Uitspraak
Arrest d.d. 22 maart 2011
Zaaknummer 200.063.593/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R.W. de Casseres, kantoorhoudende te Leeuwarden,
die ook gepleit heeft,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. A.C. Zillinger Molenaar, kantoorhoudende te Heerenveen,
die ook gepleit heeft.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 3 februari 2010 door de rechtbank Leeuwarden, hierna te noemen de rechtbank.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 april 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 3 februari 2010, hierna te noemen het beroepen vonnis, met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 11 mei 2010.
Het petitum van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
'dat het gerechtshof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het tussen partijen op 3 februari 2010 door de Rechtbank Leeuwarden gewezen vonnis vernietigt en alsnog rechtdoend gerekwireerden in hun vordering niet-ontvankelijk verklaart althans hun vorderingen afwijst met veroordeling van gerekwireerden in de kosten van beide instanties.'
[appellant] heeft met overlegging van producties een memorie van grieven genomen.
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
' - ongegrondverklaring van het hoger beroep
- veroordeling van appellante in de kosten van het hoger beroep'
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Daarna heeft [geïntimeerden] de stukken gefourneerd. Zijdens [appellant] is aangegeven dat recht kan worden gedaan op het door haar aan het hof toegezonden pleitdossier.
Tenslotte heeft het hof een dag bepaald voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft negen grieven opgeworpen.
De beoordeling
De vaststaande feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.8) van het beroepen vonnis is geen grief opgeworpen, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan onder aanvulling van enkele feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan.
2. De vaststaande feiten zijn de volgende:
(i) [geïntimeerden] hebben hun woonhuis te [woonplaats] aan de [adres] verkocht aan [appellant]. De koopsom bedroeg € 335.000,--. De koopakte (prod. 1 bij inleidende dagvaarding) is op 4 november 2008 door partijen ondertekend.
(ii) In de koopakte is onder meer vermeld:
'De ondergetekenden (…)
komen 2 oktober 2008 overeen: (…).
(…)
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
(…)
5.3 (…) Koper is voornemens de onroerende zaak [lees toegevoegd:, te, hof] gebruiken: als bedrijfswoning.
(…)
Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
(…)
10.2 (…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 33.500,= (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding (…).
(…)
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 10 december 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van minimaal koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen (…).
(…)
16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden (…).'
(iii) Partijen zijn overeengekomen dat de levering op 10 december 2008 of zoveel eerder of later als zij nader overeen zouden komen, zou plaatsvinden.
(iv) Bij een aan [de makelaar], makelaar van [geïntimeerden], gerichte, aangetekende brief van 8 december 2008 (prod. 2 bij inleidende dagvaarding) heeft [appellant] een beroep gedaan op art. 16.1 aanhef en onder b van de koopakte. [appellant] heeft in de brief vermeld dat haar financieel adviseur, zijnde [de financieel adviseur], van [B.V. X], aan haar had meegedeeld dat de financieringsmaatschappij geen hypothecaire lening wil verstrekken.
(v) ABN-AMRO Bank heeft de ''aanvraag voor een hypothecaire lening van € 475.000,--" bij brief van 27 oktober 2008 (prod. 3 bij inleidende dagvaarding) afgewezen. BLG Hypotheken heeft de financieringsaanvraag bij brief van 28 oktober 2008 (prod. 4 bij inleidende dagvaarding) afgewezen. MNF Bank heeft op 9 december 2008 de hypotheekaanvraag voor een bedrag van € 495.000,-- (prod. 5 bij inleidende dagvaarding) afgewezen.
(vi) [de makelaar] heeft op 9 december 2008 per mail aan [de partner], de partner van [appellant], kenbaar gemaakt dat opdracht was gegeven aan "[woonplaats]" om een bodemrapport te maken. Dit rapport (prod. 6 bij inleidende dagvaarding) is gemaakt.
(vii) De levering van de woning heeft niet plaatsgevonden op 10 december 2008.
(viii) [appellant] heeft [de makelaar] bij brief van 19 december 2008 (prod. 7 bij inleidende dagvaarding) het volgende meegedeeld:
'Hierbij deel ik u mee dat mijn gevoel over de aankoop van [adres] niet meer positief is.
Er zijn tijdens de onderhandelingen nooit over bepaalde zaken gesproken die wel bij u en koper bekend waren, o.a dat het huis is verzakt door dat het met gewoon wit zand is op gehoogd. (…) Nu blijkt dat volgens uw opgaaf op 121 niets is verontreinigt (…).
Gelet op de nieuwe feiten, overwegen wij een nieuwe bieding te doen. Deze bieding zal zeker niet uitkomen boven de prijs van 235.000,00 €.
(…)'
(ix) [geïntimeerden] hebben [appellant] bij brief van 24 december 2008 (prod. 8 bij inleidende dagvaarding) in gebreke gesteld.
