ECLI:NL:GHLEE:2009:77

• Datum uitspraak: 31 maart 2009
• Publicatiedatum: 26 april 2013
• Zaaknummer: CD 107.001.690-01
• Instantie: Gerechtshof Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; Mollema; Kuiper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor schade aan gehuurde bedrijfsruimte en bewijslevering

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Leeuwarden diende, gaat het om de aansprakelijkheid van de appellanten voor schade aan een gehuurde bedrijfsruimte. De zaak is ontstaan na een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Groningen, sector kanton, dat op 12 december 2006 werd uitgesproken. De appellanten, een vennootschap onder firma en haar vennoten, hebben hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de kantonrechter, die hen aansprakelijk had gesteld voor schade aan de bedrijfsruimte die zij huurden van Xandor Beheer B.V. De appellanten betwisten de aansprakelijkheid en stellen dat de schade al in de koopprijs is verdisconteerd. Ze hebben vier grieven ingediend, waarbij ze onder andere aanvoeren dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat een akkoordverklaring van de toenmalige verhuurder bindend is en dat zij niet voldoende hebben onderbouwd dat de gebreken al in de koopprijs zijn verdisconteerd.

Het hof heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de kantonrechter de vaststaande feiten correct heeft weergegeven en dat de appellanten de bewijslast dragen voor hun stellingen. Het hof heeft de appellanten toegelaten tot bewijslevering, waarbij zij moeten aantonen dat de schade niet aan hen kan worden toegerekend. De appellanten hebben ook aangevoerd dat de toenmalige verhuurder hen toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van voorzieningen in de bedrijfsruimte, wat volgens hen betekent dat zij niet aansprakelijk kunnen worden gesteld voor de schade die Xandor stelt te hebben geleden.

De uitspraak van het hof houdt in dat de zaak wordt aangehouden voor bewijslevering en dat de appellanten de gelegenheid krijgen om hun stellingen te onderbouwen. Het hof heeft een datum vastgesteld voor het getuigenverhoor en verdere beslissingen zijn aangehouden. De zaak benadrukt de complexiteit van aansprakelijkheid in huurovereenkomsten en de noodzaak voor huurders om hun stellingen goed te onderbouwen met bewijs.

Uitspraak

Arrest d.d. 31 maart 2009

Zaaknummer 107.001.690/01 (voorheen rolnummer 0700209)

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

1.

[naam VOF] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
alsmede haar vennoten

2.

[appellant] en

3.

[appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna (in enkelvoud) te noemen:
[appellanten] ,

advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

Xandor Beheer B.V.,

gevestigd te Stadskanaal,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen:
Xandor ,

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 12 december 2006 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Winschoten (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 7 maart 2007 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Xandor tegen de zitting van 4 april 2007.

De conclusie van de memorie van grieven (met één productie) luidt:

"(…) het vonnis van de rechtbank Groningen, locatie Winschoten tussen partijen gewezen op 12 december 2006 te vernietigen en opnieuw rechtdoende al dan niet onder verbetering en/of aanvulling van gronden, bij arrest, Xandor niet ontvankelijk te verklaring in haar vorderingen, althans deze haar te ontzeg(g)en, als zijnde ongegrond, met veroordeling van Xandor in de proceskosten in conventie, met inbegrip van de kosten van conservatoir beslag en deurwaarderskosten, en in reconventie Xandor niet ontvankelijk te verklaring in zijn vordering, danwel hem zijn vordering te ontzeggen, met veroordeling van Xandor in de proceskosten in reconventie.

En voorts Xandor te veroordelen in de kosten van deze procedure in beide instanties."

Bij memorie van antwoord is door Xandor verweer gevoerd met als conclusie:

"(…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat, te bekrachtigen het tussen partijen gewezen tussenvonnis van de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Winschoten, d.d. 12 december 2006, al dan niet onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, met veroordeling van appellant [appellanten] in de kosten van het geding."

Vervolgens heeft [appellanten] een als zodanig aangeduide "akte in het geding brengen van een rapportage" genomen, waarop door Xandor is gereageerd met een akte uitlating producties.

Ten slotte hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellanten] heeft vier grieven opgeworpen.

De beoordeling

1.

Tegen de weergave door de kantonrechter van de vaststaande feiten in overweging 1. (1.1 t/m 1.19) van het bestreden vonnis van 12 december 2006 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.

2.

Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] de technische analyse van de geconstateerde gebreken van [X] onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden, zodat verder van die gebreken zal worden uitgegaan.
Grief II klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat een akkoordverklaring van [toenmalige verhuurder] met betrekking tot de oplevering van het gehuurde Xandor in beginsel bindt, doch dat dat [appellanten] hier niet kan baten, waar hij zijn stelling daaromtrent niet genoegzaam heeft onderbouwd. Met
grief III keert [appellanten] zich tegen het passeren door de kantonrechter van de stelling van [appellanten] dat Xandor geen schade kan hebben geleden omdat de gebreken die zij thans op kosten van [appellanten] hersteld wenst te zien reeds in de koopprijs zijn verdisconteerd.
Grief IV komt op tegen de verwerping door de kantonrechter van de stelling van [appellanten] dat [toenmalige verhuurder] heeft ingestemd met de door [appellanten] aangebrachte voorzieningen ter zake van verlichting, water en electra.

3.

Inzet van dit geding vormt de vraag naar de aansprakelijkheid van [appellanten] voor de door Xandor gestelde schade aan de bedrijfsruimte aan [adres] te [vestigingsplaats] bij het einde van de huurovereenkomst betreffende die bedrijfsruimte, alsmede de omvang van die schade.

