben te beoordelen of eventuele mededelingen aan makelaar [makelaar] hebben te gelden als gedaan aan [appellanten]
[geïntimeerden] stellen zich dienaangaande op het standpunt dat zulks het geval is omdat makelaar [makelaar] [appellanten] vertegenwoordigde, dan wel dat [appellanten] de schijn hebben opgewekt dat zij - naar het hof begrijpt ook na de verkoop en levering van het betreffende woonhuis - door makelaar [makelaar] werden vertegenwoordigd.
8. Voorop staat dat blijkens vaste jurisprudentie (zie o.m. HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 543) de overeenkomst tussen een makelaar en de verkoper een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7: 425 BW is, welke overeenkomst in beginsel alleen strekt tot feitelijke handelingen. Een derde die met de makelaar onderhandelt of zich tot hem wendt, kan daarom aan het enkele bestaan van die bemiddelingsovereenkomst niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat de makelaar vertegenwoordigingsbevoegd is en uit dien hoofde tot zijn opdrachtgever gerichte verklaringen en mededelingen in ontvangst kan nemen.
9. [geïntimeerden] hebben zich ter onderbouwing van hun stelling dat makelaar [makelaar] [appellanten] vertegenwoordigde, althans de aan [appellanten] toerekenbare schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft opgewekt, beroepen op de volgende, door hem gestelde feiten:
- [makelaar] bemiddelde niet alleen bij de totstandkoming van de overeenkomst, maar werd tevens als aanspreekpunt aangewezen toen het ging om de afwikkeling van de overeenkomst. Dat zou blijken uit het feit dat [geïntimeerden] met [makelaar] een afspraak moesten maken om het pand te bezichtigen, na het totstandkomen van de koopovereenkomst.
- [appellanten] waren niet bij het transport aanwezig. [makelaar] wel.
- [makelaar] heeft na het transport gezegd dat [geïntimeerden] contact met haar konden opnemen als er nog wat was.
- [makelaar] heeft, toen [geïntimeerden] haar op de hoogte stelde van de problemen met het houtwerk, niet gezegd dat zij daar nu niets meer mee te maken had.
10. Naar het oordeel van het hof kan uit de gestelde feiten - mits al vaststaand - geenszins de conclusie worden getrokken dat [makelaar] [appellanten] heeft vertegenwoordigd, dan wel de aan [appellanten] toerekenbare schijn daartoe heeft opgewekt.
De bemoeienis van de makelaar tot en met het transport van het door zijn bemiddeling verkochte woning heeft te gelden als het uitvoering geven aan de bemiddelingsovereenkomst. Voorzover uit de gestelde uitlating van de makelaar na het transport en hetgeen de makelaar beweerdelijk niet heeft gezegd toen haar de klachten werden gemeld al zou kunnen worden afgeleid dat de makelaar zich als vertegenwoordiger van [appellanten] heeft opgeworpen, bieden deze gestelde feiten - gegeven de aard van de voordien tussen [appellanten] en de makelaar bestaande (bemiddelings)relatie - geen enkel aanknopingspunt voor de conclusie dat [appellanten] de schijn daartoe zouden hebben opgewekt. Nu ter onderbouwing van de door [geïntimeerden] in appel betrokken stelling van (de schijn van) vertegenwoordiging verder niets is gesteld of gebleken, moet derhalve worden geconcludeerd dat [geïntimeerden] niet binnen bekwame tijd kennis aan [appellanten] hebben gegeven van de geconstateerde gebreken, zodat de bewijsopdracht niet beslissend was.
11. De vraag of het bewijs al dan niet geleverd is behoeft derhalve geen beantwoording.
12. De grief treft doel en leidt er zonder meer toe dat de bestreden vonnissen dienen te worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog moeten worden afgewezen.
Met betrekking tot de overige grieven:
13. Het slagen van de eerste grief 1 brengt mede dat grief 3 geen behandeling behoeft en dat de grieven 4 (ten onrechte veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in eerste aanleg ) en 5 (veroordeling van [appellanten] in de kosten van het voorlopig deskundigenbericht) slagen.
Slotsom
14. De vonnissen d.d. 7 april 2004 en d.d. 16 februari 2005 dienen te worden vernietigd. Opnieuw recht doende zal de vordering van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep (salaris procureur in eerste aanleg 4 punten, tarief I en in hoger beroep 1,5 punt, tarief I).
Beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt de vonnissen d.d. 7 april 2004 en d.d. 16 februari 2005, waarvan beroep;
en opnieuw recht doende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op euro 215,-- aan verschotten en op euro 1.536,-- aan salaris voor de procureur;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op euro 460,93 aan verschotten en op euro 948,-- aan salaris voor de procureur;
bepaalt dat van voormelde bedragen aan de griffier dient te worden voldaan euro 275,22 aan verschotten en euro 2.484,-- voor salaris voor de procureur, die daarmee zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv Pro;
verklaart dit arrest voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Breemhaar en Hidma, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 15 november 2006.