3. Voorts leidt het hof uit het debat van partijen af dat de koopsom en de kosten die op de levering vallen, bij benadering een beloop hebben van € 368.500,-- en dat de aan BLG Hypotheken gerichte financieringsaanvraag, gelijk de bij ABN AMRO Bank en MNF Bank ingediende financieringsaanvragen, het zojuist genoemde bedrag van € 368.500,-- aanzienlijk te boven ging.
De vorderingen van [geïntimeerden] als oorspronkelijk eisers en de beslissing in eerste aanleg
4. [geïntimeerden] hebben als oorspronkelijk eisers gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [appellant] te veroordelen om aan hen te betalen de som van € 33.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 februari 2009;
subsidiair: [appellant] te veroordelen tot betaling van de som van € 1.785,--.
met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
5. De rechtbank heeft de primaire vordering van [geïntimeerden] toegewezen.
De kern van het geschil
6. Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of [appellant] een beroep heeft kunnen doen op het bepaalde in art. 16.1 aanhef en onder b van de koopakte. Dit antwoord raakt de toewijsbaarheid van de primaire vordering van [geïntimeerden] als oorspronkelijk eisers.
Met betrekking tot de grieven:
7. De grieven leggen het geschil tussen partijen in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor.
8. Ingevolge art. 16.3 van de koopakte was [appellant] tegenover [geïntimeerden] gehouden al het redelijk mogelijke te doen om de in art. 16.1 aanhef en onder b van de koopakte bedoelde financiering te verkrijgen. De vraag rijst in dit verband, welke betekenis is te hechten aan laatstbedoeld contractsbeding en wel meer in het bijzonder aan de daarin voorkomende zinsnede 'een bedrag van minimaal koopsom + kosten'.
9. Voorop staat dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
10. Het hof leidt uit de bewoordingen van art. 16.1 aanhef en onder b van de koopakte - mede in verband met de bewoordingen van art. 16.3 van de koopakte - af dat [appellant] gehouden was aan erkende geldverstrekkende instellingen financieringsaanvragen te doen en wel voor een bedrag dat nodig is om de koopsom en de kosten, die tezamen naar vaststaat bij benadering een beloop hebben van € 368.500,-- te financieren. Niet is voldoende gemotiveerd gesteld of anderszins gebleken dat partijen over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen een andere zin aan het bepaalde in art. 16.1 aanhef en onder b van de koopakte mochten toekennen dan het hof hiervoor uit de bewoordingen ervan heeft afgeleid, dan wel te dien aanzien redelijkerwijs iets anders van elkaar mochten verwachten .
11. Voor wat betreft de omvang van de in art. 16.3 van de koopakte neergelegde verplichting van [appellant] om al het redelijk mogelijke te doen om de hiervoor bedoelde financiering te verkrijgen, zal het hof uitgaan van hetgeen in dit opzicht in het algemeen voldoende wordt geacht, te weten het doen van twee financieringsaanvragen aan geldverstrekkende instellingen, nu niet voldoende gemotiveerd is gesteld of anderszins gebleken dat partijen in dit opzicht met dit beding iets anders voor ogen heeft gestaan.
12. Gelet op het hiervoor in rechtsoverweging 3 overwogene, kan worden geconstateerd dat, wat er verder ook zij van het debat tussen partijen, of de aan ANB AMRO Bank en de aan BLG Hypotheken gerichte financieringsaanvragen door het tijdstip van afwijzing wel meetellen, [appellant] niet twee financieringsaanvragen heeft gedaan, die voldoen aan de in art. 16.1 lid 1 aanhef en onder b van de koopakte bedoelde hoogte van de aan te vragen financiering.
13. Thans dient het hof te onderzoeken of [appellant] niettemin een beroep op het zo juist genoemde contractsbeding heeft kunnen doen, nu, zoals zij heeft aangevoerd, door haar financiële positie een financieringsaanvraag die wel zou hebben voldaan aan de in art. 16.1. lid 1 aanhef en onder b van de koopakte bedoelde hoogte van de aan te vragen financiering, ook niet zou zijn ingewilligd.
14. Het hof is van oordeel dat voor een onderzoek van de hypothetische situatie als hiervoor bedoeld geen ruimte is, omdat zulks niet te verenigen is met in art. 16.3 van de koopakte neergelegde eis dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, goed gedocumenteerd dient te geschieden, waartoe ook is te rekenen de overlegging van twee gedane financieringsaanvragen in kopie die voldoen aan de in het financieringsvoorbehoud van art. 16 lid 1 aanhef Pro en onder b van de koopakte daaraan gestelde eisen (vgl. Hof Arnhem nevenzittingsplaats Leeuwarden 26 oktober 2010, LJN: BO2040).
15. Het hiervoor overwogene leidt tot de conclusie dat de grieven falen.
De slotsom.
16. Het beroepen vonnis dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep. Deze kosten zullen wat het salaris voor de advocaat betreft worden berekend naar het liquidatietarief voor de hoven (tarief III, 3 punten à € 1.158,--).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het beroepen vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 1.005,-- aan verschotten en € 3.474,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mrs. W. Breemhaar, voorzitter, B.J.H. Hofstee en G.T. de Jong, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 22 maart 2011 in bijzijn van de griffier.