4.

Het verst strekkende verweer van [appellanten] tegen de vordering luidt dat hij, nadat hij de huur had opgezegd, met de toenmalige verhuurder [toenmalige verhuurder] een bedrag voor herstel (te weten € 3.000,--) heeft afgesproken, waaraan Xander als de nieuwe verhuurder gebonden is. Op dit verweer ziet grief II, welke het hof eerst zal behandelen.

4.1

Ter onderbouwing van het verweer op dit punt heeft [appellanten] verwezen naar de bij memorie van grieven als productie in het geding gebracht verklaring van [toenmalige verhuurder] , waarin deze verklaart dat hij tijdens de inspectie in januari 2005 enkele gebreken heeft geconstateerd en dat hij en [appellanten] de schade toen hebben begroot op ongeveer € 3.000,--.

5.

Op grond van het bepaalde in art. 7:226 lid 1 BW zijn door de overdracht van het gehuurde door [toenmalige verhuurder] aan Xandor de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgegaan op Xandor als verkrijger. Onder die rechten en verplichtingen vallen ook de eventuele afspraken welke [toenmalige verhuurder] met [appellanten] heeft gemaakt met betrekking tot de oplevering van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst.

6.

Xandor heeft de stellingen van [appellanten] gemotiveerd weersproken. Zij heeft aangevoerd dat uit de verklaring van [toenmalige verhuurder] niet meer en niet minder kan worden afgeleid dan dat [toenmalige verhuurder] ter gelegenheid van de inspectie in januari 2005 heeft geconstateerd dat het gehuurde door [appellanten] is beschadigd, dat [appellanten] die beschadigingen heeft erkend en dat [toenmalige verhuurder] en [appellanten] de herstelkosten hebben ingeschat op € 3.000,--.

7.

Op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv rust op [appellanten] de bewijslast van zijn stellingen. Overeenkomstig zijn aanbod zal [appellanten] tot bewijs worden toegelaten, zoals hierna zal worden geformuleerd.

8.

Met betrekking tot grief IV, waarin de gestelde schade als gevolg van de door [appellanten] aangebrachte voorzieningen ter zake van verlichting, water en electra aan de orde is, geldt het volgende.

8.1

Indien juist is dat, zoals [appellanten] stelt, [toenmalige verhuurder] heeft ingestemd met het aanbrengen door [appellanten] van de desbetreffende voorzieningen, is het niet aan Xandor om tegen te werpen dat een schriftelijke toestemming van [toenmalige verhuurder] ter zake ontbreekt en behoefde [appellanten] die voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst niet te verwijderen.

8.2

Op [appellanten] rust de bewijslast in deze. [appellanten] zal tot bewijs worden toegelaten als na te melden.

9.

[appellanten] heeft in dit geding voorts de stelling betrokken dat Xandor in het geheel geen schade kan hebben geleden omdat de gebreken die zij thans op kosten van [appellanten] hersteld wenst te zien reeds in de koopprijs zijn verdisconteerd. Dat verweer is uitgewerkt in grief III.

9.1

Uitgangspunt in de verhouding verhuurder-huurder is dat bij het einde van een huurovereenkomst op de huurder de verplichting rust de beschadigingen aan het gehuurde te herstellen. Indien de huurder daarmee in gebreke blijft, is hij om die reden in beginsel schadeplichtig.

9.2

Voor zover [appellanten] zich beroept op voordeelsverrekening geldt het volgende. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat de beschadigingen aan het gehuurde verdisconteerd zijn in de door Xandor aan [toenmalige verhuurder] betaalde koopprijs - hetgeen [appellanten] stelt en Xandor betwist - dan nog behoeft het voor Xandor daaruit voortvloeiende voordeel niet ten gunste van [appellanten] te strekken. Niet aanvaard kan immers worden dat voordeelsverrekening dient plaats te vinden indien het voordeel niet zijn oorsprong vindt in het tekortschieten van de huurder in zijn herstelverplichting, maar in een door de nieuwe verhuurder met de verkoper gemaakte afspraak over de koopsom van het gehuurde.

9.3

Verrekening van het voordeel zou slechts aan de orde kunnen zijn indien daaromtrent tussen [toenmalige verhuurder] en Xandor een afspraak is gemaakt. Gesteld noch gebleken is evenwel dat zulks is geschied. In de door [appellanten] overgelegde verklaring van [toenmalige verhuurder] valt dit in ieder geval ook niet te lezen.

9.4

Daarmee faalt grief III.

10.

In afwachting van bewijslevering zal iedere verdere beslissing, waaronder een beslissing over grief I, worden aangehouden.

De beslissing

Het gerechtshof:

laat [appellanten] toe feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit volgt dat:

• [toenmalige verhuurder] en [appellanten] in onderling overleg de kosten van herstel van het
• [toenmalige verhuurder] toestemming heeft verleend aan [appellanten] om in het gehuurde

bepaalt voor zover [appellanten] het bewijs zou willen leveren door middel van getuigen dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. H. de Hek, hiertoe tot raadsheer‑commissaris benoemd;

verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 28 april 2009 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n), voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

verstaat dat de advocaat van [appellanten] uiterlijk
twee weken voor het getuigen-verhoor zal plaatsvinden een kopie van het volledige procesdossier ter griffie van het hof doet bezorgen, bij gebreke waarvan de advocaat van Xandor alsnog de gelegenheid heeft uiterlijk
één week voor de vastgestelde datum een kopie van de processtukken over te leggen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 31 maart 2009 in bijzijn van de griffier.